3m Grenzabstand in NRW unterschritten: Was tun bei Abweichung von 1cm? Kosten, Risiken, Lösungen

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Ich verstehe, dass der 3m Grenzabstand in Ihrem Bauvorhaben in NRW um 1cm unterschritten wurde. Das Problem liegt im hinteren Teil der Bodenplatte.

🔴 Gefahr: Eine Unterschreitung des Grenzabstands kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, insbesondere wenn Nachbarn Einwände erheben oder das Bauordnungsamt die Abweichung beanstandet.

Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

• Einmessbescheinigung prüfen: Lassen Sie die Einmessbescheinigung von einem Vermessungsingenieur überprüfen, um die genaue Abweichung zu dokumentieren.
• Bauordnungsamt kontaktieren: Nehmen Sie Kontakt mit dem zuständigen Bauordnungsamt auf und schildern Sie die Situation. Klären Sie, welche Möglichkeiten zur Legalisierung der Abweichung bestehen (z.B. eine Ausnahme- oder Befreiungsgenehmigung).
• Nachbar informieren: Informieren Sie Ihren Nachbarn über die Situation und suchen Sie das Gespräch, um mögliche Konflikte zu vermeiden. Eine schriftliche Zustimmung des Nachbarn kann hilfreich sein.

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich rechtlichen Rat von einem Anwalt für Baurecht ein, um Ihre Rechte und Pflichten zu klären und die bestmögliche Vorgehensweise zu ermitteln.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine Abweichung von 1 cm vom vorgeschriebenen 3 m-Grenzabstand in Nordrhein-Westfalen, die während der Bauphase einer Bodenplatte festgestellt wurde. Diese minimale Abweichung betrifft nur den hinteren Teil der Bodenplatte, während der vordere Bereich korrekt ausgeführt ist. Die Situation ist rechtlich und bautechnisch differenziert zu betrachten, da selbst geringfügige Abweichungen von Abstandsflächen in NRW grundsätzlich genehmigungspflichtig sind.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass die 3 m-Fertiggarage bei 2,99 m Abstand nicht mehr problemlos passen wird, ist korrekt. Die Abstandsfläche muss für das gesamte Bauvorhaben eingehalten werden, und eine Garage benötigt in der Regel ebenfalls den vollen Grenzabstand.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass das Bauordnungsamt nur auf die Einmessbescheinigung reagiert, ist zu passiv. Die Bauherren sind verpflichtet, die Abweichung unverzüglich der Bauaufsichtsbehörde zu melden, da es sich um eine Abweichung von der Baugenehmigung handelt. Ein Abwarten der behördlichen Reaktion kann zu Ordnungswidrigkeiten führen.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die rechtliche Einordnung der Abweichung. In NRW kann bei einer Unterschreitung von weniger als 5 % der Abstandsfläche (hier ca. 0,33 %) unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung nach § 67 BauO NRW beantragt werden. Voraussetzung ist, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Die 1 cm Abweichung ist zudem messtechnisch im Rahmen der üblichen Bautoleranzen (DIN 18202) zu prüfen, was die Situation entschärfen könnte.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht in einer möglichen Nutzungsuntersagung oder sogar einer Rückbauverfügung, falls die Bauaufsichtsbehörde die Abweichung als nicht genehmigungsfähig einstuft. Zudem könnte der Nachbar die Abweichung zum Anlass für eine Klage nehmen, wenn er sich beeinträchtigt fühlt.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie die Abweichung exakt mit Fotos und einem Lageplan. Beauftragen Sie umgehend einen Bauingenieur oder Architekten mit der Prüfung der Toleranzen nach DIN 18202 und der Erstellung eines Antrags auf Befreiung nach § 67 BauO NRW. Reichen Sie diesen Antrag zusammen mit der Einmessbescheinigung und einer Stellungnahme zur städtebaulichen Vertretbarkeit beim zuständigen Bauordnungsamt ein. Kontaktieren Sie parallel den Nachbarn, um eine nachbarliche Zustimmung zur Befreiung einzuholen, was die behördliche Entscheidung erheblich erleichtert.

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Ein Grenzabstandsverstoß von 1 cm bei einer vorgeschriebenen Mindestweite von 3 m stellt zwar eine formale Abweichung dar, jedoch handelt es sich um eine baurechtlich relevante Verletzung der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalens (BauO NRW § 6), die grundsätzlich nicht automatisch als Bagatelle gilt.

🔴 Gefahr: Selbst geringfügige Abweichungen können zur Rückstufung der Baugenehmigung, zur Anordnung von Beseitigungsmaßnahmen oder sogar zur Baustopp-Anordnung führen – insbesondere wenn Nachbarn Einspruch erheben oder das Bauordnungsamt bei der Einmessung die Abweichung feststellt.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass "nur 1 cm" unbedenklich sei, ist irreführend: Die Bauordnung kennt keine gesetzliche Toleranzgrenze für Grenzabstände – die Einhaltung ist zwingend, nicht "annähernd".

➕ Ergänzung: Die Lage der Abweichung (hinterer Teil der Bodenplatte) ist entscheidend: Handelt es sich um eine nicht begehbare, nicht überbaute Fläche, könnte eine Einzelfallprüfung durch den Bauaufsichtsbehörde unter Umständen eine Genehmigung nachträglich ermöglichen – jedoch nur bei vorheriger schriftlicher Zustimmung des Nachbarn und nachweisbarer Unbedenklichkeit für Belichtung, Lüftung und Abstandsflächen.

❌ Widerspruch: Die Aussage, dass "die Garage nicht mehr gut reinpasst" ist sekundär – primär steht die Rechtswidrigkeit der Bauausführung im Vordergrund; die Nutzungsplanung darf nicht über die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Mindestanforderungen gestellt werden.

✅ Zustimmung: Die Sorge um die Reaktion des Bauordnungsamts bei der Einmessbescheinigung ist vollkommen berechtigt: Die amtliche Vermessung dokumentiert die reale Bauausführung – Abweichungen werden systematisch geprüft und können zu Nachforderungen führen.

👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie unverzüglich einen zertifizierten Bauvorlageberechtigten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht, um eine rechtssichere Abwägung vorzunehmen; gleichzeitig ist eine frühzeitige, schriftliche Nachbarschaftsanfrage zur Zustimmung zur Abweichung einzuleiten – ohne diese ist eine Genehmigung nachträglich nahezu ausgeschlossen.