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Darauf sollten Sie bei einer Bestandsimmobilie achten

Darauf sollten Sie bei einer Bestandsimmobilie achten
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Darauf sollten Sie bei einer Bestandsimmobilie achten

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— Darauf sollten Sie bei einer Bestandsimmobilie achten. Wer auf der Suche nach den eigenen vier Wänden zum Leben und als Altersvorsorge ist, der wird aufgrund der astronomischen Preise für einen Neubau wohl eher zu einer Bestandsimmobilie tendieren. Bestehende Immobilien sind meist deutlich günstiger, dafür aber oft auch weder technisch noch energetisch auf dem neusten Stand. So viele Vorteile die Bestandsimmobilie auch hat, sollten sich Interessenten nicht vor einer ehrlichen Bestandsaufnahme drücken. Wir wollen in diesem Artikel verdeutlichen, was Modernisierungsmaßnahmen kosten, warum man bereits beim Kauf an die Zukunft denken muss und was bei der Finanzierung zu beachten ist. ... weiterlesen ...

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Erstellt mit Gemini, 12.04.2026

Foto / Logo von GeminiGemini: Checkliste: Kauf einer Bestandsimmobilie - Was Sie beachten müssen

Diese Checkliste dient als Leitfaden für den Kauf einer Bestandsimmobilie. Sie soll Ihnen helfen, alle wichtigen Aspekte zu berücksichtigen, um kostspielige Überraschungen zu vermeiden und eine fundierte Entscheidung zu treffen. Die Checkliste ist in verschiedene Phasen unterteilt, um den Prozess übersichtlich zu gestalten und keine wichtigen Punkte zu übersehen. Nutzen Sie diese Checkliste, um den Zustand der Immobilie realistisch einzuschätzen und Ihre finanzielle Planung entsprechend anzupassen.

Checkliste für den Kauf einer Bestandsimmobilie

Phase 1: Vorbereitung

  • Definieren Sie Ihre Suchkriterien: Welche Größe soll die Immobilie haben? Wie viele Zimmer benötigen Sie? Welche Lage bevorzugen Sie?
  • Legen Sie Ihr Budget fest: Wie viel können Sie maximal für den Kauf und die Sanierung der Immobilie ausgeben? Berücksichtigen Sie auch die Nebenkosten.
  • Prüfen Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten: Sprechen Sie mit verschiedenen Banken, um die besten Konditionen für Ihre Baufinanzierung zu erhalten.
  • Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten: Er kann Ihnen helfen, die verschiedenen Finanzierungsoptionen zu vergleichen und die beste Lösung für Ihre Situation zu finden.
  • Erstellen Sie eine Liste mit potenziellen Objekten: Nutzen Sie Online-Portale, Zeitungsinserate und Makler, um interessante Immobilien zu finden.

Phase 2: Planung und Besichtigung

  • Vereinbaren Sie Besichtigungstermine: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um die Immobilie gründlich zu besichtigen.
  • Nehmen Sie einen Sachverständigen zur Besichtigung mit: Ein Experte kann Ihnen helfen, Mängel und Sanierungsbedarf zu erkennen.
  • Prüfen Sie die Bausubstanz: Achten Sie auf Risse in den Wänden, Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall und andere Mängel.
  • Begutachten Sie das Dach: Ist das Dach dicht? Sind die Ziegel intakt? Gibt es Anzeichen für Schäden?
  • Überprüfen Sie die Fenster: Sind die Fenster dicht? Sind sie energieeffizient? Müssen sie ausgetauscht werden?
  • Kontrollieren Sie die Heizungsanlage: Ist die Heizung alt und ineffizient? Muss sie erneuert werden?
  • Prüfen Sie die Elektroinstallation: Ist die Elektroinstallation auf dem neuesten Stand? Gibt es genügend Steckdosen?
  • Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen: Der Energieausweis gibt Auskunft über den energetischen Zustand der Immobilie.
  • Fordern Sie Grundrisse und Baubeschreibungen an: Diese Dokumente geben Ihnen einen Überblick über die Raumaufteilung und die verwendeten Materialien.

Phase 3: Ausführung und Kauf

  • Holen Sie Angebote für Sanierungsarbeiten ein: Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Handwerker und Fachbetriebe.
  • Prüfen Sie die Förderprogramme: Informieren Sie sich über Fördermöglichkeiten für die Sanierung Ihrer Immobilie.
  • Lassen Sie sich von einem Anwalt oder Notar beraten: Er kann Ihnen helfen, den Kaufvertrag zu prüfen und Ihre Rechte zu schützen.
  • Prüfen Sie den Kaufvertrag sorgfältig: Achten Sie auf alle Details und Klauseln.
  • Verhandeln Sie den Kaufpreis: Versuchen Sie, den Kaufpreis zu senken, wenn Sie Mängel oder Sanierungsbedarf festgestellt haben.
  • Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag: Erst nach sorgfältiger Prüfung und Beratung.
  • Stellen Sie den Finanzierungsantrag: Reichen Sie alle erforderlichen Unterlagen bei Ihrer Bank ein.

Phase 4: Abnahme und Übergabe

  • Führen Sie eine Begehung vor der Übergabe durch: Überprüfen Sie, ob alle Vereinbarungen eingehalten wurden.
  • Lassen Sie sich alle Schlüssel aushändigen: Notieren Sie sich die Anzahl der Schlüssel und die zugehörigen Schlösser.
  • Lesen Sie die Zählerstände ab: Notieren Sie sich die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas.
  • Melden Sie sich bei den Versorgungsunternehmen an: Melden Sie sich bei den Strom-, Wasser- und Gasanbietern an.
  • Informieren Sie Ihre Versicherung: Passen Sie Ihre Hausrat- und Gebäudeversicherung an.

Wichtige Warnhinweise

  • Unterschätzen Sie nicht den Sanierungsbedarf: Planen Sie ausreichend Budget für die Sanierung ein, um spätere Kostenexplosionen zu vermeiden.
  • Lassen Sie sich nicht von emotionalen Faktoren leiten: Treffen Sie Ihre Entscheidung auf Basis von Fakten und nicht von Emotionen.
  • Verlassen Sie sich nicht auf die Aussagen des Maklers: Holen Sie sich eine unabhängige Expertise ein.
  • Achten Sie auf versteckte Mängel: Beauftragen Sie einen Bausachverständigen, um versteckte Mängel aufzudecken.
  • Prüfen Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen: Informieren Sie sich über Baulasten, Denkmalschutz und andere rechtliche Beschränkungen.

Zusätzliche Hinweise

  • Prüfen Sie die Lage und Infrastruktur der Immobilie: Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe?
  • Informieren Sie sich über die Nachbarschaft: Sind die Nachbarn freundlich und hilfsbereit?
  • Denken Sie an die Nebenkosten: Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherungen und Heizkosten können die monatliche Belastung erhöhen.
  • Planen Sie für die Zukunft: Berücksichtigen Sie Ihre zukünftigen Lebensumstände und Bedürfnisse.
  • Lassen Sie sich Zeit: Überstürzen Sie Ihre Entscheidung nicht.

Checklisten-Phasen-Tabelle

Checkliste Phasen
Phase Prüfpunkt Erledigt Ja/Nein
Vorbereitung: Budget festlegen und Suchkriterien definieren Budgetplanung und Kriterienkatalog erstellt Ja/Nein
Planung und Besichtigung: Immobilie besichtigen und Bausubstanz prüfen Besichtigung durchgeführt, Sachverständigen hinzugezogen, Bausubstanz geprüft Ja/Nein
Ausführung und Kauf: Angebote einholen, Kaufvertrag prüfen und unterzeichnen Angebote eingeholt, Kaufvertrag geprüft, Finanzierung gesichert Ja/Nein
Abnahme und Übergabe: Begehung durchführen, Schlüssel übernehmen und Zählerstände ablesen Begehung durchgeführt, Schlüssel erhalten, Zählerstände notiert Ja/Nein
Sanierung: Angebote von Handwerkern einholen, Sanierung durchführen, Fördermittel beantragen Angebote eingeholt, Sanierung durchgeführt, Fördermittel beantragt/bewilligt Ja/Nein
Finanzierung: Finanzierungsplan erstellen, Kredit beantragen, Zinsen vergleichen Finanzierungsplan erstellt, Kredit beantragt, Zinsen verglichen Ja/Nein
Rechtliches: Grundbuchauszug prüfen, Baulastenverzeichnis einsehen, Notar beauftragen Grundbuchauszug geprüft, Baulastenverzeichnis eingesehen, Notar beauftragt Ja/Nein

Verweis auf weiterführende Informationen

Auf BAU.DE finden Sie zahlreiche Artikel und Ratgeber rund um das Thema Hauskauf, Sanierung und Finanzierung. Nutzen Sie die Suchfunktion, um weitere Informationen zu Ihren spezifischen Fragen zu finden.

Weiterführende Informationen zu einzelnen Aspekten

Dachsanierung

Die Dachsanierung ist ein wichtiger Aspekt bei Bestandsimmobilien, besonders in Bezug auf die Energieeffizienz. Ein schlecht isoliertes Dach kann zu hohen Wärmeverlusten führen. Die Kosten für eine Dachsanierung variieren je nach Zustand des Daches, der gewählten Dämmung und der Art der Dacheindeckung. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen und sich von einem Fachmann beraten zu lassen. Prüfe aktuelle Norm: DIN 4108.

Fensteraustausch

Der Austausch alter Fenster gegen moderne, energieeffiziente Fenster kann die Heizkosten erheblich senken. Auch hier ist es wichtig, verschiedene Angebote zu vergleichen und die Fördermöglichkeiten zu prüfen. Die Kosten für den Fensteraustausch hängen von der Größe der Fenster, dem Material und der Art der Verglasung ab. Stand: 2024.

Heizungsanlage

Eine alte Heizungsanlage ist oft ineffizient und verursacht hohe Energiekosten. Der Austausch gegen eine moderne Heizungsanlage, z.B. eine Brennwertheizung oder eine Wärmepumpe, kann sich langfristig auszahlen. Informieren Sie sich über die verschiedenen Heizsysteme und lassen Sie sich von einem Energieberater beraten. Diesen Punkt mit dem ausführenden Fachbetrieb klären.

Fassadendämmung

Eine Fassadendämmung kann den Wärmeverlust reduzieren und die Energieeffizienz des Hauses verbessern. Es gibt verschiedene Dämmmaterialien und -systeme, die je nach Bausubstanz und individuellen Anforderungen geeignet sind. Eine professionelle Beratung ist empfehlenswert, um die richtige Lösung zu finden. Prüfe aktuelle Norm: EnEV.

Innenausbau

Der Innenausbau bietet die Möglichkeit, die Raumaufteilung und das Wohngefühl zu verbessern. Ob es sich um den Einbau neuer Bäder, die Verlegung neuer Böden oder die Gestaltung der Wände handelt, die Kosten können je nach Umfang der Arbeiten variieren. Eine sorgfältige Planung und die Auswahl hochwertiger Materialien sind entscheidend. Stand: 2024.

🔍 Weiterführende Fragen zur Selbstrecherche

Diese Fragen sollten Sie vor Projektbeginn eigenständig klären. Holen Sie sich schriftliche Bestätigung von Fachbetrieben und Behörden - die Verantwortung für eine vollständige Prüfung liegt bei Ihnen als Bauherr oder Auftraggeber.

Erstellt mit Grok, 10.05.2026

Foto / Logo von GrokGrok: Checkliste: Bestandsimmobilie - Was Sie beachten müssen

Diese Checkliste ist für potenzielle Käufer von Bestandsimmobilien konzipiert, die den Kaufprozess sicher durchlaufen und Sanierungsbedarf realistisch einschätzen möchten. Sie hilft, versteckte Kosten früh zu erkennen und finanzielle Fallen zu vermeiden. Nutzen Sie sie vor Besichtigung, Vertragsabschluss und Finanzierungsplanung, um teure Überraschungen zu verhindern.

Haupt-Checkliste

Die Checkliste ist in vier Phasen unterteilt: Vorbereitung, Planung, Ausführung und Abnahme. Jede Phase enthält konkrete, überprüfbare Punkte, die Sie systematisch abarbeiten sollten. Holen Sie bei technischen Fragen immer Fachleute hinzu, um genaue Kostenschätzungen zu erhalten.

Phase 1: Vorbereitung

  • Prüfen Sie die Lage: Bewerten Sie Infrastruktur, Nahversorgung, Schulen, ÖPNV und Nachbarschaft auf Störquellen wie Lärm oder Industrie – notieren Sie Vor- und Nachteile schriftlich.
  • Analysieren Sie den Energieausweis: Fordern Sie den aktuellen Energieausweis an und prüfen Sie den Energieverbrauchswert (kWh/m²a) – Stand: Prüfen Sie aktuelle Norm DIN V 18599.
  • Überprüfen Sie das Grundbuch: Lassen Sie einen Auszug aus dem Grundbuch einholen, um Belastungen wie Grundschulden, Erbbaurechte oder Denkmalschutz festzustellen.
  • Schätzen Sie Kaufnebenkosten: Kalkulieren Sie Notar (1,5-2% des Kaufpreises), Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je Bundesland) und Maklerprovision (bis 7,14% inkl. MwSt.).
  • Beauftragen Sie einen unabhängigen Gutachter: Wählen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bausubstanz und Wertschätzung – Kosten ca. 0,5-1% des Kaufpreises.

Phase 2: Planung

  • Erstellen Sie eine Sanierungsbilanz: Listen Sie Mängel an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Elektrik auf und schätzen Sie Kosten – Dachsanierung typisch 200-400 €/m², Fenster 300-600 €/m².
  • Planen Sie die Finanzierung umfassend: Berücksichtigen Sie Kaufpreis plus 20-30% Puffer für Sanierungen; prüfen Sie KfW-Förderungen oder BAFA-Zuschüsse für energetische Sanierungen.
  • Vergleichen Sie Bestandsimmobilie vs. Neubau: Notieren Sie Vorzüge wie Charme und günstiger Preis, Nachteile wie höheren Sanierungsbedarf und längere Amortisation.
  • Bewerten Sie Denkmalschutz: Klären Sie mit der Denkmalschutzbehörde Einschränkungen und mögliche Förderungen – prüfen Sie Steuererleichterungen für Denkmalschutz-Sanierungen.
  • Kalkulieren Sie laufende Kosten: Schätzen Sie Grundsteuer (ca. 0,3-1% des Einheitswerts), Müllabfuhr (200-400 €/Jahr), Versicherungen und Instandhaltungsrücklage (8-10 €/m²/Jahr).
  • Integrieren Sie Lebensplanung: Berücksichtigen Sie Familie, Alter, Jobstabilität und Verkaufspläne in 10-15 Jahren – planen Sie Flexibilität ein.

Phase 3: Ausführung

  • Durchführen Sie Bausubstanzprüfung: Lassen Sie Dachstuhl auf Feuchtigkeit und Schädlinge, Keller auf Feuchte und Fundament auf Risse untersuchen – Dokumentation mit Fotos.
  • Prüfen Sie Fenster und Türen: Messen Sie U-Werte (Ziel: <1,3 W/m²K) und testen Sie Dichtigkeit; kalkulieren Sie Austausch mit Dreifachverglasung.
  • Inspektion der Heizungs- und Sanitäranlage: Überprüfen Sie Alter der Anlage (Lebensdauer Ölheizung 20-25 Jahre), Effizienz und Vorschriftenkonformität – prüfen Sie aktuelle Norm DIN EN 12828.
  • Elektroinstallation prüfen: Lassen Sie eine Anlageprüfung nach VDE 0100 durchführen, inklusive FI-Schalter und Erdung – Kosten ca. 500-1000 €.
  • Fassade und Abdichtung bewerten: Suchen Sie nach Rissen, Feuchtigkeit und Wärmedämmung; schätzen Sie Dämmsanierung (EPS-Dämmung 100-200 €/m²).

Phase 4: Abnahme

  • Überprüfen Sie den Kaufvertrag: Lassen Sie Klauseln zu Sanierungen, Gewährleistung und Übergabe prüfen – Notar muss Mängel offenkundig machen.
  • Finale Kostenkalkulation: Summieren Sie alle Posten und sichern Sie 10-15% Reserve für Unvorhergesehenes.
  • Abnahmegang durchführen: Dokumentieren Sie Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und Mängelliste.
  • Förderanträge stellen: Beantragen Sie vorab KfW-Programme wie 261/431 für Sanierungen – prüfen Sie aktuelle Fördersätze.
Checklisten-Phasen-Tabelle: Prüfpunkte nach Phasen
Phase Prüfpunkt Erledigt (Ja/Nein)
Vorbereitung: Lageanalyse Bewertung von Infrastruktur und Nachbarschaft Ja/Nein
Vorbereitung: Energieausweis Überprüfung des Verbrauchswerts Ja/Nein
Planung: Sanierungsbilanz Kostenschätzung Dach/Fenster Ja/Nein
Planung: Finanzierung Inkl. 20-30% Sanierungspuffer Ja/Nein
Ausführung: Bausubstanz Dach- und Kellerprüfung Ja/Nein
Ausführung: Elektrik VDE-Prüfung durchführen Ja/Nein
Abnahme: Vertrag Mängel offenkundig machen Ja/Nein

Wichtige Warnhinweise

  • Sanierungsbedarf unterschätzen: Viele Käufer rechnen nur mit Kosmetik, ignorieren aber Bausubstanzschäden – das kann zu Kosten von 50.000-200.000 € führen.
  • Maklerberatung als Gutachten missverstehen: Makler vertreten den Verkäufer, holen Sie immer einen neutralen Gutachter – sonst riskieren Sie Fehlkäufe.
  • Finanzierung ohne Puffer: Ohne 20-30% Reserve für Unerwartetes endet es in Überlastung – Banken fordern oft detaillierte Sanierungspläne.
  • Energetische Mängel ignorieren: Schlechte Dämmung führt zu Heizkosten von 200-400 €/m²/Jahr mehr – prüfen Sie vor Kauf.
  • Denkmalschutz übersehen: Einschränkungen erschweren Sanierungen und erhöhen Kosten um 20-50% – klären Sie früh.

Zusätzliche Hinweise: Was oft vergessen wird

Viele Käufer vernachlässigen die Prüfung von Abwasserleitungen und Dachentwässerung, was zu teuren Folgekosten durch Wasserschäden führt. Vergessen Sie nicht die Dachsanierungskosten detailliert zu kalkulieren, da diese oft 15-25% des Gesamthauses ausmachen. Inkludieren Sie zukünftige Modernisierungen wie Smart-Home-Integration oder Barrierefreiheit in Ihre Planung, um die Immobilie zukunftssicher zu machen.

Weiterführende Informationen

Informieren Sie sich auf bau.de zu Themen wie KfW-Förderungen, Altbausanierungen und Kaufnebenkostenrechnern. Konsultieren Sie den Verband der Immobilienwirtschaft oder Verbraucherzentrale für aktuelle Ratgeber. Für lokale Vorschriften kontaktieren Sie Ihre Baubehörde.

🔍 Weiterführende Fragen zur Selbstrecherche

Diese Fragen sollten Sie vor Projektbeginn eigenständig klären. Holen Sie sich schriftliche Bestätigung von Fachbetrieben und Behörden - die Verantwortung für eine vollständige Prüfung liegt bei Ihnen als Bauherr oder Auftraggeber.

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