Grunderwerbsteuer Neubau & Bauträger: Fällt Courtage auf Bauwerkvertrag an?
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Grunderwerbsteuer Neubau & Bauträger: Fällt Courtage auf Bauwerkvertrag an?

Guten Tag,
darf auf die Vermittlung eines Bauwerkvertrages dem zukünftigen Bauherren eine Courtage (in Höhe von 6 %) erhoben werden? Wir als evtl. Bauherren haben auf das Komplettagebot einer "Bauherrenberatungsgesellschaft" (Selbsttitel) in einer Zeitungsannonce reagiert, in der der geplante Neubau angeboten wurde. Zudem ist diese Firma laut AGB auch für den anderen Vertragspartner (Baugeneralunternehmer) entgeldlich tätig.
Des weiteren werden in der Kostenaufstellung Grunderwerbssteuer und Notargebühren (5 %) sowohl auf den Grundstückswert (92000 €) als auch den Kaufpreis des noch zu entstehendes Hauses (123200,00 €) genannt. Dürfen in einem solche Errichtungsfall Grunderwerbssteuer und Notarkosten auch auf die Haussumme (Bauwerkvertrag) erhoben werden?
Vielen Dank im Voraus.
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Überprüfen Sie, ob die Courtage im Bauwerkvertrag klar ausgewiesen ist. Andernfalls besteht die Gefahr versteckter Kosten.

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    Die Frage betrifft zwei wesentliche Aspekte beim Neubau:

    • Grunderwerbsteuer: Diese fällt in der Regel auf den Grundstückswert an. Wenn ein Bauwerkvertrag mit einem Bauträger besteht, kann die Steuer auch auf den Wert des schlüsselfertigen Hauses berechnet werden, sofern Grundstück und Haus als Einheit erworben werden.
    • Courtage (Maklerprovision): Ob eine Courtage auf den Bauwerkvertrag erhoben werden darf, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und den gesetzlichen Bestimmungen ab. Grundsätzlich ist eine Courtage für die Vermittlung eines Bauwerkvertrages möglich, jedoch muss dies transparent und im Vorfeld vereinbart werden.

    🔴 Gefahr: Unklare Vereinbarungen bezüglich der Courtage können zu unerwarteten Kosten führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Bauwerkvertrag und die Kostenaufstellung von einem Anwalt für Baurecht prüfen, um Klarheit über die anfallenden Kosten (inkl. Courtage und Grunderwerbsteuer) zu erhalten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grunderwerbsteuer
    Eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch.
    Verwandte Begriffe: Immobilienkauf, Steuerrecht, Finanzamt
    Courtage
    Eine Provision, die an einen Makler oder Vermittler für die erfolgreiche Vermittlung eines Vertrags gezahlt wird.
    Verwandte Begriffe: Maklerprovision, Vermittlungsgebühr, Provision
    Bauwerkvertrag
    Ein Vertrag, der die Errichtung eines Bauwerks auf einem bereits vorhandenen Grundstück regelt.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Bauvertrag, BGBAbk.-Vertrag
    Bauträgervertrag
    Ein Vertrag, der den Kauf eines Grundstücks und die Errichtung eines Gebäudes darauf durch einen Bauträger umfasst.
    Verwandte Begriffe: Grundstückskaufvertrag, Neubauvertrag, Immobilienkauf
    Notarkosten
    Gebühren, die für die notarielle Beurkundung von Verträgen und die Eintragung ins Grundbuch anfallen.
    Verwandte Begriffe: Beurkundungskosten, Grundbuchkosten, GNotKG
    Grundstückswert
    Der Wert eines Grundstücks, der für die Berechnung der Grunderwerbsteuer und anderer Abgaben relevant ist.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Bodenrichtwert, Immobilienwert
    Baugeneralunternehmer
    Ein Unternehmen, das die Gesamtverantwortung für die Errichtung eines Bauwerks übernimmt und alle beteiligten Gewerke koordiniert.
    Verwandte Begriffe: Generalunternehmer, GUAbk., Bauleitung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Fällt Grunderwerbsteuer auch auf den Neubau an?
      Ja, Grunderwerbsteuer fällt auch auf den Neubau an, wenn das Grundstück und das Haus als Einheit von einem Bauträger erworben werden. Bemessungsgrundlage ist in diesem Fall der gesamte Kaufpreis, inklusive des Hausanteils.
    2. Ist eine Courtage auf einen Bauwerkvertrag üblich?
      Eine Courtage auf einen Bauwerkvertrag ist nicht unüblich, sollte aber transparent vereinbart und im Vertrag ausgewiesen sein. Die Höhe der Courtage ist Verhandlungssache, die genannten 6% sind jedoch ein hoher Wert.
    3. Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträgervertrag und einem Bauwerkvertrag?
      Ein Bauträgervertrag beinhaltet den Kauf eines Grundstücks und die Errichtung eines Gebäudes darauf. Ein Bauwerkvertrag bezieht sich lediglich auf die Errichtung eines Gebäudes auf einem bereits vorhandenen Grundstück.
    4. Wie kann ich die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflussen?
      Die Höhe der Grunderwerbsteuer kann beeinflusst werden, indem im Kaufvertrag der Wert des beweglichen Inventars (z.B. Einbauküche) separat ausgewiesen wird, da auf dieses keine Grunderwerbsteuer anfällt.
    5. Was sind Notarkosten und wie setzen sie sich zusammen?
      Notarkosten entstehen für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind abhängig vom Kaufpreis.
    6. Was passiert, wenn die Courtage nicht im Vertrag steht?
      Wenn die Courtage nicht im Vertrag steht, ist es schwierig, diese nachträglich einzufordern. Es empfiehlt sich, alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.
    7. Kann ich die Notarkosten vermeiden?
      Nein, die Notarkosten sind gesetzlich vorgeschrieben und können nicht vermieden werden, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie gekauft wird.
    8. Was ist ein Baugeneralunternehmer?
      Ein Baugeneralunternehmer übernimmt die gesamte Bauausführung und koordiniert alle Gewerke. Er ist der zentrale Ansprechpartner für den Bauherren.

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      Informationen zur optimalen Finanzierung eines Neubaus.

  2. Courtage & Grunderwerbsteuer: Gewerbeordnung entscheidend!

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    in Deutschland?
    Zur Courtage: geht nur wenn die Gesellschaft den § 34 c Gewerbeordnung hat und klar war dass Provision anfällt. Eine Annonce ohne Hinweis auf Provision ist entweder abmahnfähig oder es gibt keine Provision.
    Zur Grunderwerbsteuer: kommt darauf an was Sie kaufen. Bei Grundstück + Haus ja, bei Grundstück + Vertrag m.E. nein. Da wird nur das Grundstück verkauft, anschließend sind Sie Bauherr und schließen einen Werkvertrag ab.
    Für mich dubios.

  3. Courtage: Unabhängigkeit vs. Grunderwerbsteuer-Zusammenhang

    Ja und nein ...
    Ja und nein zur Courtage: In dem Moment wo kein unabhängiges Verhältnis zwischen den Vertragsparteien und dem Vermittelnden (Makler) besteht, ist die Courtage hinfällig. Zur Grunderwerbsteuer: In dem Moment, wo ein sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hauskauf besteht (dieses wird durch das Finanzamt anhand von Zeitungsannoncen überprüft!) ist die Grunderwerbsteuer auf Grundstücks- und Hauspreis (Grundstückspreis, Hauspreis) fällig. Dabei ist der zeitliche Zusammenhang ohne Belang, sprich Montags das Haus und Dienstag das Grundstück kaufen. Das FA ist auch nicht blöd ... Viele Grüße

  4. Grunderwerbsteuer: Komplettangebot vs. Einzelvermittlung

    Foto von

    hat aus Sicht des Finanzamts eine gewisse Logik
    mit der Grunderwerbsteuer. Oben stand auch "Komplettangebot". Aber ein astreines Bauträgerangebot scheint das nicht zu sein. Hier will jemand ein Grundstück verkaufen, sein Makler sucht einen Generalunternehmer ohne dass der Grundstückseigentümer diesen beauftragt, vermittelt diesem einen Auftrag und kassiert Provision in alle Richtungen. Für mich sind das 2 Geschäfte mit unterschiedlichen "Verkäufern" und zufällig gleichem Makler, wobei ein Haus gar nicht gekauft wird. Ich finde es bei dieser Konstellation nicht in Ordnung dass Grunderwerbsteuer für das Haus anfällt. Aber das Finanzamt wird es schon wissen.

  5. Grunderwerbsteuer: Kostenaufstellung deckt Umgehung auf!

    Kostenaufstellung
    Hallo,
    in der Kostenaufstellung wird doch schon Grundstück plus Haus für die Grunderwerbsteuer berücksichtigt. D.h. der, der die Aufstellung erstellt hat weiß warum! Personelle Verflechtung Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer ist anscheinend gegeben!
    Ich finde das aus Finanzamtssicht völlig in Ordnung, da man die Umgehung eines Teils der Grunderwerbsteuer verhindern will. Was ich nicht in Ordnung finde, ist, dass aus einem Käufer ein Bauherr gemacht wird.
    Viele Grüße
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Grunderwerbsteuer Neubau: Courtage auf Bauwerkvertrag rechtens?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob beim Neubau neben der Grunderwerbsteuer auch eine Courtage auf den Bauwerkvertrag anfällt. Entscheidend sind die Gewerbeordnung des Vermittlers, das Verhältnis zwischen den Parteien und der sachliche Zusammenhang zwischen Grundstücks- und Hauskauf. Eine korrekte Kostenaufstellung ist essenziell, um eine Umgehung der Grunderwerbsteuer zu verhindern.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Courtage: Unabhängigkeit vs. Grunderwerbsteuer-Zusammenhang ist die Courtage hinfällig, wenn kein unabhängiges Verhältnis zwischen den Vertragsparteien und dem Makler besteht. Das Finanzamt prüft den sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstücks- und Hauskauf.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Courtage & Grunderwerbsteuer: Gewerbeordnung entscheidend! betont, dass eine Courtage nur dann zulässig ist, wenn die vermittelnde Gesellschaft die § 34 c Gewerbeordnung besitzt und klar auf die Provision hingewiesen wurde.

    💰 Zusatzinfo: Die Kostenaufstellung sollte Grundstück und Haus für die Grunderwerbsteuer berücksichtigen, wie im Beitrag Grunderwerbsteuer: Kostenaufstellung deckt Umgehung auf! erläutert. Eine personelle Verflechtung zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer kann auf eine Umgehungsabsicht hindeuten.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten prüfen, ob ein unabhängiges Verhältnis zum Makler besteht und ob die Kostenaufstellung korrekt ist. Im Zweifelsfall sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, um die korrekte Berechnung der Grunderwerbsteuer und die Zulässigkeit der Courtage zu gewährleisten. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Grunderwerbsteuer: Komplettangebot vs. Einzelvermittlung bezüglich der Konstellation von Grundstücksverkauf und Bauwerkvertrag.

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