Schimmel Gutachter: Aufgaben, Ablauf & Kosten der Ursachenforschung?

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Ein Gutachter für Schimmelbefall untersucht die Ursachen und das Ausmaß des Schimmels. Ich empfehle, dass der Gutachter folgende Punkte berücksichtigt:

• Besichtigung: Der Gutachter inspiziert die betroffenen Räume und angrenzende Bereiche.
• Feuchtigkeitsmessung: Messung der Luftfeuchtigkeit und der Feuchtigkeit in Bauteilen.
• Ursachenforschung: Identifizierung der Ursache des Schimmelbefalls (z.B. Baumängel, falsches Lüftungsverhalten).
• Probenahme: Entnahme von Materialproben zur Analyse im Labor (z.B. zur Bestimmung der Schimmelart).
• Gutachtenerstellung: Erstellung eines schriftlichen Gutachtens mit Beschreibung des Befalls, der Ursachen und Empfehlungen zur Sanierung.

🔴 Gefahr: Schimmel kann gesundheitsschädlich sein. Vermeiden Sie direkten Kontakt und atmen Sie keine Sporen ein.

👉 Handlungsempfehlung: Bestehen Sie auf ein detailliertes Gutachten, das alle relevanten Aspekte berücksichtigt und konkrete Sanierungsempfehlungen enthält.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt einen typischen Schimmelbefall an einer Außenwand im Schlafzimmer, der durch einen vom Vermieter beauftragten Gutachter untersucht werden soll. Die Anfrage zielt auf die Aufgaben, den Ablauf und die Kosten einer solchen Ursachenforschung ab. Aus fachlicher Sicht ist dies ein klassischer Fall, bei dem eine professionelle und unabhängige Begutachtung unerlässlich ist, um die genauen Ursachen zu identifizieren und eine nachhaltige Sanierung zu gewährleisten.

✅ Zustimmung: Die Entscheidung des Vermieters, einen Gutachter zu beauftragen, ist grundsätzlich richtig und entspricht der gesetzlichen Pflicht zur Mängelbeseitigung. Ein Gutachter kann objektiv feststellen, ob der Schimmel durch bauliche Mängel (z.B. Wärmebrücken, undichte Fugen) oder durch Nutzerverhalten (z.B. unzureichendes Lüften) verursacht wird.

➕ Ergänzung: Ein qualifizierter Gutachter sollte zwingend folgende Messungen und Prüfungen durchführen: eine Thermografie zur Identifikation von Wärmebrücken, eine Raumklimamessung (Temperatur, relative Luftfeuchte) über mehrere Tage, eine Feuchtemessung im Mauerwerk (z.B. mit einem CM-Gerät oder elektrischem Widerstandsmessgerät) sowie eine visuelle Inspektion der Bausubstanz. Zudem sollte er die Lüftungsgewohnheiten der Bewohner dokumentieren und die Bausubstanz auf Schadstoffe wie Asbest oder Holzschutzmittel prüfen, falls das Gebäude vor 1990 errichtet wurde.

🔴 Gefahr: Eine große Gefahr besteht darin, dass der Gutachter nicht unabhängig ist oder nur oberflächliche Messungen vornimmt. Wenn der Vermieter einen Gutachter beauftragt, der ihm nahesteht, könnte das Ergebnis verzerrt sein. Zudem kann eine falsche Ursachenzuweisung zu einer unzureichenden Sanierung führen, was die Gesundheitsgefahr durch Schimmelsporen (Allergien, Atemwegserkrankungen) verlängert.

👉 Handlungsempfehlung: Der Mieter sollte darauf bestehen, dass der Gutachter von einer unabhängigen, zertifizierten Stelle (z.B. TÜV, DEKRA, oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger) kommt. Er sollte das Gutachten anfordern und prüfen, ob alle relevanten Messungen durchgeführt wurden. Bei Zweifeln an der Unabhängigkeit oder der Qualität des Gutachtens sollte der Mieter einen eigenen Sachverständigen hinzuziehen. Zudem ist es ratsam, vor der Begutachtung Fotos vom Schimmelbefall zu machen und ein Lüftungsprotokoll zu führen, um die eigenen Lüftungsgewohnheiten zu dokumentieren. Die Kosten für das Gutachten trägt in der Regel der Vermieter, da es sich um eine Maßnahme zur Mängelbeseitigung handelt.

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Schimmelbefall an einer Außenwand ist kein bloßes Schönheitsproblem, sondern ein deutlicher Hinweis auf eine systemische Störung im Feuchtehaushalt des Gebäudes – mögliche Ursachen reichen von mangelhafter Dämmung über Undichtigkeiten bis hin zu gravierenden bauphysikalischen Fehlern oder falschem Lüftungsverhalten.

🔴 Gefahr: Sichtbarer Schimmel kann gesundheitsschädliche Sporen freisetzen, insbesondere bei empfindlichen Personen (Kinder, Allergiker, Immungeschwächte); zudem deutet er oft auf versteckte Feuchteschäden im Mauerwerk oder hinter der Bekleidung hin, die langfristig die Bausubstanz gefährden.

⚠️ Korrektur: Ein Gutachter darf nicht nur visuell beurteilen – er muss nach DIN 18026 und VDI^Abk. 4003 systematisch Feuchte- und Temperaturmessungen (Oberflächen-, Raum- und Bauteiltemperatur, Luftfeuchte, Tauwasserauswertung), ggf. Bohrkerne oder Klimadatenanalysen durchführen und die Ergebnisse bauphysikalisch interpretieren.

➕ Ergänzung: Ein aussagekräftiges Gutachten muss stets die konkrete Schimmelpilzart (mittels mikrobiologischer Analyse) identifizieren, die Ursache eindeutig benennen (z. B. konstruktionsbedingte Wärmebrücke vs. Nutzerverhalten), und eine nachvollziehbare Sanierungsempfehlung mit Priorisierung enthalten.

❌ Widerspruch: Es ist unzulässig, die Schimmelpilzbelastung allein anhand der sichtbaren Fläche einzuschätzen – oft ist der Befall hinter Putz oder Dämmung deutlich umfangreicher und bleibt bei oberflächlicher Prüfung unentdeckt.

🔴 Gefahr: Wird die Ursache nicht fachgerecht ermittelt und behoben, besteht hohe Wahrscheinlichkeit für Rezidive – und damit für anhaltende Gesundheitsrisiken sowie steigende Sanierungskosten.

👉 Handlungsempfehlung: Verlangen Sie schriftlich, dass der Gutachter nach DIN 18026 zertifiziert ist, eine vollständige bauphysikalische Ursachenanalyse inkl. Messprotokollen durchführt und ein detailliertes Sanierungskonzept mit zeitlicher Priorisierung vorlegt – bei Zweifeln beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen, zertifizierten Sachverständigen für Schimmelpilzsanierung (z. B. nach ZVSHK oder DGNB).