Hallo,
wir haben ein GS in BW in einem bestehenden Wohngebiet gekauft. Der BBP datiert von 1994. Nach diesem ist die Dachform mit Satteldach vorgeschrieben. Gaupen sind erlaubt, allerdings mit Beschränkungen. So darf die Größe der Gaupen max. 1,20 x 1,20 betragen und "Dreiecksgaupen" dürfen die Fensterfläche von 1,50 m² nicht überschreiten.
Uns würde nunmehr ein Haus mit Zwerchgiebel gut gefallen. Aus meiner Sicht würde ein Zwerchgiebel das Bild des Baugebietes nicht stören und auch nicht negativ auffallen. Wäre es aus Eurer Sicht möglich bzw. wahrscheinlich, sowas genehmigt zu bekommen? Was müssten wir beachten, wenn wir so einen Prozess anstoßen wollen? Welche Kosten kommen auf uns zu, wenn das Ganze nicht genehmigt wird und wir umplanen müssen?
Danke für Eure Antworten
Gruß
Andreas
Zwerchgiebel trotz Bebauungsplan (BBP): Genehmigungschancen, Kosten & Vorgehen?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Zwerchgiebel trotz Bebauungsplan (BBP): Genehmigungschancen, Kosten & Vorgehen?
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Ich beurteile die Chancen für eine Genehmigung eines Zwerchgiebels trotz eines Bebauungsplans (BBP), der ein Satteldach vorschreibt, als abhängig von mehreren Faktoren.
Prüfung des BBP: Zuerst sollte der genaue Wortlaut des BBP geprüft werden. Gibt es Ausnahmen oder Spielräume bezüglich der Dachform? Sind Zwerchgiebel explizit ausgeschlossen oder nur nicht erwähnt?
Abweichungsantrag: Wenn der BBP den Zwerchgiebel nicht zulässt, kann ein Antrag auf Abweichung von den Festsetzungen des BBP gestellt werden. Dies ist in §31 BauGBAbk. geregelt. Für eine erfolgreiche Abweichung müssen Gründe vorliegen, die das Vorhaben rechtfertigen. Dies könnte beispielsweise eine bessere Belichtung oder Raumnutzung sein.
Nachbarschaftliches Einvernehmen: Das Einverständnis der Nachbarn kann die Chancen auf eine Genehmigung erhöhen.
Bauamt: Ein Gespräch mit dem zuständigen Bauamt im Vorfeld ist ratsam, um die Erfolgsaussichten des Vorhabens zu klären und die erforderlichen Unterlagen zu besprechen.
Kosten: Die Kosten für die Genehmigung eines Zwerchgiebels können variieren. Sie umfassen die Gebühren für den Bauantrag, eventuelle Gutachten (z.B. zur Statik) und die Honorare für Architekten oder Planer.
👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, sich frühzeitig mit einem Architekten oder Baurechtsexperten in Verbindung zu setzen, um die Erfolgsaussichten und den Genehmigungsprozess zu bewerten.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Bebauungsplan (BBP)
- Ein Bebauungsplan (BBP) ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der Bebauung von Grundstücken in einer Gemeinde regelt. Er legt unter anderem fest, welche Art von Gebäuden errichtet werden dürfen, wie groß sie sein dürfen und welche Abstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden müssen.
Verwandte Begriffe: Baurecht, BauGB, Flächennutzungsplan - Zwerchgiebel
- Ein Zwerchgiebel ist ein Giebel, der quer zum Hauptdach eines Gebäudes angeordnet ist. Er dient dazu, zusätzlichen Raum und Licht im Dachgeschoss zu schaffen und kann das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes aufwerten.
Verwandte Begriffe: Giebel, Dachgaube, Satteldach - Satteldach
- Ein Satteldach ist eine Dachform, die aus zwei geneigten Dachflächen besteht, die an einem Dachfirst zusammenstoßen. Es ist eine der häufigsten und einfachsten Dachformen und bietet guten Schutz vor Witterungseinflüssen.
Verwandte Begriffe: Dachform, Pultdach, Walmdach - Bauantrag
- Ein Bauantrag ist ein formeller Antrag, der bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden muss, um die Genehmigung für ein Bauvorhaben zu erhalten. Er enthält alle erforderlichen Unterlagen und Pläne, die zur Beurteilung des Vorhabens notwendig sind.
Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauvoranfrage, Bauanzeige - BauGB
- Das Baugesetzbuch (BauGB) ist die zentrale Rechtsgrundlage für das deutsche Bauplanungsrecht. Es regelt unter anderem die Aufstellung von Bebauungsplänen und die Zulässigkeit von Bauvorhaben.
Verwandte Begriffe: Baurecht, Bebauungsplan, BauNVOAbk. - Genehmigung
- Eine Genehmigung ist die behördliche Zustimmung zu einem Vorhaben, beispielsweise einem Bauvorhaben. Sie bestätigt, dass das Vorhaben den geltenden Gesetzen und Vorschriften entspricht.
Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Erlaubnis, Bewilligung - Abweichung
- Eine Abweichung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine solche Abweichung genehmigt werden.
Verwandte Begriffe: Ausnahme, Befreiung, Sonderregelung
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist ein Bebauungsplan (BBP)?
Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der festlegt, wie Grundstücke in einer Gemeinde bebaut werden dürfen. Er regelt unter anderem die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen, die Bauweise und die Dachform. - Was bedeutet "Abweichung vom Bebauungsplan"?
Eine Abweichung vom Bebauungsplan bedeutet, dass ein Bauvorhaben nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht. Eine solche Abweichung kann unter bestimmten Voraussetzungen genehmigt werden, wenn sie städtebaulich vertretbar ist und keine öffentlichen Belange entgegenstehen. - Welche Rolle spielt das Nachbarschaftliche Einvernehmen bei der Genehmigung?
Das Einverständnis der Nachbarn kann bei der Genehmigung von Bauvorhaben, die von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichen, eine wichtige Rolle spielen. Wenn die Nachbarn keine Einwände gegen das Vorhaben haben, erhöht dies die Chancen auf eine Genehmigung. - Welche Kosten sind mit einem Bauantrag verbunden?
Die Kosten für einen Bauantrag setzen sich aus verschiedenen Gebühren zusammen, die von der jeweiligen Gemeinde erhoben werden. Dazu gehören Gebühren für die Prüfung des Bauantrags, für die Baugenehmigung und für eventuelle Gutachten (z.B. zur Statik). - Was ist ein Zwerchgiebel?
Ein Zwerchgiebel ist ein Giebel, der quer zum Hauptdach eines Gebäudes angeordnet ist. Er dient oft dazu, zusätzlichen Raum und Licht im Dachgeschoss zu schaffen. - Was ist §31 BauGB?
§ 31 des Baugesetzbuches (BauGB) regelt die Voraussetzungen, unter denen Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zulässig sind. - Was ist ein Satteldach?
Ein Satteldach ist eine Dachform, die aus zwei geneigten Dachflächen besteht, die an einem Dachfirst zusammenstoßen. Es ist eine der häufigsten Dachformen in Deutschland. - Was bedeutet GS?
GS steht für Grundstück.
🔗 Verwandte Themen
- Dachgaube statt Zwerchgiebel
Alternativen zur Schaffung von mehr Raum im Dachgeschoss. - Bebauungsplan ändern
Möglichkeiten und Voraussetzungen zur Änderung eines bestehenden Bebauungsplans. - Bauvoranfrage stellen
Vorabklärung der Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens. - Nachbarrechtliche Belange
Rechte und Pflichten von Nachbarn bei Bauvorhaben. - Energieeffizienz im Dachgeschoss
Möglichkeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz beim Ausbau des Dachgeschosses.
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Bauvoranfrage: Zwerchgiebel – Architekt, Kosten & Befreiungen
Bauvoranfrage
kommt für Sie in Frage. Entsprechende Befreiungen von den Vorgaben des B-Plans sind hierbei zu beantragen.
Diese Bauvoranfrage kann Ihnen nur ein in diesen Fällen versierter Architekt erstellen, ggf. mit Vorverhandlungen mit der Genehmigungsbehörde.
Diesen Architekten benötigen Sie ohnehin für die Genehmigung eines Bauvorhabens.
. -.
Kosten:
a) zu vergüten sind LP 1-2 nach HOAIAbk.
b) die Kosten sind abhängig von des geschätzten Kosten des BVAbk.
c) bei 250'' € sind dies grob geschätzt 2.500 € netto
Zu bedenken ist, dass diese Investition für eine alternative Realisierung des BV nicht ganz verloren ist, wenn die Befreiungen nicht genehmigt werden würden, da der selbe (!) Architekt für LPAbk. 1 nicht noch einmal eine Vergütung erhält. LP 2 kann ggf. über eine Minderung verhandelt werden.
=> Aufwendungen insgesamt ca. 1.500 € die m.E. max. "verloren" gehen könnten.
MfG
R. Kaiser -
Architekt: Grundlagenermittlung Zwerchgiebel im Honorar enthalten
wenn ein Architekt einen Neubau plant
sollte die Klärung dieser frage einfach zur Grundlagenermittlung gehören und damit sowieso im Honorar mit drinnen sein. schließlich ist es seine Aufgabe sich um die wünsche der Bauherren zu kümmern.
wenn das Grundstück noch nicht gekauft ist, und der kauf von der Entscheidung abhängt, dann kann man eine Bauvoranfrage stellen ... aber das ist wohl schon gelaufen. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Zwerchgiebel trotz BBP: Genehmigung, Kosten & Vorgehen
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Realisierung eines Zwerchgiebels trotz eines Bebauungsplans (BBP), der Satteldächer vorschreibt. Eine Bauvoranfrage ist ratsam, um die Genehmigungschancen zu klären. Ein Architekt ist unerlässlich für die Planung, den Bauantrag und die Verhandlungen mit der Genehmigungsbehörde. Die Kosten für die Bauvoranfrage umfassen die Leistungsphasen 1-2 nach HOAIAbk..
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Bauvoranfrage: Zwerchgiebel – Architekt, Kosten & Befreiungen wird die Notwendigkeit eines versierten Architekten betont, der Erfahrung mit Befreiungen von B-PlanAbk.-Vorgaben hat.
✅ Zusatzinfo: Die Klärung der Genehmigungsfähigkeit eines Zwerchgiebels sollte laut Beitrag Architekt: Grundlagenermittlung Zwerchgiebel im Honorar enthalten zur Grundlagenermittlung des Architekten gehören, insbesondere wenn das Grundstück noch nicht gekauft wurde.
💰 Kosten: Die Kosten für eine Bauvoranfrage umfassen Architektenleistungen nach HOAI. Diese Investition kann sich lohnen, um spätere Aufwendungen zu minimieren und die Realisierung des Zwerchgiebels sicherzustellen.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie frühzeitig mit einem Architekten die Genehmigungschancen für einen Zwerchgiebel im Rahmen einer Bauvoranfrage. Dies ist besonders wichtig, wenn der Bebauungsplan (BBP) eine andere Dachform vorschreibt. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Bauvoranfrage: Zwerchgiebel – Architekt, Kosten & Befreiungen bezüglich der Architektenauswahl.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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