Balkontür statt Fenster: Eigentümerversammlung, Kosten & Ablauf in Regensburg?

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Als Eigentümerin einer Wohnung in Regensburg, die ein Fenster durch eine Balkontür (französischer Balkon) ersetzen möchte, müssen Sie die Eigentümerversammlung einbeziehen, auch wenn das Bauamt keine Genehmigungspflicht sieht.

Wichtige Punkte für die Eigentümerversammlung:

• Mehrheitsbeschluss: Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (dazu gehört die Fassade) ist in der Regel ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
• Kosten: Klären Sie, wer die Kosten für den Umbau trägt. Üblicherweise trägt der Eigentümer die Kosten für Veränderungen innerhalb seiner Wohnung. Die Kosten für die Veränderung der Fassade könnten jedoch anders geregelt sein.
• Ablauf: Stellen Sie Ihren Antrag auf der Eigentümerversammlung vor. Erläutern Sie die Details des Vorhabens und beantworten Sie Fragen der anderen Eigentümer.

👉 Handlungsempfehlung: Bereiten Sie Ihren Antrag für die Eigentümerversammlung sorgfältig vor und holen Sie sich gegebenenfalls rechtlichen Rat, um sicherzustellen, dass alle Formalitäten eingehalten werden.

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Die Anfrage betrifft den Austausch eines Fensters gegen eine Balkontür mit französischem Balkon in einer Eigentumswohnung in Regensburg. Die Bauherrin hat bereits das Bauamt konsultiert und bestätigt bekommen, dass das Vorhaben nicht genehmigungspflichtig ist. Dennoch ist die Zustimmung der Eigentümerversammlung erforderlich, da es sich um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum handelt. Die Fassade, in der sich das Fenster befindet, ist in der Regel Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Wohnung im Sondereigentum steht.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass das Bauamt keine Genehmigungspflicht sieht, ist korrekt und ein wichtiger erster Schritt. Auch die Notwendigkeit einer Entscheidung durch die Eigentümerversammlung ist richtig erkannt.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Frage der Mehrheit. Nach § 20 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) sind bauliche Veränderungen, die nicht die Nutzungsmöglichkeit der anderen Eigentümer beeinträchtigen, grundsätzlich zulässig. Allerdings bedarf es einer Beschlussfassung. Für eine bauliche Veränderung, die das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, ist nach § 20 Abs. 2 WEG eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen erforderlich, sofern die Maßnahme nicht zu einer unverhältnismäßigen Beeinträchtigung führt. Eine einfache Mehrheit reicht nicht aus, und eine absolute Mehrheit (alle mit Ja) ist nicht erforderlich.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, es brauche eine absolute Mehrheit (alle mit Ja), ist falsch. Das WEG sieht für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eine qualifizierte Mehrheit vor. Die absolute Mehrheit (Einstimmigkeit) wäre nur bei grundlegenden Änderungen der Gemeinschaftsordnung oder bei Maßnahmen erforderlich, die die Rechte einzelner Eigentümer unverhältnismäßig beeinträchtigen.

👉 Handlungsempfehlung: Bereiten Sie einen detaillierten Antrag für die Eigentümerversammlung vor, der die geplante Maßnahme, die fehlende Genehmigungspflicht und die voraussichtlichen Kosten beschreibt. Holen Sie vorab Angebote von Fachfirmen ein und klären Sie, ob die Maßnahme die Optik der Fassade verändert. Lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beraten, um die genauen Mehrheitsverhältnisse und mögliche Risiken (z.B. optische Beeinträchtigung der Fassade) zu klären. Nur so können Sie sicherstellen, dass der Beschluss rechtssicher ist.

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Die Anfrage betrifft eine bauliche Veränderung an der Außenhülle einer Eigentumswohnung – konkret den Austausch eines Fensters gegen eine größere Balkontür mit Zugang zu einem französischen Balkon. Obwohl das Bauamt die Maßnahme als nicht genehmigungspflichtig eingestuft hat, unterliegt sie zwingend den Regelungen der WEG (Wohnungseigentumsgesetz) und der Teilungserklärung.

🔴 Gefahr: Eine Balkontür verändert nicht nur die optische und funktionale Gestalt der Fassade, sondern beeinträchtigt möglicherweise die statische Integrität des Gebäudes, die Wärmedämmung, den Schallschutz und die Brandschutzkonzeption – insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden in Regensburg mit historischem Mauerwerk oder Sanierungsbedarf.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein nicht genehmigungspflichtiges Vorhaben automatisch nur einer einfachen Mehrheit bedarf, ist rechtlich falsch: Gemäß § 22 Abs. 1 WEG bedarf jede bauliche Veränderung an Gemeinschaftseigentum – also auch an der Außenwand – der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, und zwar grundsätzlich mit einer qualifizierten Mehrheit (3/4 der anwesenden oder vertretenen Stimmen, sofern die Teilungserklärung nichts anderes regelt).

➕ Ergänzung: Die Teilungserklärung und ggf. die Hausordnung können strengere Anforderungen enthalten – etwa ein generelles Verbot von Fassadenveränderungen oder die Notwendigkeit einer einstimmigen Entscheidung. Auch die Baugenehmigungsfreiheit durch das Bauamt sagt nichts über die WEG-Rechte aus.

🔴 Gefahr: Unbefugte Veränderungen an der Außenhülle können zu Rückbauforderungen, Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft oder sogar zu gerichtlichen Unterlassungsklagen führen – insbesondere wenn Dritte (z. B. Nachbarn) durch Lärm, Licht oder Zugluft beeinträchtigt werden.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Prüfung beim Bauamt ist korrekt und notwendig – doch sie ist nur eine von zwei unabhängigen Rechtsordnungen (Bauordnungsrecht vs. WEG-Recht), die beide vollständig zu beachten sind.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor der Eigentümerversammlung einen zertifizierten Bausachverständigen für Fassaden- und Wärmedämmung sowie einen WEG-Rechtsanwalt, um die bautechnische Zulässigkeit, die Auswirkungen auf Gemeinschaftseigentum und die exakte erforderliche Mehrheit gemäß Teilungserklärung zu prüfen.