Arglistige Täuschung beim Hausverkauf: Hausschwamm, Statik & Ihre Rechte?

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🔴 Gefahr: Der Befall mit Hausschwamm stellt eine erhebliche Gefahr für die Bausubstanz und die Gesundheit der Bewohner dar. Zudem kann eine mangelhafte Statik die Sicherheit des Gebäudes gefährden.

Ich empfehle, folgende Punkte zu prüfen:

• Beweislast: Kann nachgewiesen werden, dass der Verkäufer von dem Hausschwammbefall und den statischen Mängeln wusste und diese arglistig verschwiegen hat?
• Verjährung: Die Frist für die Geltendmachung von Ansprüchen wegen arglistiger Täuschung beträgt in der Regel drei Jahre ab Kenntnis der Täuschung.
• Schadensersatz: Mögliche Schadensersatzansprüche umfassen die Kosten für die Sanierung des Hausschwamms, die Behebung der statischen Mängel sowie eventuelle Folgeschäden.

🔴 Gefahr: Unfachmännisch ausgeführte Reparaturen können die Situation verschlimmern und weitere Schäden verursachen.

👉 Handlungsempfehlung: Ich rate dringend dazu, einen Fachanwalt für Immobilienrecht sowie einen Bausachverständigen zu konsultieren, um die Erfolgsaussichten einer Klage zu prüfen und die notwendigen Schritte einzuleiten.

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Der vorliegende Fall beschreibt einen Hauskauf aus dem Jahr 1998, bei dem ein massiver Hausschwammbefall und daraus resultierende statische Mängel erst nach dem Kauf entdeckt wurden. Die Klage der Käufer auf Schadensersatz wurde vom Landgericht Hagen abgewiesen, die schriftliche Begründung steht noch aus. Die Schilderung deutet auf einen klassischen Fall von möglicher arglistiger Täuschung hin, da offenbar bereits 1985 ein erheblicher Pilzbefall bekannt war und repariert wurde.

🔴 Gefahr: Die Kombination aus Hausschwamm und der vom Statiker diagnostizierten Einsturzgefahr stellt ein akutes und existenzbedrohendes Sicherheitsrisiko dar. Ein solcher Schaden kann die Bausubstanz eines Gebäudes derart schwächen, dass eine sofortige Nutzungsuntersagung droht. Die finanzielle Belastung durch die verlorene Klage und die Schulden verschärft die Notlage der Eigentümer erheblich.

➕ Ergänzung: Die Abweisung der Klage durch das LG Hagen ist ein schwerer Rückschlag, aber nicht zwingend das endgültige Ende des Rechtswegs. Die schriftliche Urteilsbegründung ist der entscheidende Schlüssel, um die genauen Gründe für die Abweisung zu verstehen. Mögliche Ursachen könnten Verjährung, fehlender Nachweis der Arglist oder eine unzureichende Beweisführung sein. Die Aussagen der ehemaligen Mieter sind ein starkes Indiz, aber die entscheidende Frage ist, ob die Voreigentümer vor dem Verkauf im Jahr 1998 eine aktive Pflicht zur Offenlegung dieses Mangels hatten und dieser verletzt wurde.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich umgehend von einem auf Bau- und Architektenrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten. Nehmen Sie die schriftliche Urteilsbegründung des LG Hagen zu diesem Termin mit. Prüfen Sie gemeinsam die Erfolgsaussichten einer Berufung gegen das Urteil. Parallel dazu sollten Sie einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Erstellung eines detaillierten Gutachtens zum Hausschwammbefall und den statischen Schäden beauftragen, um die Schadenshöhe und die Dringlichkeit von Sicherungsmaßnahmen zu dokumentieren. Die finanzielle Notlage erfordert zudem eine umgehende Prüfung von Möglichkeiten der Prozesskostenhilfe oder der Stundung von Forderungen.

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Der Sachverhalt beschreibt einen schwerwiegenden Fall möglicher arglistiger Täuschung beim Kauf eines über 100 Jahre alten Mehrfamilienhauses, bei dem bereits vor dem Kauf (1998) erhebliche Schäden durch Hausschwamm und statische Mängel bestanden – dokumentiert durch Zeugenaussagen aus dem Jahr 1985 und nachträgliche Reparaturen am Dach und an der Rinne.

🔴 Gefahr: Hausschwamm ist ein lebender Organismus mit massiver Zerstörungskraft für tragende Holzkonstruktionen; unzureichende Sanierung (wie die beschriebene "äußerst unfachmännische" Austauschaktion) führt zu fortlaufender Gefährdung der Statik und potenzieller Einsturzgefahr – ein unmittelbares Lebensrisiko für Bewohner und Dritte.

🔴 Gefahr: Die Diagnose eines Statikers zur "Einsturzgefahr" stellt einen akuten Sicherheitsnotstand dar, der rechtlich und technisch höchste Priorität beansprucht – hier darf keine Abwägung stattfinden, sondern nur sofortige, fachkundige Sicherungsmaßnahmen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Klage "abgewiesen" sei, ist vor Vorliegen der schriftlichen Urteilsbegründung rechtlich unzulässig; das LG Hagen kann lediglich die Klage "abgewiesen" haben, wenn die Beweislast nicht erfüllt wurde – doch die Zeugenaussagen, Dachsanierung 1985 und die nachweisbare Schwammbefalls-Historie können unter Umständen als Indizienkette für arglistige Täuschung gemäß § 123 BGB^Abk. ausreichen.

➕ Ergänzung: Die Verjährungsfrist für Ansprüche aus arglistiger Täuschung beginnt erst mit Kenntnis des Schadens und des Täters (§ 199 Abs. 1 BGB) – nicht mit dem Kaufdatum; die 2000 begonnene Klage könnte daher noch wirksam sein, wenn die Kenntnis erst später eingetreten ist.

➕ Ergänzung: Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen für Schimmelpilz- und Holzschadensanalyse (z. B. nach DIN 68800-1 bis -4) sowie ein statisches Gutachten durch einen bauvorlageberechtigten Statiker sind zwingend erforderlich, um den aktuellen Schadensumfang, die Ursachen und die Sanierungsnotwendigkeit objektiv zu dokumentieren.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bauschäden sowie einen bauvorlageberechtigten Statiker – nur mit diesen Gutachten können Sie die Klage erfolgreich fortsetzen, ggf. Berufung einlegen oder einen Schlichtungsversuch beim Schlichtungsstelle Bau initiieren.