Die untere Bauaufsichtsbehörde hat nach Thüringer Bauordnung vom 03.06.1994 einen negativen Vorbescheid erteilt.
Um den Sachverhalt genauer darstellen zu können, habe ich versucht alle Aspekte genau darzulegen. Ich hoffe, die Länge des Beitrages schreckt nicht ab, interessant ist es allemal! Den Ablehnungsbescheid mit den Begründungen der Behörde habe ich im 2. Teil wiedergegeben.
Meine Fragen
1. Kann mir jemand eine planungsrechtliche Beurteilung der behördlichen Begründung geben?
2. Gibt es Gerichtsurteile, die in ähnlichen Fällen eine solche Bebauung in 2. Reihe zugelassen haben?
3. Warum wird die vorhandene Nachbarbebauung des Gehöftes so einfach als Bewertungsgrundlage ausgeschlossen (Das Gehöft ist prägend für die örtliche Dorfstruktur und stellt eine der ältesten Ansiedlungen des Dorfes dar)?
4. Darf neben den Nebengebäuden generell kein Wohngebäude errichtet werden (die Nebengebäude sind eingeschossig, verputzt und mit einem Ziegel-Steildach versehen, sodass das Einfamilienhaus optisch nicht stören würde)?
5. In direkter Nachbarschaft zum geplanten Vorhaben befindet sich in einem in 2. Reihe gebauten Nebengebäude ein Architektur- und Bauplanungsbüro. Somit ist eine Nutzung in 2. Reihe zu (Wohn- und) Arbeitszwecken bereits genehmigt worden.
6. Im weiteren, nicht direkten Umfeld des Bauvorhabens, jedoch im Ortsbereich und somit auch im Bereich der im Zusammenhang bebauter Ortsteile gemäß § 34 BauGBAbk. sind mehrere Beispiele zu finden, wo eine Bebauung in 2. Reihe genehmigt wurde (Durch welche Entfernungen definiert sich eigentlich der in die Beurteilung einfließende Umkreis der Nachbarbebauung?).
7. Die Behörde hat im Vorfeld eine Prüfung der Grundstückserreichbarkeit mit Wasser- und Abwasserversorgung (Wasserversorgung, Abwasserversorgung) sowie durch die Energieversorger prüfen lassen. Ein positver Bescheid liegt vor. Ebenso haben die Nachbarn und die Gemeinde selbst der Baumaßnahme schriftlich zugestimmt. Die Behörde hat somit eine Erwartungshaltung erzeugt. Sind daraus rechtliche Konsequenzen ableitbar?
8. Das Grundstück ist bebaubar, Grundrisse und Schnitte eines Bauvorlageberechtigten Ingenieurs incl. der Zuwegung liegen vor.
9. Die von der Baubehörde vorgenommene Einstufung als allgemeines Wohngebiet ist meiner Meinung nach nicht zutreffend: Allein schon die dörfliche Struktur mit dem direkt angrenzenden Gehöft rechtfertigen eine Einstufung als Mischgebiet (entnommen aus Baurecht-Grundlagenvorlesung von RA Dr. Hauth). Hinzu kommt (bei einem zu beurteilenden Umgebungsraum von etwa 200 bis 300 m im Umkreis) eine kombinierte Haupt- und Regelschule, ein nebenerwerbsmäßig genutzter Bauernhof sowie eine Getränkeverkaufsstelle mit Stehimbiss. Die Frage ist, ob diese Sichtweise zur Erteilung der Genehmigung behilflich sein Kann?
Ich möchte an dieser Stelle noch einmal betonen, dass die Behörde sich nicht auf das "Gebot der Rücksichtnahme" beruft, sondern das sich das Vorhaben nach der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
gekürzte Darstellung der unteren Bauaufsichtsbehörde
Entscheidungsgründe:
1) Das Vorhaben ist genehmigungspflichtig.
2) Nach § 70 Abs. 1 ThürBO kann ein Bauantrag (und dementsprechend ein Vorbescheid) nur erteilt werden, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
3) Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung baulicher Anlagen richtet sich gemäß § 29 des BGBAbk. vom 27.08.1997 i.d. zurzeit gültigen Fassung nach den §§ 30 bis 37 dieses Gesetzes.
4) Das beantragte Bauvorhaben befindet sich außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplanes gemäß § 30 BauGB, aber innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gemäß § 34 BauGB.
5) Somit richtet sich die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB und ist somit nur zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
6) Entspricht die Eigenart der Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, so beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es sich nach der Verordnung in dem Baugebiet allein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).
7) Die vorhandene Bebauung ist im vorderen Straßenbereich geprägt durch Wohngebäude (vorwiegend Einfamilienhaus) und dahinterliegenden kleineren Nebengebäuden und Garagen. Lediglich auf dem angrenzenden Flurstück befindet sich ein größeres Gehöft mit mehreren Scheunengebäuden.
8) Bei der Bestimmung der Eigenart einer vorhandenen Bebauung darf nur von der prägenden Bebauung ausgegangen werden, sodass bei einer Umgebungsanalyse dieses Gehöft trotz seiner Größe unberücksichtigt bleiben muss. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht daher einem allgemeinen Wohngebiet (WA) nach § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.), in welches sich das Vorhaben einfügen würde.
9) Die Baumaßnahme muss sich jedoch auch nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. (Anm. : ist an dieser Stelle als allgemeine Anführung des BauGB zu verstehen)
10) Die vorhandene Bebauung sieht im vorderen Bereich (zur Straße hin) Wohnhäuser und dahinterliegende Nebengebäude und Garagen vor. Dahinter befinden sich Garten- und Ruhebereiche ohne Bebauung.
11) Die Bebauungstiefe von der Straßenkante gemessen beträgt überwiegend ca. 20 bis 25 m. Lediglich das Gehöft überschreitet diese Tiefe auf 65 m und ist damit als Einzelfall für die allgemeine Beurteilung nicht relevant.
12) Die geplante Errichtung eines Einfamilienhaus auf dem rückwärtigen Grundstücksteil würde eine Bebauung in einer Tiefe von ca. 58 bis 70 m bedeuten. In diesen Bereichen sind keine Wohngebäude vorhanden, vielmehr ist die Bebauung von einzelnen untergeordneten Nebengebäuden geprägt. Die vorgesehene Maßnahme würde eine Bebauung in "2. Reihe" bedeuten und damit eine hier hier untypische Situation schaffen.
13) Das geplante Vorhaben fügt sich daher nach der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist aus planungsrechtlicher Sicht unzulässig.
BauKI Hinweis