Kündigung wegen fehlender Baugenehmigung & Brandschutz: Was tun? Rechte & Vorgehen

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Ich verstehe, dass Sie eine Kündigung von Ihrem Vermieter erhalten haben, die auf fehlenden bau- und brandschutzrechtlichen Bestimmungen basiert. Die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr.

🔴 Gefahr: Eine Kündigung aufgrund von fehlenden Baugenehmigungen und Brandschutzmängeln ist ein ernstes Problem, das Ihre Wohnsicherheit gefährden kann.

Ob die Kündigung rechtens ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend ist, ob die fehlenden Genehmigungen und Brandschutzbestimmungen bereits bei Abschluss des Mietvertrags bekannt waren oder ob sie erst später entstanden sind. Wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat, kann dies die Rechtmäßigkeit der Kündigung beeinflussen.

Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

• Prüfen Sie Ihren Mietvertrag: Gibt es Klauseln, die die Verantwortung für Genehmigungen regeln?
• Kontaktieren Sie das Bauamt: Fragen Sie nach, ob tatsächlich keine Baugenehmigung vorliegt und welche Mängel im Brandschutz bestehen.
• Suchen Sie rechtlichen Rat: Ein Anwalt für Mietrecht kann die Kündigung prüfen und Ihre Rechte beurteilen.

👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie umgehend Kontakt zu einem Anwalt für Mietrecht auf, um die Rechtmäßigkeit der Kündigung prüfen zu lassen und Ihre weiteren Schritte zu planen.

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Der vorliegende Fall betrifft eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter mit der Begründung fehlender Bau- und Brandschutzgenehmigungen. Der Mieter vermutet, dass die Kündigung lediglich als Vorwand dient, um die Wohnung verkaufen zu können. Eine solche Kündigung ist rechtlich höchst fragwürdig, da der Vermieter grundsätzlich für die Einhaltung aller baurechtlichen Vorschriften verantwortlich ist. Ein Mangel, der auf das Versäumnis des Vermieters zurückgeht, kann in der Regel nicht als Kündigungsgrund gegen den Mieter verwendet werden.

❌ Widerspruch: Die Behauptung des Vermieters, die Kündigung sei wegen fehlender Baugenehmigung rechtens, ist höchstwahrscheinlich unzulässig. Nach deutschem Mietrecht (§ 543 BGB^Abk.) kann eine Kündigung nur bei erheblichen Pflichtverletzungen des Mieters oder bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses erfolgen. Ein baurechtlicher Mangel, der allein in der Sphäre des Vermieters liegt, rechtfertigt keine Kündigung gegen den Mieter.

➕ Ergänzung: Der Mieter genießt höchstwahrscheinlich Bestandsschutz, da die Wohnung seit über 20 Jahren vermietet ist. Ein Bestandsschutz kann sich aus der langjährigen Nutzung ergeben, insbesondere wenn die Behörden keine Verfügungen erlassen haben. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu gewährleisten. Ein Verkaufswunsch des Vermieters ist kein gesetzlicher Kündigungsgrund, es sei denn, er möchte Eigenbedarf anmelden, was hier nicht vorgetragen wird.

🔴 Gefahr: Sollte tatsächlich ein schwerwiegender Brandschutzmangel vorliegen, besteht eine akute Gefahr für Leib und Leben der Bewohner. In diesem Fall müsste der Vermieter sofort handeln und den Mangel beseitigen. Eine Kündigung würde die Gefahr nicht beheben, sondern lediglich die Verantwortung auf den Mieter abwälzen.

👉 Handlungsempfehlung: Sie sollten umgehend schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung einlegen und sich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Lassen Sie die Kündigung von einem Experten auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen. Parallel dazu können Sie beim zuständigen Bauamt nachfragen, ob tatsächlich Mängel vorliegen. Zahlen Sie auf keinen Fall die Miete unter Vorbehalt, sondern holen Sie rechtlichen Rat ein, um Ihre Rechte zu wahren.

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Die Kündigung beruht auf einem strukturellen Rechtsmangel: der fehlenden Baugenehmigung und brandschutzrechtlichen Abnahme, was die Rechtmäßigkeit der Vermietung grundsätzlich in Frage stellt. Obwohl Mieter in der Regel keine Prüfpflicht für behördliche Genehmigungen haben, führt ein solcher Mangel nach ständiger Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 12.07.2018 – VIII ZR 22/17) zur Nichtigkeit des Mietverhältnisses – nicht nur des Vertrags, sondern der gesamten Vermietungstatbestände.

🔴 Gefahr: Ein Mietverhältnis ohne Baugenehmigung ist nach § 134 BGB oft nichtig, was bedeutet, dass kein Bestandsschutz besteht – auch nicht nach 15 Jahren Nutzung. Der BGH hat klargestellt, dass ein solcher Nichtigkeitsgrund nicht durch Zeitablauf oder Vertrauensschutz ausgeglichen wird, da es um öffentlich-rechtliche Schutzinteressen (Sicherheit, Brandschutz, Standsicherheit) geht.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, der Vermieter müsse den Missstand ‚nachbessern‘, ist irreführend: Ein nachträglicher Genehmigungserlass ist zwar möglich, aber keineswegs zwingend – und hängt von der konkreten Bauordnung des Bundeslandes, der Bauart, der Nutzung und der Einhaltung aktueller Brandschutzanforderungen ab. Oft ist eine Nachgenehmigung ausgeschlossen, z. B. bei gravierenden statischen oder brandschutztechnischen Mängeln.

➕ Ergänzung: Ein ‚Verkaufsdruck‘ des Vermieters ändert nichts am Rechtsstatus – aber er kann ein Indiz für missbräuchliche Kündigung sein, falls die fehlende Genehmigung erst jetzt behauptet wird, obwohl sie seit Jahrzehnten bestand. Ein solcher Verdacht erfordert jedoch konkrete Beweise (z. B. alte Bauakten, Schriftverkehr mit Behörden).

❌ Widerspruch: Es gibt keinen automatischen Bestandsschutz allein aufgrund langjähriger Nutzung – anders als bei gewerblichen Mietverhältnissen oder Denkmalschutzfällen ist die Dauer der Vermietung hier kein Rechtsgrund für Fortbestand des Vertrags, wenn die Grundlage (zulässige Nutzung) fehlt.

👉 Handlungsempfehlung: Beantragen Sie unverzüglich beim zuständigen Bauamt Auskunft über den Genehmigungsstatus der Wohnung – inkl. Bauakte und Brandschutzabnahme. Konsultieren Sie einen auf Miet- und Bauordnungsrecht spezialisierten Rechtsanwalt, um die Nichtigkeitswirkung zu prüfen und ggf. eine Klage auf Feststellung der Wirksamkeit des Mietverhältnisses oder auf Unterlassung der Kündigung einzuleiten. Verzichten Sie auf eigenständige Verhandlungen mit dem Vermieter, ohne vorherige fachliche Bewertung.