Bauantrag abgelehnt wegen Veranda: Was tun bei fehlendem Grenzabstand im Freistellungsverfahren?

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Ich verstehe, dass Ihr Bauvorhaben im Freistellungsverfahren abgelehnt wurde, weil die Veranda den Mindestabstand zur östlichen Grundstücksgrenze unterschreitet. Das ist natürlich ärgerlich.

Ich empfehle Ihnen, zunächst das Ablehnungsschreiben des Landratsamtes genau zu prüfen. Dort sollten die Gründe für die Ablehnung detailliert aufgeführt sein. Achten Sie besonders auf die genaue Begründung bezüglich des Grenzabstands und der Veranda.

Ich rate Ihnen, das Gespräch mit dem Landratsamt zu suchen, um die Angelegenheit zu klären. Versuchen Sie, eine einvernehmliche Lösung zu finden, beispielsweise durch eine Anpassung der Veranda oder eine Ausnahme vom Grenzabstand.

Sollte eine Einigung nicht möglich sein, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt für Baurecht zu konsultieren. Dieser kann die Rechtmäßigkeit der Ablehnung prüfen und Sie bei der Einlegung von Rechtsmitteln unterstützen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Anwalt für Baurecht beraten, um Ihre Erfolgsaussichten zu prüfen und die nächsten Schritte festzulegen.

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Der vorliegende Fall betrifft einen Bauherrn, dessen Bauantrag im Freistellungsverfahren nach Art. 64 BayBO abgelehnt wurde, weil die Veranda den erforderlichen Grenzabstand von 3 m nicht einhält. Die Veranda ragt 30 cm in die Abstandszone hinein, was aus Sicht der Bauaufsicht offenbar als Verstoß gegen die Abstandsflächenvorschriften gewertet wird. Der Bauherr argumentiert, dass die Veranda ein untergeordnetes Bauteil sei und daher geringere Abstände zulässig sein müssten.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass eine Veranda als untergeordnetes Bauteil eingestuft werden kann, ist grundsätzlich richtig. Nach Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO sind untergeordnete Bauteile wie Vordächer, Erker oder Balkone von den Abstandsflächen befreit, wenn sie bestimmte Maße nicht überschreiten. Allerdings ist die Definition in der Praxis oft Auslegungssache und hängt von der konkreten Gestaltung ab.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Veranda automatisch ein untergeordnetes Bauteil ist, ist nicht zwingend. Entscheidend ist, ob die Veranda als "untergeordnet" im Sinne der BayBO gilt, was von ihrer Größe, Funktion und optischen Wirkung abhängt. Eine Veranda mit einer Tiefe von 1,5 m und einer Breite, die der Hausbreite entspricht, könnte als eigenständiger Baukörper angesehen werden, der die Abstandsflächenregelung auslöst.

➕ Ergänzung: Wichtig ist, dass das Freistellungsverfahren nach Art. 64 BayBO nur für Vorhaben gilt, die keine Abweichungen von den Abstandsflächen erfordern. Da die Veranda die 3-m-Grenze unterschreitet, ist das reguläre Baugenehmigungsverfahren der richtige Weg. Die Tatsache, dass der Stadtrat das Vorhaben bereits genehmigt hat, ist positiv, aber das Landratsamt prüft als höhere Behörde eigenständig die Rechtmäßigkeit.

🔴 Gefahr: Die Gefahr besteht darin, dass der Bauherr ohne fachkundige Unterstützung weiterhin auf eine Genehmigung im Freistellungsverfahren pocht, was zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen kann. Zudem könnte eine eigenmächtige Abweichung von den Abstandsflächen zu einer Baueinstellung oder sogar zu einer Rückbauverfügung führen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen erfahrenen Bauingenieur, der auf bayerisches Bauordnungsrecht spezialisiert ist. Lassen Sie prüfen, ob die Veranda tatsächlich als untergeordnetes Bauteil eingestuft werden kann, und ob eine Befreiung von den Abstandsflächen nach Art. 63 BayBO möglich ist. Reichen Sie im regulären Verfahren einen detaillierten Antrag mit Begründung und ggf. einer Abweichung ein. Vermeiden Sie weitere Diskussionen mit dem Landratsamt ohne anwaltliche Vertretung, um die Rechtsposition nicht zu schwächen.

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Die Ablehnung des Bauvorhabens im Freistellungsverfahren aufgrund des fehlenden Seitenabstands von 3 m zur Grundstücksgrenze nach Osten ist rechtlich fundiert und entspricht der bayrischen Bauordnung (BayBO), insbesondere Art. 64 sowie den Abstandsflächenregelungen in Art. 6 Abs. 1 BayBO.

🔴 Gefahr: Eine Veranda mit einer Tiefe von 1,5 m und einer Überdeckung von 30 cm in die Abstandszone hinein stellt kein automatisch "untergeordnetes Bauteil" dar – die Einstufung hängt von konkreten baurechtlichen Kriterien ab (z. B. Höhe, Dachform, Nutzung, Bauart), nicht von subjektiver Einschätzung oder Bauherrnwunsch.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Veranda grundsätzlich als untergeordnetes Bauteil gilt, ist unzutreffend: Gemäß Art. 64 Abs. 2 BayBO können nur Bauteile mit einer Höhe bis 3 m und einer Tiefe bis 1,5 m unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. offene Bauart, keine Aufenthaltsräume) als untergeordnet anerkannt werden – doch selbst dann bleibt der Mindestabstand von 2 m zur Grundstücksgrenze zwingend einzuhalten, nicht "mehr als 2 Meter".

➕ Ergänzung: Die OK-First-Höhe von 8,40 m und die OK-SP-Boden-Höhe von 5,52 m deuten auf ein zweigeschossiges Gebäude hin – dies verstärkt die Relevanz der Abstandsflächenregelung, da die Abstandsflächen sich nach der Höhe des Gebäudes richten und bei über 3 m Höhe grundsätzlich 3 m Abstand erforderlich sind.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, das Landratsamt zeige "kein Interesse" an einer Genehmigung im Freistellungsverfahren, ist sachlich nicht nachvollziehbar: Die Behörde ist gesetzlich verpflichtet, die Einhaltung der Abstandsflächen zu prüfen – eine Abweichung bedarf einer förmlichen Befreiung gemäß Art. 69 BayBO, nicht einer informellen Einigung.

✅ Zustimmung: Die Einleitung des regulären Baugenehmigungsverfahrens nach der Ablehnung im Freistellungsverfahren ist der richtige Schritt – hier besteht die Möglichkeit, eine Befreiung von der Abstandsflächenregelung zu beantragen, sofern die Voraussetzungen des Art. 69 BayBO (z. B. keine Beeinträchtigung der Nachbarn, keine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit) nachgewiesen werden können.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen bauordnungsrechtlich erfahrenen Architekten oder Bauingenieur mit der Erstellung eines Befreiungsantrags gemäß Art. 69 BayBO – inklusive Nachweis der Nachbarverträglichkeit, Licht- und Luftberechnung sowie einer detaillierten Darstellung der Veranda als baulich und funktional untergeordnetes Element; eine fachlich fundierte Stellungnahme ist zwingend erforderlich, um die Chancen auf Genehmigung zu maximieren.