Hallo,
wir haben eine Neubau-Wohnung gekauft und nun steht die Abnahme bevor.
Der Bauträger schreibt nun, dass VOR Abnahme die komplette Schlussrate überwiesen und eingegangen sein muss, sonst gibt es keine Schlüsselübergabe (noch offen sind Rate l) 8,4 % "nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe" und Rate n) 3,5 %nach vollständiger Fertigstellung.
Für die Rate n) bekommen wir eine Bankbürgschaft laut Kaufvertrag über 3,5 % des Kaufpreises:
"Die letzte Kaufpreisrate ist schon bei Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe zahlungsfällig, wenn dem Erwerber eine Bürgschaftsurkunde ausgehändigt ist, die vom Veräußerer erst nach vollständiger Fertigstellung und Beseitigung der im
Übergabeprotokoll festgestellten Mängel zurückgefordert werden kann. Die Bürgschaftsurkunde muss jeweils von einem Kreditinstitut entsprechend den Vorschriften der MaBV ausgestellt sein. "
Allerdings haben wir das Problem, dass es eine relativ lange Mängelliste gibt und es gibt auch noch einige nicht erbrachte Leistungen wie z.B.
1 Balkon /bisher nur Bitumenbahnen
2 fehlender Außenwasserhahn im Bereich Terrasse (steht in Baubeschreibung, hatte der Bauträger vergessen und muss nun klären, wie noch möglich)
3 Außenbereich im Terrassenbereich nicht aufgeschüttet
4 fehlende Brücke zur Terrasse
5 Behebung der Mängel laut Mängelliste
Außerdem ist das Treppenhaus und die TG noch unverputzt, der Zugang zum Haus ist noch nicht fertig, der Außenbereich nicht angelegt, das Müllhäuschen zu klein etc.
Haben wir die Möglichkeit zusätzlich zur Bankbürgschaft für Rate n) (die uns meiner Meinung nach nicht wirklich was nutzt) einen Teil des Geldes einzubehalten, z.B. von Rate l) 8,4 %, um ein Druckmittel in der Hand zu haben - oder kann uns dann der Bauträger die Schlüsselübergabe verweigern?
Vielen Dank für hilfreiche Antworten!
Grüße
Katrin S.
Schlüsselübergabe Neubau: Recht auf Abnahme vor Zahlung? Mängelprotokoll & Bankbürgschaft
BAU-Forum: Neubau
Schlüsselübergabe Neubau: Recht auf Abnahme vor Zahlung? Mängelprotokoll & Bankbürgschaft
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Die Forderung des Bauträgers, die Schlussrate vor der Abnahme zu zahlen, ist rechtlich problematisch. Ich rate dringend, die folgenden Punkte zu beachten:
- Abnahmeverpflichtung: Als Erwerber haben Sie das Recht auf eine ordnungsgemäße Abnahme der Wohnung. Diese sollte vor der Zahlung der Schlussrate erfolgen.
- Mängelprotokoll: Bestehen Mängel, sollten diese in einem Übergabeprotokoll detailliert festgehalten werden. Der Bauträger ist zur Beseitigung verpflichtet.
- Druckmittel: Die Verweigerung der Schlüsselübergabe vor vollständiger Zahlung kann als unzulässiges Druckmittel gewertet werden, insbesondere wenn wesentliche Mängel vorliegen.
- Bankbürgschaft: Prüfen Sie, ob eine Bankbürgschaft für die Fertigstellung und Mängelbeseitigung besteht. Diese kann im Falle von Streitigkeiten eine Sicherheit bieten.
🔴 Gefahr: Eine verfrühte Zahlung ohne vorherige Abnahme und Mängelbeseitigung kann Ihre Rechte erheblich schwächen und die Durchsetzung von Ansprüchen erschweren.
👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich umgehend rechtlich beraten zu lassen und die Abnahme unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung durchzuführen. Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert im Übergabeprotokoll.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Abnahme
- Die Abnahme ist die Erklärung des Käufers, dass er die Leistung des Bauträgers als vertragsgemäß anerkennt. Sie ist ein wichtiger Zeitpunkt, da mit ihr die Gewährleistungsfrist beginnt und die Beweislast für Mängel auf den Käufer übergeht.
Verwandte Begriffe: Übergabeprotokoll, Mängel, Gewährleistung - Bauträger
- Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant und durchführt, in der Regel auf eigenes Risiko und Rechnung. Er verkauft die fertiggestellten Immobilien an Käufer.
Verwandte Begriffe: Bauherr, Projektentwickler, Generalunternehmer - Bankbürgschaft
- Eine Bankbürgschaft ist eine Sicherheit, die eine Bank für einen ihrer Kunden (hier: Bauträger) gegenüber einem Dritten (hier: Käufer) übernimmt. Sie sichert Ansprüche des Käufers ab, falls der Bauträger seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
Verwandte Begriffe: Sicherheit, Gewährleistung, Bürge - Mängel
- Mängel sind Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit einer Immobilie. Sie können die Nutzbarkeit beeinträchtigen und berechtigen den Käufer zur Mängelbeseitigung oder Minderung des Kaufpreises.
Verwandte Begriffe: Sachmangel, Rechtsmangel, Gewährleistung - Übergabeprotokoll
- Das Übergabeprotokoll ist ein Dokument, das bei der Übergabe einer Immobilie erstellt wird und alle festgestellten Mängel und Besonderheiten festhält. Es dient als Beweismittel für den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe.
Verwandte Begriffe: Abnahmeprotokoll, Mängelanzeige, Beweissicherung - Besitzübergang
- Der Besitzübergang bezeichnet den Zeitpunkt, ab dem der Käufer die tatsächliche Gewalt über die Immobilie ausüben kann, also in der Regel mit der Schlüsselübergabe. Er ist zu unterscheiden vom Eigentumsübergang, der erst mit der Eintragung im Grundbuch erfolgt.
Verwandte Begriffe: Eigentumsübergang, Schlüsselübergabe, Nutzungsrecht - Schlussrate
- Die Schlussrate ist der letzte Teil des Kaufpreises, der nach Fertigstellung und Abnahme der Immobilie fällig wird. Ihre Zahlung sollte erst nach ordnungsgemäßer Abnahme und ggf. Mängelbeseitigung erfolgen.
Verwandte Begriffe: Kaufpreis, Rate, Finanzierung
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Muss ich die Schlussrate vor der Abnahme zahlen?
Nein, grundsätzlich haben Sie das Recht auf eine Abnahme der Wohnung vor der Zahlung der Schlussrate. Die Abnahme dient dazu, Mängel festzustellen und deren Beseitigung zu fordern. Eine Vorabzahlung kann Ihre Position bei Mängeln schwächen. - Was passiert, wenn der Bauträger die Schlüsselübergabe verweigert?
Die Verweigerung der Schlüsselübergabe kann unzulässig sein, insbesondere wenn die Abnahme noch nicht erfolgt ist oder Mängel vorliegen. In diesem Fall sollten Sie rechtlichen Rat einholen und den Bauträger schriftlich zur Übergabe auffordern. - Welche Rolle spielt das Übergabeprotokoll?
Das Übergabeprotokoll ist ein wichtiges Dokument, in dem alle bei der Abnahme festgestellten Mängel detailliert festgehalten werden. Es dient als Grundlage für die Mängelbeseitigung durch den Bauträger und sollte von beiden Parteien unterzeichnet werden. - Was ist eine Bankbürgschaft und wie hilft sie mir?
Eine Bankbürgschaft ist eine Sicherheit, die der Bauträger bei einem Kreditinstitut hinterlegt. Sie dient dazu, Ihre Ansprüche auf Fertigstellung und Mängelbeseitigung abzusichern, falls der Bauträger zahlungsunfähig wird oder seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. - Wie gehe ich vor, wenn ich Mängel feststelle?
Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert im Übergabeprotokoll und setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Beseitigung. Fordern Sie die Mängelbeseitigung schriftlich ein und bewahren Sie alle Unterlagen sorgfältig auf. - Kann ich einen Teil des Kaufpreises einbehalten, wenn Mängel vorliegen?
Ja, bei Vorliegen von Mängeln haben Sie grundsätzlich das Recht, einen angemessenen Teil des Kaufpreises bis zur Beseitigung der Mängel einzubehalten. Die Höhe des Einbehalts sollte sich nach den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung richten. - Was bedeutet Bezugsfertigkeit?
Bezugsfertigkeit bedeutet, dass die Wohnung im Wesentlichen fertiggestellt ist und bewohnt werden kann. Kleinere Restarbeiten oder unwesentliche Mängel stehen der Bezugsfertigkeit in der Regel nicht entgegen. - Was ist der Unterschied zwischen Besitzübergang und Eigentumsübergang?
Der Besitzübergang bezeichnet den Zeitpunkt, ab dem Sie die Wohnung nutzen und darüber verfügen können (Schlüsselübergabe). Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch.
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Kaufvertrag: Abnahme & Besitzübergang – Erwerber-Pflichten
Hier der Passus aus dem Kaufvertrag ...
Hier der Passus aus dem Kaufvertrag zur Abnahme:
VI.
Abnahme, Besitzübergang
1. Die Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme nach
bezugsfertiger Herstellung des Vertragsobjekts. Dies gilt für
Gemeinschaftseigentum nur, soweit es ausschließlich im Bereich des
Sondereigentums des Erwerbers liegt oder dem Erwerber zur Sondernutzung
zugewiesen ist. Sonstiges Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger
Fertigstellung abzunehmen. Außenanlagen und sonstige Arbeiten, die erst
nach bezugsfertiger Herstellung zu erbringen sind, werden nach Fertigstellung
abgenommen.
Bei der Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung des Vertragsobjektes
statt. Hierüber ist ein Abnahmeprotokoll anzufertigen, in das noch fehlende
Leistungen und Mängel aufzunehmen sind, auch soweit hierüber Streit besteht.
2. Besitz und Nutzungen gehen von dem Zeitpunkt an auf den Erwerber über, ab dem dieser das Vertragsobjekt Aufgrund Übergabe nutzen darf. Ab Übergabe sowie im Fall einer vorzeitigen Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen alle Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate. -
Zusatzinfo: Abnahme Neubau – Verweis auf ähnlichen Fall
Siehe auch ... -
Abnahme Neubau: Zustimmung zu rechtlicher Einschätzung
Abnahme
Hallo, soweit das ich diese Beitrag lese stimme ich zu was Frau Katrin S. schreibt. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Schlüsselübergabe Neubau: Abnahme vor Zahlung der Schlussrate?
💡 Kernaussagen: In diesem Thread wird diskutiert, ob bei einer Schlüsselübergabe eines Neubaus die Schlussrate vor der eigentlichen Abnahme gezahlt werden muss. Dabei geht es um die Rechte des Erwerbers bei Mängeln und die Rolle einer Bankbürgschaft. Der Fokus liegt auf der Auslegung des Kaufvertrags und den rechtlichen Rahmenbedingungen im Immobilienrecht.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Die Verpflichtung zur Zahlung vor Abnahme kann problematisch sein, insbesondere wenn Mängel vorliegen. Es ist ratsam, den Kaufvertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. Siehe auch Kaufvertrag: Abnahme & Besitzübergang – Erwerber-Pflichten.
✅ Zusatzinfo: Ein ähnlicher Fall wird im Beitrag Zusatzinfo: Abnahme Neubau – Verweis auf ähnlichen Fall referenziert, der weitere Einblicke in die Thematik bietet. Die dortigen Informationen können bei der eigenen Entscheidungsfindung hilfreich sein.
👉 Handlungsempfehlung: Vor der Zahlung der Schlussrate sollte ein detailliertes Mängelprotokoll erstellt und dem Bauträger übergeben werden. Eine Bankbürgschaft kann zusätzliche Sicherheit bieten, um die Beseitigung von Mängeln nach der Abnahme zu gewährleisten. Es empfiehlt sich, die im Thread genannten Aspekte im eigenen Kaufvertrag zu überprüfen und gegebenenfalls mit einem Anwalt zu besprechen. Die Zustimmung zu rechtlicher Einschätzung im Beitrag Abnahme Neubau: Zustimmung zu rechtlicher Einschätzung kann als zusätzliche Bestätigung dienen.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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