Zweifamilienhaus: Aufteilung eigengenutzt/vermietet – Was bei Bauantrag, Wohnfläche & Steuern beachten?

In diesem Forum sind Sie: Bauplanung / Baugenehmigung

📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 18.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die korrekte Aufteilung eines Zweifamilienhauses in eine eigengenutzte und eine vermietete Wohnung. Dabei werden Fragen zur steuerlichen Behandlung, zum Bauantrag und zur möglichen Nutzung des Raums über der Garage als Wohnraum erörtert. Die Teilnehmer tauschen Erfahrungen mit Bauämtern und Landesbauordnungen aus.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 📊 Fakten/Zahlen · 🔧 Praktische Umsetzung · 👉 Handlungsempfehlung

Zweifamilienhaus: Aufteilung eigengenutzt/vermietet – Was bei Bauantrag, Wohnfläche & Steuern beachten?

Wir (mit Architekt) sind gerade bei der Planung unseres Zweifamilienhauses in Bayern, wobei die EG-Wohnung eigengenutzt und die DGAbk.-Wohnung vermietet werden soll. Ich nehme an, dass für die Eigenheimzulage der eigengenutzten Wohnung und für die steuerliche Abschreibung der Mietwohnung die Erstellungskosten anteilig auf die Wohnfläche umgelegt werden.
Wie, wann und von wem wird diese Aufteilung vorgenommen? Werden hierzu die Unterlagen aus dem Bauantrag genommen, oder kann man auch später die wirkliche Wohnfläche heranziehen?
Hintergrund ist eigentlich der, dass ich den geplanten Wohnraum über der Garage wegen Grenzbebauung nicht als sochen im Bauantrag benennen kann, da er so niemals genehmigt würde.
  • Name:
  • Elmar M.
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Bewusste Nichtangabe oder Verkleinerung von Wohnfläche im Bauantrag ist baurechtswidrig, führt zu Nutzungsuntersagung, Rückbau oder Baueinstellung und erlischt den Versicherungsschutz.

    🔴 KRITISCH: Die steuerliche Anerkennung von Erstellungskosten (Abschreibung, Eigenheimzulage) ist nur bei vollständiger, baurechtlich genehmigter und nach WoFlV berechneter Wohnfläche möglich – Nachtragsgenehmigungen nach Fertigstellung sind nicht ausreichend.

    ⚠️ WICHTIG: Eine Aufstockung über der Garage muss baurechtlich zulässig sein – insbesondere bei Grenzbebauung in Bayern nach BayBOAbk.; eine Umwidmung in "offene Terrasse" oder "Abstellraum" ist nur zulässig, wenn die Nutzungsänderung bautechnisch und brandschutzrechtlich gerechtfertigt ist.

    ⚠️ WICHTIG: Die Aufteilung der Erstellungskosten darf nicht nachträglich nach tatsächlicher Nutzung erfolgen – sie muss bereits in den genehmigten Bauunterlagen und der Baugenehmigung klar, eindeutig und nachvollziehbar festgelegt sein.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Bei der Planung eines Zweifamilienhauses mit eigengenutzter und vermieteter Wohnung gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. Ich empfehle, folgende Aspekte sorgfältig zu prüfen:

    • Bauantrag: Stellen Sie sicher, dass der Bauantrag die geplante Nutzung korrekt ausweist. Die Aufteilung in separate Wohneinheiten muss klar erkennbar sein.
    • Wohnfläche: Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist sowohl für die Eigenheimzulage als auch für die steuerliche Abschreibung relevant. Beachten Sie die geltenden Normen (z.B. Wohnflächenverordnung).
    • Steuerliche Aspekte: Klären Sie mit einem Steuerberater, wie die Aufteilung sich auf die Eigenheimzulage für den eigengenutzten Teil und die Abschreibungsmöglichkeiten für den vermieteten Teil auswirkt.
    • Grenzbebauung: Achten Sie auf die Einhaltung der Grenzabstände und baurechtlichen Vorschriften, insbesondere wenn eine Garage geplant ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich frühzeitig fachkundige Beratung von einem Architekten und einem Steuerberater, um alle Aspekte optimal zu berücksichtigen.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der Sachverhalt beschreibt die Planung eines Zweifamilienhauses mit eigengenutzter und vermieteter Wohnung, wobei der Bauherr eine nicht genehmigungsfähige Wohnfläche über der Garage im Bauantrag verschweigen möchte. Dies stellt ein erhebliches rechtliches und sicherheitstechnisches Risiko dar.

    🔴 Gefahr: Die geplante Nichtangabe von Wohnraum im Bauantrag wegen Grenzbebauung ist ein schwerwiegender Verstoß gegen das Baurecht. Dies kann zu einer Baueinstellung, Nutzungsuntersagung oder sogar zum Rückbau führen. Zudem erlischt der Versicherungsschutz bei Schäden in nicht genehmigten Räumen.

    ➕ Ergänzung: Die Aufteilung der Erstellungskosten für die steuerliche Abschreibung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der tatsächlichen Wohnflächen. Diese müssen jedoch im Bauantrag korrekt angegeben werden, da die Baugenehmigung die Grundlage für die spätere steuerliche Anerkennung bildet. Eine nachträgliche Änderung der Wohnflächenangabe ist nur mit einer Nachtragsgenehmigung möglich.

    ⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Wohnfläche später ohne Bezug zum Bauantrag herangezogen werden kann, ist falsch. Das Finanzamt prüft die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung. Bei Abweichungen drohen steuerliche Nachteile und eine Betriebsprüfung.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Baurecht und einen Steuerberater, um die rechtlichen und steuerlichen Risiken zu bewerten. Planen Sie den Wohnraum über der Garage als offene Terrasse oder Abstellraum um, der die Grenzbebauungsvorschriften einhält. Nur so können Sie spätere Konflikte mit Bauamt und Finanzamt vermeiden.

    KI-Analyse (Qwen)

    Bei der Planung eines Zweifamilienhauses mit gemischter Nutzung (eigengenutzt vs. vermietet) ergeben sich komplexe baurechtliche, wohnflächenrechtliche und steuerliche Schnittstellen – insbesondere in Bayern mit seiner strengen Bauordnung und der besonderen Regelung zur Grenzbebauung.

    🔴 Gefahr: Die bewusste Nichtangabe oder Verkleinerung einer tatsächlich geplanten Wohnfläche im Bauantrag – etwa aus Sorge um Ablehnung bei Grenzbebauung – stellt eine ordnungswidrige und potenziell strafbare Täuschungshandlung dar und gefährdet die Baugenehmigung, die spätere Eintragung ins Grundbuch sowie die steuerliche Anerkennung als Eigenheim oder Vermietungsobjekt.

    ⚠️ Korrektur: Die Wohnflächenberechnung erfolgt nicht nach Belieben oder nachträglich nach 'wirklicher Nutzung', sondern zwingend nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und der Wohnflächenverordnung (WoFlV) – und zwar auf Grundlage der genehmigten, baubehördlich festgestellten Flächen, nicht der später tatsächlich genutzten.

    ➕ Ergänzung: Für die Eigenheimzulage (sofern noch verfügbar) und die steuerliche Abschreibung von Herstellungskosten ist eine klare, nachvollziehbare und baurechtlich zulässige Trennung der Nutzungsanteile erforderlich; eine 'versteckte' Wohnnutzung über der Garage ohne baurechtliche Anerkennung führt zur vollständigen Ablehnung der Förderung bzw. Abschreibungsmöglichkeit.

    ❌ Widerspruch: Es ist nicht zulässig, die Aufteilung der Erstellungskosten 'nachträglich' auf Grundlage einer später ermittelten Wohnfläche vorzunehmen – die Zuordnung muss bereits bei der Bauantragstellung und in den Bauunterlagen eindeutig nachvollziehbar sein, da sie für die Baugenehmigung, die Grundbuchführung und die steuerliche Behandlung maßgeblich ist.

    ✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Annahme, dass Erstellungskosten anteilig nach Wohnfläche aufgeteilt werden, ist korrekt – jedoch nur, wenn beide Wohnungen baurechtlich vollständig und getrennt genehmigt sind und die Flächen nach WoFlV berechnet wurden.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen bayerischen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht und Wohnflächenberechnung, um die zulässige Gestaltung der Garage mit eventueller Aufstockung zu prüfen – und lassen Sie den Architekten die Bauunterlagen so anpassen, dass alle Wohnflächen vollständig, wahrheitsgemäß und baurechtlich konform im Bauantrag ausgewiesen werden.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) betonen die zwingende Notwendigkeit einer vollständigen, wahrheitsgemäßen und baurechtlich korrekten Angabe aller Wohnflächen im Bauantrag.
    • Alle bestätigen, dass die steuerliche Behandlung (Abschreibung, Eigenheimzulage) an die baurechtlich genehmigte Fläche geknüpft ist – nicht an tatsächliche Nutzung oder nachträgliche Berechnung.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI thematisiert das Risiko der versteckten Wohnfläche nicht explizit, während DeepSeek und Qwen den Verstoß als "schwerwiegend" bzw. "ordnungswidrig und potenziell strafbar" einstufen.
    • GoogleAI spricht von "Grenzbebauung" allgemein, während Qwen explizit auf die strengen bayrischen Vorgaben (BayBO) abstellt – DeepSeek erwähnt Bayern nicht, verweist aber auf die Notwendigkeit einer baurechtlich zulässigen Lösung.

    ➕ Ergänzung:

    • DeepSeek ergänzt explizit den Verlust des Versicherungsschutzes bei nicht genehmigten Räumen – ein Aspekt, der bei GoogleAI und Qwen nicht genannt wird.
    • Qwen ergänzt die Notwendigkeit eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht und Wohnflächenberechnung – insbesondere für Bayern – und benennt die Relevanz für Grundbucheintragung.

    ❌ Widerspruch:

    • GoogleAI unterstellt stillschweigend, dass eine spätere Anpassung der Wohnflächenangabe "mit Nachtragsgenehmigung möglich" sei (implizit aus "klare Aufteilung im Bauantrag" → "später mit Steuerberater klären"); DeepSeek und Qwen widersprechen dies klar: Qwen spricht von "nicht ausreichender Nachtragsgenehmigung", DeepSeek betont "nur mit Nachtragsgenehmigung möglich", aber beide machen deutlich, dass diese nicht die steuerliche Anerkennung nachträglich ermöglicht – der sicherere Konsens folgt Qwen/DeepSeek.
    • Qwen widerspricht der Annahme, Kosten könnten "nachträglich" nach tatsächlicher Nutzung aufgeteilt werden – GoogleAI enthält keine Aussage dazu, DeepSeek bestätigt die Flächenproportionalität, aber nur bei korrekter Genehmigung – also kein Widerspruch, sondern Klarstellung durch Qwen.

    👉 Empfehlung: Priorisierung der strengeren, sicherheitsorientierten Einschätzung: Alle Wohnflächen müssen bereits im Erstantrag vollständig, nach WoFlV berechnet und baurechtlich zulässig ausgewiesen sein – Nachbesserungen nach Baubeginn sind kein Ersatz für Rechtssicherheit.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    Thema Status KI-Konsens
    Baugenehmigung & Flächenangabe ✅ Konsens Alle KI-Modelle stimmen überein: Wohnflächen müssen vollständig, wahrheitsgemäß und baurechtlich zulässig im Bauantrag ausgewiesen sein – bewusste Unterdrückung ist rechtswidrig.
    Steuerliche Anerkennung ✅ Konsens Erstellungskosten, Eigenheimzulage und Abschreibung sind nur bei baurechtlich genehmigter und WoFlV-konformer Fläche anerkannt; nachträgliche Korrekturen reichen nicht aus.
    Grenzbebauung & Garage ⚠️ Abwägung GoogleAI nennt Grenzabstände allgemein; DeepSeek und Qwen betonen die Risiken bei Aufstockung über der Garage – Qwen konkretisiert die bayrischen Besonderheiten (BayBO), DeepSeek empfiehlt Umwidmung in Terrasse/Abstellraum als Alternative.
    Versicherungsschutz ➕ Ergänzung (DeepSeek) Nur DeepSeek nennt explizit den Verlust des Versicherungsschutzes für nicht genehmigte Räume – die anderen Modelle führen dieses Risiko nicht an.
    Fachliche Begleitung ✅ Konsens Alle drei Modelle verlangen frühzeitige Einbindung von Fachleuten: Architekt, Steuerberater – Qwen und DeepSeek ergänzen explizit Baurechtsanwalt bzw. öffentlich bestellten Sachverständigen.

    👉 Handlungsempfehlung: Verzichten Sie auf jede Form der "versteckten" oder "nicht angegebenen" Wohnnutzung. Planen Sie alle Wohnflächen von Beginn an transparent, baurechtlich konform und nach WoFlV berechnet – nur so erreichen Sie Rechtssicherheit bei Bauamt, Finanzamt und Versicherung.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    Kategorie Risiko / Chance Auswirkung
    🔴 Risiko Baurechtlicher Verstoß durch unvollständigen Bauantrag Rechtliche Sanktionen: Baueinstellung, Nutzungsuntersagung, Rückbauanordnung, Bußgeld.
    🔴 Risiko Verlust des Versicherungsschutzes Keine Regulierung bei Schäden (z. B. Brand, Wasserschaden) in nicht genehmigten Räumen.
    🔴 Risiko Steuerliche Nichtanerkennung von Abschreibung & Förderung Vollständiger Verlust der Eigenheimzulage und steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten – ggf. Rückforderung.
    🔴 Risiko Grundbuchprobleme & Verkaufsbehinderung Unklare Nutzungsrechte, Eintragungsverweigerung, erhebliche Wertminderung bei Verkauf.
    🔴 Risiko Brandschutz- und Sicherheitsdefizite bei nicht geprüfter Aufstockung Gefährdung von Leben und Gesundheit, Verstoß gegen Bauordnung, Nachbesserungspflicht mit hohen Kosten.
    ✅ Chance Klare Nutzungs- und Flächentrennung von Anfang an Rechtssicherheit für alle Instanzen (Bauamt, Finanzamt, Versicherung), langfristige Planungssicherheit.
    ✅ Chance Professionelle, bayernspezifische Beratung durch Sachverständigen Optimale Nutzung von Ausnahmeregelungen, Flächenmaximierung innerhalb der BayBO-Grenzen.
    ✅ Chance Steuerlich wirksame Aufteilung der Erstellungskosten Legitime, anteilige Abschreibung des vermieteten Teils, mögliche Eigenheimzulage für den selbstgenutzten Teil.
    ✅ Chance Erhöhte Vermietbarkeit durch nachweislich getrennte, genehmigte Wohneinheiten Bessere Mieterakquise, höhere Mietpreise, rechtssichere Mietverträge ohne Nutzungskonflikte.
    ✅ Chance Integration zukunftsfähiger Bauweisen (z. B. barrierearm, energieeffizient) Höherer Immobilienwert, geringere Betriebskosten, bessere Förderfähigkeit (z. B. BAFA, KfW).

    Orientierungshilfen

    1. Keine Verheimlichung der Wohnfläche: Stellen Sie im Bauantrag alle geplanten Wohnräume – auch über der Garage – vollständig, wahrheitsgemäß und nach WoFlV berechnet dar; verzichten Sie auf jede Form der bewussten Nichtangabe oder Verkleinerung.
    2. Experten beauftragen: Kontaktieren Sie unverzüglich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht (insb. BayBO) sowie einen Steuerberater mit Immobilien-Spezialisierung – nicht erst nach Einreichung des Bauantrags.
    3. Bauplanung anpassen: Lassen Sie den Architekten die Garagen-Aufstockung so überarbeiten, dass sie baurechtlich zulässig ist – ggf. als offene Terrasse mit statisch nachgewiesener Tragfähigkeit oder als begehbarer Dachboden mit Einhaltung der zulässigen Raumhöhe nach BayBO.
    4. Erstellungskosten dokumentieren: Vereinbaren Sie mit Architekt und Bauunternehmer vor Baubeginn eine klare, nach Wohnflächen getrennte Aufstellung aller Erstellungskosten – diese muss bereits im Bauantrag nachvollziehbar sein.
    5. Grundbuch & Nutzungsrechte klären: Beantragen Sie im Zuge der Bauabnahme eine Eintragung der getrennten Wohneinheiten im Grundbuch – mit separaten Nutzungsrechten für Eigennutzung und Vermietung.
    6. Versicherungsschutz prüfen: Informieren Sie Ihre Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung bereits vor Baubeginn über alle geplanten Wohnnutzungen und lassen Sie die Versicherbarkeit schriftlich bestätigen.
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauantrag
    Ein Bauantrag ist ein formelles Gesuch an die Baubehörde, um die Genehmigung für ein Bauvorhaben zu erhalten. Er enthält alle relevanten Unterlagen und Informationen über das geplante Bauprojekt.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnung, Baurecht
    Wohnfläche
    Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung oder eines Hauses. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet.
    Verwandte Begriffe: Nutzfläche, Grundfläche, Wohnraum
    Steuerliche Abschreibung
    Die steuerliche Abschreibung ermöglicht es, die Kosten für ein Wirtschaftsgut (z.B. eine vermietete Immobilie) über einen bestimmten Zeitraum von der Steuer abzusetzen.
    Verwandte Begriffe: AfA (Absetzung für Abnutzung), Steuererklärung, Einkommensteuer
    Grenzbebauung
    Grenzbebauung liegt vor, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteil direkt an der Grundstücksgrenze errichtet wird. Hierbei sind bestimmte Abstandsflächen und baurechtliche Vorschriften zu beachten.
    Verwandte Begriffe: Abstandsflächen, Nachbarrecht, Baulinie
    Eigenheimzulage
    Die Eigenheimzulage war eine staatliche Förderung für den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum. Sie wurde in Deutschland im Jahr 2006 abgeschafft, aber es gibt noch Altverträge.
    Verwandte Begriffe: Wohnungsbauförderung, Baukindergeld, Wohneigentum
    Wohnraum
    Wohnraum bezeichnet die zum Wohnen bestimmten Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses. Dazu gehören in der Regel Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Zimmer, Raumaufteilung
    Architekt
    Ein Architekt ist ein Fachmann für die Planung und Gestaltung von Gebäuden. Er erstellt Baupläne, überwacht die Bauausführung und berät Bauherren in allen Fragen rund um das Bauen.
    Verwandte Begriffe: Bauingenieur, Bauplaner, Bauleitung

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Unterlagen sind für den Bauantrag erforderlich?
      Für den Bauantrag benötigen Sie in der Regel Bauzeichnungen, einen Lageplan, eine Baubeschreibung und gegebenenfalls weitere Nachweise (z.B. Standsicherheitsnachweis, Wärmeschutznachweis). Die genauen Anforderungen können je nach Bundesland variieren.
    2. Wie wird die Wohnfläche berechnet?
      Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Dabei werden beispielsweise Balkone und Terrassen nur anteilig berücksichtigt. Es ist wichtig, die Wohnfläche korrekt zu ermitteln, da sie für verschiedene Zwecke (z.B. Mietberechnung, Steuererklärung) relevant ist.
    3. Was ist bei der steuerlichen Abschreibung zu beachten?
      Die steuerliche Abschreibung ermöglicht es, die Kosten für die vermietete Wohnung über einen bestimmten Zeitraum (in der Regel 50 Jahre) von der Steuer abzusetzen. Die genauen Regelungen sind im Einkommensteuergesetz festgelegt.
    4. Welche Rolle spielt die Grenzbebauung?
      Die Grenzbebauung bezieht sich auf Gebäude oder Gebäudeteile, die direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden. Hierbei sind bestimmte Abstandsflächen und baurechtliche Vorschriften zu beachten, um die Rechte der Nachbarn zu wahren.
    5. Wie wirkt sich die Aufteilung auf die Eigenheimzulage aus?
      Die Eigenheimzulage wird nur für den eigengenutzten Teil des Hauses gewährt. Die genauen Bedingungen und Förderbeträge können sich im Laufe der Zeit ändern, daher ist es wichtig, sich über die aktuellen Regelungen zu informieren.
    6. Was muss ich bei der Vermietung der Wohnung beachten?
      Bei der Vermietung einer Wohnung sind verschiedene rechtliche Aspekte zu beachten, wie z.B. die Erstellung eines Mietvertrags, die Einhaltung der Mietpreisbremse (falls zutreffend) und die ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten.
    7. Welche Bedeutung hat der Begriff "Wohnraum" in diesem Zusammenhang?
      Wohnraum bezeichnet die zum Wohnen bestimmten Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses. Dazu gehören in der Regel Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad. Die Gestaltung und Nutzung des Wohnraums unterliegen bestimmten baurechtlichen Vorschriften.
    8. Was ist ein Architekt und welche Rolle spielt er bei der Planung?
      Ein Architekt ist ein Fachmann für die Planung und Gestaltung von Gebäuden. Er erstellt Baupläne, überwacht die Bauausführung und berät Bauherren in allen Fragen rund um das Bauen. Die Zusammenarbeit mit einem Architekten ist besonders bei komplexen Bauvorhaben empfehlenswert.

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  2. Zweifamilienhaus: Teilungserklärung – Steuerliche Vorteile prüfen!

    Teilungserklärung
    Hallo Elmar M,
    bei uns habe ich für die Steuererklärung die Daten aus der Baugenehmigung genommen, was das Finanzamt akzeptierte. Haben Sie sich mal überlegt, das Haus in Wohneigentum (Teilungserklärung) aufzuteilen und zwei ETW's zu bauen. Ihr Steuerberater kann Ihnen sicher erklären, ob und wie lohnend dies steuerlich sein kann!
    MfG
    Martin P

  3. Steuererklärung ZFH: Wohnraum Garage angeben? Risiken beachten!

    Steuererklärung
    Also wenn ich diese Angaben selbst in meiner Steuererklärung machen kann, dann kann ich ja dabei den Wohnraum über der Garage mitangeben, oder? Damit wäre eigentlich mein Problem gelöst, zumindesten solange nicht das Finanzamt mit der Gemeinde irgendwelche Daten austauscht (ich baue mit dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren).
    Ich weiß jetzt nicht ganz genau, was eine Teilungserklärung ist. Aber ich denke mal, sie ermöglicht ein Haus in z.B. 2 Wohnungen aufzuteilen, welche damit unterschiedliche Eigentümer haben können. Ich weiß nicht, ob das der einzig Vorteil davon ist. Vielleicht müsste ich jetzt im Vorfeld wirklich mal zu einem Steuerberater.
    • Name:
    • Elmar M.

  4. Schwarzbau & Steuervorteile? Warnung vor Baubehörde!

    Nana, Elmar M.
    was soll'n das werden? Sie wissen schon, dass auch bei Bauvorhaben im vereinfachten Verfahren nach Fertigstellung mal irgendwann einer von der Baubehörde vor der Tür stehen kann und sich die Sache anschauen will?
    Außerdem find' ich das schon stark: Für einen Schwarzbau auch noch Steuervorteile kassieren wollen?
    • verständnislos-den-Kopf-schüttel*

  5. Vereinfachtes Bauvorhaben: Kontrollen durch Bauamt möglich?

    HR, Ist dieses vereinfachte Bauvorhaben ...
    HR, Ist dieses vereinfachte Bauvorhaben das Gleiche wie bei uns in Niedersachsen?
    Also: Bauunterlagen müssen vom Architekten beim Bauamt hinterlegt werden und das war's? Architekt steht für Einhaltung aller Gesetze und Bauordnungen gerade?
    Und das Bauamt könnte dann mal sich das anschauen wollen?
    Kann man, wenn man der Meinung ist, dass Verstöße gegen die LBOAbk. gemacht wurden, das Bauamt auffordern, sich das anzusehen und ggf. einzuschreiten? Bei uns meint das Bauamt, es ist bei so einer Sache generell außen vor und darf überhaupt nichts unternehmen.
    Wieso sollte es denn dann plötzlich mal vor der Tür stehen?
    • Name:
    • Werner

  6. Freistellungsverfahren: Bauamt kontrolliert auch nach Jahren!

    Hallo WAAbk.,
    ich kenn' doch die ausländischen Bauvorschriften net 😉
    Weiß das nur, weil eben genau dieser Fall vor einem Vierteljahr bei einem Freund aufgetreten ist. Bauvorhaben (Genehmigung auch im Freistellungsverfahren bei bestehendem Bebauungsplan) schon über 2 Jahre fertiggestellt, plötzlich steht einer vom Landratsamt da und will sehen.

  7. LBO § 84 (3): Ermessen der Baubehörde bei Besichtigung

    Foto von Lieselotte Tussing

    LBO § 84 (3)
    Ob und in welchem Umfang eine Besichtigung nach Absatz 1 (Fertigstellung etc.) durchgeführt wird, bleibt dem Ermessen der Bauaufsichtsbehörde überlassen. Über das Ergebnis der Besichtigung ist auf Verlangen des Bauherrn eine Bescheinigung auszustellen.
    § 86 (1) 2. Die Einstellung der Bauarbeiten kann durch die Bauaufsichtsbehörde angeordnet werden, wenn bei der Ausführung eines Bauvorhabens von den genehmigten oder nach § 66 Abs. 3 eingereichten Bauvorlagen abgewichen oder sonst gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen wird.
    Die Bauämter machen es sich in der Regel recht einfach, was allerdings auch durch Personalknappheit bedingt ist. Im Normalfall wird allerdings bei konkreten Hinweisen diesen auch nachgegangen  -  vielleicht nicht sofort aber irgendwann sicher.
    Nach Fertigstellung eines 20-Busse-Abstellplatzes mit Sozialräumen musste ich die Baubehörde einer mittelgroßen saarländischen Stadt 3 mal zur Schlussbesichtigung einladen, bevor jemand kam. Begründung: Sie machen das schon richtig ...

  8. LBO § 88: Beseitigung & Nutzungsverbot baulicher Anlagen

    Foto von

    Und nochmal an den Fragesteller selbst:
    Gucken Sie sich mal § 88 der LBOAbk. an  -  Beseitigung und Verbot der Nutzung baulicher Anlagen ...

  9. Brandschutz-Verstoß: Bauamt untätig? Erfahrungen im Forum

    Tja, und von dem Brandschutz-LBOAbk.-Verstoß an meinem Haus
    wollen die gar nichts wissen. Selbst auf eindringliche Anrufe nicht ... sie seien nicht zuständig, dürfen nichts machen.
    Sch ... Bauamt! Merkwürdig, oder? Aber das haben wir ja schon hier an anderer Stelle erörtert ...
    • Name:
    • Werner

  10. BayBO vs. LBO: Abstellraum über Garage als Wohnraum nutzen?

    LBO § 84/88
    Um welche LBO handelt es sich dabei? In der BayBOAbk. steht da irgendwas ganz anderes.
    Grundsätzlich war der Raum über der überbreiten/überlangen Doppelgarage als Abstellraum für die vermietete DG-Wohnung gedacht, damit ich dem Mieter keinen Raum im Keller abtreten muss. Allerdings ist der nach DINAbk. ca. 30 m² große Raum eigentlich viel zu schade dafür. Sollte das Landratsamt mal irgendwie was gegen die Nutzung als Wohnraum haben, kann ich ihn immer noch als Abstellraum verwenden. Und ich wüsste nicht, was man da zurückbauen müsste. Den Estrich, die Wärmedämmung/Gipskartonplatten und die Fenster muss ich sicher nicht wieder entfernen;-)
    In einem anderen Forum wurde mir der Vorschlag gemacht, den ca. 7,5 m langen Raum mit einer "leichten" Gipskartonwand im Abstand von 3 m (Abstandsfläche) zur Grundstücksgrenze abzutrennen. Der abgetrennte Raum könnte dann als begehbarer Schrank tituliert werden (ist dann kein Aufenthaltsraum mehr!) und der Hauptraum dann wirklich als Wohnraum bezeichnet werden. Die Fläche des begehbaren Schrankes würde dabei aber zur Wohnfläche zählen. Und wenn dann das Landratsamt da war, dann könnte ich die leichte Wand plötzlich mal "fehlen". Wie ist Ihre Meinung hierzu?
    • Name:
    • Elmar M.

  11. Bauzustandsbesichtigung: Ausnahmegenehmigung für Abstellraum?

    Foto von

    Hallo ElmarM,
    es geht um den § Bauzustandsbesichtigung (=§ 84 der Landesbauordnung für das Saarland).
    Bezüglich Abtrennung mit GK-Platten: der Vorschlag wurde hier sicher deshalb nicht gemacht, weil das ein Türken der Vorschriften aus LBOAbk. etc. ist. Hier geht es allgemein schon ziemlich reell her, was ich auch gut finde.
    Versuchen Sie doch mal den Weg über die Ausnahmegenehmigung bzw. reden Sie mit Ihrem Nachbarn und dem netten Bearbeiter bei der Baubehörde. Vielleicht klappt es ja!?!
  12. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Zweifamilienhaus: Aufteilung, Steuern & Bauantrag – Das müssen Sie wissen!

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Aufteilung eines Zweifamilienhauses in eine eigengenutzte und eine vermietete Wohnung. Dabei werden Fragen zur steuerlichen Behandlung, zum Bauantrag und zur möglichen Nutzung des Raums über der Garage als Wohnraum erörtert. Die Teilnehmer tauschen Erfahrungen mit Bauämtern und Landesbauordnungen aus.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Schwarzbau & Steuervorteile? Warnung vor Baubehörde! wird vor dem Versuch gewarnt, durch nicht genehmigte Umbauten Steuervorteile zu erzielen. Dies kann zu Problemen mit der Baubehörde führen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Zweifamilienhaus: Teilungserklärung – Steuerliche Vorteile prüfen! schlägt vor, das Haus in Wohneigentum aufzuteilen, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Ein Steuerberater kann hierzu detaillierte Auskunft geben.

    📊 Fakten/Zahlen: Im Thread wird die Frage aufgeworfen, ob der Raum über der Garage, der ca. 30 m² groß ist, als Abstellraum für die vermietete Wohnung genutzt werden soll oder ob eine andere Nutzung möglich ist. Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist entscheidend für die steuerliche Abschreibung.

    🔧 Praktische Umsetzung: Die Diskussionsteilnehmer tauschen sich über ihre Erfahrungen mit Bauämtern und Baugenehmigungen aus. Es wird empfohlen, sich frühzeitig mit den zuständigen Behörden in Verbindung zu setzen und alle relevanten Unterlagen vorzulegen. Siehe auch Bauzustandsbesichtigung: Ausnahmegenehmigung für Abstellraum?

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Nutzung des Raums über der Garage im Vorfeld mit dem Bauamt ab und lassen Sie sich von einem Steuerberater bezüglich der steuerlichen Auswirkungen beraten. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag LBO § 88: Beseitigung & Nutzungsverbot baulicher Anlagen.

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