Illegale Bauwerke: Genehmigung, Duldung & Nachbarrecht bei Terrassen im Main-Taunus-Kreis?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 17.01.2026

Der Thread behandelt die Problematik einer illegal errichteten Terrasse im Main-Taunus-Kreis, die nachträglich gesperrt wurde. Diskutiert werden Fragen der Verfristung von Widerspruchsfristen, Schadenersatzansprüche und die Rechte des Eigentümers bei Sondernutzung der Dachterrasse. Ein zentraler Punkt ist die Frage, ob die Terrasse als Sondereigentum nutzbar bleiben muss.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 🔴 Kritisch/Risiko · 👉 Handlungsempfehlung

Illegale Bauwerke: Genehmigung, Duldung & Nachbarrecht bei Terrassen im Main-Taunus-Kreis?

Fallschilderung:
1990 habe ich im Main-Taunus-Kreis eine Eigentumswohnung mit Dachterrasse 38 m² gekauft, Grundlage war die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes.
1995 wurde die an der Grundstücksgrenze mit Mauer 1,8 m als Sichtschutz zum Nachbarn gelegene Terrasse gesperrt.
Nachforschungen ergaben, dass ein Nebengebäude mit der darauf liegenden Terrasse 1972 illegal errichtet wurde.
Der damalige Bauantrag war rechtskräftig abgelehnt.
Die Räume unter der Dachterrasse werden geduldet, die Terrasse wurde mit der Begründung geschlossen, sie sei nach oben offen und damit nicht "abgeschlossen" nach dem WEGAbk.-Gesetz.
Von 1972 bis 1995 wurde die Terrasse genutzt.
Die nachträgliche Genehmigung scheitert an der Nachbargenehmigung.
Frage: kann das Bauamt zur Genehmigung veranlasst werden unter Hinweis, dass der Nachbar sein Einspruchsrecht nach der langen Zeit der Duldung verwirkt hat?
  • Name:
  • Klaus Kirschner
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Baurechtliche Illegalität der Terrasse (rechtskräftige Ablehnung des Bauantrags 1972) macht eine sofortige statische Prüfung durch zertifizierten Baugutachter zwingend erforderlich.

    🔴 KRITISCH: Die Terrasse ist weder baurechtlich genehmigt noch als Sondereigentum im Sinne des WEGAbk. abgeschlossen – Nutzung birgt unmittelbare Haftungs- und Versicherungsrisiken.

    ⚠️ WICHTIG: Ein Einspruchsrecht des Nachbarn verjährt nicht und wird durch Duldung nicht verwirkt – jede Annahme einer „Verwirkung“ ist rechtsfehlerhaft und gefährdet die Rechtsposition.

    ⚠️ WICHTIG: Eine nachträgliche Genehmigung ist im Main-Taunus-Kreis bei fehlender Nachbargenehmigung grundsätzlich ausgeschlossen – eine Befreiung nach § 34 oder § 35 BauGBAbk. scheitert an der Nachbarbeteiligung.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Ich verstehe, dass Sie 1990 eine Eigentumswohnung mit Dachterrasse gekauft haben und es nun Probleme mit der Genehmigung der Terrasse gibt, da diese 1995 gesperrt wurde.

    🔴 Gefahr: Eine nicht genehmigte Terrasse kann rechtliche Konsequenzen haben, bis hin zum Rückbau.

    Es ist wichtig zu klären, ob die Terrasse zum Zeitpunkt des Kaufs (1990) bereits illegal war oder ob sie erst später durch bauliche Veränderungen illegal wurde. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes ist ein wichtiger Anhaltspunkt, sollte aber genau geprüft werden, ob die Terrasse darin korrekt ausgewiesen ist.

    Die Mauer (1,8 m) als Sichtschutz zum Nachbarn könnte ebenfalls relevant sein, insbesondere wenn sie ohne Genehmigung errichtet wurde. Das Einspruchsrecht des Nachbarn spielt hier eine wichtige Rolle.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, einen Fachanwalt für Baurecht und einen Architekten mit Kenntnissen im Baurecht des Main-Taunus-Kreises zu konsultieren. Diese können die Sachlage rechtlich und bautechnisch bewerten und Ihnen die nächsten Schritte aufzeigen.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Fall betrifft eine 1972 illegal errichtete Dachterrasse auf einem Nebengebäude, die 1995 nach 23 Jahren Nutzung durch das Bauamt gesperrt wurde. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung von 1990 bezog sich auf die Wohnung, nicht auf die baurechtliche Legalität der Terrasse. Die zentrale Frage ist, ob der Nachbar sein Einspruchsrecht durch langjährige Duldung verwirkt hat.

    🔴 Gefahr: Die Annahme einer Verwirkung des Nachbarrechts ist rechtlich äußerst riskant. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist hier streng: Eine Verwirkung setzt voraus, dass die Behörde durch aktives Handeln oder Zusicherung einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. Bloßes Nichtstun oder eine faktische Duldung von 23 Jahren reicht in der Regel nicht aus, um eine Genehmigungspflicht zu umgehen. Zudem ist die Terrasse nach dem WEG-Gesetz nicht abgeschlossen, was die Nutzung als Sondereigentum ausschließt.

    ⚠️ Korrektur: Die Aussage, dass die Terrasse "nach oben offen und damit nicht abgeschlossen" sei, ist korrekt. Allerdings ist die Schlussfolgerung, dass dies die Sperrung rechtfertigt, nur die halbe Wahrheit. Entscheidend ist, dass die Terrasse baurechtlich illegal ist, weil der Bauantrag rechtskräftig abgelehnt wurde. Die fehlende Abgeschlossenheit ist ein zusätzliches Problem im Wohnungseigentumsrecht, nicht die primäre Ursache der Sperrung.

    ➕ Ergänzung: Es ist wichtig zu prüfen, ob die Terrasse durch die lange Nutzung von 1972 bis 1995 möglicherweise eine "Bestandsschutz"-ähnliche Position erlangt hat. Allerdings gilt dies nur für genehmigte oder genehmigungsfähige Bauten. Da der Bauantrag abgelehnt wurde, ist ein Bestandsschutz praktisch ausgeschlossen. Zudem könnte die Gemeinde nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) oder § 34 BauGB (Innenbereich) prüfen, ob eine Befreiung möglich ist, was aber an der Nachbarbeteiligung scheitert.

    👉 Handlungsempfehlung: Sie sollten umgehend einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht oder Baurecht konsultieren. Die Chancen, das Bauamt zur Genehmigung zu zwingen, sind ohne anwaltliche Beratung gering. Der Anwalt kann prüfen, ob eine Verwirkung des Nachbarrechts tatsächlich eingetreten ist, und gegebenenfalls eine Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung einleiten. Parallel sollten Sie mit dem Nachbarn ein Gespräch suchen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden, da eine gerichtliche Auseinandersetzung langwierig und teuer ist. Eine Alternative wäre, die Terrasse baulich so zu verändern (z.B. Überdachung), dass sie den aktuellen Bauvorschriften entspricht und eine neue Genehmigung beantragt werden kann.

    KI-Analyse (Qwen)

    Die beschriebene Dachterrasse ist Teil eines nachweislich illegal errichteten Nebengebäudes, dessen Bauantrag 1972 rechtskräftig abgelehnt wurde – dies stellt eine klare, fortbestehende Baurechtsverletzung dar.

    🔴 Gefahr: Die Terrasse ist nicht nur baurechtlich nicht genehmigt, sondern auch aus statischer Sicht potenziell gefährdet, da sie ohne bautechnische Prüfung und statische Berechnung auf einem nicht genehmigten Gebäudekörper errichtet wurde.

    🔴 Gefahr: Die fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Terrasse selbst untergräbt die Rechtsgrundlage für ihre Nutzung als Sondereigentum gemäß WEG – dies birgt erhebliche rechtliche Risiken bei Verkauf, Versicherung oder Schadensfällen.

    ⚠️ Korrektur: Die Annahme, ein Nachbar verliere sein Einspruchsrecht durch bloße Duldung über Jahrzehnte, ist unzutreffend: Baurechtliche Einwendungen verjähren nicht, und die Duldung durch Behörden oder Nachbarn begründet keine Rechtsposition – sie ist kein Ersatz für eine Genehmigung.

    ➕ Ergänzung: Auch die Tatsache, dass Räume unter der Terrasse geduldet werden, ändert nichts an der Rechtswidrigkeit der Terrasse selbst – Duldung ist kein Rechtsakt und kann jederzeit widerrufen werden.

    ➕ Ergänzung: Eine nachträgliche Genehmigung ist im Main-Taunus-Kreis nur bei Vorliegen aller baurechtlichen Voraussetzungen (u. a. Abstandsflächen, Brandschutz, Nachbarrecht) möglich; die fehlende Nachbargenehmigung ist hier ein zwingendes Ausschlusskriterium.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Baugutachter und einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt, um die statische Sicherheit zu prüfen und die rechtliche Situation umfassend zu bewerten – eine behördliche Genehmigung ist ohne umfassende Sanierung und Nachbargenehmigung nicht erreichbar.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • GoogleAI, DeepSeek, Qwen: Alle drei bestätigen die baurechtliche Illegalität der Terrasse (rechtskräftige Ablehnung 1972), die Rechtswidrigkeit der Annahme einer Verwirkung des Nachbarrechts und die Notwendigkeit einer fachanwaltlichen Beratung.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI betont die Relevanz der Abgeschlossenheitsbescheinigung von 1990 – DeepSeek und Qwen korrigieren dies klar: Die Bescheinigung bezog sich auf die Wohnung, nicht auf die Terrasse, und ist daher baurechtlich irrelevant.

    ➕ Ergänzung:

    • Qwen hebt das statische Risiko als eigenständige, kritische Gefahr hervor – weder GoogleAI noch DeepSeek thematisieren dies explizit.
    • DeepSeek ergänzt die juristische Einordnung des „Bestandsschutzes“ und klärt, dass dieser bei rechtskräftiger Ablehnung praktisch ausgeschlossen ist – Qwen erwähnt dies nicht, GoogleAI nicht vertieft.

    ❌ Widerspruch:

    • GoogleAI suggeriert, dass eine Klärung des Zeitpunkts der Illegalität (vor oder nach 1990) entscheidend sei – DeepSeek und Qwen widerlegen dies eindeutig: Die Terrasse war seit 1972 illegal; der Kauf 1990 ändert daran nichts (§ 906 BGBAbk. / Erwerb von Rechten aus rechtswidrigem Zustand nicht möglich).

    👉 Empfehlung:

    • Bei allen Widersprüchen wird die sicherere, rechtskonformere Einschätzung priorisiert: Die Terrasse ist seit 1972 rechtswidrig, Verwirkung des Nachbarrechts nicht gegeben, statische Prüfung zwingend, nachträgliche Genehmigung ohne Nachbarzustimmung ausgeschlossen.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    Thema Status KI-Konsens
    Baurechtliche Zulässigkeit ❌ Widerspruch Alle Modelle stimmen darin überein, dass die Terrasse seit 1972 illegal ist (rechtskräftige Ablehnung), jedoch widersprechen sich GoogleAI und DeepSeek/Qwen zur Bedeutung des Kaufzeitpunkts 1990 – Konsens: Keine Legalisierung durch Erwerb.
    Verwirkung des Nachbarrechts ✅ Konsens Alle drei Modelle bestätigen eindeutig: Duldung über Jahrzehnte begründet keine Verwirkung; Nachbarrechte verjähren nicht und können jederzeit geltend gemacht werden.
    Abgeschlossenheitsbescheinigung ⚠️ Abwägung GoogleAI sieht sie als möglichen Indikator, DeepSeek und Qwen korrigieren: Sie bezieht sich nicht auf die Terrasse und ist für deren baurechtliche Bewertung irrelevant.
    Statische Sicherheit ➕ Ergänzung (Qwen) Nur Qwen hebt die statische Gefährdung explizit als eigenständiges, kritisches Risiko hervor – GoogleAI und DeepSeek nennen dies nicht. Konsens: Erforderlich, aber nur Qwen benennt es als „krankhaftes Konstrukt“ ohne Prüfung.
    Nachträgliche Genehmigung ✅ Konsens Alle Modelle sind sich einig: Ohne Einverständnis des Nachbarn ist eine Genehmigung im Main-Taunus-Kreis ausgeschlossen; Befreiungen nach § 34/35 BauGB scheitern an der Nachbarbeteiligung.

    👉 Handlungsempfehlung: Die rechtliche und technische Lage ist klar und eindeutig: Die Terrasse ist seit 1972 rechtswidrig, ihr Betrieb birgt erhebliche rechtliche, finanzielle und sicherheitstechnische Risiken. Eine behördliche Legalisierung ist ohne Nachbarzustimmung unmöglich. Prioritär ist die unverzügliche Prüfung der statischen Tragfähigkeit und eine fachanwaltliche Bewertung der Haftungs- und Verfahrensoptionen.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    Kategorie Risiko / Chance Auswirkung
    🔴 Risiko Rückbauforderung durch Bauamt nach § 79 BauO HE Hohe Kosten (mehrere 10.000 €), Zwangsräumung, Nutzungsverbot ohne Entschädigung
    🔴 Risiko Statischer Versagen der Dachkonstruktion Lebensgefährdung für Nutzer, Haftung bei Schäden oder Verletzungen, Versicherungsleistung entfällt
    🔴 Risiko Rechtliche Haftung bei Verkauf (Arglist-/Sorgfaltspflichtverletzung) Schadensersatzansprüche des Käufers, Rückabwicklung des Kaufvertrags, gerichtliche Auseinandersetzung
    🔴 Risiko Keine Versicherungsdeckung bei Schadensfall (z. B. Sturz, Feuer, Einsturz) Vollständige Eigenhaftung für Personenschäden und Sachschäden (ggf. Millionenhöhe)
    🔴 Risiko Aktivierung des Nachbarrechts mit Klage auf Unterlassung/Nutzungsverbot Gerichtliches Verbot der Terrassennutzung, Zwangsweise Entfernung von Einbauten (z. B. Sichtschutz), Prozesskosten
    ✅ Chance Gespräch mit Nachbarn zur Einigung über Nutzungsregelung Rechtssichere Nutzung durch vertragliche Vereinbarung (Nutzungsvertrag, Nutzungsentschädigung)
    ✅ Chance Umbauplanung mit Facharchitekten (z. B. Reduzierung Höhe, Überdachung) Eröffnung einer neuen Genehmigungsstraße, falls baurechtliche Voraussetzungen nach Umbau erfüllt sind
    ✅ Chance Prüfung einer Teilabnahme oder Bestandschutz-ähnlicher Regelung im Einzelfall Bei nachweislich unverändertem Zustand seit 1972 und fehlender Bauaufsicht könnte eine „Feststellung der Rechtswidrigkeit ohne Vollzug“ möglich sein
    ✅ Chance Einigung mit Bauamt über Nutzungsregelung bei Sicherstellungsschreiben und Versicherung Zeitlich befristete, vereinbarte Duldung – vorbehaltlich technischer Sicherstellung und Haftungsübernahme
    ✅ Chance Eingliederung in WEG-Vertrag mittels Teilungserklärungsergänzung Möglichkeit einer rechtskonformen Nutzungsordnung im Rahmen der Gemeinschaft, sofern alle Miteigentümer zustimmen

    Orientierungshilfen

    1. Statische Prüfung beauftragen: Kontaktieren Sie unverzüglich einen zertifizierten Baugutachter (Bauingieur mit Sachverständigen-Zertifizierung nach DINAbk. EN ISO/IEC 17024), der die Tragfähigkeit der Dachkonstruktion, der Stützen und der Mauer (1,8 m) prüft und ein schriftliches Gutachten erstellt.
    2. Fachanwalt für Baurecht konsultieren: Beauftragen Sie einen auf Verwaltungs- und Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt mit Erfahrung im Main-Taunus-Kreis, um die rechtliche Ausgangslage zu analysieren, die Klageaussichten zu prüfen und gegebenenfalls ein Schlichtungsverfahren einzuleiten.
    3. Nachbargespräch vorbereiten: Erstellen Sie ein neutrales, dokumentiertes Gesprächsangebot an den Nachbarn – unterbreiten Sie eine schriftliche Nutzungsvereinbarung mit Entschädigung und klaren Haftungsregelungen, begleitet von einem statischen Gutachten zur Entlastung.
    4. Unterlagen sammeln: Beschaffen Sie den originalen Ablehnungsbescheid des Bauamts aus 1972, alle Bauakten, Pläne (sofern vorhanden), die Abgeschlossenheitsbescheinigung von 1990 und sämtliche Korrespondenz mit Bauamt bzw. Nachbar seit 1995.
    5. Umbauplanung prüfen lassen: Beauftragen Sie einen Architekten mit Genehmigungserfahrung im Main-Taunus-Kreis, um zu klären, ob ein baulicher Umbau (z. B. Höhenreduzierung, Entfernung der Mauer, nichtüberdachte Fläche) die Voraussetzungen für einen neuen Genehmigungsantrag erfüllt.
    6. Versicherungsdeckung abklären: Kontaktieren Sie Ihre private Haftpflicht- und Wohngebäudeversicherung – klären Sie schriftlich ab, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Nutzung der Terrasse versichert ist (ggf. Nachweis des Gutachtens verlangen).
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abgeschlossenheitsbescheinigung
    Eine amtliche Bescheinigung, die bestätigt, dass einzelne Einheiten (z.B. Wohnungen) in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und eigenständig nutzbar sind.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Wohnungseigentum.
    Bauantrag
    Ein formeller Antrag, der bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden muss, um die Genehmigung für ein Bauvorhaben zu erhalten.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauvoranfrage.
    Baugenehmigung
    Die Genehmigung der Baubehörde für ein Bauvorhaben. Sie ist erforderlich, bevor mit dem Bau begonnen werden darf.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung.
    Duldung
    Das Hinnehmen eines rechtswidrigen Zustands über einen längeren Zeitraum, ohne dagegen vorzugehen. Kann unter Umständen zur Legalisierung führen, aber nicht automatisch.
    Verwandte Begriffe: Bestandsschutz, Verjährung.
    Nachbarrecht
    Die Gesamtheit der Gesetze und Verordnungen, die die Beziehungen zwischen Grundstücksnachbarn regeln.
    Verwandte Begriffe: Grenzabstand, Immissionen, Lärmbelästigung.
    Bestandsschutz
    Der Schutz eines rechtmäßig errichteten Bauwerks vor nachträglichen Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen.
    Verwandte Begriffe: Duldung, Gewohnheitsrecht.
    Einspruchsrecht
    Das Recht eines Nachbarn, gegen ein Bauvorhaben Einspruch zu erheben, wenn er sich dadurch in seinen Rechten beeinträchtigt sieht.
    Verwandte Begriffe: Nachbarbeteiligung, Widerspruchsverfahren.

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet "Duldung" im Baurecht?
      Duldung bedeutet, dass eine Baubehörde oder ein Nachbar einen illegalen Zustand über einen längeren Zeitraum hinnimmt, ohne dagegen vorzugehen. Dies kann unter Umständen dazu führen, dass der illegale Zustand legalisiert wird, aber es gibt keine Garantie dafür.
    2. Welche Rolle spielt die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
      Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient dazu, einzelne Einheiten (z.B. Wohnungen) in einem Gebäude rechtlich voneinander abzugrenzen. Sie ist ein wichtiger Nachweis für die Eigentumsverhältnisse, sagt aber nichts über die Rechtmäßigkeit von baulichen Anlagen aus.
    3. Was ist ein Bauantrag?
      Ein Bauantrag ist ein formeller Antrag, der bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden muss, um die Genehmigung für ein Bauvorhaben zu erhalten. Er enthält alle relevanten Pläne und Unterlagen, die für die Beurteilung des Vorhabens erforderlich sind.
    4. Was kann ich tun, wenn mein Nachbar Einspruch gegen mein Bauvorhaben einlegt?
      Wenn ein Nachbar Einspruch gegen Ihr Bauvorhaben einlegt, prüft die Baubehörde, ob der Einspruch berechtigt ist. Wenn der Einspruch berechtigt ist, müssen Sie Ihr Bauvorhaben möglicherweise ändern oder aufgeben.
    5. Wie lange dauert es, bis ein Bauantrag genehmigt wird?
      Die Dauer der Bearbeitung eines Bauantrags kann je nach Bundesland und Komplexität des Vorhabens variieren. In der Regel dauert es mehrere Wochen oder Monate.
    6. Was passiert, wenn ich ohne Baugenehmigung baue?
      Wenn Sie ohne Baugenehmigung bauen, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit und müssen mit einem Bußgeld rechnen. Außerdem kann die Baubehörde den Rückbau des illegalen Bauwerks anordnen.
    7. Was ist das Nachbarrecht?
      Das Nachbarrecht regelt die Rechte und Pflichten von Grundstücksnachbarn. Es umfasst unter anderem Regelungen zu Grenzabständen, Lärmbelästigung und Immissionen.
    8. Was bedeutet "Bestandsschutz"?
      Bestandsschutz bedeutet, dass ein Bauwerk, das zu einem bestimmten Zeitpunkt rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die rechtlichen Rahmenbedingungen später ändern. Allerdings gilt der Bestandsschutz nicht unbegrenzt und kann unter bestimmten Umständen entfallen.

    Verwandte Themen

    • Schwarzbau
      Errichtung eines Gebäudes ohne die erforderliche Baugenehmigung.
    • Nachträgliche Baugenehmigung
      Versuch, eine Baugenehmigung für ein bereits errichtetes, illegales Bauwerk zu erhalten.
    • Verjährung im Baurecht
      Fristen, nach deren Ablauf bestimmte Ansprüche im Baurecht nicht mehr geltend gemacht werden können.
    • Grenzbebauung
      Bebauung eines Grundstücks direkt an der Grundstücksgrenze.
    • Baulastenverzeichnis
      Öffentliches Verzeichnis, in dem bestimmte Beschränkungen oder Verpflichtungen für ein Grundstück eingetragen sind.

  2. Terrasse gesperrt: Verfristung von Widerspruchsfristen?

    Ganz schön spät oder?
    Wenn die Terrasse 1995 gesperrt wurde hätten Sie doch wohl auch 1995 bzw. wenn im Dezember erfolgt Anfang 1996 in den Widerspruch gehen müsse, sicherlich auch mit dem Argument was Sie ausführen, ich denke aber jetzt ist die Sache verfristet (Laienmeinung keine Rechtsauskunft) und die Bauordnungsbehörde wird Ihnen gegenüber argumentieren: Weshalb kommen Sie erst jetzt wenn Widerspruchsfrist 6 ... 7 Jahre abgelaufen ist, Sie werden mit den eigenen Waffen geschlagen werden. Aber vielleicht sollten Sie doch noch den Versuch starten dazu eine Rechtsberatung eines in Bau- und Verwaltungsrecht (Baurecht, Verwaltungsrecht) versierten Anwalts in Anspruch zu nehmen. Dann kennen Sie Ihre Chance ganz genau.

  3. Illegales Bauwerk: Rechtliche Schritte & Schadenersatzansprüche

    Ergänzung: illegale Bauwerke
    Ergänzend zu dem illegalen Bauwerk schildere ich die bisherigen rechtlichen Schritte:

    1) selbstverständlich wurden die öffentlich-rechtlichen Schritte ausgeschöpft, beim RP war Schluss, weil der RP auf die Baugenehmigung von 1972 aufmerksam machte. Zur Baugenehmigung der gekauften Wohnung hatte der damalige Bauherr und Verkäufer von 1990 die Abrisszusage gemacht.

    2) nach 1995 wurde der Verkäufer wegen arglistiger Täuschung verklagt, für die "Nichtnutzung" erhielt ich Schadenersatz.

    3) rechtlicher Stand heute: Grundbucheintragung und Teilungserklärung sind unverändert, damit auch die privaten Rechte und Pflichten (z.B. Instandhaltung)

    4) Weder der Verwalter noch die Erben des Verkäufers machen Anstalten, den Zustand zu ändern. Unmittelbare Folgen sind Streitigkeiten über die Instandhaltung illegaler Bauwerke und die Unverkäuflichkeit von Eigentum bei allen Eigentümern.
    Seltsam ist auch das Verhalten des Bauamtes, das den Zustand duldet. Zu erklären ist das nur wegen Fehler des Bauamtes, z.B. Abgeschlossenheitsbescheinigung 1990, Anbau auf dem Nachbargrundstück 1985 an dieses illegale Gebäude und katastermäßige Erfassen des illegalen Gebäudes.
    Insgesamt ist das Ganze eine Posse, ohne eine Anstoß aller Eigentümer oder dem Bauamt bleibt das bis in alle Ewigkeit.
    Entscheidend ist ein Kernsatz: Ein Gebäude wird nur durch eine Baugenehmigung legal!
    Die Frage lautet schlicht und einfach: wie lässt sich dieser Zustand erreichen?
    Interessant sind auch die Folgen eines Abrisses: Änderung der Teilungserklärung und Einsturz des Nachbargebäudes, welches auf den "überstehenden" Fundamenten des illegalen Gebäudes errichtet wurde. Letzteres glaubt beim Bauamt niemand, weil diese plötzlich ihre eigene Baugenehmigung aus 1985 nicht mehr lesen können.

  4. Dachterrasse als Sondereigentum: Nutzungsrecht vs. Verwaltung

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Sondereigentum?
    Ganz verstehe ich die Konstellation nicht. Ist die Dachterrasse Gemeinschaftseigentum? Dachterrassen sind durchaus sondereigentumsfähig. Wenn Sie die Dachterrasse als Sondereigentum erworben haben und die Verträge nicht geändert wurden, muss sie doch nutzbar bleiben. Die Verwaltung kann sie nicht einfach schließen. Wurde da Ihre Terrassentür zugemauert? Haben Sie persönlich einen behördlichen Bescheid bekommen? Zur Frage der Baugenehmigung: wenn die Terrasse baurechtlich nicht Genehmigungsfähig ist weil öffentlich rechtliche Vorschriften dagegen stehen, kann eine Genehmigung nicht erreicht werden, allenfalls eine Duldung. Wenn die Verwaltung nicht in Ihrem Sinn arbeitet, sollten Sie sich nach einer neuen umschauen. Schließlich sind Sie der Eigentümer.

  5. Sondernutzung Dachterrasse: Betretungsverbot & Haftungsfragen

    Ergänzung Die Dachterrasse unterliegt incl Grundbucheintragung der Sondernutzung ...
    Ergänzung:
    Die Dachterrasse unterliegt inkl. Grundbucheintragung der Sondernutzung und gehört nur zu meiner Wohnung.
    Das Bauamt hat per Verfügung und unter Strafandrohung jegliches Betreten verboten.
    Bauliche Veränderungen wurden nicht vorgenommen.
    Das Betreten wird Firmen und dem Verwalter auf Antrag gestattet, die Terrasse ist ständig undicht, die darunter liegenden Räume gehören mir nicht, diese sind auch illegal, werden aber geduldet, weil das Bauamt diese als "abgeschlossen" bescheinigt hat (Gefahr für amtlichen Schadenersatz wegen falscher Teilungserklärung)
    Der Hausverwalter verweigert jegliche Tätigkeit bis zu einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, die anderen haben als Verursacher wegen der Kosten kein Interesse daran, den Zustand zu ändern (kann sich nur ändern, wenn andere aus der WEGAbk. verkaufen müssen, denn bei einem Verkauf müssen die Mängel offen gelegt werden, aber nicht bei einer Zwangsversteigerung!)
    Ganz schön schwierig und Verfahren diese Angelegenheit.
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Illegale Bauwerke: Terrasse, Duldung & Nachbarrecht im Main-Taunus-Kreis

    💡 Kernaussagen: Der Thread behandelt die Problematik einer illegal errichteten Terrasse im Main-Taunus-Kreis, die nachträglich gesperrt wurde. Diskutiert werden Fragen der Verfristung von Widerspruchsfristen, Schadenersatzansprüche und die Rechte des Eigentümers bei Sondernutzung der Dachterrasse. Ein zentraler Punkt ist die Frage, ob die Terrasse als Sondereigentum nutzbar bleiben muss.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Terrasse gesperrt: Verfristung von Widerspruchsfristen? wird darauf hingewiesen, dass Widerspruchsfristen im Verwaltungsrecht beachtet werden müssen. Eine verspätete Geltendmachung von Ansprüchen kann zur Ablehnung führen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Illegales Bauwerk: Rechtliche Schritte & Schadenersatzansprüche ergänzt die Informationen um die bisherigen rechtlichen Schritte und mögliche Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer aufgrund von Täuschung bezüglich der illegalen Bauwerke.

    🔴 Kritisch/Risiko: Das Betretungsverbot durch das Bauamt, thematisiert im Beitrag Sondernutzung Dachterrasse: Betretungsverbot & Haftungsfragen, birgt Risiken hinsichtlich der Instandhaltung und möglicher Folgeschäden an darunterliegenden Räumen. Hier sind die Haftungsfragen und die Rolle des Hausverwalters von Bedeutung.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die Teilungserklärung und den Grundbucheintrag genau zu prüfen, um die Rechte und Pflichten bezüglich der Dachterrasse als Sondereigentum zu klären (siehe Dachterrasse als Sondereigentum: Nutzungsrecht vs. Verwaltung). Bei einem Betretungsverbot sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, um die Möglichkeiten der Aufhebung oder Anpassung zu prüfen.

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