Zusammenlegung von Eigentumswohnungen: Baurecht, Wohngeld & Risiken?

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Ich verstehe, dass Sie zwei Eigentumswohnungen in einem Hinterhaus erworben haben und diese nun zusammenlegen möchten. Hier sind einige Punkte, die Sie beachten sollten:

Baurechtliche Prüfung: Ich empfehle, beim Bauordnungsamt zu prüfen, ob die Zusammenlegung baurechtlich zulässig ist. Insbesondere, wenn tragende Wände entfernt oder Eingänge verändert werden sollen, ist eine Baugenehmigung erforderlich.

Teilungserklärung und Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Die Teilungserklärung muss angepasst werden, da sich die Anzahl der Wohneinheiten ändert. Dies erfordert in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer der WEG und eine notarielle Beurkundung. Ich rate Ihnen, sich hierzu von einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen.

Wohngeld: Durch die Zusammenlegung ändert sich die Berechnungsgrundlage für das Wohngeld. Ich empfehle, sich mit der Hausverwaltung in Verbindung zu setzen, um die Anpassung des Wohngeldes zu besprechen.

🔴 Gefahr: Bei Arbeiten an älteren Gebäuden, insbesondere bei Dielenböden und Holzkonstruktionen, kann es zu verborgenen Mängeln oder Schadstoffen kommen. Ich empfehle, vor Beginn der Arbeiten eine Schadstoffanalyse durchführen zu lassen.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die baurechtlichen Fragen und die Anpassung der Teilungserklärung frühzeitig, um spätere Probleme zu vermeiden. Ziehen Sie Fachleute (Architekt, Anwalt, Sachverständiger) hinzu.

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Der Sachverhalt beschreibt den Erwerb zweier benachbarter Eigentumswohnungen durch denselben Eigentümer mit dem Ziel, diese baulich zu einer Einheit zusammenzulegen. Dies umfasst den Rückbau eines Eingangs, den Einbau einer Innentreppe und die Reduzierung auf eine Küche und ein Bad. Die rechtliche und bautechnische Komplexität dieses Vorhabens wird im Text deutlich unterschätzt.

🔴 Gefahr: Die geplante Zusammenlegung ist baurechtlich und teilungserklärungsrechtlich hochriskant. Ohne vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und ohne Baugenehmigung drohen Nutzungsuntersagung, Rückbauverfügung und erhebliche Kosten. Die Aussage, der Holzboden stelle "keinerlei Problem" dar, ist fachlich falsch; statische Nachweise für die neue Treppenöffnung sind zwingend erforderlich.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Prüfung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Diese definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Tragende Wände, Decken und die Fassade (Fensterumbau) sind fast immer Gemeinschaftseigentum. Jede Veränderung daran bedarf der schriftlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Zudem muss das Sondereigentum grundbuchrechtlich neu gefasst werden, was notariell zu beurkunden ist.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, die doppelte Wohngeldzahlung sei unvermeidbar, ist nicht zwingend. Nach einer rechtlichen und baulichen Vereinigung der Einheiten kann eine Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels in der Gemeinschaftsordnung beschlossen werden. Dies erfordert jedoch eine Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht und einen Statiker. Lassen Sie die Teilungserklärung prüfen und klären Sie die Zustimmungsfähigkeit der Gemeinschaft. Beantragen Sie vor Baubeginn eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt. Führen Sie keine eigenmächtigen Eingriffe an der Bausubstanz durch, da dies zu erheblichen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen führen kann.

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Die geplante Zusammenlegung zweier rechtlich selbstständiger Eigentumswohnungen zu einer Wohneinheit stellt ein baurechtlich hochsensibles Vorhaben dar, das nicht allein durch Eigentümerstatus oder technische Machbarkeit gerechtfertigt wird.

🔴 Gefahr: Die Umgestaltung – insbesondere der Eingangsumbau im Obergeschoss zu einem Fenster sowie der Einbau einer inneren Treppe – verändert die bauliche Anlage erheblich und kann die statische Sicherheit, den Brandschutz, die Fluchtwege und die barrierefreie Zugänglichkeit beeinträchtigen. Ohne baurechtliche Genehmigung ist dies rechtswidrig und kann zu Zwangsvollstreckung, Rückbauforderung oder Haftungsrisiken führen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein Holzdielenboden "kein Problem" sei, ist fachlich unzulässig: Statik, Schallschutz, Brandwiderstand und Durchfeuchtungsschutz müssen gesondert nachgewiesen werden – nicht nur für die Treppe, sondern für die gesamte neu konzipierte Nutzungseinheit.

➕ Ergänzung: Die Zusammenlegung erfordert zwingend die Zustimmung aller Miteigentümer im Sondereigentum sowie die Einwilligung der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 22 WEG, da sie die Gemeinschaftsflächen, die Aufteilungsplanstruktur und möglicherweise die Grundbuchführung betrifft.

➕ Ergänzung: Auch wenn das Wohngeld weiterhin doppelt fällig bleibt, ändert dies nichts an der baurechtlichen Notwendigkeit einer Genehmigung – das Bauordnungsamt prüft ausschließlich die bauliche Sicherheit und Rechtmäßigkeit, nicht die wirtschaftliche Logik.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Frage, ob eine Zusammenlegung baurechtlich möglich ist, ist korrekt gestellt – sie ist in vielen Fällen zulässig, aber stets abhängig von der konkreten Bauordnung des Bundeslandes, der Bausubstanz, der Nutzungsklasse und der Einhaltung aller Schutzvorschriften.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor jeglicher Baumaßnahme einen staatlich anerkannten Sachverständigen für Baurecht und einen zertifizierten Architekten, um eine vollständige Prüfung der Bauordnungs- und WEG-Konformität vorzunehmen – inklusive statischem Nachweis, Brandschutzkonzept und Genehmigungsantrag beim zuständigen Bauordnungsamt.