Zweite Wohneinheit im Dachgeschoss: Baugenehmigung in Niedersachsen erforderlich?

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Ob Sie für die Erstellung einer zweiten Wohneinheit im Dachgeschoss Ihres Wohnhauses in Niedersachsen eine Baugenehmigung benötigen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend ist, ob durch den Ausbau des Dachgeschosses eine wesentliche Nutzungsänderung oder ein Eingriff in die Bausubstanz erfolgt.

🔴 Gefahr: Eine ungenehmigte Nutzungsänderung kann zu Bußgeldern und Rückbauverpflichtungen führen.

Ich empfehle, zunächst das Niedersächsische Baurecht (NBauO) zu prüfen, insbesondere die Paragraphen, die sich mit genehmigungsfreien Bauvorhaben und Nutzungsänderungen befassen. Die Abtrennung des Treppenhauses mit einer 24 cm Wand und die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung deuten auf eine eigenständige Wohneinheit hin, was eine Baugenehmigung erforderlich machen könnte.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Genehmigungspflicht mit der zuständigen Baubehörde in Niedersachsen oder einem Architekten ab, bevor Sie mit dem Umbau beginnen. Dies kann Ihnen unnötige Kosten und rechtliche Probleme ersparen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Schaffung einer zweiten Wohneinheit im Dachgeschoss eines bestehenden Wohnhauses in Niedersachsen. Der Eigentümer plant, das Treppenhaus mit einer 24 cm dicken Wand abzutrennen, um zwei abgeschlossene Wohnungen zu schaffen und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten. Die zentrale Frage ist, ob hierfür eine Baugenehmigung erforderlich ist oder ob eine Bauanzeige nach § 69a der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) ausreicht.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die Schaffung einer zweiten Wohneinheit in Niedersachsen genehmigungspflichtig, da es sich um eine Nutzungsänderung handelt. Die Bauanzeige nach § 69a NBauO ist nur für bestimmte Vorhaben wie geringfügige Änderungen oder bestimmte Anbauten zulässig, nicht jedoch für die Schaffung neuer Wohneinheiten.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Bauanzeige nach § 69a NBauO ausreichen könnte, ist rechtlich nicht haltbar. Die Schaffung einer zweiten Wohneinheit fällt unter die genehmigungspflichtigen Vorhaben gemäß § 62 NBauO. Eine Bauanzeige ist nur für Vorhaben nach § 69a NBauO zulässig, die explizit im Katalog aufgeführt sind, zu dem die Schaffung von Wohnraum nicht gehört.

➕ Ergänzung: Neben der Baugenehmigung sind weitere Aspekte zu beachten: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Bauamt ausgestellt und setzt voraus, dass die Wohnung baulich eigenständig ist. Zudem müssen Brandschutzanforderungen (z. B. feuerbeständige Trennwände, Rettungswege) und ggf. Stellplatzverpflichtungen geprüft werden. Auch das Baulastverzeichnis und der Bebauungsplan können Einschränkungen enthalten.

🔴 Gefahr: Ein Bau ohne Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann zu Bußgeldern, Nutzungsuntersagung oder sogar Rückbauverpflichtung führen. Zudem kann die fehlende Genehmigung die Finanzierung oder den Verkauf der Immobilie erschweren.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Baurecht oder einen Bauingenieur mit Erfahrung im niedersächsischen Baurecht. Reichen Sie einen Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein und klären Sie vorab alle brandschutztechnischen und baurechtlichen Anforderungen. Planen Sie ausreichend Zeit für das Genehmigungsverfahren ein, das mehrere Monate dauern kann.

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In Niedersachsen ist die Schaffung einer zweiten, eigenständigen Wohneinheit im Dachgeschoss grundsätzlich eine genehmigungspflichtige bauliche Maßnahme gemäß § 61 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 des Niedersächsischen Bauordnungsgesetzes (NBauO), da es sich um eine Änderung der baulichen Anlage mit Veränderung der Nutzung handelt.

🔴 Gefahr: Eine ungenehmigte Aufteilung in zwei Wohneinheiten führt zur Rechtswidrigkeit der Nutzung, kann zu Zwangsmaßnahmen (z. B. Nutzungsverbot, Rückbauanordnung) führen und macht die Abgeschlossenheitsbescheinigung unwirksam – diese darf nur für rechtmäßig genehmigte Einheiten ausgestellt werden.

⚠️ Korrektur: Eine Bauanzeige nach § 69a NBauO reicht nicht aus, da diese nur für bestimmte, ausdrücklich genannte Vorhaben (z. B. kleinere Anbauten, Garagen) gilt – die Schaffung einer zusätzlichen Wohneinheit ist davon ausdrücklich ausgenommen und bleibt genehmigungspflichtig.

➕ Ergänzung: Neben der Baugenehmigung sind weitere fachrechtliche Nachweise erforderlich: Brandschutzkonzept (insb. Flucht- und Rettungswege), Schallschutz nach DIN 4109, statische Nachweise für die neue Trennwand und ggf. Nachweis der Feuerwiderstandsfähigkeit der 24 cm-Wand, sowie Einhaltung der Mindestanforderungen an Wohnraum (Lichte Höhe, Fensterflächen, Lüftung).

✅ Zustimmung: Die Absicht, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beantragen, ist fachlich korrekt – sie ist zwingend für die Aufteilung in Eigentumswohnungen und setzt eine rechtmäßige, genehmigte bauliche Anlage voraus.

❌ Widerspruch: Die Annahme, eine einfache Trennwand reiche aus, um zwei eigenständige Wohnungen zu schaffen, ist unzulässig – Abgeschlossenheit erfordert nicht nur bauliche Trennung, sondern auch eigenständige Zugangswege, ausreichende Fluchtwege und gesonderte Versorgungsanschlüsse (z. B. Wasser, Strom, Heizung), die im Einzelfall geprüft werden müssen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Architekten oder Bauingenieur, der gemeinsam mit einem Brandschutz- und Schallschutzfachplaner ein vollständiges Genehmigungsverfahren nach NBauO einleitet – eine vorherige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Bauamt) ist dringend empfohlen, um Planungsrisiken zu minimieren.