Hanglage: Berechnung oberirdischer Geschosse gemäß LBO – Wie Geländeoberfläche ermitteln?

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Um die Anzahl der oberirdischen Geschosse in Hanglage gemäß der Landesbauordnung (LBO^Abk.) zu berechnen, ist die mittlere Höhe der Geländeoberfläche relevant. Ich empfehle folgende Vorgehensweise:

• Ermittlung der Geländeoberfläche: Messen Sie die Höhe der Geländeoberfläche an mehreren Punkten entlang jeder Gebäudeseite.
• Mittelwert berechnen: Berechnen Sie für jede Gebäudeseite den Mittelwert der gemessenen Höhen.
• Gesamtmittelwert: Berechnen Sie den Mittelwert aller Seitenmittelwerte. Dieser Wert dient als Bezugspunkt für die Berechnung der Gebäudehöhe.
• Deckenoberkante: Messen Sie die Höhe der Deckenoberkante jedes Geschosses.
• Vergleich: Vergleichen Sie die Höhe der Deckenoberkante mit dem mittleren Geländeoberflächenniveau. Wenn die Deckenoberkante im Mittel mindestens 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt, gilt das Geschoss als oberirdisch.

👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Vermessungsingenieur oder Architekten hinzu, um eine präzise Berechnung sicherzustellen und Konflikte mit der Baubehörde zu vermeiden.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die bauordnungsrechtliche Bewertung von oberirdischen Geschossen bei Gebäuden in Hanglage gemäß der Landesbauordnung (LBO). Die Kernfrage ist, wie die Geländeoberfläche bei stark geneigtem Gelände zu ermitteln ist, wenn alle vier Gebäudeseiten unterschiedlich tief im Erdreich liegen. Die LBO-Definition bezieht sich auf die "festgelegte Geländeoberfläche", was bedeutet, dass nicht der natürliche, sondern der geplante und behördlich genehmigte Geländeverlauf maßgeblich ist.

✅ Zustimmung: Die Beschreibung des Problems ist korrekt. Bei Hanglagen ist die Ermittlung der Geländeoberfläche tatsächlich komplex, da die Höhenkoten an den Gebäudeecken variieren. Die LBO-Vorschrift zielt darauf ab, die tatsächliche Geschossigkeit im Verhältnis zum umgebenden Gelände zu definieren.

➕ Ergänzung: Die Berechnung erfolgt in der Regel über die mittlere Höhe der Geländeoberfläche entlang der Gebäudeaußenwände. Für jede Fassadenseite wird der Mittelwert aus den Höhenkoten der Eckpunkte gebildet. Anschließend wird der höchste dieser Mittelwerte als Bezugspunkt für die gesamte Gebäudehülle herangezogen. Dies ist die übliche Praxis in der Bauaufsicht, um eine einheitliche Bewertung zu ermöglichen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Hinterseite zu 100 % in der Erde steckt, während die Vorderseite vollständig frei liegt, ist für die Berechnung nicht ausreichend. Entscheidend ist nicht der prozentuale Anteil der Erdüberdeckung, sondern die absolute Höhe der Deckenoberkante über dem gemittelten Geländeniveau. Ein Geschoss kann auch dann als oberirdisch gelten, wenn es teilweise im Hang liegt, solange die 1,40 m-Schwelle überschritten wird.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Berechnung kann zu einer falschen Einstufung der Geschossigkeit führen. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Zulässigkeit von Gebäudehöhe, Abstandsflächen und Brandschutzanforderungen. Wird ein Geschoss fälschlicherweise als Kellergeschoss deklariert, obwohl es oberirdisch ist, drohen nachträgliche Nutzungsuntersagungen oder Bußgelder.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die konkrete Geländeoberfläche durch einen Örtlichen Bauaufsichtsbeamten oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur verbindlich festlegen. Erstellen Sie ein detailliertes Höhenprofil aller Gebäudeecken und lassen Sie die mittlere Geländehöhe für jede Fassadenseite berechnen. Beauftragen Sie zudem einen erfahrenen Bauplaner oder Architekten, der die LBO-konforme Einstufung der Geschosse in einem Baugesuch oder einer Bauvoranfrage klärt. Nur so können Sie rechtssicher bauen und spätere Konflikte vermeiden.

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Bei der Ermittlung oberirdischer Geschosse in Hanglagen stellt sich die zentrale Frage, wie die maßgebliche Geländeoberfläche gemäß Landesbauordnung (LBO) zu bestimmen ist – insbesondere, wenn das Gebäude asymmetrisch in das Gelände eingebettet ist.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Festlegung der Geländeoberfläche kann zu einer falschen Zuordnung der Geschosszahl führen, was gravierende Folgen für die Baugenehmigung, die zulässige Geschossflächenzahl (GRZ/GFZ^Abk.), die Brandschutzklassifizierung sowie die statische und feuerwehrtechnische Erschließung nach sich zieht.

⚠️ Korrektur: Die LBO verweist nicht auf eine einzelne Geländehöhe pro Gebäudeseite, sondern auf eine einheitliche, festgelegte Geländeoberfläche – diese ist gemäß § 2 Abs. 3 LBO (bzw. entsprechender landesspezifischer Regelung) als diejenige Fläche zu ermitteln, die sich aus dem Mittelwert der Geländehöhen an den vier äußeren Gebäudeecken ergibt, sofern nicht eine andere Festlegung durch die Bauaufsicht erfolgt ist.

➕ Ergänzung: Bei stark geneigtem Gelände kann die Bauaufsicht eine abweichende Festlegung vornehmen – etwa durch Festlegung einer Bezugsebene entlang der Hauptzugangsseite oder mittels einer ausgemessenen Geländeprofil-Linie; dies bedarf jedoch stets einer schriftlichen, baubehördlichen Festlegung im Genehmigungsverfahren.

✅ Zustimmung: Die von Sven beschriebene Situation – mit vollständig eingebetteter Rückseite und freiliegender Vorderseite – ist typisch für Hangbebauung und macht die korrekte Ermittlung der Geländeoberfläche besonders kritisch; die Annahme, dass jede Seite separat bewertet wird, ist jedoch unzulässig.

❌ Widerspruch: Es ist nicht zulässig, die Geländeoberfläche anhand von Schätzungen, visuellen Eindrücken oder pauschalen Annahmen (z. B. "2/3 außerhalb") zu ermitteln – ausschlaggebend ist stets die exakte, vermessungstechnisch gesicherte Höhenlage an den vier Eckpunkten.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Vermessungsingenieur mit der Ermittlung der Geländehöhen an den vier äußeren Gebäudeecken und der Berechnung des arithmetischen Mittelwerts; legen Sie dieses Ergebnis gemeinsam mit einer bautechnischen Stellungnahme einem zuständigen Bauvorlagenprüfer oder Sachverständigen für Baurecht vor, um die korrekte Geschosszuordnung verbindlich festzustellen.