Neubau Gewährleistung ohne Werkvertrag: Ihre Rechte als Käufer in Niedersachsen?
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Neubau Gewährleistung ohne Werkvertrag: Ihre Rechte als Käufer in Niedersachsen?

Ich lese immer wieder, dass für eine Immobilie "im Erstbezug" der Verkäufer 5 J für auftretende Bauschäden haftet und diese Gewährleistung nur beim Verkauf einer "schon mal bewohnten" Immobilie ausgeschlossen werden kann.
In meinem Fall wird nach meinen Vorgaben (Leistungskatalog) eine ETW neu ausgebaut  -  in dem Haus wurde schon gewohnt, die Wohnung ist aber neu  -  und dann an mich verkauft, ich zahle erst nach kompletter Fertigstellung, laut Vertrag gibt es keine Gewährleistung
Meine Fragen:
  • Ist die Gewährleistung bei einer neuen Immobilie an einen Werkvertrag gebunden?
  • Handelt es sich hier nun um einen "Neubau" mit obiger gesetzl Gewährleistung oder nicht
  • Kann auch beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie Gewährleistung vereinbart werden?

Die Immobilie liegt in Niedersachsen.

  • Name:
  • ulrike
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Die Gewährleistung bei einem Neubau ist ein komplexes Thema, besonders wenn kein direkter Werkvertrag vorliegt. Grundsätzlich gilt, dass bei einem Kauf einer Eigentumswohnung (ETW) im Neubau, die Gewährleistungsansprüche sich nach dem Kaufvertragsrecht richten.

    Wichtig: Die oft genannte 5-jährige Gewährleistungsfrist bezieht sich primär auf Werkverträge. Bei einem Bauträgervertrag, der den Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie beinhaltet, gelten die Regelungen des Kaufrechts, jedoch mit werkvertraglichen Elementen bezüglich der Bauleistung.

    Da Sie von einem Leistungskatalog sprechen, nach dem die ETW gebaut wird, deutet dies auf einen Bauträgervertrag hin. In diesem Fall haben Sie Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Bau. Diese Ansprüche verjähren in der Regel innerhalb von fünf Jahren ab Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie Ihren Kaufvertrag und den Leistungskatalog von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen, um Ihre individuellen Gewährleistungsansprüche und Fristen genau zu bestimmen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers oder Werkunternehmers, für Mängel an der Kaufsache oder dem Werk einzustehen. Sie sichert dem Käufer oder Besteller Rechte bei Mängeln zu. Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Sachmangel, Rechtsmangel.
    Werkvertrag
    Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich der Unternehmer zur Herstellung eines Werkes verpflichtet und der Besteller zur Zahlung der vereinbarten Vergütung. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Bauleistung, Honorar.
    Bauträgervertrag
    Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der den Kauf eines Grundstücks mit einem darauf zu errichtenden Gebäude beinhaltet. Er kombiniert Elemente des Kauf- und Werkvertragsrechts. Verwandte Begriffe: Grundstückskaufvertrag, Bauverpflichtung, Projektentwicklung.
    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Sie ist entscheidend für den Beginn der Gewährleistungsfrist. Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Inbesitznahme.
    Mangel
    Ein Mangel ist eine Abweichung des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand. Er beeinträchtigt die Tauglichkeit der Sache oder des Werkes. Verwandte Begriffe: Sachmangel, Rechtsmangel, Fehler.
    Eigentumswohnung (ETW)
    Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die im Sondereigentum einer Person steht. Das Grundstück und die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes stehen im Miteigentum aller Wohnungseigentümer. Verwandte Begriffe: Wohnungseigentum, Teileigentum, Gemeinschaftseigentum.
    Leistungskatalog
    Ein Leistungskatalog ist eine detaillierte Beschreibung der zu erbringenden Leistungen und der verwendeten Materialien bei einem Bauvorhaben. Er ist Bestandteil des Bauvertrags oder Bauträgervertrags. Verwandte Begriffe: Baubeschreibung, Leistungsverzeichnis, Bauvertrag.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Gewährleistungsfristen gelten bei einem Neubau ohne Werkvertrag?
      Die Gewährleistungsfristen richten sich nach dem Kaufvertragsrecht, können aber werkvertragliche Elemente enthalten. In der Regel beträgt die Frist fünf Jahre ab Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
    2. Was ist der Unterschied zwischen einem Werkvertrag und einem Bauträgervertrag?
      Ein Werkvertrag regelt die Erstellung eines Bauwerks, während ein Bauträgervertrag den Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie beinhaltet. Letzterer kombiniert Kauf- und Werkvertragsrecht.
    3. Was bedeutet Abnahme des Gemeinschaftseigentums?
      Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist der Zeitpunkt, an dem die Wohnungseigentümergemeinschaft das Bauwerk als im Wesentlichen mangelfrei akzeptiert. Dies ist entscheidend für den Beginn der Gewährleistungsfrist.
    4. Welche Rechte habe ich bei Baumängeln in meiner Neubauwohnung?
      Sie haben das Recht auf Nacherfüllung (Mängelbeseitigung), Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag, abhängig von der Schwere des Mangels.
    5. Was ist ein Leistungskatalog?
      Ein Leistungskatalog beschreibt detailliert die zu erbringenden Bauleistungen und Materialien. Er ist Bestandteil des Bauträgervertrags und dient als Grundlage für die Gewährleistung.
    6. Wie weise ich Baumängel nach?
      Baumängel sollten schriftlich dokumentiert und dem Bauträger angezeigt werden. Eine gutachterliche Feststellung kann sinnvoll sein, um die Mängel zu beweisen.
    7. Was passiert, wenn der Bauträger insolvent geht?
      Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers können Ihre Gewährleistungsansprüche gefährdet sein. Eine Baufertigstellungsversicherung oder eine Bürgschaft können hier Schutz bieten.
    8. Kann ich die Gewährleistung ausschließen?
      Ein genereller Ausschluss der Gewährleistung ist bei Neubauten unüblich und in der Regel unwirksam, besonders bei Bauträgerverträgen.

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    • Verjährung von Gewährleistungsansprüchen
      Die Fristen, die Sie bei Gewährleistungsansprüchen beachten müssen.
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      Worauf Sie bei der Bauabnahme achten sollten, um Mängel frühzeitig zu erkennen.
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      Ihre Möglichkeiten, wenn der Bauträger während des Baus insolvent geht.

  2. Werkvertrag vs. Kaufvertrag: Gewährleistungsausschluss bei ETW-Neubau

    Foto von Ralf Wortmann

    Ist ein Gewährleistungsausschluss beim Werkvertrag zulässig?
    Hallo, Ulrike!
    Wenn du einen Vertrag über eine ETW abschließt, die nach deinen Vorgaben erst neu erstellt wird, ordnet die Rechtsprechung diesen Vertrag als Werkvertrag ein, selbst dann, wenn er mit "Kaufvertrag" überschrieben wäre.
    Wenn es die Grundsubstanz des Gebäudes schon länger gibt (älteres Baujahr) und jetzt nur eine Umwandlung in ETW's mit Sanierung erfolgt, handelt es sich um einen kombinierten Kauf- und Werkvertrag (Kaufvertrag, Werkvertrag).
    Dann würde für den Werkvertragsteil Werkvertragsrecht gelten.
    Aber: Auch bei einem Werkvertrag ist es theoretisch möglich, einen vollständigen Gewährleistungsausschluss zu vereinbaren. Die Haftung wegen Vorsatzes kann indes gemäß § 202 I BGBAbk. nicht ausgeschlossen werden.
    Du solltest den Vertrag rechtlich prüfen lassen, was hier mit dem Gewährleistungsausschluss gemeint ist/war.
    Falls du noch nicht unterschrieben hast: abwarten und zunächst prüfen lassen, notfalls den Notartermin verschieben.
    Wenn du schon unterschrieben hast, besteht auch noch die Möglichkeit, dass es sich um eine Vertragsklausel handelt, die vom Verkäufer in einer Mehrzahl von Fällen verwendet wurde bzw. (beweisbar) werden soll. Dann handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen und die Klausel ist evtl. gemäß § 309 Ziff. 8 b BGB und § 309 Ziff. 7 a + b BGB unwirksam, mit der Folge, dass dann die gesetzliche Regelung einer 5-jährigen Verjährung der das Werk betreffenden Gewährleistungsansprüche eingreift.
    Zu deiner letzten Frage: auch beim Kauf einer gebrauchten Immobilie kann man eine Gewährleistung vereinbaren. In diesem Bereich ist es allerdings üblich, dass im notariellen Vertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Wenn nichts vereinbart wurde, gilt die gesetzliche Gewährleistung.
    Viele Grüße
    Ralf
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Neubau Gewährleistung: Ihre Rechte in Niedersachsen ohne Werkvertrag?

    💡 Kernaussagen: Bei Neubau-ETW nach individuellen Vorgaben gilt Werkvertragsrecht, auch bei "Kaufvertrag". Gewährleistungsausschluss ist riskant, besonders bei Vorsatz. Prüfen Sie Vertragsklauseln genau. Die Rechtsprechung ordnet Verträge über neu erstellte ETW nach individuellen Vorgaben als Werkvertrag ein, selbst wenn sie als Kaufvertrag bezeichnet werden. Ein Gewährleistungsausschluss ist besonders dann kritisch zu sehen, wenn dem Verkäufer Vorsatz nachgewiesen werden kann. Es ist ratsam, Vertragsklauseln vor dem Notartermin sorgfältig zu prüfen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie die Risiken eines Gewährleistungsausschlusses, wie im Beitrag Werkvertrag vs. Kaufvertrag: Gewährleistungsausschluss bei ETW-Neubau erläutert.

    ✅ Zusatzinfo: Bei Sanierung und Umwandlung in ETW greift kombiniertes Kauf- und Werkvertragsrecht.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie Ihren Vertrag vor Unterzeichnung von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen, um Ihre Rechte bezüglich der Gewährleistung bei Bauschäden zu sichern. Achten Sie besonders auf Klauseln zum Gewährleistungsausschluss, um Risiken zu minimieren. Klären Sie vorab, ob es sich um einen reinen Kaufvertrag oder einen Werkvertrag handelt, da dies Ihre Rechte im Falle von Mängeln maßgeblich beeinflusst. Bei Unsicherheiten bezüglich der Gewährleistung empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen, um die eigenen Interessen zu schützen.

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