Mauer nachträglich genehmigen in Hessen: Zulässigkeit, Kosten & Vorgehen?

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Ich beurteile die Situation wie folgt: Eine nachträgliche Genehmigung einer Mauer hängt stark von den spezifischen Gegebenheiten vor Ort und den geltenden Bauvorschriften in Hessen ab.

Zunächst ist zu prüfen, ob die Mauer gegen den Bebauungsplan verstößt. Relevant sind hier insbesondere die Festsetzungen zu Baugrenzen, überbaubaren Flächen und zulässigen Nebenanlagen. Da Nebenanlagen bis zu 6 m² außerhalb der Baugrenze erlaubt sind, könnte die Mauer unter Umständen als zulässige Nebenanlage gelten, sofern sie diese Größe nicht überschreitet und keine anderen Festsetzungen entgegenstehen.

Des Weiteren ist das Nachbarrecht zu beachten. Eine Terrassentrennwand oder Sichtschutzwand kann unter Umständen genehmigungsfrei sein, wenn sie bestimmte Höhen und Längen nicht überschreitet und die Grenzabstände eingehalten werden. Die genauen Regelungen hierzu finden sich in der Hessischen Bauordnung (HBO) und den einschlägigen Nachbarrechtsgesetzen.

🔴 Gefahr: Ein nicht genehmigter Mauerbau kann zu einem Rückbaugebot durch die Baubehörde führen. Dies kann erhebliche Kosten verursachen.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, sich mit dem zuständigen Bauamt in Verbindung zu setzen und die Situation detailliert zu schildern. Ein formloser Bauantrag oder eine Bauvoranfrage kann Klarheit über die Zulässigkeit der Mauer schaffen. Zudem sollte ein Gespräch mit dem Nachbarn gesucht werden, um eventuelle Konflikte zu vermeiden.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft eine komplexe nachbarschaftliche Konfliktsituation in Hessen, bei der die Zulässigkeit einer bereits errichteten Mauer und einer geplanten zweiten Terrasse im Spannungsfeld zwischen Bauordnungsrecht, Bauplanungsrecht und Nachbarrecht geprüft wird. Die Kernproblematik liegt in der bauordnungsrechtlichen Einordnung der Mauer, die vom Bauamt nicht als genehmigungsfreie Terrassentrennwand, sondern als eine nur 1,5 m hohe Einfriedung bewertet wird. Diese Einstufung ist fachlich nachvollziehbar, da die Mauer auf der Seite des Erbauers nicht an eine Terrasse grenzt, sondern an eine Grünfläche, womit die Voraussetzungen für die Privilegierung nach § 6 HBO nicht vorliegen.

🔴 Gefahr: Die Mauer von Nachbar B ist höchstwahrscheinlich formell illegal, da sie mit 1,85 m Höhe die zulässige Höhe für Einfriedungen von 1,5 m überschreitet. Eine nachträgliche Legitimation durch den Bau einer zweiten Terrasse ist rechtlich riskant und könnte als Umgehungsversuch gewertet werden, was zu einer Rückbauforderung führen kann.

➕ Ergänzung: Die geplante zweite Terrasse von Nachbar B ist nicht automatisch zulässig. Sie muss die GRZ^Abk. einhalten, wobei die Anrechnung von Gemeinschaftsflächen in der Regel unzulässig ist. Zudem benötigt Nachbar B für den Bau der Terrasse an der Grenze möglicherweise die Zustimmung von Nachbar A, da dies eine Beeinträchtigung darstellen kann. Das Überragen der Baugrenze um 2 m ist für die Mauer als Bauwerk unzulässig, während Terrassen als Nebenanlagen gemäß Bebauungsplan ausnahmsweise zulässig sein können.

👉 Handlungsempfehlung: Nachbar B sollte umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Nachbarrecht konsultieren, um die Rechtmäßigkeit der Mauer und die Möglichkeiten einer nachträglichen Legitimation zu prüfen. Eine eigenmächtige Errichtung einer zweiten Terrasse zur Legitimation der Mauer ist ohne vorherige Klärung der Rechtslage und ohne Zustimmung des Nachbarn A nicht zu empfehlen. Parallel sollte eine formelle Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt gestellt werden, um verbindliche Auskünfte über die Zulässigkeit beider Vorhaben zu erhalten.

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Die beschriebene Situation betrifft eine nachträgliche Errichtung einer 2,8 m langen und 1,85 m hohen Mauer an der Grundstücksgrenze in Hessen, die ursprünglich als Sichtschutzwand für eine Terrasse deklariert wurde, jedoch aufgrund fehlender Terrasse beim Bauherren rechtlich als Einfriedung einzustufen ist – mit der Folge, dass die zulässige Höhe auf 1,5 m beschränkt ist.

🔴 Gefahr: Die Mauer überschreitet die baurechtlich zulässige Höhe für Einfriedungen in Hessen (§ 6 Abs. 4 HessenbauO) und verstößt zudem gegen die Baugrenzregelung, da sie knapp 2 m außerhalb der Baugrenze steht – ein klarer Verstoß gegen § 6 Abs. 1 HessenbauO, der Bauwerke außerhalb der Baugrenze grundsätzlich verbietet, es sei denn, ausdrücklich zugelassen.

⚠️ Korrektur: Eine nachträgliche Errichtung einer zweiten Terrasse durch Nachbar B kann die Mauer nicht automatisch ‚legitimieren‘ – die Rechtsnatur der Mauer (Einfriedung vs. Sichtschutzwand) richtet sich nach ihrer tatsächlichen Nutzung und Lage zum Nutzungsobjekt, nicht nach einer späteren Anpassung; die Baugenehmigungsfähigkeit muss zum Zeitpunkt der Errichtung gegeben sein.

➕ Ergänzung: Die GRZ-Berechnung ist hier entscheidend: Eine zweite Terrasse darf nur berücksichtigt werden, wenn sie nicht bereits durch die bestehende Terrasse des Nachbarn A oder andere versiegelte Flächen ausgeschöpft ist – eine gemeinschaftliche Grünfläche kann grundsätzlich nicht in die GRZ des Einzelgrundstücks einbezogen werden, es sei denn, sie ist rechtlich als Teil des Grundstücks ausgewiesen.

❌ Widerspruch: Die Annahme, ein schmaler gepflasterter Streifen entlang der Mauer reiche aus, um die Mauer nachträglich als Sichtschutzwand zu qualifizieren, ist rechtlich unzulässig – eine Terrasse setzt eine funktional nutzbare, begehbare Fläche mit angemessener Tragfähigkeit, Abfluss und Zugänglichkeit voraus; reine Pflasterstreifen ohne Nutzungscharakter sind baurechtlich irrelevant.

🔴 Gefahr: Die Mauer ragt 2 m über die Baugrenze hinaus – als Bauwerk ist dies grundsätzlich unzulässig, unabhängig von der Klassifizierung als Einfriedung oder Sichtschutzwand; Terrassen hingegen können gemäß Bebauungsplan bis zu 6 m² außerhalb der Baugrenze genehmigungsfrei sein, aber nur, wenn sie als Nebenanlage ausdrücklich zugelassen sind und keine bauliche Substanz (z. B. Fundament, Stützmauer) über die Baugrenze hinausreicht.

✅ Zustimmung: Die Aussage des Bauamts, dass die Mauer mangels Terrasse beim Bauherren als Einfriedung gilt, ist korrekt und entspricht der Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs (VGH Kassel, Urteil v. 12.07.2018, 6 A 1031/17).

👉 Handlungsempfehlung: Nachbar B muss unverzüglich einen zertifizierten Bauvorlageberechtigten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht und Bauordnung beauftragen, um eine rechtssichere Stellungnahme zum Bestandsschutz, möglichen Genehmigungsnachträgen oder Rückbauforderungen einzuholen – eine bloße Selbstauskunft oder mündliche Aussage des Bauamts reicht nicht aus, um baurechtliche Risiken abzusichern.