Eigentumswohnung: Aufzug defekt bei Übergabe – Rechte, Kosten & Ansprüche?

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Ich verstehe, dass Sie eine Eigentumswohnung in der 6. Etage erworben haben und der Aufzug bei der Übergabe nicht funktionstüchtig war. Das ist natürlich sehr ärgerlich, besonders wenn die Wohnung in einem höheren Stockwerk liegt.

Rechtliche Situation: Grundsätzlich haben Sie als Käufer Anspruch auf eine mangelfreie Immobilie. Ein nicht funktionierender Aufzug stellt einen Mangel dar, der Ihre Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Dies gilt insbesondere, da es sich um die 6. Etage handelt und der Aufzug für den Transport von Möbeln und Elektrogeräten unerlässlich ist.

Vorgehensweise:

• Mängelanzeige: Setzen Sie die Bauträgerfirma schriftlich in Verzug und fordern Sie die umgehende Reparatur des Aufzugs. Dokumentieren Sie den Mangel genau (Datum der Übergabe, Zeugen, Fotos).
• Fristsetzung: Geben Sie der Bauträgerfirma eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung.
• Rechtsbeistand: Ziehen Sie einen Anwalt für Baurecht oder Immobilienrecht hinzu, um Ihre Rechte durchzusetzen.

Kosten: Die Kosten für die Reparatur des Aufzugs trägt grundsätzlich die Bauträgerfirma, da es sich um einen Mangel im Rahmen der Gewährleistung handelt. Sollte die Bauträgerfirma die Reparatur verweigern, können Sie die Kosten für die Reparatur selbst tragen und diese anschließend von der Bauträgerfirma zurückfordern.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie den Mangel detailliert, setzen Sie die Bauträgerfirma schriftlich in Verzug und holen Sie sich rechtlichen Rat, um Ihre Ansprüche geltend zu machen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Übergabe einer Eigentumswohnung in der 6. Etage, bei der der Aufzug aufgrund eines nicht geschalteten Notrufs defekt war. Dies stellt einen Mangel dar, der die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt, da der Zugang zur Wohnung ohne Aufzug faktisch eingeschränkt ist. Der Käufer hat die Wohnung unter Vorbehalt abgenommen, was rechtlich relevant ist, da die Mangelhaftigkeit dokumentiert wurde.

✅ Zustimmung: Die Reklamation beim Bauleiter und die Nutzung des Aufzugs unter Aufsicht für den Möbeltransport waren ein richtiger Schritt, um den Schaden zu minimieren. Der Käufer hat seine Mitwirkungspflichten erfüllt.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist, dass der Mangel (defekter Aufzug) dem Bauträger zuzurechnen ist, da er die vertragsgemäße Übergabe nicht sichergestellt hat. Die Kosten für den Aufzugsmonteur, der zur Behebung des Mangels beauftragt wurde, sind daher grundsätzlich vom Bauträger zu tragen. Der Käufer hat diese Kosten nicht verursacht, sondern lediglich auf den Mangel reagiert.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Vorfälle schriftlich, inklusive der Rechnung des Aufzugsmonteurs. Fordern Sie den Bauträger schriftlich zur Übernahme der Kosten auf. Sollte der Bauträger die Zahlung verweigern, konsultieren Sie einen Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht, um Ihre Ansprüche durchzusetzen. Prüfen Sie zudem, ob Ihnen ein Anspruch auf Mietminderung oder Schadensersatz für die Verzögerung zusteht.

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Bei der Abnahme einer neu errichteten Eigentumswohnung ist die ordnungsgemäße Funktionsfähigkeit aller wesentlichen Gemeinschaftseinrichtungen – insbesondere des Aufzugs in einer 6-geschossigen Anlage – zwingende Voraussetzung für eine wirksame Abnahme gemäß § 640 BGB^Abk. und der Rechtsprechung des BGH (z. B. BGH, Urteil vom 27.02.2014 – VII ZR 225/12).

🔴 Gefahr: Ein nicht betriebsbereiter Aufzug stellt nicht nur einen Mangel dar, sondern birgt ein erhebliches Sicherheitsrisiko – insbesondere für Menschen mit eingeschränkter Mobilität, ältere Bewohner oder bei Notfällen; die fehlende Notrufeinrichtung verstößt zudem gegen die Anforderungen der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) und der DIN EN 81-28.

⚠️ Korrektur: Die sogenannte "Zug-um-Zug-Abnahme" ist bei wesentlichen Mängeln wie einem nicht funktionsfähigen Aufzug unwirksam – die Abnahme kann nicht als erfolgt gelten, solange die wesentlichen Vertragspflichten des Bauträgers (insb. die Gewährleistung der Gebrauchsfähigkeit) nicht erfüllt sind.

➕ Ergänzung: Nach § 633 Abs. 1 BGB liegt ein Sachmangel vor, wenn die Sache nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat – hier fehlt die vertraglich geschuldete Betriebsbereitschaft des Aufzugs inkl. funktionsfähigem Notrufsystem gemäß VDE 0833-11 und der Aufzugsrichtlinie 2014/33/EU.

✅ Zustimmung: Die Kosten für die nachträgliche Inbetriebnahme – einschließlich der Monteurkosten zur Behebung des Notrufmangels – trägt grundsätzlich der Bauträger, da dieser die Vertragspflicht zur mangelfreien Übergabe trägt (§ 633 Abs. 3 BGB); eine Umkehr der Beweislast zugunsten des Erwerbers ist bei Neubauobjekten nach § 478 BGB i. V. m. § 634a BGB gegeben.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, die Abnahme sei wirksam erfolgt, ist rechtlich unzutreffig – die bloße physische Übergabe bei bekanntem, nicht behobenem Mangel führt nicht zur Abnahme, sondern stellt lediglich eine vorläufige Übergabe dar, die den Mangelanspruch nicht ausschließt.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie schriftlich unter Fristsetzung die unverzügliche Inbetriebnahme des Aufzugs mit Nachweis der CE-Konformität, der Prüfbescheinigung nach § 14 BetrSichV und der Funktionsprüfung des Notrufsystems; beauftragen Sie gegebenenfalls einen zertifizierten Aufzugsgutachter (z. B. nach DIN EN 17020) zur Dokumentation des Mangels und zur Bewertung der Betriebssicherheit.