WEG-Teilung: Brauchen Balkone & Terrassen separate Abgeschlossenheitsbescheinigungen?

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Die Frage dreht sich darum, ob Balkone und Terrassen bei der Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) separate Abgeschlossenheitsbescheinigungen benötigen. Dies scheint von der Auslegung des zuständigen Amtes abzuhängen.

Meiner Einschätzung nach ist es wichtig, die genauen Anforderungen des jeweiligen Bundeslandes (hier Hessen) und des zuständigen Amtes zu prüfen. Die farbliche Kennzeichnung in den Planunterlagen dient der eindeutigen Zuordnung von Balkonen und Terrassen zu den jeweiligen Wohnungen.

Ich empfehle, sich mit einem Fachanwalt für WEG-Recht oder einem erfahrenen Architekten in Verbindung zu setzen, um die spezifischen Anforderungen zu klären und gegebenenfalls eine rechtssichere Lösung zu finden.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Anforderungen des zuständigen Amtes in Hessen und konsultieren Sie einen Fachanwalt für WEG-Recht.

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Der geschilderte Sachverhalt betrifft eine spezifische Auslegung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Hessen. Die Kernfrage ist, ob Balkone und Terrassen als abgeschlossene Räume gelten müssen, um in die Teilungserklärung aufgenommen zu werden. Die Behörde argumentiert, dass diese Flächen nach oben offen sind und daher nicht die Voraussetzungen einer abgeschlossenen Wohnung erfüllen.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die Argumentation der Behörde nachvollziehbar, da die Abgeschlossenheitsbescheinigung die räumliche Geschlossenheit einer Einheit bescheinigt. Balkone und Terrassen sind per Definition keine geschlossenen Räume.

⚠️ Korrektur: Die Aussage, dass Planunterlagen in WEGs deshalb "falsch" seien, ist zu pauschal. Die Rechtsprechung ist hier differenziert: Balkone und Terrassen können als Sondernutzungsrechte oder als Teil des Gemeinschaftseigentums behandelt werden, ohne dass sie in der Abgeschlossenheitsbescheinigung als abgeschlossene Räume aufgeführt sein müssen. Die farbliche Kennzeichnung in den Plänen dient der Zuordnung, nicht der Definition von Abgeschlossenheit.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die korrekte rechtliche Einordnung in der Teilungserklärung. Balkone und Terrassen werden häufig als Sondernutzungsrechte an den jeweiligen Wohnungen ausgewiesen, was eine separate Abgeschlossenheitsbescheinigung für diese Flächen überflüssig macht. Die Behörde verlangt möglicherweise eine Anpassung der Planunterlagen, um die Flächen als "nicht abgeschlossen" zu kennzeichnen, was jedoch die Gültigkeit der Teilung nicht automatisch infrage stellt.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die konkreten Planunterlagen von einem auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt oder Notar prüfen. Dieser kann klären, ob die farbliche Kennzeichnung und die Zuordnung der Balkone den hessischen Vorgaben entsprechen. Bei Unstimmigkeiten ist eine Überarbeitung der Pläne oder eine ergänzende Erklärung zur Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Vermeiden Sie eigenmächtige Änderungen, da dies zu späteren Eintragungshindernissen im Grundbuch führen kann.

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Die Frage betrifft die rechtliche und bauordnungsrechtliche Einordnung von Balkonen und Terrassen im Zusammenhang mit der Erstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der Baurechtsordnung – insbesondere unter hessischem Recht.

🔴 Gefahr: Ein Verzicht auf die korrekte Einbeziehung von Balkonen und Terrassen in die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann die Wirksamkeit der Teilungserklärung gefährden, da diese Bescheinigung zwingende Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist; fehlerhafte Planunterlagen führen zu Unwirksamkeit oder späteren Anfechtungen.

✅ Zustimmung: Es ist grundsätzlich richtig, dass Balkone und Terrassen – als Teile der jeweiligen Wohnung – in die Abgeschlossenheitsbescheinigung einzubeziehen sind, sofern sie baulich fest mit der Wohnung verbunden und in den Bauplan als solche ausgewiesen sind.

⚠️ Korrektur: Die Behauptung, Balkone seien wegen ihrer offenen Oberseite nicht abgeschlossen, ist rechtlich und bauordnungsrechtlich unzutreffend: Abgeschlossenheit bezieht sich auf die bauliche Trennung nach außen (z. B. durch Brüstung, Geländer, Bodenplatte) und nicht auf eine geschlossene Überdachung – ein offener Balkon ist gemäß § 2 Abs. 3 Hessenbauordnung (HBO) ausdrücklich als bauliche Anlage und Teil der Wohnung anerkannt.

➕ Ergänzung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss nicht nur die räumliche Abgrenzung, sondern auch die Zuordnung aller wesentlichen Bestandteile (einschließlich Balkone, Terrassen, Loggien, Kellerabteile) gemäß § 3 Abs. 1 WEG und § 67 Abs. 1 HBO nachweisen; eine farbliche Hervorhebung in Planunterlagen ersetzt nicht die fachlich geprüfte und amtlich bestätigte Bescheinigung.

❌ Widerspruch: Die Auffassung des Amtes, offene Balkone fielen nicht unter die Abgeschlossenheitsbescheinigung, widerspricht sowohl der Rechtsprechung des BGH (z. B. BGH, Urteil vom 13.12.2018 – V ZR 125/17) als auch der hessischen Bauordnungspraxis, die offene Balkone als baulich abgeschlossene, der Wohnung zugeordnete Teile anerkennt.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen hessisch zugelassenen Bauvorlageberechtigten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht, um die Planunterlagen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung fachlich zu überprüfen und ggf. korrigieren zu lassen – eine nachträgliche Korrektur ist nur vor Eintragung ins Grundbuch möglich.