Falsche Teilungserklärung: Sondernutzungsrecht korrigieren – Kosten & Vorgehen?

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Ich verstehe, dass in Ihrer Teilungserklärung ein Fehler bei der Einzeichnung der Sondernutzungsrechte vorliegt, wodurch ein Teil der Terrasse einer Wohnung auf dem Sondernutzungsrecht einer anderen Wohnung liegt. Dies ist ein Problem, das korrigiert werden muss, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Mögliche Vorgehensweisen:

• Einvernehmliche Lösung: Sprechen Sie mit allen Eigentümern, insbesondere mit dem Eigentümer, dessen Sondernutzungsrecht betroffen ist. Versuchen Sie, eine einvernehmliche Lösung zu finden, beispielsweise eine Anpassung der Sondernutzungsrechte durch eine Vereinbarung.
• Änderung der Teilungserklärung: Wenn alle Eigentümer einverstanden sind, kann die Teilungserklärung geändert werden. Dies erfordert einen notariellen Beschluss und die Eintragung im Grundbuch.
• Gerichtliche Klärung: Wenn keine Einigung erzielt werden kann, bleibt der Weg der gerichtlichen Klärung. Ein Gericht kann die Teilungserklärung auslegen oder eine Korrektur anordnen.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Teilungserklärung kann zu erheblichen Rechtsstreitigkeiten und Wertminderungen der betroffenen Wohnungen führen.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren, um die beste Vorgehensweise in Ihrem konkreten Fall zu besprechen und die notwendigen Schritte einzuleiten.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft einen typischen Fall einer fehlerhaften Teilungserklärung im Wohnungseigentumsrecht, bei dem die zeichnerische Darstellung der Sondernutzungsrechte nicht mit der tatsächlichen Nutzung übereinstimmt. Die Irrtümer in der Teilungserklärung führen zu einer faktischen Überlappung der Sondernutzungsflächen, was rechtliche und praktische Konflikte zwischen den Eigentümern A und B auslöst.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht in einer dauerhaften Beeinträchtigung des Eigentumsfriedens und der Nutzbarkeit der Immobilie. Ohne eine Korrektur der Teilungserklärung drohen jahrelange Rechtsstreitigkeiten, die den Wert der Wohnungen mindern und die Veräußerlichkeit erschweren können.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich hat B als Inhaber des Sondernutzungsrechts einen Anspruch auf Beseitigung von Störungen gemäß § 1004 BGB. Er kann von A verlangen, dass der Terrassenteil von seinem Grundstücksanteil entfernt wird, sofern keine Duldungspflicht besteht. Allerdings ist dieser Anspruch nicht unbegrenzt, da die Rechtsprechung bei geringfügigen Überschneidungen oder wenn die Korrektur der Teilungserklärung zumutbar ist, einschränkend wirken kann.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass A eine Korrektur der Teilungserklärung gegen den Willen von B durchsetzen kann, ist rechtlich unzutreffend. Eine Änderung der Teilungserklärung bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 2 WEG^Abk.). Ohne die Zustimmung von B ist eine Korrektur im Grundbuch nicht möglich, es sei denn, es läge eine offensichtliche Unrichtigkeit vor, was hier aufgrund der bewussten Einzeichnung eher unwahrscheinlich ist.

➕ Ergänzung: Es ist zu prüfen, ob die fehlerhafte Einzeichnung auf einem bloßen Versehen des Notars oder Vermessungsingenieurs beruht. In diesem Fall könnte eine Berichtigung der Teilungserklärung im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO möglich sein, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Zudem sollte geprüft werden, ob die Parteien mündlich oder konkludent eine abweichende Nutzungsregelung getroffen haben, was die Rechtslage verändern könnte.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Lassen Sie zunächst die genauen Grundstücksgrenzen durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur überprüfen. Parallel dazu sollten A und B in einer Eigentümerversammlung eine einvernehmliche Lösung suchen, etwa durch eine notarielle Änderung der Teilungserklärung oder eine schriftliche Duldungsvereinbarung. Nur wenn eine Einigung scheitert, ist der Rechtsweg zu beschreiten, wobei die Kosten für ein gerichtliches Verfahren schnell die Werte der betroffenen Flächen übersteigen können.

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Die fehlerhafte Darstellung von Sondernutzungsrechten in einer Teilungserklärung stellt ein gravierendes rechtliches und praktisches Problem dar, da diese Erklärung die Grundlage für die dingliche Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bildet.

🔴 Gefahr: Eine unkorrigierte Fehlausweisung kann zu Eigentumsstreitigkeiten, Nutzungskonflikten, Haftungsrisiken bei Schäden (z. B. Sturz auf der falsch zugeordneten Terrasse) und späteren Einwänden gegen Veräußerung oder Belastung führen.

⚠️ Korrektur: B kann die physische Entfernung des Terrassenstücks nicht einseitig verlangen – Sondernutzungsrecht ist kein volles Eigentum, sondern ein beschränktes dingliches Recht; eine physische Abtrennung wäre unverhältnismäßig und rechtswidrig.

➕ Ergänzung: Die Korrektur der Teilungserklärung bedarf grundsätzlich der Einwilligung aller betroffenen Miteigentümer gemäß § 15 Abs. 2 WEG – eine Durchsetzung gegen den Willen von B ist ohne gerichtliche Entscheidung nicht möglich.

✅ Zustimmung: Die Feststellung, dass der Fehler erst nach Abnahme entdeckt wurde, unterstreicht die Notwendigkeit einer umgehenden, rechtskonformen Klärung – Verjährungs- oder Verwirkungsfragen sind hier zwar nicht gegeben, doch verzögerte Korrekturen erhöhen die Komplexität.

➕ Ergänzung: Eine notarielle Berichtigung ist zwingend erforderlich; bloße Vereinbarungen zwischen A und B reichen nicht aus, da die Teilungserklärung ein öffentliches, eingetragenes Rechtsinstrument ist.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt und einen zertifizierten Gutachter für Grundbuchfragen, um eine einvernehmliche Berichtigung vorzubereiten – bei fehlender Einigung ist der Rechtsweg einzuleiten, um eine gerichtliche Berichtigung gemäß § 15 Abs. 2 WEG zu erwirken.