Bebauungsplan Änderung: Kosten für Einfamilienhaus im Gartengrundstück angemessen?
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Bebauungsplan Änderung: Kosten für Einfamilienhaus im Gartengrundstück angemessen?

Hallo,
ich versuch's nochmal, vielleicht kann mir ja doch jemand helfen.
Wir möchten gerne in einem Gartengrundstück (Landkreis Günzburg/Bayern) das ca. 2000 m² groß ist ein Einfamilienhaus mit Garage erstellen. Das Problem hierbei ist, dass sich das Grundstück nicht im aktuellen Bebauungsplan befindet, was folgenden Hintergrund hat:
1998 wurde Aufgrund des Bauvorhabens eines Tagungshotels ein Bebauungsplan erstellt, in dem auch das Gartengrundstück meines zukünftigen Schwiegervaters einbezogen war. Da er zu diesem Zeitpunkt noch eine Landwirtschaft Betrieb und im ersten Entwurf des Bebauungsplans direkt neben seinem Grundstück eine Wendeplatte eingeplant war (und er somit mit Landwirtschaftlichen Fahrzeugen eine schlechte Zufahrt oder Bearbeitung seiner Fläche gehabt hätte  -  oder so ähnlich) ließ er nach Anraten des Landwirtschaftsamt dieses Gartengrundstück aus dem Bebauungsplan herausnehmen, was natürlich ein großer Fehler war.
Jetzt hat er die Landwirtschaft aufgegeben und wir würden gerne in diesem Garten ein Einfamilienhaus erstellen. Um überhaupt zu wissen ob dort gebaut werden kann, haben wir an das zuständige Landratsamt eine Bauvoranfrage gestellt, welche auch positiv beantwortet wurde.
Auch bei den ersten Gesprächen mit der Stadt wurde stets beteuert, dass die Änderung des Bebauungsplans kein Problem wäre, da die Stadt auch noch Änderungen vor hätte.
Danach haben wir Ende Mai 2003 schriftlich die Änderung des Bebauungsplan beantragt.
Leider erfuhren meine Lebensgefährtin und mein zukünftiger Schwiegervater jetzt in einem persönlichen Gespräch mit dem zuständigen Stadtbaumeister, dass die Änderung ein Riesenaufwand wäre und wir mit mindestens 5.000,-- € rechnen müssen. Gleichzeitig haben Sie die letzte Seite des Angebots mit der Gesamtzusammenstellung eines Architekturbüros erhalten, wo auch ein Betrag von knapp 5.000,-- € inkl. MwSt ausgewiesen war. Allerdings wissen wir jetzt natürlich nicht ob nur die hereinnahme eines Flurgrundstücks mit ca. 2000 m² so hohe Kosten verursacht, oder ob wir die Änderungen der Stadt so beiläufig mitbezahlen sollen. Was uns auch noch etwas stutzig macht, sind zwei Aktenvermerke auf dem Angebot des Architekturbüros die vom März 2003 stammen, wo wir überhaupt noch keine Anfrage an die Stadt gestellt hatten.
Es wäre ganz toll, wenn uns jemand Auskunft geben könnte, der sich mit Bebauungsplänen und Honorarverordnungen auskennt. Sollten die Kosten gerechtfertigt sein, sind wir selbstverständlich bereit diese zu tragen, wir möchten nur ausschließen, dass in Zeiten leerer Stadtsäckel wir die Kosten von anderen übernehmen sollen.
Für Eure Antworten bedanke ich mich bereits im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
R. Ortlieb
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    Ich verstehe, dass Sie die Angemessenheit der Kosten für die Änderung des Bebauungsplans in Bezug auf Ihr Gartengrundstück prüfen möchten. Die Kosten für eine Bebauungsplanänderung können stark variieren, da sie von verschiedenen Faktoren abhängen.

    Zu den Faktoren gehören:

    • Größe des Plangebiets: Je größer das Gebiet, desto höher die Kosten.
    • Komplexität der Änderung: Umfangreiche Änderungen sind teurer als geringfügige Anpassungen.
    • Notwendigkeit von Gutachten: Umweltgutachten, Verkehrsgutachten etc. können die Kosten erhöhen.
    • Honorarsätze der beteiligten Planungsbüros: Diese richten sich oft nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.), können aber auch frei verhandelt werden.

    Ich empfehle Ihnen, das Angebot des Architekturbüros genau zu prüfen und mit anderen Angeboten zu vergleichen. Achten Sie darauf, welche Leistungen im Angebot enthalten sind (z.B. Entwurf, Abstimmung mit Behörden, Gutachten). Sie können auch beim Landratsamt oder der Stadtverwaltung nachfragen, welche üblichen Gebühren für Bebauungsplanänderungen in der Region anfallen.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Vergleichsangebote von mehreren Architekturbüros ein und lassen Sie sich die Kosten detailliert aufschlüsseln.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Er legt beispielsweise fest, welche Gebäude errichtet werden dürfen und wie groß sie sein dürfen.
    Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baulinie, Baugrenze
    Bauvoranfrage
    Eine Bauvoranfrage ist ein formeller Antrag, mit dem vorab geklärt werden kann, ob ein Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Sie dient dazu, Planungssicherheit zu gewinnen, bevor hohe Planungskosten entstehen.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauantrag, Vorbescheid
    Gartengrundstück
    Ein Gartengrundstück ist ein Grundstück, das im Bebauungsplan als Gartenland ausgewiesen ist. Eine Bebauung ist in der Regel nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
    Verwandte Begriffe: Grünfläche, Freifläche, Kleingarten
    Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
    Die HOAI ist eine Verordnung, die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Richtlinie, kann aber auch frei verhandelt werden.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Ingenieurhonorar, Leistungsphasen
    Landratsamt
    Das Landratsamt ist eine kommunale Behörde, die für verschiedene Aufgaben zuständig ist, darunter auch die Genehmigung von Bauvorhaben.
    Verwandte Begriffe: Bauamt, Gemeinde, Kreisverwaltung
    Flurgrundstück
    Ein Flurgrundstück ist eine abgegrenzte Fläche Land, die im Liegenschaftskataster unter einer bestimmten Nummer geführt wird.
    Verwandte Begriffe: Parzelle, Grundstück, Kataster
    Aktenvermerk
    Ein Aktenvermerk ist eine schriftliche Notiz, die in einer Akte zu einem bestimmten Vorgang oder Sachverhalt angefertigt wird.
    Verwandte Begriffe: Protokoll, Vermerk, Dokumentation

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Faktoren beeinflussen die Kosten einer Bebauungsplanänderung?
      Die Kosten hängen von der Größe des Plangebiets, der Komplexität der Änderung, der Notwendigkeit von Gutachten und den Honorarsätzen der Planungsbüros ab.
    2. Wie kann ich die Angemessenheit eines Angebots prüfen?
      Vergleichen Sie das Angebot mit anderen Angeboten und prüfen Sie, welche Leistungen enthalten sind. Fragen Sie bei der Stadtverwaltung nach üblichen Gebühren.
    3. Was ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)?
      Die HOAI ist eine Verordnung, die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Richtlinie, kann aber auch frei verhandelt werden.
    4. Welche Rolle spielt das Landratsamt bei einer Bebauungsplanänderung?
      Das Landratsamt ist eine Genehmigungsbehörde, die bei der Änderung eines Bebauungsplans beteiligt ist. Es prüft, ob die Änderung den geltenden Gesetzen und Vorschriften entspricht.
    5. Was ist eine Bauvoranfrage?
      Eine Bauvoranfrage ist ein formeller Antrag, mit dem vorab geklärt werden kann, ob ein Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist.
    6. Was ist ein Gartengrundstück im baurechtlichen Sinne?
      Ein Gartengrundstück ist ein Grundstück, das im Bebauungsplan als Gartenland ausgewiesen ist. Eine Bebauung ist in der Regel nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
    7. Was bedeutet "Flurgrundstück"?
      Ein Flurgrundstück ist eine abgegrenzte Fläche Land, die im Liegenschaftskataster unter einer bestimmten Nummer geführt wird.
    8. Was ist ein Aktenvermerk?
      Ein Aktenvermerk ist eine schriftliche Notiz, die in einer Akte zu einem bestimmten Vorgang oder Sachverhalt angefertigt wird.

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  2. Bebauungsplan Änderung: Hohe Kosten durch Ratsentscheid!

    Hallo, ich glaube Sie
    werden mit den Kosten leben müssen. Ich hatte mich mal im Raum Dortmund erkundigt und erfahren, das Bebauungsplanänderungen nicht nur von den Ämtern, sondern auch vom Rat der Stadt genehmigt werden. Das heißt jedes Ratsmitglied bekommt eine Kopie, jeder darf seinen Senf dazu geben usw. Das dauert ca. 1-2 Jahre und kostet ohne Ende.
    Darauf habe ich dann dankend verzichtet, zumal das positive Ende noch lange nicht gesichert ist. Der Antrag kann auch negativ beschieden werden.
    Gruß

  3. Bebauungsplan: Kosten – Architektenhonorar vs. Verwaltungskosten

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    nicht nur Architektenkosten
    Die Architektenkosten alleine können nicht 5.000 € ausmachen. Das würde nach HOAIAbk. dem kompletten Bebauungsplan für eine Fläche von 5.000 m² entsprechen, nachzuschlagen in § 41 HOAI (Link 1). Wahrscheinlich legt die Gemeinde nach dem Verursacherprinzip einen Teil der Verwaltungskosten um. Neben der eigentlichen Planung sind Auslegung, Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, Abstimmungsmaßnahmen und diverse andere Verwaltungsakte erforderlich. Da lässt sich vieles darstellen bzw. hinrechnen, ohne böse Absicht. Schwacher Trost: der Investition von 2,50 € pro m² Grundstück steht ein Vielfaches an Planungsgewinn gegenüber.
    Eine andere Betrachtungsweise: Die Gebührenordnung in Bayern sieht für eine "Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGBAbk." (Link 2) folgende Gebühren vor:
    • 10 v.H. des Werts des Nutzens, der durch die Befreiung in Aussicht steht, mindestens 25 €.

    Diese Gebühren würden zutreffen, wenn eine Bebauung genehmigt würde, ohne dass der Bebauungsplan geändert wird. Ich kenne den Baulandpreis in Günzburg nicht genau, aber 10 % vom Planungsgewinn dürften mindestens 5.000 € sein.

  4. Bebauungsplan Änderung: Kostenhöhe – Danke für die Einschätzung!

    Herzlichen Dank!
    Sehr geehrter Herr Meißner und Herr Stubenrauch,
    ich möchte mich recht hezlich für Ihre Bemühungen bedanken, da ich mich mit solchen Dingen nicht auskenne, weiß ich jetzt wenigstens, dass die Kosten wahrscheinlich nicht überzogen sind.
    Danke
    MfG
    R. Ortlieb
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Bebauungsplan Änderung: Angemessene Kosten für Einfamilienhaus?

    💡 Kernaussagen: Die Kosten für eine Bebauungsplanänderung können erheblich sein, da sie nicht nur Architektenhonorare, sondern auch Verwaltungskosten und Ratsentscheide umfassen. Die Gemeinde legt oft einen Teil der Verwaltungskosten nach dem Verursacherprinzip um. Eine detaillierte Kostenaufstellung und die Prüfung der Gebührenordnung Bayern sind ratsam. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängen und eine genaue Einschätzung erfordern.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Bebauungsplan Änderung: Hohe Kosten durch Ratsentscheid! können Bebauungsplanänderungen durch die Einbeziehung des Stadtrats und die damit verbundenen Prozesse sehr zeitaufwendig und kostspielig sein.

    💰 Zusatzinfo: Im Beitrag Bebauungsplan: Kosten – Architektenhonorar vs. Verwaltungskosten wird darauf hingewiesen, dass die Architektenkosten allein nicht die Gesamtkosten von 5.000 € ausmachen können, da auch Verwaltungskosten berücksichtigt werden müssen. Die HOAIAbk. § 41 gibt Aufschluss über die Architektenhonorare für Bebauungspläne.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Kostenstruktur detailliert mit der Gemeinde und dem Architekten ab. Prüfen Sie die Gebührenordnung Bayern und ziehen Sie gegebenenfalls eine Bauvoranfrage in Betracht, um die Erfolgsaussichten und Kosten im Vorfeld besser einschätzen zu können. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Bebauungsplan: Kosten – Architektenhonorar vs. Verwaltungskosten bezüglich der Zusammensetzung der Kosten.

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