Bebauungsplan ändern für Hausaufstockung: Ausnahmegenehmigung möglich? Voraussetzungen & Ablauf

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Um ein Haus von eingeschossig auf zweigeschossig aufzustocken, obwohl der Bebauungsplan nur eine eingeschossige Bauweise vorsieht, ist in der Regel eine Befreiung oder Abweichung vom Bebauungsplan erforderlich. Ob eine solche Genehmigung erteilt wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Zunächst ist zu prüfen, ob die örtlichen Bauvorschriften eine solche Befreiung überhaupt zulassen. Oftmals sind die Kriterien für eine Befreiung im Bebauungsplan selbst oder in der Landesbauordnung festgelegt. Wichtige Aspekte sind dabei:

• Nachbarschaft: Sind die angrenzenden Gebäude tatsächlich zweigeschossig und wurde dies im Bebauungsplan berücksichtigt?
• Ortsbild: Fügt sich das zweigeschossige Gebäude in das Ortsbild ein?
• Öffentliches Interesse: Stehen öffentliche Belange der Aufstockung entgegen?

Das Verfahren beginnt mit einem formlosen Antrag bei der zuständigen Baubehörde. Diese prüft die Sachlage und entscheidet, ob ein förmliches Genehmigungsverfahren eingeleitet wird. Im förmlichen Verfahren werden dann alle relevanten Unterlagen (Baupläne, Gutachten etc.) geprüft und die Nachbarn beteiligt.

👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit der zuständigen Baubehörde auf, um die Erfolgsaussichten einer Befreiung vom Bebauungsplan zu klären und das weitere Vorgehen zu besprechen. Ein Architekt oder Bauingenieur kann Sie bei der Erstellung der erforderlichen Unterlagen unterstützen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt den Wunsch, ein bestehendes eingeschossiges Wohnhaus in Nordrhein-Westfalen aufzustocken, obwohl der geltende Bebauungsplan aus dem Jahr 1975 nur eine eingeschossige Bauweise zulässt. Die Eigentümer hoffen auf eine Ausnahmegenehmigung, da einige Nachbargebäude ebenfalls zweigeschossig sind und die Nachbarschaft zustimmt. Diese Situation erfordert eine differenzierte bauplanungsrechtliche Betrachtung.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Idee, eine Ausnahmegenehmigung nach § 31 Abs. 1 BauGB zu prüfen, ist richtig. Eine solche Ausnahme kann erteilt werden, wenn sie im Bebauungsplan selbst vorgesehen ist oder die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die Tatsache, dass angrenzende Gebäude bereits zweigeschossig sind, kann ein Indiz für eine mögliche Abweichung sein, ersetzt jedoch keine rechtliche Prüfung.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Zustimmung der Nachbarn allein ausreicht, ist rechtlich unzureichend. Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Genehmigungsfähigkeit ausschließlich nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die nachbarschaftliche Zustimmung ist zwar ein positives Signal, aber kein Ersatz für die erforderliche Befreiung oder Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen einer Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB) und einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB). Eine Befreiung wäre erforderlich, wenn die Aufstockung nicht im Bebauungsplan als Ausnahmetatbestand genannt ist. Voraussetzung dafür ist, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Die vorhandene Zweigeschossigkeit der Nachbargebäude kann hier als städtebauliches Argument dienen.

🔴 Gefahr: Eine eigenmächtige Aufstockung ohne vorherige Baugenehmigung stellt eine illegale Bauausführung dar und kann zu einer Nutzungsuntersagung, Rückbauverfügung und Bußgeldern führen. Zudem könnte die Bauaufsichtsbehörde die Aufstockung als Verstoß gegen die Grundzüge der Planung werten, wenn der Bebauungsplan bewusst eine niedrige Geschossigkeit zur Wahrung des Ortsbildes vorsieht.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen erfahrenen Bauingenieur mit der Prüfung der konkreten Bebauungsplanfestsetzungen. Lassen Sie vorab eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde in NRW stellen, um die Erfolgsaussichten einer Ausnahme oder Befreiung verbindlich zu klären. Planen Sie keinerlei Bauarbeiten, bevor eine rechtskräftige Baugenehmigung vorliegt.

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Die geplante Aufstockung eines eingeschossigen Hauses auf zwei Geschosse stellt eine Abweichung vom geltenden Bebauungsplan dar, der ausdrücklich nur ein Geschoss zulässt – dies ist eine formale Planwidrigkeit gemäß § 31 Abs. 2 BauGB.

🔴 Gefahr: Eine bloße Nachbarschaftszustimmung reicht nicht aus, um baurechtliche Vorgaben zu umgehen; ohne rechtmäßige Ausnahme oder Befreiung ist die Aufstockung rechtswidrig und kann zu Zwangsvollstreckung, Rückbauforderung oder Bußgeldern führen.

⚠️ Korrektur: Die Tatsache, dass andere Gebäude in der Umgebung zweigeschossig sind, begründet kein Recht auf Nachahmung – die Planwidrigkeit bleibt bestehen, solange der Bebauungsplan nicht geändert oder eine Befreiung erteilt wurde.

➕ Ergänzung: Für eine Befreiung nach § 31 BauGB müssen zwingend zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein: ein besonderer Grund im Einzelfall (z. B. besondere städtebauliche oder soziale Gründe) und die Gewähr, dass die öffentlichen Belange nicht beeinträchtigt werden – reine Eigentümerinteressen reichen nicht aus.

✅ Zustimmung: Die Zustimmung der Nachbarn ist zwar für das Einvernehmenverfahren nach § 13 BauGB relevant, stellt aber keine Genehmigungsvoraussetzung im Sinne des § 31 BauGB dar und ersetzt nicht die städtebauliche Prüfung durch die Gemeinde.

➕ Ergänzung: Eine Änderung des Bebauungsplans ist grundsätzlich möglich, erfordert aber ein förmliches, öffentliches Verfahren mit Beteiligung der Öffentlichkeit, Nachbarn und Trägern öffentlicher Belange – dies dauert in der Regel 6–12 Monate und ist kostenintensiv.

🔴 Gefahr: Ungeprüfte Bauausführung ohne vorherige Befreiung oder Planänderung birgt das Risiko einer Baustopp-Anordnung durch die Bauaufsichtsbehörde sowie die spätere Anordnung zur Rückbauleistung auf eigene Kosten.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Bauvorlagenprüfer oder einen kommunalen Bauberater in NRW, um die konkreten Chancen einer Befreiung oder Planänderung prüfen zu lassen – eine eigenständige Einschätzung ohne fachliche Vorprüfung ist rechtlich unzulässig und gefährlich.