Bebauungsplan: Maximale Höhe Erdgeschossfußboden am Hang – Was ist erlaubt?

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Ich verstehe, dass es um die zulässige Höhe des Erdgeschossfußbodens in Bezug zum natürlichen oder festgesetzten Gelände geht, gemäß Bebauungsplan. Da das Grundstück am Hang liegt, ist die korrekte Messung entscheidend.

Wichtig ist, dass die Messung in der Gebäudemitte bergseits erfolgt. Auffüllungen des Geländes können die Ausgangslage verändern und müssen im Genehmigungsplan berücksichtigt werden. Die Höhenkoten im Genehmigungsplan müssen mit den Vorgaben des Bebauungsplans übereinstimmen.

Ich empfehle, die Planung detailliert mit dem zuständigen Landratsamt zu besprechen, um sicherzustellen, dass alle Vorgaben des Bebauungsplans eingehalten werden. Eine frühzeitige Überprüfung kann spätere Probleme im Genehmigungsverfahren vermeiden.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Höhenlage des Erdgeschossfußbodens und die Geländesituation von einem Vermessungsingenieur überprüfen und im Genehmigungsplan dokumentieren.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Auslegung einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung zur maximalen Höhe des Erdgeschossfußbodens (OK EFB) in einem Hanggrundstück. Der Bebauungsplan definiert die Bezugshöhe als das natürliche oder festgesetzte Gelände, gemessen in der Gebäudemitte bergseits. Der Bauherr plant, das Gelände im unteren Bereich um ca. 50 cm aufzufüllen, um eine ebene Fläche zu schaffen.

❌ Widerspruch: Die Vorgehensweise, die Höhenkoten im Genehmigungsplan auf das mit dem Bauherrn "festgesetzte Gelände" zu beziehen, ist rechtlich höchst problematisch. Der Bebauungsplan definiert das festgesetzte Gelände in der Regel als das nach Planungshoheit der Gemeinde festgelegte Niveau, nicht als das durch private Auffüllungen veränderte Gelände. Eine eigenmächtige Geländeveränderung durch den Bauherrn kann nicht als neuer Bezugspunkt für die Höhenfestsetzung dienen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Höhenkoten auf das aufgefüllte Gelände bezogen werden dürfen, ist falsch. Die Bezugshöhe für die OK EFB ist entweder das natürliche Gelände vor Baubeginn oder das im Bebauungsplan explizit festgesetzte Gelände. Eine nachträgliche Auffüllung durch den Bauherrn ändert diesen Bezugspunkt nicht. Das Landratsamt hat daher zu Recht ein Verfahren eingeleitet, da die eingereichten Pläne nicht mit der genehmigten Bezugshöhe übereinstimmen.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die genaue Formulierung im Bebauungsplan. Der Begriff "festgesetztes Gelände" ist auslegungsbedürftig. In der Regel ist damit das durch die Gemeinde im Bebauungsplan festgelegte Niveau gemeint, das häufig auf das natürliche Gelände Bezug nimmt. Eine Auffüllung von 50 cm im unteren Bereich könnte dazu führen, dass die OK EFB im bergseitigen Bereich (wo gemessen wird) nicht über 30 cm liegt, im talseitigen Bereich aber deutlich höher ausfällt, was die Gebäudehöhe und den Gebäudeeindruck verändert.

👉 Handlungsempfehlung: Das eingeleitete Verfahren ist aus fachlicher Sicht gerechtfertigt. Sie sollten umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Planungsrecht konsultieren. Prüfen Sie gemeinsam die genaue Formulierung des Bebauungsplans und die Möglichkeit einer Befreiung von den Festsetzungen oder einer Änderung des Bebauungsplans. Stellen Sie die Bauarbeiten ein, bis die Rechtslage geklärt ist, um weitere Verstöße zu vermeiden.

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Der Sachverhalt betrifft eine gravierende Abweichung zwischen der genehmigten Bauausführung und den verbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplans, insbesondere zur zulässigen Höhe des Erdgeschossfußbodens am Hang.

🔴 Gefahr: Die nachträgliche Auffüllung um 50 cm im unteren Bereich verändert das maßgebliche Geländeniveau – doch der Bebauungsplan verlangt die Messung der OK-Erdgeschossfußboden-Höhe ausschließlich bezogen auf das "natürliche oder festgesetzte Gelände", und zwar bergseits in der Gebäudemitte. Die Umstellung der Höhenkoten im Genehmigungsplan auf das künstlich aufgefüllte Gelände stellt eine rechtswidrige Abweichung von der bindenden Festsetzung dar.

⚠️ Korrektur: Es ist unzulässig, die maßgebliche Geländehöhe für die Bebauungsplan-Prüfung nachträglich durch Auffüllung zu verändern – solche Eingriffe erfordern vorab eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans oder eine Ausnahmegenehmigung gemäß § 31 BauGB, nicht lediglich eine Anpassung der Höhenkoten im Bauantrag.

➕ Ergänzung: Die Messvorschrift "in der Gebäudemitte bergseits" zielt darauf ab, Hanglagen objektiv vergleichbar zu machen und eine willkürliche Höhenanpassung durch Geländemanipulation zu verhindern – die Auffüllung im unteren Bereich verfälscht die Hanglage-Bewertung systematisch.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass eine vertragliche Vereinbarung mit dem Bauherrn über das "festgesetzte Gelände" die verbindliche Geländedefinition des Bebauungsplans ersetzen könnte, ist rechtlich unzulässig – nur die Gemeinde kann im Planfeststellungsverfahren ein "festgesetztes Gelände" definieren, nicht der Bauherr oder der Planer.

✅ Zustimmung: Das Landratsamt handelt im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil v. 22.02.2018 – 4 CN 1.17), das klare Trennung zwischen natürlichen Geländeverhältnissen und künstlichen Eingriffen verlangt und solche Höhenanpassungen ohne Planänderung als unzulässig einstuft.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen öffentlich bestellten und vereidigten Baugutachter mit Sondervotum zur bauplanungsrechtlichen Einordnung – gleichzeitig ist ein Rechtsanwalt für Verwaltungsrecht einzuschalten, um das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht zu klären und ggf. eine Nachbesserung gemäß § 79 Abs. 2 BauGB zu beantragen.