Vollgeschoss Berechnung in Sachsen: Drempelhöhe, Dachneigung & Lufträume korrekt bestimmen?

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Um die Frage nach der Berechnung eines Vollgeschosses in Sachsen zu beantworten, ist die Sächsische Bauordnung (SächsBO) maßgeblich. Ich empfehle, §2 Abs. 5 SächsBO genau zu prüfen. Entscheidend ist, ob die Grundfläche des Geschosses zu mindestens drei Vierteln (75%) über der Geländeoberfläche liegt. Die Drempelhöhe und Dachneigung beeinflussen dies direkt.

Wichtige Aspekte:

• Drempelhöhe: Je höher der Drempel, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass das Geschoss als Vollgeschoss gilt.
• Dachneigung: Eine flachere Dachneigung kann dazu beitragen, dass weniger Fläche als Vollgeschoss angerechnet wird.
• Lufträume: Lufträume, wie z.B. ein offenes Treppenhaus, können bei der Berechnung der Geschossfläche relevant sein. Hier ist zu prüfen, ob diese Flächen angerechnet werden oder nicht.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, einen Architekten oder Bauplaner mit der genauen Berechnung zu beauftragen, da die Auslegung der SächsBO komplex sein kann. Eine Voranfrage beim zuständigen Bauamt kann ebenfalls Klarheit schaffen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Berechnung von Vollgeschossen nach der Sächsischen Bauordnung (SächsBO). Der Bauherr plant ein eingeschossiges Gebäude mit einem hohen Drempel und einer flachen Dachneigung von 22 Grad, wobei die Vollgeschossgrenze von 2/3 der Grundfläche über 2,30 m Raumhöhe nicht überschritten werden soll.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Herangehensweise, Lufträume und das Treppenhaus von der Grundfläche des Obergeschosses abzuziehen, ist korrekt. Nach § 2 Abs. 5 SächsBO gelten Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe unter 2,30 m nicht als Vollgeschossfläche, sofern sie nicht als Aufenthaltsräume genutzt werden.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die exakte Definition der abzugsfähigen Flächen. Lufträume (z. B. über einer Galerie oder einem offenen Wohnbereich) können nur dann abgezogen werden, wenn sie dauerhaft ohne Zwischendecke sind und die lichte Höhe unter 2,30 m liegt. Das Treppenhaus wird in der Regel nur dann abgezogen, wenn die Treppenöffnung nicht als durchgehende Geschossfläche gilt – hier ist die konkrete Ausführung (offene oder geschlossene Treppe) zu prüfen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass alle Lufträume pauschal abgezogen werden können, ist zu vereinfacht. Die SächsBO fordert eine flächenbezogene Betrachtung: Es zählt die tatsächliche lichte Höhe unter 2,30 m, nicht die bloße Bezeichnung als "Luftraum". Zudem müssen die Abz^Abk.üge nachweislich die Grundfläche des Geschosses reduzieren – eine bloße Planung ohne bauliche Umsetzung reicht nicht.

🔴 Gefahr: Bei einer Dachneigung von nur 22 Grad und einem Drempel von 1,90 m wird der Bereich über 2,30 m Raumhöhe sehr schmal. Es besteht ein hohes Risiko, dass die 2/3-Grenze dennoch überschritten wird, wenn die Lufträume nicht korrekt dimensioniert sind. Dies könnte zur Einstufung als Vollgeschoss führen, was gegen den Bebauungsplan verstoßen würde.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie eine detaillierte Flächenberechnung durch einen örtlichen Bauingenieur oder Architekten erstellen, der die SächsBO und die örtliche Baurechtspraxis kennt. Prüfen Sie alternativ, ob eine Reduzierung der Drempelhöhe oder eine Erhöhung der Dachneigung die Vollgeschossfrage klären kann. Vor Einreichung der Bauvorlagen ist eine verbindliche Auskunft bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu empfehlen.

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Die Anfrage betrifft die baurechtliche Einordnung eines Obergeschosses als Vollgeschoss gemäß der Sächsischen Bauordnung (SächsBO), insbesondere unter Berücksichtigung von Drempelhöhe, Dachneigung und Lufträumen – ein hochsensibles Gebiet mit erheblichen baurechtlichen und sicherheitstechnischen Konsequenzen.

🔴 Gefahr: Die Annahme, dass Lufträume pauschal von der Grundfläche abgezogen werden dürfen, ist rechtlich unzulässig und birgt das Risiko einer Baugenehmigungsverweigerung oder nachträglichen Beseitigungsanordnung – insbesondere bei einem Bebauungsplan mit eingeschossiger Vorgabe.

⚠️ Korrektur: Gemäß § 2 Abs. 7 SächsBO ist ein Vollgeschoss nicht allein an der 2/3-Regel über 2,30 m lichte Höhe zu messen, sondern an der lichten Raumhöhe über mindestens der Hälfte der Grundfläche – und entscheidend: Lufträume sind grundsätzlich nicht abzugsfähig, wenn sie nicht als baulich abgetrennte, nicht nutzbare Raumteile nachweislich ausgeführt sind (z. B. durch dauerhafte Verschalung, fehlende Zugänglichkeit).

➕ Ergänzung: Die Drempelhöhe von 1,90 m bei 22° Dachneigung führt bei typischen Dachkonstruktionen zu einer lichten Höhe im Firstbereich von ca. 3,20–3,50 m – was bei einer Grundfläche von mehr als 50 % über 2,30 m sehr wahrscheinlich ist; die 2/3-Regel ist daher nur ein Teilaspekt – maßgeblich ist die tatsächliche Raumhöhenverteilung gemäß Anhang 1 SächsBO.

❌ Widerspruch: Die vorgeschlagene Abzugsmethode (Lufträume + Treppenhaus) widerspricht der SächsBO und der allgemein anerkannten baurechtlichen Auslegung: Treppenräume zählen grundsätzlich zur Geschossfläche, sofern sie nicht als reine Verkehrsflächen ausgewiesen und konstruktiv abgetrennt sind – was im vorliegenden Fall nicht belegt ist.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Orientierung an der SächsBO und die Berücksichtigung von Drempelhöhe und Dachneigung ist fachlich korrekt – jedoch reicht dies nicht aus, um die baurechtliche Zulässigkeit sicherzustellen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen bauaufsichtlich anerkannten Sachverständigen für Baurecht oder einen sächsischen Architekten mit Baugenehmigungserfahrung, um eine lichtungstechnische Raumhöhenanalyse gemäß Anhang 1 SächsBO durchzuführen und die Zulässigkeit der geplanten Drempelkonstruktion im Einzelfall zu bestätigen – eine Eigenberechnung ist hier nicht ausreichend und rechtlich riskant.