Baurecht Bayern: Gebäudeabweichung nach Einmessung – Konsequenzen & Handlungsoptionen?
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Baurecht Bayern: Gebäudeabweichung nach Einmessung – Konsequenzen & Handlungsoptionen?

Eine Frage zum Baurecht in Bayern bzgl. Abweichungen nach der Einmessung eines neu erstellten Gebäudes.

Was passiert, wenn nach der obligatorischen Einmessung eines neu erstllten Gebäudes (Einfamilienhaus) festgestellt wird, dass die Position des Gebäudes um ein paar Meter abweicht? Abstandsflächen usw. bleiben davon unberührt, da das Grundstück sehr groß ist und genug Abstand zu allen Grenzen besteht.

Danke für die Antwort. 🙂

  • Name:
  • Ex Hailander
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    🔴 Kritisch: Nicht genehmigte Abweichungen können zu hohen Bußgeldern und im schlimmsten Fall zum Rückbau des Gebäudes führen.

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    Wenn nach der Einmessung eines neu gebauten Einfamilienhauses in Bayern Abweichungen von der Baugenehmigung festgestellt werden, betrifft dies in der Regel die Einhaltung von Abstandsflächen und die Positionierung auf dem Grundstück. 🔴 Dies kann erhebliche Konsequenzen haben, da die Abweichungen gegen geltendes Baurecht verstoßen.

    Zunächst sollte die genaue Ursache und das Ausmaß der Abweichung festgestellt werden. Ein Vermessungsbüro kann hier präzise Daten liefern. Anschließend ist zu prüfen, ob die Abweichung genehmigungsfähig ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Abweichung geringfügig ist und keine öffentlichen Belange oder Nachbarrechte beeinträchtigt.

    Sollte die Abweichung nicht genehmigungsfähig sein, gibt es verschiedene Handlungsoptionen:

    • Nachträgliche Baugenehmigung: Es kann versucht werden, eine nachträgliche Baugenehmigung für die abweichende Bauausführung zu erhalten.
    • Rückbau: Im schlimmsten Fall kann die Baubehörde den Rückbau des Gebäudes bis zum genehmigten Zustand anordnen.
    • Einvernehmliche Lösung mit Nachbarn: Bei Problemen mit Abstandsflächen kann versucht werden, eine Einigung mit den betroffenen Nachbarn zu erzielen (z.B. durch eine Abstandsflächenbaulast).

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, umgehend einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt und einen Architekten zu konsultieren, um die Situation rechtlich und bautechnisch bewerten zu lassen und die bestmögliche Vorgehensweise zu bestimmen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Einmessung
    Die Einmessung ist die amtliche Vermessung eines Gebäudes nach seiner Fertigstellung, um seine Lage und Abmessungen zu dokumentieren und mit den Baugenehmigungsplänen zu vergleichen. Sie wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt.
    Verwandte Begriffe: Vermessung, Kataster, Lageplan.
    Abstandsflächen
    Abstandsflächen sind die vorgeschriebenen Mindestabstände zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen, die im Baurecht festgelegt sind. Sie dienen der Belichtung, Belüftung und dem Brandschutz.
    Verwandte Begriffe: Baulinie, Baugrenze, Nachbarrecht.
    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist die behördliche Genehmigung für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den geltenden baurechtlichen Vorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Bebauungsplan.
    Baulast
    Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, die im Grundbuch eingetragen wird. Sie kann z.B. die Einhaltung von Abstandsflächen oder die Sicherstellung von Stellplätzen betreffen.
    Verwandte Begriffe: Grundbuch, Dienstbarkeit, Nießbrauch.
    Landesbauordnung (LBOAbk.)
    Die Landesbauordnung ist das Baugesetz des jeweiligen Bundeslandes, das die baurechtlichen Vorschriften für die Errichtung, Änderung und Nutzung von Gebäuden regelt.
    Verwandte Begriffe: Baugesetzbuch (BauGB), Bebauungsplan, Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.).
    Grundstücksgrenze
    Die Grundstücksgrenze ist die rechtliche Abgrenzung eines Grundstücks zu den Nachbargrundstücken. Sie wird im Katasteramt geführt und durch Grenzsteine markiert.
    Verwandte Begriffe: Flurstück, Kataster, Liegenschaft.
    Rückbau
    Der Rückbau bezeichnet die vollständige oder teilweise Beseitigung eines Gebäudes oder Bauteils, um den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen oder baurechtliche Vorschriften einzuhalten.
    Verwandte Begriffe: Abriss, Sanierung, Entkernung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Einmessung?
      Die Einmessung ist die präzise Vermessung eines Gebäudes nach seiner Fertigstellung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Sie dient dem Nachweis, dass das Gebäude gemäß der Baugenehmigung errichtet wurde und die Grundstücksgrenzen eingehalten werden.
    2. Was sind Abstandsflächen?
      Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen einem Gebäude und den Grundstücksgrenzen oder anderen Gebäuden freizuhalten sind. Sie dienen der Belichtung, Belüftung und dem Brandschutz. Die genauen Anforderungen an Abstandsflächen sind im jeweiligen Landesbaurecht geregelt.
    3. Was ist eine Abstandsflächenbaulast?
      Eine Abstandsflächenbaulast ist eine dingliche Sicherung auf einem Grundstück, die es ermöglicht, dass ein Gebäude die eigentlich erforderlichen Abstandsflächen unterschreitet, wenn der Nachbar zustimmt und diese Zustimmung im Grundbuch eingetragen wird.
    4. Was passiert, wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten werden?
      Werden die Abstandsflächen nicht eingehalten, liegt ein Verstoß gegen das Baurecht vor. Dies kann zu einer Beanstandung durch die Baubehörde führen, die im schlimmsten Fall den Rückbau des Gebäudes anordnen kann.
    5. Kann eine Abweichung von der Baugenehmigung nachträglich genehmigt werden?
      Ja, unter Umständen ist es möglich, eine nachträgliche Baugenehmigung für eine Abweichung von der Baugenehmigung zu erhalten. Dies ist jedoch davon abhängig, ob die Abweichung mit den geltenden baurechtlichen Vorschriften vereinbar ist und keine öffentlichen Belange oder Nachbarrechte beeinträchtigt.
    6. Welche Rolle spielt der Architekt bei Abweichungen?
      Der Architekt kann die Abweichungen bewerten, Lösungsvorschläge erarbeiten und bei der Kommunikation mit der Baubehörde helfen. Er kann auch die Unterlagen für eine nachträgliche Baugenehmigung erstellen.
    7. Was kostet eine Einmessung?
      Die Kosten für eine Einmessung sind abhängig von der Größe des Gebäudes und dem Aufwand der Vermessung. Sie können mehrere hundert bis mehrere tausend Euro betragen.
    8. Wie lange dauert es, eine nachträgliche Baugenehmigung zu erhalten?
      Die Dauer für die Erteilung einer nachträglichen Baugenehmigung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, wie z.B. der Komplexität des Falls und der Auslastung der Baubehörde. Sie kann mehrere Wochen bis Monate dauern.

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      Voraussetzungen und Verfahren zur nachträglichen Genehmigung von Bauvorhaben.
    • Abstandsflächenrecht in Bayern
      Detaillierte Informationen zu den Abstandsflächenregelungen in der Bayerischen Bauordnung.
    • Baulast im Grundbuch
      Bedeutung und Auswirkungen von Baulasten auf ein Grundstück.
    • Rechte und Pflichten von Grundstückseigentümern
      Überblick über die grundlegenden Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Eigentum an einem Grundstück.
    • Streitigkeiten mit Nachbarn im Baurecht
      Tipps und Strategien zur Lösung von Konflikten mit Nachbarn im Zusammenhang mit Bauvorhaben.

  2. Nur interessehalber�..

    Vorsatz oder Dummheit? Ein paar cm OK, aber mehrere Meter?!

  3. wenn es trotzdem genehmigungsfähig bleibt

    passiert nichts.

    Der Tischler misst im mm, der Zimmermann in cm und der Maurer ist froh, wenn er auf dem Grundstück bleibt.

    Ich tippe auf Vorsatz oder Unwissenheit.

  4. Der Bau bleibt nach wie vor genehmigungsfähig

    Der Bau bleibt nach wie vor genehmigungsfähig

    Wie die Abweichung zustande kommt, ist nicht ganz klar ... vermutlich Vorsatz gepaart mit Unwissenheit.

    Werden die Daten von der Baugenehmigung denn überhaupt mit der späteren Einmessung verglichen?

    • Name:
    • Ex Hailander

  5. das weiß nur Gott

    [ Zitat Anfang ] ... Werden die Daten von der Baugenehmigung denn überhaupt mit der späteren Einmessung verglichen? ... [ Zitat Ende ]
    Bei uns in der Gegend i.d.R. nicht.

  6. Genehmigung

    Foto von Martin G. Halbinger

    Wenn der Bau nicht dem genehmigten Grundriss / Lageplan entspricht, ist eine neue Genehmigung (ggf Änderung der bestehenden) Genehmigung erforderlich; sonst ist es ein Schwarzbau, auch wenn er evtl. Genehmigungsfähig ist.

    Wenn die Lage / Abmessungen / Höhenlage besonders wichtig (z.B. weil "grenzwertig") sind, kann die Behörde z.B. eine Einmessbescheinigung beauflagen.

    Nur weil die Behörde etwas nicht aktiv kontrolliert (oder nur stichprobenartig) bedeutet es nicht, das ich es nicht beachtet werden muss.

    Die Höchstgeschwindigkeit gilt auch dort, wo gerade kein Blitzer steht ... 😉

    Bei uns werden die genehmigten Neubauten nach Plan ins Kataster übertragen (gestrichelt) und der Neubau dann nach Fertigstellung nach den tatsächlichen Maßen. Es wird also von der katasterführenden Behörde (Vermessungsamt) schon bemerkt. Auch wenn eine Endbesichtigung durchgeführt wird, kann es sein, dass mehrere Meter schon auffallen ...

  7. Neu Einreichen

    Du musst den Bau nochmal neu Einreichen und genehmigen lassen.

    I.d.R. ist das aber (fast immer) kein Problem und relativ schnell erfolgt.

  8. Abweichung von 1,5-2,0 m

    Hallo und vielen Dank für die ausführliche Antwort. Es geht um 1,5-2,0 m Abweichung in einer Richtung. Ansonsten ist das Gebäude exakt so, wie es genehmigt wurde. Heißt das man könnte im Nachhinein die Änderung beantragen oder muss man das Ganze komplett neu zur Genehmigung einreichen?

    Danke und viele Grüße, Ex ...

  9. Mit Behörde abstimmen

    Foto von

    Früher gab es sog. Tekturklappen, die auf die genehmigten Pläne bei der Behörde nachträglich draufgeklebt wurden und geringe Änderungen in die Genehmigten Pläne übertragen haben. Seit es, Dank CAD, kein besonderer Aufwand ist, den geänderten Plan neu auszudrucken, sind die Klappen eine aussterbende Art.

    Am Besten stimmen Sie mit dem Sachbearbeiter der Behörde ab, wie die Änderung in die Pläne "einzuarbeiten" ist ...

    Es kann aber gut sein, das es erstmal ein fast vollständiger neuer Antrag werden muss ... alles was geändert wurde: Lageplan, Grundriss mit neuen Grenzabständen, ggf Freiflächenplan usw ... Anträge und andere Formulare sind i.d.R. mit einzureichen.

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