Baumängel: Geld zurückbehalten bei Pfusch? Gerichtsurteil, Kostenrisiko & Vorgehen
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Baumängel: Geld zurückbehalten bei Pfusch? Gerichtsurteil, Kostenrisiko & Vorgehen

Folgende Situation: Wir haben 2003 ein Einfamilienhaus in Betonfertigbauweise mit einem "alteingesessenen" ostdeutschen Bauunternehmen welches laut Prospekt den Kunden als "König" behandelt, schlüsselfertig erstellen lassen.
Da nach der Abnahme trotz mehrfacher Aufforderung das Bauunternehmer der Mangelbeseitigung nicht nachgekommen ist bzw. die beanstandeten Mängel (hier: Fliesenverlegung) als " ... stellt keinen Mangel dar ... " ablehnte, haben wir von unserem Recht gebauch gemacht, die 3-fache Summe der Kosten zur Mangelbeseitigung einzubehalten. Postwendend wurden wir durch das Bauunternehmer am Landgericht Leipzig verklagt. Ein vom Gericht eingesetzter vereidigter Sachverständiger bestätigte dann in seinem Gutachten eine "mangelhafte handwerkliche Ausführung" der Fliesenverlegung.
Ende Mai dann endlich die Urteilsverkündung: Wir, die Bauherren, wurden verklagt, die Restsumme abzAbk.üglich einiger weniger € an das Bauunternehmer zu zahlen, da die Mangelbeseitigung (Fliesen komplett raus, neue rein) unverhältnismäßig hoch wäre.
Ein Bauunternehmer hat also offenbar in Deutschland das Recht, eine mangelhafte handwerkliche Leistung abzuliefern, der Bauherr muss mit dem Mangel leben und hat eine minimale Wertminderung (in diesem Falle 9 % der ermittelten Sanierungskosten) hinzunehmen. Die Kostenfalle waren hier außerdem die RA- und Gerichtskosten (Rechtsanwaltskosten, Gerichtskosten), welche durch Entscheidung des Gerichts von beiden Seiten zu tragen sind. Sie liegen deutlich über der vom Gericht zugestandenen Wertminderung.
Gibt es ähnliche Erfahrungen von andern Bauherren? Sollten wir das Risiko einer Berufung auf uns nehmen?
Oder in Zukunft, Vorsicht und gut überlegen bevor man den Schritt in Richtung Zahlungseinbehalt wegen Pfusch geht.
  • Name:
  • Ulli
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    🔴 Kritisch: Bei gravierenden Mängeln, die die Bausubstanz gefährden (z.B. Feuchtigkeit, Statik), ist umgehend ein Fachmann hinzuzuziehen.

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    Ich verstehe, dass Sie nach Möglichkeiten suchen, sich gegen Baumängel zu wehren und Ihr Geld zurückzuerhalten. Es ist wichtig zu wissen, dass Gerichtsprozesse in solchen Fällen ein Risiko darstellen und nicht immer zum Erfolg führen.

    🔴 Gefahr: Ein unberechtigter Zahlungseinbehalt kann zu weiteren rechtlichen Schritten des Bauunternehmers führen. Es ist entscheidend, die Mängel genau zu dokumentieren und den Einbehalt rechtlich zu begründen.

    Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

    • Dokumentation: Erstellen Sie eine detaillierte Dokumentation aller Mängel mit Fotos und Beschreibungen.
    • Mängelanzeige: Setzen Sie dem Bauunternehmer eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung.
    • Sachverständiger: Ziehen Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzu, um die Mängel zu begutachten und den Wert der Minderung festzustellen.
    • Rechtsberatung: Lassen Sie sich von einem Anwalt für Baurecht beraten, um Ihre Rechte und Pflichten zu klären.

    👉 Handlungsempfehlung: Bevor Sie einen Zahlungseinbehalt vornehmen, sollten Sie sich rechtlich absichern und die Erfolgsaussichten eines Gerichtsverfahrens realistisch einschätzen lassen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baumangel
    Eine Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand eines Bauwerks. Dies kann die Qualität der Materialien, die Ausführung der Arbeiten oder die Einhaltung von Normen betreffen.
    Verwandte Begriffe: Pfusch am Bau, Sachmangel, Gewährleistung.
    Mangelbeseitigung
    Die Behebung eines Baumangels durch den Bauunternehmer. Dies kann durch Reparatur, Austausch oder Nachbesserung erfolgen.
    Verwandte Begriffe: Nachbesserung, Gewährleistung, Schadenersatz.
    Zahlungseinbehalt
    Das Zurückbehalten eines Teils der Bausumme durch den Bauherrn, um Druck auf den Bauunternehmer auszuüben, Mängel zu beseitigen.
    Verwandte Begriffe: Sicherheitseinbehalt, Gewährleistungseinbehalt, Druckmittel.
    Sachverständiger
    Eine unabhängige Person mit besonderer Fachkenntnis, die ein Gutachten über den Zustand eines Bauwerks erstellt.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Bausachverständiger, Gutachten.
    Gewährleistung
    Die gesetzliche Verpflichtung des Bauunternehmers, für Mängel am Bauwerk einzustehen.
    Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Garantie, Verjährung.
    Bausumme
    Die vertraglich vereinbarte Gesamtvergütung für die Errichtung eines Bauwerks.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Honorar, Vergütung.
    Abnahme
    Die förmliche Entgegennahme des Bauwerks durch den Bauherrn, wodurch die Gewährleistungsfrist beginnt.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Inbesitznahme.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Baumangel?
      Ein Baumangel ist eine Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand eines Bauwerks. Dies kann sowohl die Qualität der verwendeten Materialien als auch die Ausführung der Arbeiten betreffen. Baumängel können optischer Natur sein oder die Funktionalität und Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen.
    2. Wann kann ich Geld wegen Baumängeln zurückbehalten?
      Sie können einen angemessenen Teil der Bausumme zurückbehalten, wenn Sie dem Bauunternehmer Mängel angezeigt und ihm eine Frist zur Beseitigung gesetzt haben. Die Höhe des Einbehalts sollte dem voraussichtlichen Aufwand für die Mangelbeseitigung entsprechen.
    3. Welche Risiken birgt ein Zahlungseinbehalt?
      Ein unberechtigter Zahlungseinbehalt kann dazu führen, dass der Bauunternehmer Sie verklagt. Im schlimmsten Fall müssen Sie nicht nur den einbehaltenen Betrag, sondern auch die Gerichtskosten und Anwaltskosten des Bauunternehmers tragen.
    4. Wie dokumentiere ich Baumängel richtig?
      Erstellen Sie eine detaillierte Dokumentation mit Fotos, Beschreibungen und Zeugen. Führen Sie ein Bautagebuch, in dem Sie alle Mängel und Beanstandungen festhalten. Lassen Sie die Mängel von einem unabhängigen Sachverständigen begutachten.
    5. Was ist ein Sachverständigengutachten wert?
      Ein Sachverständigengutachten ist ein wichtiges Beweismittel in einem Gerichtsverfahren. Es kann Ihnen helfen, Ihre Ansprüche durchzusetzen oder sich gegen unberechtigte Forderungen des Bauunternehmers zu verteidigen. Die Kosten für ein Gutachten sind jedoch nicht unerheblich.
    6. Wie lange habe ich Zeit, Baumängel zu reklamieren?
      Die Gewährleistungsfrist für Baumängel beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks. Innerhalb dieser Frist müssen Sie die Mängel dem Bauunternehmer anzeigen.
    7. Was tun, wenn der Bauunternehmer die Mängel nicht beseitigt?
      Wenn der Bauunternehmer die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist beseitigt, können Sie einen anderen Handwerker mit der Mangelbeseitigung beauftragen und die Kosten dem ursprünglichen Bauunternehmer in Rechnung stellen.
    8. Welche Rolle spielt ein Anwalt für Baurecht?
      Ein Anwalt für Baurecht kann Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten zu klären, Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche zu unterstützen und Sie vor unberechtigten Forderungen des Bauunternehmers zu schützen.

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      Vor Baubeginn den Vertrag von einem Anwalt prüfen lassen, um Risiken zu minimieren.
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      Fristen und Möglichkeiten zur Geltendmachung von Ansprüchen.
    • Mediation bei Baustreitigkeiten
      Alternative Streitbeilegung zur Vermeidung von Gerichtsprozessen.

  2. Drittelfinanzierung bei Baumängeln: Anwalt einschalten!

    Mein Lieblingsthema der Drittelfinanzierung ...
    Mein Lieblingsthema der Drittelfinanzierung ist das. Es soll Fälle gegeben haben, da wurden wegen einer fehlenden Fußleiste 6.000 DM einbehalten. Der hier geschilderte Fall sollte alle Beteiligten dazu auffordern, vor Inbetriebnahme eines Anwaltes zu reden ...

  3. Baumängel: Wertminderung – 9% der Sanierungskosten

    "Wertminderung (in diesem Falle 9 % der ermittelten Sanierungskosten) "
    Hallo,
    abgesehen von der Drittelfinanzierung, welche ich persönlich als Betrug ansehe, gibt es MANCHMAL schon wirkliche Mängel.
    Mich verwundert da Ihre oben zitierte Aussage.
    BGH, Urteil vom 9. Januar 2003  -  VII ZR 181/00  -  OLG Hamm, LG Essen
    " ...
    d) Die Berechnung der Minderung nach den Mängelbeseitigungskosten kommt nicht in Betracht, wenn die Nachbesserung unmöglich oder unverhältnismäßig ist.
    e) Verwendet der Auftragnehmer im Vergleich zur geschuldeten Ausführung minderwertiges Material, dann ist die Vergütung des Auftragnehmers um den Vergütungsanteil zu mindern, der der Differenz zwischen der erbrachten und der geschuldeten Ausführung entspricht.
    f) Der Auftraggeber kann Minderung für einen technischen Minderwert verlangen, der durch die vertragswidrige Ausführung im Vergleich zur geschuldeten verursacht worden ist.
    g) Neben einer Minderung für einen technischen Minderwert kann der Auftraggeber für einen merkantilen Minderwert Minderung verlangen, wenn die vertragswidrige Ausführung eine verringerte Verwertbarkeit zur Folge hat, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben. "
    Wenn eine Nachbesserung nicht möglich bzw. unverhältnismäßig ist, können deren Kosten nicht die Grundlage für die Berechnung der Minderung sein.
    Im übrigen wird die Verhältnismäßigkeit im allgemeinen durch die Gerichte recht streng gesehen.
    Mit freundlichen Grüßen

  4. Mangelhafte Ausführung: Einbehalt bei Baumängeln gerechtfertigt?

    Habe ich einen anderen Text gelesen?
    @Bergs: der Fragesteller schreibt doch deutlich "trotz mehrfacher Aufforderung", was für mich bedeutet, dass (zumindest anfangs) versucht wurde zu reden bevor der Anwalt/das Gericht aktiviert wurde. Außerdem bescheinigte der vom Gericht eingesetzte Gutachter "mangelhafte handwerkliche Ausführung". Es geht also nicht um ein fehlende Fußleiste. Wenn die Einbehaltung eines höheren Betrages für die Mängelbeseitigung sein einziges Druckmittel gegenüber dem Bauträger ist, was soll er denn anderes tun? Ich würde doch ähnlich handeln, wenn es mir um die Erstellungs eins vernünftigen, mängelfreien Werks geht. Wenn das Werk korrekt erbracht ist, kann der Bauträger ja gerne sein Geld zu 100 % bekommen. Wenn er nicht nachbessern will, ist es sein Problem, dann bezahle ich von dem Geld einen Kollegen, der von seiner Arbeit ja auch leben muss und mir daher mehrberechtigt, als den Verursacher die Beseitigung des Mangels selber gekostet hätte. Denke ich da falsch? Ich würde dem Fragesteller hier erstmal keine Drittmittelfinanzierung unterstellen wollen. Der Punkt ist doch wieder mal die alt: Recht haben und Recht bekommen sind zwei paar Schuhe! Das Gericht erkannte den Mangel wohl an, war aber der Auffassung, ein kompletter Austausch der Fliesen sei unverhältnismäßig. (=>Neuwagen wird verkratzt ausgeliefert. muss ich den abnehmen und eine Nachlackierung akzeptieren, oder kann ich einen neuen verlangen?) Gut, ich kenne die Dimensionen des Schadens nicht, aber ärgerlich ist das schon, auch was die Kosten angeht. Warum muss die der Bauträger nicht tragen, wenn er Murks gemacht hat? Ich denke schon, dass ist eine Sache (die Entscheidung des Gerichtes) über die man sich aufregen kann. Was treibt Sie liebe Bergs zu der Vermutung, dass der Fragesteller selber schuld, bzw. nur von Geldgier getrieben ist?

  5. Optischer Mangel: Kosten für Rechtsstreit unverhältnismäßig?

    Bei 9 % ...
    Bei 9 % kann man bestenfalls von einem optischem Mangel ausgehen. Alternativ, Silikonfugen nicht ordnungsgemäß ausgeführt. Gefordert wurde eine Neuverlegung, mithin absolut überzogen. Statt das man sich jetzt um 1.000 € einigt, werden jetzt Gerichte Rechtsanwälte SV's bemüht, die Kosten von 5.000 € und mehr verursachen. Das prangere ich an.

  6. Gerichtsurteil zu Baumängeln: Fliesenarbeiten im Fokus

    Noch mal juristisch ...
    Noch mal juristisch Urteil des Landgerichts (welches meine Auffassung ja wunderschön bestätigt, also, einer von uns ist hier falsch davor:-)) ) Dann war es entweder schon der 2-te Termin, oder die Summe war entsprechend hoch. Und das bezweifle ich anhand von Fliesenarbeiten. Oder wir werden hier nur versche ...

  7. Baumängel: Verhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung entscheidend

    ok, liegt wohl an der Verhältnismäßigkeit
    die Verhältnismäßigkeit scheint hier wohl der Knackpunkt zu sein. Wenn man unterstellt, dass das Gericht mit den 9 % (Minderung) richtig liegt, dann hätte sich der Fragesteller sicherlich vorher informieren müssen, was eine angemessene Mängelbeseitigung ist. Wie gesagt, wir kennen die Dimension des Schadens nicht. Wenn sie sich tatsächlich in der Dimension von 9 % der Sanierungskosten bewegt, dann stimme ich Ihnen zu: erst fragen/infomieren, dann denken, erst dann ggf. klagen!
    Obwohl ich zugeben muss, dass ich es als Bauherr, der dann 20-30 Jahre lange jeden Morgen auf krumm und schief verlegte Fliesen gucken muss, es auch nur schwer verkraften könnten, das für 1000 € Minderung akzeptieren zu müssen ...

  8. Fliesenarbeiten: Dreifacher Einbehalt bei Mängeln riskant

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    die Summe hat es schnell
    z.B. Fliesenarbeiten gesamt 5.000 €, wegen Mangel 3-facher Einbehalt des Titels Fliesen = 15.000 € von der letzten Rate des Generalunternehmer. Gesamtkosten des erstinstanzlichen Verfahrens in diesem Fall: ca. 4.200 €.

  9. Anwaltsfehler: Unnötiger Rechtsstreit wegen Silikonfugen?

    da murkst dann aber der Anwalt
    der sowas mitmacht ... langsam versteh ich Bergs erstes Posting. Wenn der Fragesteller tatsächlich so wie von Bruno Stubenrauch vorgegangen ist und dann ein Anwalt bei dem Grund (Silikonfugen nicht ordnungsgemäß ausgeführt, unterstelle ich jetzt mal) mit dem Bauherren vor Gericht zieht, dann ist der Anwalt aber der Murkser, der seinen Mandanten schlecht berät ... denn auch Anwälte verdienen an Beratungsresistenten Mandanten 😉

  10. Bestätigung: Einigkeit über Vorgehen bei Baumängeln

    Bingo! ...
    Bingo! ich sehe, wie verstehen uns. Viele Grüße

  11. Mangelhafte Fliesen: Bauunternehmer verweigert Verhandlung!

    Verhältnismäßigkeit hin, Verhältnismäßigkeit her,
    das Problem ist doch, dass der Bauunternehmer seine Mängel nicht eingestehen wollte, somit auch nicht zur Verhandlung bereit war. Nicht unser Anwalt hat uns zur Klage geraten, sondern der Bauunternehmer hat geklagt und die Kosten produziert. Schwacher Trost für uns: er hat die Hälfte zu tragen.
    Im übrigen wurde vom Sachverständigen die mangelhafte (optische) Verlegung mit 50 % (Geltungswert) des Wertes des Fliesenbelages eingeschätzt. Am Ende beträgt der Minderwert des 25 %. Das entspricht den 9 % der Sanierungskosten.
    Außerdem kann man wohl nicht hinnehmen, dass bei einem Fliesenbelag ein optischer Mangel kein Grund zur Sanierung/Nachbesserung sein sollte, denn der optischen Komponente kommt beim Fliesenbelag, insbesondere im privaten, nichtgewerblichen Bereich, nach wie vor eine überragende Bedeutung zu. Oder warum werden von Fachbetrieben optisch hochwertige Fliesen angeboten. Vielleicht doch zurück zur weißen Einheitsfliese 20x20 cm und Zementfugengrau, Hauptsache es liegt was auf dem Fußboden ...
    Gruß Ulli

  12. Streitwert bei Baumängeln: Minderung vs. Sanierungskosten

    Foto von

    Streitwert
    Was interessant zu wissen wäre: was war der Streitwert? Die zugestandene Minderung, die gutachtlich festgestellten Sanierungskosten oder der einbehaltene Betrag?

  13. Optische Mängel: Akzeptanz vs. Minderung – Eine Abwägung

    Butter bei die Fische
    Wie ich schon sagte: auch mir als Bauherrn würde es schwer fallen, optische Mängel, mit denen ich 20-30 Jahre leben muss für eine vergelichsweise lächerliche Minderung akzeptieren zu müssen. Insofern gebe ich Ihnen Recht: Das ist ärgerlich und Recht haben und Recht bekommen sind zwei verschiedene Dinge. Das ist noch ärgerlicher.
    Jetzt aber mal Butter bei die Fische, damit wir das einordnen können. Passt die Vermutung von Bruno Stubenrauch in etwa? Was war Auftragswert der Fliesenarbeiten, was wurde einbehalten? Gibt es ein Foto des optischen Mangels? Das soll jetzt keine Inquisition werden "Nobody expects the Spanish Inquisition!" ;-)), ist mehr zur Aufklärung der Sache, auch für andere Bauherren, die von Ihnen evtl. was lernen könnten. (im Sinne von "das ist hinzunehmen und keine Komplettsanierung Wert").
    Was den Anwalt und das Klagen angeht: Klar, hat der Bauträger zuerst geklagt. Hätte Ihnen Ihr Anwalt geraten, deutlich weniger einzubehalten, wäre das Urteil (meine Mutmaßung als jur. Laie) evtl. anders ausgefallen. Wenn Sie alles richtig gemacht hätten (z.B. nur 1000 € Minderung einbehalten) und der Bauträger wäre immer noch uneinsichtig, dann hätte er evtl. alleine die Kosten tragen müssen ... Wenn Ihr Anwalt vom Fach war, dann hätte er vermutlich vorhersehen müssen, dass sie mit Ihren Forderungen nicht zu 100 % durchkommen werden. Wie gesagt Laienmeinung ...

  14. Baumängel: Streitwert entspricht zurückbehaltener Summe

    @Bruno Stubenrauch
    Streitwert (eigeklagter Betrag durch BU) war die zurückbehaltene Summe.
    Gruß
    Ulli

  15. Kostenübersicht: Auftragswert, Einbehalt, Gericht, Minderung

    umgerechnet in €
    ... ergibt das was? Auftragswert, einbehaltene Summe, Gerichtskosten, zugestandene Minderung?

  16. Warnung: Dreifach-Einbehalt nach BGB bei geringen Mängeln

    Foto von

    Wenn das so ist
    muss man jeden Bauherrn vor dem Dreifach-Einbehalt nach 641 BGBAbk. warnen, wenn der Mangel kleiner 5.000 € ist und die Sache nicht absolut sonnenklar ist. Im Vergleichsfall (dem m.E. wahrscheinlichsten Fall) gibt es dann 2.500 € und die reichen gerade, um beim Streitwert von 15.000 € die eigenen Anwaltskosten und die anteiligen Gerichtskosten zu decken.

  17. Streitwert: Einbehaltener Betrag als Basis? Juristenfehler?

    wie bitte?
    der einbehaltene Betrag kann doch nicht der streitwert sein! da haben doch volljuristen gepennt!?

  18. Streitwert: Dreifache Schadenssumme bei Baumängeln üblich?

    wieso nicht?
    Wenn ein Bauträger noch eine Zahlung x zu bekommen hat, ist das der Streitwert x (wenn der Bauherr auf die Zahlung verklagt wird).
    Dieser Streitwert x entspricht in diesem Fall die 3-fache Höhe der Schadenssumme. So habe ich es jedenfalls verstanden.

  19. Zurückbehaltungsrecht: Vernünftige Ermittlung der Mängelbeseitigung!

    also
    ich muss natürlich schon den Aufwand für die Mängelbeseitigung vernünftig ermitteln und prüfen, in welcher Höhe ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann. Wer so blauäugig ist und argumentiert: der Fliesenleger hat "gemängelt", der Fliesenleger kostet € 5.000,00, also behalte ich 15.000,00, der sollte es besser im orientalischen Bazar versuchen und nicht vor einem deutschen Gericht, auch nicht in Leipzig.
    Wenn das halt nur Pipifax war, dann gibt es auch nichts dafür.
    Da lohnt es sich vielleicht doch, über einen Anwaltsregreß nachzudenken.
    Für diejenigen, die es nicht wissen  -  Anwälte sind haftungsrechtlich nicht besser dran als Architekten! ☹

  20. Fliesenmängel: Neuverlegung rechtfertigt hohen Einbehalt?

    stimmt, Herr Hägele
    aber wenn die Fliesen insgesamt schlampig/schief/krumm verlegt sind (ich vermute das aber jetzt nur!) und das ganze nur durch eine Neuverlegung in Ordnung zu bekommen ist, dann stimmt's doch: 5000 € Mangelbeseitigungskosten (Neuverlegung), das ganze mal 3 = 15000 €.
    Oder?

  21. Fliesenleger-Qualität: Subjektive Wahrnehmung vs. Baumangel

    vorsicht Herr aselmeyer
    "schlampig schief krumm" sind subjektive, frei empfunde qualitätsmerkmale.
    als werkzeugmacher verzweifelt man an der "Qualität" eines fliesenlegers. sehr oft gehen die Vorstellungen weit auseinander.
    .--- und solange es keiner der hier mitlesenden gesehen hat sollte man weder dem Fliesenleger noch dem Bauherrn was vorhalten.

  22. Mängelrüge: Formulierung entscheidend für Bauunternehmer

    Foto von Helmuth Plecker

    Ich würde gerne wissen, wie der Fragesteller dem Bauunternehmer den Mangel gerügt hat:
    Es gibt da ja auch mehrere Möglichkeiten, wie man sowas anpackt: Entweder: Die Fliesen sind schlmapig, schief und krumm und deshalb halte ich Ihnen einfach mal Summe xyz ein. Oder es geht auch so: ich habe den von mir vermuteten Mangel sachverständlich überprüfen lassen und dabei wurde festgestellt, dass die Verlegung nicht nach DINAbk. trallallalla-und-hopsasa ausgeführt wurde und dass die Abweichung der Fugen usw. Hierfür wurde ein Minderungsbertrag in Höhe von Summe xyz nach dem Zielbaumverfahren (o.a.) ermittelt. Ich fordere Sie auf bis spätestens zum ... Stellung zu nehmen. Ich denke, dass bei der zweiten Formulierung der Bauunternehmer anders reagiert hätte.
    Ich kenne das Problem: Oft werfen die Bauherren Mängel in den Raum, die keine sind. Dann werden utopische Summen festgehalten, denn wer das Geld hat, hat die Macht  -  der Bauunternehmer ist ja beweispflichtig und wenn der sein Geld haben will, dann soll er mal machen. Ich habe gerade so einen Fall. Da wurde mir ohne annähern fachliche Begründung ein Mangel unterstellt. Ich habe dann mit einer Ausarbeitung mit Bezug auf DIN etc. erklärt (schriftlich), dass es sich nicht um einen Mangel handelt. Bauherr bzw. sein RA schreibt darauf nur: ... geht unsere Mandantschaft nach wie vor davon aus, dass diese mangelhaft ist. Kein Wort zur Begründung, kein Wort zur geschätzten Mängelbeseitigungskostenhöhe  -  nichts! Aber fleißig wird das Geld zurückgehalten. Der einzige Weg ist nun der zum Gericht, um hier Klärung zu erwirken. Und wenn das Gericht mir dann Recht geben sollte, dann fangen die Kunden an zu weinen? *wiederlangsamabregend*

  23. Fundierte Mängelrüge: Bauunternehmer ignoriert Standpunkt

    @ Helmuth Plecker,
    ich gebe Ihnen ja recht, dass eine Mängelrüge fundiert begründet sein soll. Genau das haben wir aber getan, der Bauunternehmer beharrte trotzdem auf seinem Standpunkt, es läge kein Mangel vor bzw. der Mangel sollte mit einem minimalem Betrag von seiner Seite abgegolten werden.
    Und ich distanziere mich hiermit von denen, die über Mängelklagen ihre Baufinanzierung in Griff bekommen wollen! Aber bitte vergessen Sie nicht: der AGAbk. hat das Geld, das ist richtig, der AN hat dafür aber auch akzeptable Qualität zu liefern. Schließlich verdient der AG sein Geld auch nur, wenn er Qualität liefert.
    Es kann einfach nicht sein, dass BU's, welche Qualität liefern (die gibt es zum Glück noch sehr viele), Konkurs anmelden müssen, weil der AG pleite ist. Ein BU, der wie in diesem Falle, aber nachweislich handwerkliche Mängel abliefert, vor dem Gericht Recht bekommt, und den AG durch einen kleinen finanziellen Nachlass mit dem Mangel leben lassen darf.
    Es scheint offenbar eine Frage des Standpunktes zu sein.
    Ulli

  24. VOB §13: Minderung statt Beseitigung bei Unzumutbarkeit

    Erneuerung wäre unzumutbar
    Die VOB Teil B DIN 1961 § 13 Nr. 6 sagt hierzu: Ist die Beseitigung des Mangels für den Auftraggeber unzumutbar oder ist sie unmöglich oder würde sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern und wird sie deshalb vom Auftragnehmer verweigert, so kann der Auftraggeber durch Erklärung gegenüber dem Auftragnehmer die Vergütung mindern (§ 638 BGBAbk.).
    Dazu § 638
    Minderung
    (1) Statt zurückzutreten, kann der Besteller die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer mindern. Der Ausschlussgrund des § 323 Abs. 5 Satz 2 findet keine Anwendung.
    (2) Sind auf der Seite des Bestellers oder auf der Seite des Unternehmers mehrere beteiligt, so kann die Minderung nur von allen oder gegen alle erklärt werden.
    (3) Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zurzeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
    (4) Hat der Besteller mehr als die geminderte Vergütung gezahlt, so ist der Mehrbetrag vom Unternehmer zu erstatten. § 346 Abs. 1 und § 347 Abs. 1 finden entsprechende Anwendung.
    Ich denke damit ist die Rechtslage klar. Die Erneuerung war unzumutbar und dadurch eine Minderung rechtens. Diese wurde ja dann vom Gericht festgelegt.
  25. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

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    Baumängel: Geld zurückbehalten bei Pfusch am Bau – Risiken & Vorgehen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, wann und in welcher Höhe ein Bauherr bei Baumängeln Geld vom Bauunternehmer zurückbehalten darf. Dabei werden Gerichtsurteile, Kostenrisiken und die Verhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten thematisiert. Ein wichtiger Aspekt ist die korrekte Formulierung der Mängelrüge und die Kommunikation mit dem Bauunternehmer. Die Teilnehmer diskutieren auch über den Streitwert bei Gerichtsprozessen und die Rolle von Anwälten.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Vor einem Dreifach-Einbehalt nach §641 BGB bei kleineren Mängeln unter 5.000 € wird gewarnt (siehe Warnung: Dreifach-Einbehalt nach BGB bei geringen Mängeln). Es besteht das Risiko, dass die Kosten des Rechtsstreits den Nutzen übersteigen.

    ✅ Zusatzinfo: Die VOB Teil B DIN 1961 § 13 Nr. 6 regelt, dass bei Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung eine Minderung der Vergütung möglich ist (siehe VOB §13: Minderung statt Beseitigung bei Unzumutbarkeit). Dies ist eine wichtige Alternative zur kompletten Mängelbeseitigung.

    💰 Zusatzinfo: Die Berechnung der Wertminderung bei Baumängeln kann sich an den Sanierungskosten orientieren, wobei in einem genannten Fall von 9% der Sanierungskosten die Rede ist (siehe Baumängel: Wertminderung – 9% der Sanierungskosten).

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten sich vorab umfassend über angemessene Mängelbeseitigung informieren und die Verhältnismäßigkeit der Kosten prüfen. Eine fundierte Mängelrüge und die Bereitschaft zur Verhandlung mit dem Bauunternehmer sind entscheidend. Es wird empfohlen, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um das Kostenrisiko zu minimieren.

    🔧 Praktische Umsetzung: Bei optischen Mängeln, wie beispielsweise mangelhafter Fliesenverlegung, sollte eine einvernehmliche Lösung mit dem Bauunternehmer angestrebt werden, um teure Gerichtsverfahren zu vermeiden. Die Dokumentation der Mängel mit Fotos kann hilfreich sein, um den Schaden zu belegen.

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