Freistellungsverfahren in SH: Kontrolle durch Gemeinde? Auflagen, Rechte & Pflichten

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Im Freistellungsverfahren nach § 74 LBO in Schleswig-Holstein sind Sie als Bauherr grundsätzlich selbst für die Einhaltung der Auflagen des Bebauungsplans verantwortlich. Das bedeutet, dass Sie sich genau an die Vorgaben zu Firsthöhe, Traufhöhe, Dachneigung, Gaubengröße usw. halten müssen.

🔴 Gefahr: Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können zu Baustopp, Rückbau oder Bußgeldern führen.

Die Gemeinde bzw. das Bauamt kann auch im Freistellungsverfahren Kontrollen durchführen, um die Einhaltung der Vorschriften zu überprüfen. Dies geschieht in der Regel stichprobenartig oder aufgrund von Beschwerden von Nachbarn.

Ich empfehle Ihnen, bei Unsicherheiten bezüglich der Auslegung des Bebauungsplans oder der Einhaltung der Auflagen frühzeitig das Gespräch mit dem Bauamt zu suchen. Dokumentieren Sie alle Absprachen schriftlich.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Architekten oder Baujuristen beraten, um sicherzustellen, dass Ihr Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt ein typisches Problem im Freistellungsverfahren nach § 74 LBO Schleswig-Holstein, bei dem die Bauaufsicht keine präventive Kontrolle durchführt. Die Aussage des Bauamtsleiters, dass eine Kontrolle nicht möglich und politisch nicht gewollt sei, ist fachlich nachvollziehbar, da das Freistellungsverfahren gerade auf Eigenverantwortung des Bauherrn setzt. Allerdings ist die Behauptung, dass die Hände völlig gebunden seien, rechtlich nicht korrekt.

❌ Widerspruch: Die Aussage des Bauamtsleiters, dass ein Vorgehen nur durch eine privatrechtliche Klage möglich sei, ist unvollständig. Die Bauaufsichtsbehörde hat auch im Freistellungsverfahren die Pflicht, bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften wie den Bebauungsplan einzuschreiten. Nach § 74 Abs. 3 LBO SH kann die Bauaufsichtsbehörde die Einstellung der Bauarbeiten anordnen, wenn das Vorhaben nicht den genehmigungsfreien Vorschriften entspricht.

➕ Ergänzung: Der Nachbar hat offenbar gegen den Bebauungsplan verstoßen, indem er die zulässige Firsthöhe überschreitet. Da der Bebauungsplan als Satzung öffentlich-rechtliche Vorschriften enthält, liegt hier ein formeller Verstoß vor. Die Bauaufsichtsbehörde ist verpflichtet, bei Kenntnis eines solchen Verstoßes tätig zu werden, auch wenn das Verfahren freigestellt ist. Ein schriftlicher Hinweis an die Behörde mit konkreten Messdaten und Fotos könnte die Behörde zum Handeln zwingen.

🔴 Gefahr: Die Aussage des Bauamtsleiters, dass es die Behörde bald nicht mehr geben werde, deutet auf eine mögliche personelle oder organisatorische Unterbesetzung hin. Dies könnte bedeuten, dass die Behörde tatsächlich nicht in der Lage ist, Kontrollen durchzuführen. In diesem Fall ist eine privatrechtliche Klage nach § 1004 BGB^Abk. (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch) tatsächlich der einzige Weg, um die Einhaltung der Abstandsflächen und Höhen zu erzwingen.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie den Baufortschritt mit Fotos und Messungen, insbesondere die Höhenabweichung. Reichen Sie eine schriftliche Beschwerde bei der Bauaufsichtsbehörde ein, in der Sie auf den konkreten Verstoß gegen den Bebauungsplan hinweisen. Sollte die Behörde nicht tätig werden, konsultieren Sie einen Fachanwalt für Bau- und Nachbarrecht, um die Erfolgsaussichten einer privatrechtlichen Klage zu prüfen. Parallel dazu können Sie die Gemeinde als Trägerin der Bauleitplanung informieren, da diese ein Interesse an der Einhaltung ihres Bebauungsplans haben sollte.

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Das Freistellungsverfahren nach § 74 LBO SH entbindet die Bauaufsicht nicht von ihrer Rechtsaufsichtspflicht – es verlagert lediglich die Verantwortung auf den Bauherrn und den Entwurfsverfasser, bleibt aber grundsätzlich prüfbar und nachvollziehbar durch die Gemeinde.

🔴 Gefahr: Eine fehlende oder unzureichende Bauaufsicht bei offensichtlichen Abweichungen (z. B. Überschreitung der Firsthöhe, unzulässiger Anbau ohne Änderungsantrag) birgt erhebliche Risiken: Beeinträchtigung der Nachbarschaft (Licht-, Sonnen-, Blickschutz), Verstoß gegen den Bebauungsplan als öffentlich-rechtliche Bindung und mögliche Rückbauanordnung mit hohen Kosten für den Verursacher.

⚠️ Korrektur: Die Aussage der Baubehörde, sie sei 'rechtlich gebunden' und 'politisch nicht gewollt' zu kontrollieren, ist rechtlich unzutreffend: Gemäß § 74 Abs. 4 LBO SH bleibt die Gemeinde zur stichprobenartigen Kontrolle befugt und verpflichtet, sobald konkrete Anhaltspunkte für Rechtsverstöße vorliegen – insbesondere bei offensichtlichen Abweichungen von bindenden Festsetzungen.

➕ Ergänzung: Die Bemessung der Höhenmaße erfolgt nicht 'auf Straßenniveau', sondern auf der im Bebauungsplan festgelegten Bezugshöhe – häufig der Geländehöhe am Grundstück, nicht der Straße; eine Abweichung von 0,7 m kann daher bereits eine unzulässige Höhenverschiebung darstellen.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, 'ein Vorgehen sei nur privatrechtlich möglich', ist unvollständig: Neben der zivilrechtlichen Klage auf Unterlassung oder Beseitigung besteht ein öffentlich-rechtlicher Anspruch auf Einleitung von Baurechtsaufsichtsmaßnahmen – z. B. durch schriftliche Beschwerde an die Aufsichtsbehörde (Kreis oder Landesamt für Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume – LLUR).

✅ Zustimmung: Die Einhaltung aller Auflagen durch Sie ist vorbildlich und stärkt Ihre Position – insbesondere bei einer späteren Klage oder Beschwerde, da Sie als regelkonformer Bauherr im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB^Abk. privilegiert sind.

👉 Handlungsempfehlung: Reichen Sie umgehend eine formlose, aber detaillierte schriftliche Beschwerde bei der zuständigen Gemeinde und parallel beim LLUR ein, unter Bezugnahme auf konkrete Abweichungen (Höhenmessung, Anbau, Dachform), mit Fotobelegen und Bezug auf den Bebauungsplan; fordern Sie die Einleitung einer Baurechtsaufsichtsmaßnahme gemäß § 74 Abs. 4 LBO SH und beantragen Sie die Überprüfung der Bauausführung durch einen unabhängigen Sachverständigen.