Schallschutz in ETW (BJ 2002) mangelhaft? Rechte, Gutachter & Vorgehen bei Lärmbelästigung
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Schallschutz in ETW (BJ 2002) mangelhaft? Rechte, Gutachter & Vorgehen bei Lärmbelästigung

Ich möchte hiermit auch mal eine Frage bezüglich des Schallschutzes in Eigentumswohnungen stellen.
Wir haben unsere neue ETW-Maissonetten Wohnung (Neubau 2002) im Dezember letzten Jahres bezogen. Leider mussten wir dann recht schnell feststellen das der Schallschutz (unserer Meinung nach) sehr Mangelhaft ausgeführt wurde.
So hören wir z.B. den Fernseher unseres Nachbarn sehr laut. Da wir normal fernsehen haben wir ständig den 2. Ton des Nachbarn über unserem liegen (es sei denn wir schauen beide das selbe Programm 😉 )
Wenn er besuch hat kann man zwar nicht die Worte verstehen, aber doch genau das gesprochen wird. Kommt dann Lachen dazu ist das natürlich noch um einiges lauter.
Auch hören wir die Treppe (Stahlharfentreppe, oder so ähnlich heißt das); damit müssen wir aber wohl leben.
Unser zweiter Nachbar hat die gleichen Probleme und möchte nun einen Gutachter einschalten. Prinzipiell möchte ich mich natürlich beteiligen, da ich mich nicht bis zum Lebensende (oder Verkauf der Wohnung) jeden Abend ärgern möchte. Aber die Frage ist, ob hier ein Erfolg zu erwarten ist.
In unserer Baubeschreibung steht zum Schalschutz folgendes:
Der Planung und Bauausführung liegen die Mindestanforderungender DINAbk. 4109 (November 1989) "Schallschutz im Hochbau" mit Beiblatt 1 sowie die für die Baumaßnahme erstellten Schallschutznachweise zugrunde. Die Vorschläge zumerhöhten Schallschutz nach Beiblatt 2 zu DIN 4109 bleiben unberücksichtigt.
Was meinen die Experten dazu? Hat jemand evtl. Erfahrung mit soeinem Fall?
Wäre für jede Antwort dankbar.
Gruß Stefan
  • Name:
  • Stefan
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Ich verstehe, dass Sie Probleme mit dem Schallschutz in Ihrer 2002 erbauten Eigentumswohnung haben. Da Sie Lärmbelästigung durch Ihre Nachbarn wahrnehmen, ist es wichtig, die Situation rechtlich und bautechnisch zu bewerten.

    Prüfung der Baubeschreibung: Überprüfen Sie zunächst die Baubeschreibung Ihrer Wohnung auf Angaben zum Schallschutz. Dort sollten die Mindestanforderungen gemäß DINAbk. 4109 (Schallschutz im Hochbau) oder höherwertige Vereinbarungen aufgeführt sein.

    Schallschutznachweis: Ein Schallschutznachweis, der vor Baubeginn erstellt wurde, dokumentiert die geplanten Schallschutzmaßnahmen. Dieser kann Aufschluss darüber geben, ob die Bauausführung den Planungen entsprach.

    🔴 Gefahr: Wenn die tatsächliche Schallschutzleistung deutlich unter den vereinbarten oder gesetzlich vorgeschriebenen Werten liegt, liegt ein Mangel vor. Dies kann zu einem Minderungsanspruch oder anderen Gewährleistungsansprüchen führen.

    Gutachter: Ich empfehle Ihnen, einen Gutachter für Bauphysik hinzuzuziehen. Dieser kann Messungen durchführen und feststellen, ob die Schallschutzwerte den Anforderungen entsprechen. Ein Gutachten kann auch als Grundlage für rechtliche Schritte dienen.

    👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie die Lärmbelästigungen (Datum, Uhrzeit, Art des Lärms) und suchen Sie das Gespräch mit Ihren Nachbarn. Falls dies nicht hilft, kontaktieren Sie einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht, um Ihre Rechte zu prüfen und durchzusetzen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Schallschutz
    Schallschutz bezeichnet Maßnahmen zur Reduzierung der Schallübertragung. Ziel ist es, die Ausbreitung von Schall zu minimieren und somit Lärmbelästigungen zu vermeiden. Im Bauwesen werden verschiedene Schallschutzmaßnahmen eingesetzt, um die Anforderungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) zu erfüllen.
    Verwandte Begriffe: Trittschallschutz, Luftschallschutz, Bauakustik
    DIN 4109
    DIN 4109 ist eine deutsche Norm, die Mindestanforderungen an den Schallschutz im Hochbau festlegt. Sie definiert, welche Schallschutzwerte in verschiedenen Gebäudetypen und zwischen verschiedenen Räumen eingehalten werden müssen. Die Norm wird regelmäßig aktualisiert, um den aktuellen Stand der Technik zu berücksichtigen.
    Verwandte Begriffe: Schallschutz, Trittschall, Luftschall
    Trittschall
    Trittschall ist der Schall, der durch das Begehen eines Bodens entsteht und sich über die Bausubstanz ausbreitet. Er kann in darunterliegenden Räumen als Lärm wahrgenommen werden. Ein guter Trittschallschutz reduziert die Übertragung von Trittschall.
    Verwandte Begriffe: Schallschutz, DIN 4109, Bauakustik
    Luftschall
    Luftschall ist der Schall, der sich über die Luft ausbreitet, z.B. durch Sprechen, Musik oder Fernsehgeräte. Luftschallschutzmaßnahmen zielen darauf ab, die Übertragung von Luftschall durch Wände, Decken und Fenster zu reduzieren.
    Verwandte Begriffe: Schallschutz, DIN 4109, Bauakustik
    Schallschutznachweis
    Ein Schallschutznachweis ist ein Dokument, das vor Baubeginn erstellt wird und die geplanten Schallschutzmaßnahmen für ein Gebäude beschreibt. Er dient dazu, sicherzustellen, dass die Schallschutzanforderungen der DIN 4109 oder höherwertiger Vereinbarungen eingehalten werden.
    Verwandte Begriffe: Schallschutz, DIN 4109, Bauplanung
    Minderung
    Minderung bezeichnet die Reduzierung des Kaufpreises einer Immobilie aufgrund von Mängeln. Wenn der Schallschutz mangelhaft ist und dies einen Mangel darstellt, hat der Käufer grundsätzlich das Recht, den Kaufpreis zu mindern.
    Verwandte Begriffe: Mängelanspruch, Gewährleistung, Kaufvertrag
    Gutachter
    Ein Gutachter ist ein Sachverständiger, der über besondere Fachkenntnisse in einem bestimmten Bereich verfügt. Im Bereich Schallschutz kann ein Gutachter die Schallschutzwerte messen und ein Gutachten erstellen, um Mängel festzustellen und deren Auswirkungen zu bewerten.
    Verwandte Begriffe: Sachverständiger, Bauphysik, Schallschutzmessung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Schallschutzanforderungen gelten für eine ETW Baujahr 2002?
      Für eine ETW Baujahr 2002 gelten die Anforderungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) in der zum Bauzeitpunkt gültigen Fassung. Diese Norm legt Mindeststandards für den Schallschutz fest, die eingehalten werden müssen. Höhere Anforderungen können in der Baubeschreibung oder im Kaufvertrag vereinbart sein.
    2. Was tun, wenn der Schallschutz mangelhaft ist?
      Wenn der Schallschutz mangelhaft ist, sollten Sie dies zunächst dokumentieren und den Bauträger oder Verkäufer informieren. Ein Gutachter kann die Schallschutzwerte messen und ein Gutachten erstellen. Auf Basis des Gutachtens können Sie Mängelansprüche geltend machen, wie z.B. Minderung des Kaufpreises oder Nachbesserung.
    3. Wie finde ich einen geeigneten Gutachter für Schallschutz?
      Einen geeigneten Gutachter für Schallschutz finden Sie über die Architektenkammer, Ingenieurkammer oder über Suchportale für Sachverständige. Achten Sie darauf, dass der Gutachter über eine entsprechende Qualifikation und Erfahrung im Bereich Bauphysik und Schallschutz verfügt.
    4. Welche Rechte habe ich als Wohnungseigentümer bei Lärmbelästigung durch Nachbarn?
      Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht auf ungestörte Nutzung Ihrer Wohnung. Unzumutbare Lärmbelästigungen durch Nachbarn sind nicht zulässig. Sie können von Ihren Nachbarn verlangen, den Lärm zu reduzieren. Bei wiederholten oder besonders schweren Lärmbelästigungen können Sie auch rechtliche Schritte einleiten.
    5. Was ist ein Schallschutznachweis?
      Ein Schallschutznachweis ist ein Dokument, das vor Baubeginn erstellt wird und die geplanten Schallschutzmaßnahmen für ein Gebäude beschreibt. Er dient dazu, sicherzustellen, dass die Schallschutzanforderungen der DIN 4109 oder höherwertiger Vereinbarungen eingehalten werden.
    6. Kann ich den Kaufpreis mindern, wenn der Schallschutz mangelhaft ist?
      Ja, wenn der Schallschutz mangelhaft ist und dies einen Mangel darstellt, haben Sie grundsätzlich das Recht, den Kaufpreis zu mindern. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Umfang des Mangels und dem Wertverlust der Wohnung.
    7. Was bedeutet Trittschall?
      Trittschall ist der Schall, der durch das Begehen eines Bodens entsteht und sich über die Bausubstanz ausbreitet. Er kann in darunterliegenden Räumen als Lärm wahrgenommen werden. Ein guter Trittschallschutz reduziert die Übertragung von Trittschall.
    8. Wie kann ich den Schallschutz in meiner Wohnung verbessern?
      Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Schallschutz in einer Wohnung zu verbessern, z.B. durch den Einbau von Schallschutzfenstern, Schallschutztüren oder durch die Anbringung von Schallschutzmaterialien an Wänden und Decken. Auch die Wahl des Bodenbelags kann einen Einfluss auf den Schallschutz haben.

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      Hinweise zur Auswahl eines qualifizierten Gutachters für Schallschutz.

  2. Schallschutz ETW: DIN 4109 zu lasch – Erfahrungen!

    vorsichtiger Hinweis
    von einem Bauherrn aus eigener Erfahrung:
    Die Mindestanforderungen der DINAbk. 4109 sind meiner subjektiven Meinung nach viel zu lasch, sie dient lediglich zur Vermeidung ÜBERMÄSSIGER Schallstörungen. Wenn diese DIN gerade so eingehalten wird, wird man immer was vom Nachbarn hören. Ruhe hat man dabei fast nie (kommt natürlich auch auf die Nachbarn an).
    Wie es in Ihrem Fall aussieht, kann natürlich keiner von hier aus sagen. Eine Schallschutzmessung wird da sicher Klarheit schaffen. Gehen Sie aber vorher nicht automatisch von einem Mangel aus. Wenn die genannte (lasche) DIN eingehalten wird, ist es keiner (sofern nichts anderes vereinbart). Auch wenn Sie vom Nachbarn was hören.
    Besser wäre gewesen, die Vorschläge zum erhöhten Schallschutz nach DIN 4109 zu vereinbaren (und auch so auszuführen). Sollte im Jahr 2003 beim Haus- und Wohnungsbau eigentlich Standard sein (ist es aber nicht).
    Leider wird einem unbedarften Bauherrn oft mit den "Mindestanforderungen nach DIN 4109" eine (nicht vorhandene) Qualität vorgegaukelt. Denn dieser denkt "nach DIN = gut". Fehlanzeige.

  3. ETW-Verkauf: Schallschutz-Mängel – Risiken für Verkäufer

    was ist bei einem Verkauf?
    Sie sind Erstbesitzer und sollten gemeinsam mit anderen Besitzern die zugesagten Eigenschaften überprüfen. Wenn das eine Folgekäufer tut und Fehler feststellt, haben Sie das an der Backe und der Bauträger ist fein raus.
    Was sagt der Verkäufer zum Käufer: "Nein, Nein, in der Nachbarwohnung wird nichts abgerissen, der Nachbar isst nur Kekse"
    • Name:
    • Herr Klaus

  4. Schallschutzmessung: DIN eingehalten, Käufer unzufrieden?

    Hr. Klaus hat recht
    also Schallschutzmessung durchführen lassen, wie ich schon sagte.
    Zur Wiederverkaufsproblematik mal folgendes Gedankenspiel:
    Die Schallschutzmessung ergibt, dass die vereinbarte DINAbk. knapp eingehalten wird. Heißt: KEIN Mangel.
    Beim späteren Verkauf der Wohnung hört der potentielle Käufer den Nachbarn rumoren. Er empfindet diesen Schallschutz subjektiv als mangelhaft und kauft nicht. Da kann man ihm tausendmal garantieren, dass die DIN eingehalten wird. Kaufen wird der diese Wohnung trotzdem nicht ... und der Eigentümer bleibt darauf sitzen ...
    Wie gesagt, nur ein Gedankenspiel, aber gar nicht so unwahrscheinlich.

  5. Bauwitze: Anfrage zur erneuten Einstellung

    @Hr. Klaus
    Bitte den letzten Satz bei Bauwitzen nochmal einstellen! Danke!

  6. Schallschutz ETW: DIN 4109 – Hörbare Nachbarn normal?

    DIN 4109
    Wohnungstrennwände Mindestanforderung R'w (dbAbk.) 53 ... "JA" bei der Mindestanforderung können Sie meist Stimmen des Nachbarn hören ... wenigstens haben wir das mal nachgewiesen.
    2 db mehr bedeuten den erhöhten Schallschutz der eigentlich m.E. nach schon lange der Stand der Technik sein sollte ... wenn da nicht immer die paar luschen was der erhöhte Schallschutz mehr kostet dazwischen wären *tztz* ... hier müsste echt mal was passieren (!)

  7. VOB/B: Schallschutzmangel trotz DIN-Einhaltung möglich!

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    VOB/B vereinbart?
    War die VOBAbk./B vereinbart, lohnt der Gedanke an folgende Argumentation des Oberlandesgericht Nürnberg, Urteil v. 25.07.2002, Az. : 13 U 979/02:
    "Weil die VOB/B vereinbart ist, ist eine Werkleistung gemäß § 13 Nr. 1 VOB/B auch dann mangelhaft, wenn sie zwar keine Fehler in diesem Sinne aufweist, aber nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Insoweit enthält § 13 Nr. 1 VOB/B gegenüber § 633 BGBAbk. einen zusätzlichen Gewährleistungstatbestand. "
    Das bedeutet, dass mehr geschuldet ist als die Mindestwerte der DINAbk. 4109. Mit heute üblichen Bauweisen nach den anerkannten Regeln der Technik sind nämlich bessere Werte erreichbar.
    Genauso sieht es das OLG Hamm, Urteil vom 8.3.2001  -  21 U 24/00:
    "Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (NJW-RR 1997,1106 = BauR 1997,638; NJW 1998,2814 [2815]) der sich der Senat anschließt, ist die Frage, welcher Schallschutz geschuldet wird, nämlich zunächst durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Diese ergibt vorliegend, dass die Kläger einen Schallschutz verlangen können, der erhöhten Anforderungen genügt. Zwar haben die Parteien dazu keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen. Einer ausdrücklichen Vereinbarung steht jedoch gleich, dass bestimmte Schalldämmmaße mit der vertraglich geschuldeten Ausführung der Bauleistung zu erreichen sind (BGH, NJW 1998,2814 [2815]). Hierzu hat der Sachverständige Professor N in seinem schriftlichen Gutachten ausgeführt, dass bei sorgfältiger Ausführung der Baumaßnahme die Werte für erhöhte Anforderungen sowohl im Bereich des Trittschalls als auch des Luftschalls einzuhalten gewesen wären. "
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Schallschutz in ETW: Rechte, Gutachter & Vorgehen bei Lärm

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um mangelhaften Schallschutz in einer Eigentumswohnung (ETW) Baujahr 2002. Es wird die Relevanz der DINAbk. 4109 Norm, die Durchführung von Schallschutzmessungen und die potenziellen Folgen für den Wiederverkauf der Wohnung thematisiert. Die Vereinbarung der VOBAbk./B kann zusätzliche Ansprüche bei Mängeln begründen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Schallschutz ETW: DIN 4109 zu lasch – Erfahrungen! sind die Mindestanforderungen der DIN 4109 oft zu gering, um Ruhe in der Wohnung zu gewährleisten. Eine Schallschutzmessung wird empfohlen, um Klarheit zu schaffen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Schallschutz ETW: DIN 4109 – Hörbare Nachbarn normal? verdeutlicht, dass selbst bei Einhaltung der DIN 4109 Mindestanforderungen Geräusche vom Nachbarn hörbar sein können. Ein erhöhter Schallschutz von 2 dBAbk. kann hier Abhilfe schaffen.

    🔴 Kritisch/Risiko: Beim Verkauf der ETW können Schallschutzmängel, auch wenn die DIN eingehalten wurde, zu Problemen führen, wie im Beitrag ETW-Verkauf: Schallschutz-Mängel – Risiken für Verkäufer und Schallschutzmessung: DIN eingehalten, Käufer unzufrieden? beschrieben. Es wird empfohlen, die zugesicherten Eigenschaften frühzeitig zu überprüfen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie eine Schallschutzmessung durchführen, um den tatsächlichen Schallschutz zu ermitteln. Prüfen Sie, ob die VOB/B vereinbart wurde, da dies zusätzliche Rechte bei Mängeln begründen kann (siehe VOB/B: Schallschutzmangel trotz DIN-Einhaltung möglich!). Ziehen Sie einen Gutachter für Schallschutz hinzu, um die Situation professionell beurteilen zu lassen.

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