Feuchte Garagenwand in Hanglage sanieren: Ursachen, Kosten & Abdichtung bei dichter Bebauung?
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Es fehlt die Abdichtung und die Spritzwasserabdichtung!
Guten Tag,

wir haben vor 2 Jahren ein Haus/Bungalow gekauft das auf 4 Garagen aufgebaut ist, da es am Hang gebaut ist.

An einer Seite grenzt die Garage an einen städtischen Gehweg und diese Garagenwand macht mir sorgen, die Wand ist recht nass, dementsprechend sieht auch die Garagenwand von innen aus. Die Betontreppen, haben sich zu der Seite der Garagen gesetzt, die Kehle war zwar vom Vorbesitzen mit dicker Silikonschicht abgedichtet, aber die kann natürlich die Treppe vor dem Absetzen nicht bewahren, geschwege denn vor der Feuchtigkeit. Das Problem ist im Winter auch die städtische Gehwegreinigung die mit viel Salz in diesem Bereich den Schnee bekämpft ...

Ich habe mit der Stadt gesprochen, der Bamte schaute sich die Sache an und sagte, dass ich eine Hohlkehle aus Epoxidharzmörtel formen soll, damit die Feuchtigkeit nicht eindringen kann und das Wasser nach unten entlang abfließen kann. Ist da die Stadt für die sich absetzende Treppe zuständig, muss die Stadt die Kosten für die Hohlkehle übernehmen? Dies Sagten mir zumindest die Firmen, die da waren, wie sihet es hier rechtlich aus?

Drei Firmen haben sich die Sache angeschaut, von einer habe ich einen Kostenvoranschlag, die anderen haben anscheinend keine Lust dies zu machen. Was mich erschrocken hat, dass alle drei Firmen unterschiedliche Vorgehensweise zur Schadenssanierung vorschlugen, was mich als Baulaie irritiert und welche Art jetzt die richtige ist.

1. Hohlkehle an der Außenwand  -  Atmungsfähiger Putz an der Außenwand und Abdichtung zu der Hohlkehle (damit die Feuchte raus kann)  -  Innenputz der die Feuchtigkeit sowie die Salze nicht bindet und nach Ihnen transportiert (Salzausblühungen, das man ab und an Abkehren muss)  -  Feuchtigkeit durchlässiges Anstrich. Die Firma sagte, dass die keine Garantie übernehmen können, dass es für immer trocken bleibt. Es ist der Kostengünstigste weg, das Aufgraben und neu Abdichten sprengt den Kostenrahmen und ist wegen Hanglage kompliziert und kostenintensiv.

2. Wie der erste Vorschlag, außer, dass der Innenputz ein Sanierputz sein soll, der die Salze bindet. (Muss man wahrscheinlich nach einigen Jahren wieder Erneuern?)

3. Der dritte Mann sagte mir, Feuchtigkeit in der Wand ist kein Problem, Althäuser aus dem 17 Jahrhundert stehen auch noch ... Hohlkehle  -  Aufputzdichtschlämme außen und innen  -  Zu dem Garagentor hin Feuchtigkeitsabsperrung mit Injektion.

Zwei Vorschläge sind ja ähnlich, aber der dritte mit Feuchtigkeit in der Wand lassen, ist mir recht neu, siehe das Abplatzen an der Garagentor-Ecke Feuchtigkeit in der Wand und -20 Grad draußen, wie soll der Vorschlag funktionieren?

Vielleicht hat jemand von Euch Paar Vorschläge, welches jetzt der bessere weg ist. Wie sieht es mit der Haftung der Stadt wegen absetzen der Gehwegtreppe aus? Der Beamte sagte mir, wir haben Tausende solche Häuser wo es von dem Gehweg ins Mauerwerk das Wasser läuft.

Vielen Dank im Voraus. Mhm, zu den Möglichkeiten der Abdichtung gehen alle drei sicherlich. Nur alle drei beheben nicht die eigentliche Ursache dessen, wo die Feuchtigkeit her kommt.
Es sieht so aus, als wenn der kleine Weg  -  mit Treppe  -  ja nun denn dann offensichtlich ein städtischer Weg ist oder zumindest zu sein scheint. Ebenfalls erscheint dieser nachträglich  -  nach dem Bau Ihrer Garage- entstanden zu sein.
Wenn das denn dann nun so ist, dann müsste der Unternehmer  -  vermutlich war da ja ein Unternehmer der die städtische Fläche angelegt hat  -  für eine Abdichtung an Ihrer Garfage entlang gesorgt haben, bevor er die städtische Fläche oder die Gemeindefläche anlegt.
Ob und in wie weit sie damit durchkommen kann Ihnen sicherlich nur ein Jurist beantworten. Vielleicht haben Sie ja die Möglichkeit über das Organisationsverschulden die Stadt oder die Gemeinde in die Haftung zu nehmen. Es sind ja handwerkliche Kardinalpflichten die außer Acht gelassen wurden (die Abdichtung Ihrer Garagenwand) und sodann kann man vielleicht ggf. mutmaßen, dass diese Bauschäden  -  die später dann an Ihrer Garage eintreten oder entstehen  -  wohlwollend und wissentlich in Kauf genommen wurden bzw. worden sind.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Kanal, Dränage, Regenwasser ...
Vielen Dank für Ihre Antwort Herr Reinartz, wie ich bereits schrieb, sagte der Beamte vom Tiefbauamt, dass die da kein Verschulden sehen, aber ist mir auch klar, wird ja kosten nach sich ziehen.

Ich möchte noch kleine Vorgeschichte dazu erzählen. Die Garagen wurden in den 60 ern gebaut, das Bungalow wurde 1989 vom Architekten für sich als Büro gebaut worden, das ich nach dem Kauf als Wohnung nutze. Laut aussagen von Mietern die in der Nähe seit ca. 40 Jahren wohnen und bei mir weiterhin diese Garage mieten, begann alles kurze Zeit später nach dem das Büro/Bungalow gebaut wurde. Der Architekt vermutete, dass der Abwasserkanal undicht ist, der von der oberen Straße an meinem Grundstück (unter dem städtischen Weg) bis an die Straße an den Garagen entlangläuft. Das hat die Stadt angeblich mit Videowagen o.ä. untersucht aber nichts fehlerhaftes festgestellt. Kurze Zeit später ist der Architekt verunglückt und die Gattin machte da nichts weiter. Meine Vermutung ist dass es einfach das Regenwasser ist, dass sich an den Treppen ansammelt und langsam reinsickert, da es nach Bau des Büros anfing vermute ich, dass die vielleicht was schweres an der Treppe abstellten und die sich mit der Zeit setzte, vielleicht war sogar die Treppe Richtung Nachbar geneigt, da er eine Drainage hat aber das sind alles Vermutungen.

Wie und wo soll ich überhaupt anfangen, gleich beim Anwalt oder sollte man noch und kann man bei Straßenbauamt oder Bauamt die Sache klären? Kann ein Sachverständiger die Ursache ohne Aufgraben klären?

Vielen Dank im Voraus! Waldemar macht doch eigentlich nichts, wenn die Garagenwand abgedichtet ist und dicht ist. Ich denke schon, dass ein Sachverständiger Ihnen weiter helfen kann. Man kann zwar nicht alles aber vieles, auch ohne aufzugraben feststellen. So wie man schon auf den Fotos sehen kann, dass es mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine Abdichtung und keine Spritzwasserabdichtung gibt  -  was vom ausführenden Unternehmer sicherlich billigend in Kauf genommen worden ist.
Kein Verschulden zu sehen, ist denke ich auch nicht zutreffend.
Was hat jetzt das Büro mit der Feuchtigkeit in der Garage zu tun.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz