Anbau auf alten Fundamenten im Wasserschutzgebiet NRW: Was ist erlaubt? Baugenehmigung, Umfang & Risiken
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Anbau auf alten Fundamenten im Wasserschutzgebiet NRW: Was ist erlaubt? Baugenehmigung, Umfang & Risiken 07.01.2016

Es geht um folgendes:

Darf man auf alten Fundamenten im Wasserschutzgebiet (NRW) anbauen?

Das mittlerweile Wohngebäude (ursprünglich eine alte Dachziegelei) um das es hierbei geht wurde vor x Jahren (nähere Informationen liegen mir momentan nicht vor; ganz sicher nach 1973; vermutlich vor 10 - 15 Jahren) vermessen und man hat es damals versäumt den vollen Umfang bzw. die vollständige Größe zu erfassen. Möglicherweise lag es daran, dass nur noch ein Teil des Gebäudes dort stand und die alten Fundamente des abgerissenen Gebäudes nicht registriert worden sind. Wie dem auch sei möchte ich dennoch erfahren, ob und wie man dies nachträglich korrigieren lassen kann? Denn in diesem Wasserschutzgebiet darf man nichts bauen (Carport, Wintergarten, etc.) und bekommt auch folglich keine Baugenehmigung mehr.

Besteht die Möglichkeit auf den alten Fundamenten anzubauen um das Wohngebäude bzw. den Wohnraum zu erweitern? Falls man es nachtragen lassen kann, dass das Gebäude verkehrt vermessen worden ist. Oder darf man selbst auf alten Fundamenten im Wasserschutzgebiet nicht anbauen?

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Sicherheitshinweise

🔴 Kritisch: Ein Anbau ohne Baugenehmigung kann zum Rückbau zwingen.

🔴 Kritisch: Die Beschaffenheit des Bodens im Wasserschutzgebiet könnte durch Bauarbeiten beeinträchtigt werden.

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Ich beurteile die Anfrage wie folgt: Ein Anbau auf alten Fundamenten in einem Wasserschutzgebiet in NRW ist ein komplexes Thema, das mehrere rechtliche und bautechnische Aspekte berührt.

🔴 Gefahr: Ein Anbau ohne Genehmigung in einem Wasserschutzgebiet kann erhebliche rechtliche Konsequenzen haben, einschließlich Rückbauverpflichtungen und Bußgeldern.

Die Möglichkeit eines Anbaus hängt von verschiedenen Faktoren ab:

Bebauungsplan: Was ist im Bebauungsplan für das Gebiet festgelegt?

Wasserschutzbestimmungen: Welche Auflagen gelten im Wasserschutzgebiet?

Statik der Fundamente: Sind die alten Fundamente für den geplanten Anbau geeignet?

Art des Anbaus: Handelt es sich um einen Carport, Wintergarten oder eine Erweiterung des Wohnraums?

Ich empfehle, folgende Schritte zu unternehmen:

Bauamt kontaktieren: Klären Sie die Genehmigungsfähigkeit des Anbaus mit dem zuständigen Bauamt ab.

Wasserschutzbehörde kontaktieren: Informieren Sie sich über die spezifischen Auflagen im Wasserschutzgebiet.

Statiker beauftragen: Lassen Sie die alten Fundamente auf ihre Tragfähigkeit prüfen.

👉 Handlungsempfehlung: Bevor Sie mit dem Anbau beginnen, holen Sie unbedingt alle erforderlichen Genehmigungen ein und lassen Sie die Fundamente von einem Fachmann prüfen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

Wasserschutzgebiet

Ein Wasserschutzgebiet ist ein Gebiet, das zum Schutz des Grundwassers oder von Oberflächengewässern ausgewiesen wird. In diesen Gebieten gelten besondere Auflagen und Beschränkungen, um Verunreinigungen zu vermeiden und die Trinkwasserversorgung sicherzustellen.
Verwandte Begriffe: Trinkwasserschutz, Grundwasserschutz, Schutzgebietsverordnung

Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet festlegt. Er enthält detaillierte Angaben zu zulässigen Gebäudegrößen, Bauweisen und Nutzungen.
Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baurecht, Bauordnung

Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie dient dazu, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften sicherzustellen.
Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baurecht

Statik

Die Statik ist ein Teilgebiet der Mechanik, das sich mit der Standsicherheit von Bauwerken befasst. Sie untersucht die Kräfte und Spannungen, die auf ein Bauwerk wirken, und stellt sicher, dass es diesen Belastungen standhält.
Verwandte Begriffe: Tragwerksplanung, Standsicherheitsnachweis, Baustatik

Fundament

Das Fundament ist der untere, tragende Teil eines Bauwerks, der die Lasten des Gebäudes auf den Baugrund überträgt. Es sorgt für die Standsicherheit des Gebäudes und verhindert Setzungen.
Verwandte Begriffe: Gründung, Bodenplatte, Streifenfundament

Altlasten

Altlasten sind durch frühere Nutzungen des Grundstücks entstandene Boden- und Grundwasserverunreinigungen, die eine Gefahr für die Umwelt darstellen können. Bei Bauarbeiten auf solchen Grundstücken sind besondere Vorsichtsmaßnahmen erforderlich.
Verwandte Begriffe: Bodensanierung, Umweltgutachten, Kontamination

Carport

Ein Carport ist eine offene, überdachte Konstruktion zum Abstellen von Kraftfahrzeugen. Im Gegensatz zu einer Garage hat ein Carport in der Regel keine geschlossenen Wände.
Verwandte Begriffe: Garage, Stellplatz, Überdachung
❓ Häufige Fragen (FAQ)

Darf man einfach so auf alten Fundamenten bauen?
Nein, das ist nicht ohne Weiteres möglich. Die alten Fundamente müssen statisch geprüft werden, um sicherzustellen, dass sie den Anforderungen des geplanten Baus entsprechen. Zudem sind die aktuellen Bauvorschriften zu beachten, die sich von den Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung der Fundamente unterscheiden können.

Was passiert, wenn man ohne Baugenehmigung baut?
Das Bauen ohne Baugenehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit hohen Bußgeldern geahndet werden. Im schlimmsten Fall kann die Baubehörde den Rückbau des errichteten Gebäudes oder Bauteils anordnen. Es ist daher ratsam, vor Baubeginn alle erforderlichen Genehmigungen einzuholen.

Welche Rolle spielt das Wasserschutzgebiet bei einem Bauvorhaben?
In Wasserschutzgebieten gelten besondere Auflagen, um das Grundwasser vor Verunreinigungen zu schützen. Diese Auflagen können die Art der Bebauung, die verwendeten Materialien und die Art der Abwasserentsorgung betreffen. Vor einem Bauvorhaben in einem Wasserschutzgebiet ist es daher unerlässlich, sich bei der zuständigen Behörde über die geltenden Bestimmungen zu informieren.

Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan ist ein verbindliches Dokument, das festlegt, wie ein bestimmtes Gebiet bebaut werden darf. Er enthält Angaben zur Art und dem Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksfläche und zu den Verkehrsflächen. Der Bebauungsplan ist bei Bauvorhaben zu beachten und kann Einschränkungen hinsichtlich der Gestaltung und Nutzung des Grundstücks mit sich bringen.

Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück in einem Wasserschutzgebiet liegt?
Informationen darüber, ob ein Grundstück in einem Wasserschutzgebiet liegt, erhalten Sie beim zuständigen Umweltamt oder der Gemeinde. Dort können Sie Einsicht in die entsprechenden Karten und Verordnungen nehmen. Auch ein Blick in den Bebauungsplan kann Aufschluss geben.

Was ist bei der Statikprüfung alter Fundamente zu beachten?
Bei der Statikprüfung alter Fundamente muss ein Statiker die Tragfähigkeit der Fundamente unter Berücksichtigung der geplanten Belastung durch den Neubau oder Anbau beurteilen. Dabei werden unter anderem die Materialbeschaffenheit, die Abmessungen und der Zustand der Fundamente geprüft. Gegebenenfalls sind Verstärkungsmaßnahmen erforderlich, um die Standsicherheit zu gewährleisten.

Welche Unterlagen sind für einen Bauantrag erforderlich?
Die für einen Bauantrag erforderlichen Unterlagen können je nach Bundesland und Art des Bauvorhabens variieren. In der Regel sind jedoch Bauzeichnungen, ein Lageplan, eine Baubeschreibung, ein Standsicherheitsnachweis und ein Wärmeschutznachweis erforderlich. Es empfiehlt sich, sich vorab bei der Baubehörde über die genauen Anforderungen zu informieren.

Kann ein Carport im Wasserschutzgebiet genehmigt werden?
Ob ein Carport im Wasserschutzgebiet genehmigt werden kann, hängt von den spezifischen Auflagen des Wasserschutzgebietes ab. In manchen Fällen sind Carports zulässig, wenn sie bestimmte Anforderungen erfüllen, beispielsweise hinsichtlich der Versickerung von Regenwasser oder der Verwendung von umweltfreundlichen Materialien. Es ist ratsam, sich vorab bei der zuständigen Behörde zu erkundigen.
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Baurecht: Alte Fundamente – Keine Rechte für Neubauten 08.01.2016

keine Rechte
Alte Fundamenta begründen keinerlei Rechte für Bauwerke. Alte Fundamente sind quasi "nicht da", selbst wenn sie an der Oberfläche sichtbar sind. Sie bekommen eine Baugenehmigung wenn Sie die Vorschriften einhalten und nicht "weil da ein Fundament ist". Das alte Gebäude auf den Fundamenten ist "untergegangen" Damit wird wohl jegliche Bautätigkeit verboten sein.
Name:

Klaus Kirschner
Vermessungsfehler: Fundamente als Beweis für Anbau? 08.01.2016

Alte Fundamente
Damals bei der Vermessung wurde doch ein Fehler gemacht, weil man das Gebäude nicht vollständig vermessen hat.
Wenn man es damals richtig vermessen hätte (so erklärte man es mir), dann hätte man nun ohne Probleme am besagten Gebäude anbauen können.
Somit dienen die noch vorhandenen Fundamente als Beweisstücke, dass damals etwas schief gelaufen ist.
Sicher gibt es noch andere Beweise, dass dieses Gebäude ursprünglich größer war.
Mir geht es jetzt erst einmal darum, ob und wie man diesen Vermessungsfehler korrigieren lassen kann?
So wie sie es nun beantworten bringt mir anscheinend selbst eine Korrektur nichts. Dachte eine Vermessungskorrektur wäre gleichzeitig ein genehmigtes Gebäude im Wasserschutzgebiet. Dann könnte man doch tatsächlich auf der genehmigten Fläche (an-) bauen oder?
Neubau im Wasserschutzgebiet: Abbruch statt Bestandsschutz 08.01.2016

dort sind Fundamente, aber kein Gebäude
Umbau und Umnutzung heben den Bestandsschutz auf. Das Gebäude ist weg, also umgebaut. Ein neues Gebäude benötigt einen Bauantrag. Das Amt wird diesen ablehnen und sogar noch die Beseitigung der Fundamente verlangen. Es wurde kein Fehler bei der Vermessung gemacht, denn es werden nur Gebäude eingemessen, keine Fundamente.
Name:

Klaus Kirschner
Anbau im Außenbereich: Privilegierung nach BauGB nutzen? 08.01.2016

Problemlösung
Das man eine Baugenehmigung benötigt, war mir schon klar. Nur wie kann ich eine solche bekommen?
Gibt es denn irgendwelche anderen Möglichkeiten um doch noch anbauen zu können? Bei einem privaten Vermessungsbüro habe ich mich bereits informiert. Dort meinten sie, dass die Schwierigkeit nicht das Wasserschutzgebiet sei, sondern der Außenbereich. Da das gesamte Gelände aber bis heute bewirtschaftet wird, bestünde über Privilegierung gem. Paragraph 35 BauGB^Abk. doch eine Möglichkeit anzubauen. Gerade wenn es um mehr Wohnraum geht in Kombination mit vorhandener Substanz (alte Fundamente), seien die von der Bauordnung keine "Unmenschen". Vor allem weil 45 m² für drei Personen nicht unbedingt zumutbar sind. Allerdings befinden sich auf dem Gelände bereits zwei Wohnhäuser (alten Teil und neuen Teil). So wie ich es verstanden habe wurde das Kontingent der Privilegierung (?) schon ausgeschöpft und ein weiteres bzw. neues Gebäude für andere Nachkommen darf nicht mehr auf diesem Grundstück gebaut werden.
Wie schaut es aus, wenn man ggf. alte Akten, Bilder, etc. (mit dem vollständigen Gebäude) mit aktualisierten Akten, Bilder, etc. vergleicht?
Vielleicht ein Beratungsgespräch bei der Bauordnung vereinbaren?
Möglicherweise auf die emotionale Weise, dass man Aufgrund von Familienzuwachs nun doch mehr als 45 m² zu Dritt benötigt?
Oder der soziale und caritative Grund, dass Aufgrund der Asylproblematik eh schon zu knapper Wohnraum existiert und man irgendwo gemeinnützig handelt?
Alternativ mittels (Bau-) Container und Durchbruch oder vergrößerte Spielhäuser für Kinder im Außenbereich mit Verbindungselementen legal (keine Abrissgefahr) mehr Wohnraum schaffen?
Bin gerade verunsichert, ob ich mit dem Anbau rein rechtlich betrachtet im Unrecht bin bzw. chancenlos bin. Es wäre doch logisch, dass es möglich sei oder?
Über Ideen, Vorschläge, Tipps, Tricks oder/und Lösungen (ohne ausziehen zu müssen) bin ich dankbar!
Anbau auf alten Fundamenten: Möglichkeiten im Wasserschutzgebiet 10.01.2016

Anbau nun irgendwie möglich?
Über Vorgehensweisen wie man auf der alten Substanz (Fundamente) doch noch anbauen kann, bin ich sehr dankbar.
Bauamt-Recherche: Alte Baugenehmigung als Schwarzbau-Indiz? 10.01.2016

evtl. mal beim Bauamt die alten ...
evtl. mal beim Bauamt die alten (hoffentlich vorhandenen) Bau- und Abriss-Genehmigung (en) einsehen. u.U. mit der Möglichkeit, dass die Umnutzung nicht genehmigt wurde und es sich bei dem Wohnhaus um einen Schwarzbau handelt. (geht aus dem Ursprungspost nicht hervor)
Name:

wiki
Dachziegelei-Fundamente: Anbau-Genehmigung durch Altbestand? 10.01.2016

Bitte helft mir!
Also dieses Gebäude war früher (ca. >100 Jahren mal eine alte Dachziegelei. Glaube man bezeichnet es dann als Wirtschaftsgebäude.
Irgendwann wurde aus irgendwelchen Gründen ein Teil von diesem Gebäude abgerissen (warum das so gemacht worden ist, habe ich noch nicht in Erfahrung gebracht). Möglicherweise wurde auch alles abgerissen und nur ein Teil des Gebäudes (so wie es heute nun auch ist) wieder aufgebaut bzw. wieder hergestellt. Denn es wurde mir einmal berichtet, dass der Großvater meines Mannes selbst "Stein auf Stein" dieses Gebäude errichtet hat. Folglich müsste dann ja das gesamte Gebäude nicht vorhanden gewesen sein.
Um es dennoch abzukürzen, weil diese Informationen meiner Meinung nach für mein Anliegen nicht relevant sind, ist dieses Gebäude so wie es jetzt da steht genehmigt und ganz offiziell beim Bauamt, etc. verzeichnet.
Mir ist gerade ihre (@wiki) Intention ihres Posts nicht ganz klar. Was wollen Sie mir damit nun sagen?
Was kann ich denn nun machen um im Idealfall noch ca. 60 m² bzw. wenigstens einen weiteren Raum (Kinderzimmer) von ca. 20 m² auf noch vorhandener Substanz (alte Fundamente, da das Ursprungsgebäude früher einmal größer war) anzubauen?
Ehrlich gesagt würde ich auch gerne ein Beratungsgespräch bei der Bauordnung vereinbaren, aber ich befürchte fast das dies nicht erwünscht ist (auf dem Gelände befindet sich nämlich eine Kleinigkeit - betrifft nicht das Gebäude um das es mir geht - die dann tatsächlich abgerissen werden müsste). Ratsam wäre doch auch für mich vorbereitet in ein solches Gespräch zu gehen. Sprich vollständige Unterlagen (aller Messungen, etc.), alte und aktuelle Bilder des Gebäudes, etc. zu haben, um dann ggf. argumentieren zu können oder?
Ich bin auf diesem Gebiet absoluter Laie, aber mir wird immer nur erzählt "dass mit den Baubehördenmenschen nicht gut Kirschen essen ist". Obwohl mir der freundliche Mann des Vermessungsbüros Gegenteiliges erzählt hat. Frei nach dem Motto: Bei Herzensangelegenheiten wird jeder weich/schwach. Aber darauf möchte ich mich nicht verlassen.
Was kann man denn nun machen?
Wasserschutzgebiet: Anbau nur als Renovierung des Altbestands? 11.01.2016

Hallo, Sie schreiben im Ursprungsbeitrag, Sie ...
Hallo, Sie schreiben im Ursprungsbeitrag, Sie bekommen keine neue Genehmigung, wegen Wasserschutzgebiet. Sie können daher maximal den ursprünglich genehmigten Zustand wiederherstellen, also renovieren. Daher ist es m.A. erstmal wichtig den aktuellen Genehmigungsstand zu kennen.
Sie haben keine Unterlagen mehr, aber das Bauamt sollte Unterlagen haben, falls es jemals welche gegeben hat. Wenn nicht wird eine nachträgliche Genehmigung schwer, also besteht die Möglichkeit, dass es sich um einen Schwarzbau handelt. Daher mMn extrem wichtig, vor jeglicher Veränderung den aktuellen Genehmigungsstand zu kennen.
Name:

wiki
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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Anbau im Wasserschutzgebiet NRW: Baugenehmigung & Risiken

💡 Kernaussagen: Der Anbau auf alten Fundamenten im Wasserschutzgebiet NRW ist baurechtlich komplex. Alte Fundamente begründen keine automatischen Rechte. Ein Vermessungsfehler könnte als Argument dienen, aber ein Neubau benötigt eine Baugenehmigung, die im Wasserschutzgebiet schwer zu bekommen ist. Die Recherche alter Baugenehmigungen kann Hinweise auf einen möglichen Schwarzbau liefern.

⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Baurecht: Alte Fundamente – Keine Rechte für Neubauten begründen alte Fundamente keinerlei Rechte für neue Bauwerke. Eine Baugenehmigung wird nur bei Einhaltung der Vorschriften erteilt.

✅ Zusatzinfo: Eine Möglichkeit, doch noch anzubauen, könnte die Privilegierung nach BauGB sein, wie im Beitrag Anbau im Außenbereich: Privilegierung nach BauGB nutzen? diskutiert wird. Dies ist besonders relevant, wenn das Gelände bis heute bewirtschaftet wird.

🔴 Risiko: Der Beitrag Neubau im Wasserschutzgebiet: Abbruch statt Bestandsschutz weist darauf hin, dass ein Umbau den Bestandsschutz aufheben kann. Das Amt könnte den Bau sogar ablehnen und die Beseitigung der Fundamente verlangen.

👉 Handlungsempfehlung: Zunächst sollte der aktuelle Genehmigungsstand beim Bauamt erfragt werden, wie im Beitrag Wasserschutzgebiet: Anbau nur als Renovierung des Altbestands? empfohlen wird. Parallel dazu kann die alte Baugenehmigung recherchiert werden (siehe Bauamt-Recherche: Alte Baugenehmigung als Schwarzbau-Indiz?), um Hinweise auf einen möglichen Schwarzbau zu finden.

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