Schwundrisse im Mauerwerk: Ursachen, Risiken & Wertminderung beim Hausverkauf?
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Schwundrisse im Mauerwerk: Ursachen, Risiken & Wertminderung beim Hausverkauf?

Hallo,
ich bin verzweifelt.
Mein Mann und ich lassen und scheiden und wollen unser Haus verkaufen. Baujahr 2003, Schlüsselfertig, Reihenhaus, gebaut mit 1 m-Beton-Steinen (weiß nicht wie die sonst heißen), Maße 5,3 * 11 m, ohne Keller, Niedrigenergie etc
Jetzt haben wir einen Makler beauftragt. Der kam, sah die Setzrisse/Schwundrisse und sagte (Zitat): "Die Risse dürfen nur im Putz sein, wenn der Riss auch im Mauerwerk ist, ist das Haus unverkäuflich und Bauherr muss verklagt etc. werden. Fehler im Fundament ... "
Wir machten also zwei Risse auf und er war auch im Mauerwerk. Breite max 2 mm, Tiefe kann man gar nicht erkennen.
Daraufhin riefen wir den Bauträger. Der sah sich das an und sagte "Schwundrisse sind normal, nicht zu vermeiden. Makler macht nur Panik will Haus schnell zu Niedrigpreis verkaufen. "
Was stimmt denn jetzt?
Ich habe zurzeit wirklich fast nen Nervenzusammenbruch.
Heißt das ich sitze jetzt mein lebenslang auf Schulden wg unverkäuflichem Haus?
Im Haus bleiben ist bei einer Scheidung nicht möglich, für keinen von uns.
Bin für jede Antwort sehr dankbar!
Vielen Dank im Voraus
MellesP
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  • MellesP
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    🔴 Kritisch: Bei breiten oder tiefen Rissen im Mauerwerk ist eine statische Prüfung durch einen zertifizierten Fachmann erforderlich.

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    Ich verstehe Ihre Sorge bezüglich der Risse in Ihrem Mauerwerk. Risse in Wänden können verschiedene Ursachen haben, wobei Schwundrisse und Setzrisse häufig vorkommen. Es ist wichtig, die Art und den Umfang der Risse zu beurteilen, um die potenziellen Auswirkungen auf den Hausverkauf einschätzen zu können.

    🔴 Gefahr: Risse im Mauerwerk können auf strukturelle Probleme hinweisen, die die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen könnten. Es ist entscheidend, die Ursache der Risse zu identifizieren, um mögliche Folgeschäden zu vermeiden.

    Ich empfehle Ihnen, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der die Risse begutachtet und eine fundierte Einschätzung abgibt. Der Sachverständige kann feststellen, ob es sich um unbedenkliche Schwundrisse oder um problematische Setzrisse handelt. Die Breite, Tiefe und der Verlauf der Risse sind wichtige Indikatoren.

    Die Aussage des Maklers, dass das Haus unverkäuflich sei, ist möglicherweise übertrieben. Allerdings können Risse im Mauerwerk den Wert der Immobilie mindern. Ein Gutachten kann Ihnen helfen, den tatsächlichen Wertverlust zu ermitteln und eine realistische Verkaufspreisstrategie zu entwickeln.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Bausachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens, um die Ursache und das Ausmaß der Risse zu klären und den Wertverlust zu bestimmen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Schwundrisse
    Risse, die durch das Schwinden von Baustoffen entstehen, meist unbedenklich.
    Verwandte Begriffe: Trocknungsrisse, Putzrisse, Oberflächenrisse
    Setzrisse
    Risse, die durch Setzungen des Baugrunds oder des Gebäudes entstehen, können auf strukturelle Probleme hinweisen.
    Verwandte Begriffe: Bauteilrisse, Fundamentrisse, Gebäudesetzung
    Bausachverständiger
    Ein Experte, der die Bausubstanz beurteilen und Schäden analysieren kann.
    Verwandte Begriffe: Baugutachter, Bauingenieur, Architekt
    Mauerwerk
    Die tragende oder ausfachende Konstruktion eines Gebäudes aus Steinen oder anderen Baustoffen.
    Verwandte Begriffe: Ziegelmauerwerk, Betonmauerwerk, Natursteinmauerwerk
    Fundament
    Der tragende Unterbau eines Gebäudes, der die Lasten in den Baugrund ableitet.
    Verwandte Begriffe: Bodenplatte, Streifenfundament, Punktfundament
    Statik
    Die Lehre von den Kräften und Gleichgewichtsbedingungen in Bauwerken.
    Verwandte Begriffe: Tragwerksplanung, Baustatik, Festigkeitslehre
    Wertminderung
    Die Reduzierung des Verkehrswerts einer Immobilie aufgrund von Mängeln oder Schäden.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswertgutachten, Schadensgutachten, Immobilienbewertung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was sind Schwundrisse und wie entstehen sie?
      Schwundrisse entstehen durch das Austrocknen von Baustoffen wie Beton oder Putz. Dabei verringert sich das Volumen des Materials, was zu Spannungen und Rissen führt. Diese Risse sind oft oberflächlich und stellen in der Regel kein strukturelles Problem dar.
    2. Was sind Setzrisse und wie unterscheiden sie sich von Schwundrissen?
      Setzrisse entstehen durch Bewegungen im Baugrund oder durch Setzungen des Gebäudes. Sie sind oft tiefer und verlaufen unregelmäßiger als Schwundrisse. Setzrisse können auf strukturelle Probleme hinweisen und sollten von einem Fachmann begutachtet werden.
    3. Wie beeinflussen Risse im Mauerwerk den Wert einer Immobilie?
      Risse im Mauerwerk können den Wert einer Immobilie mindern, da sie potenzielle Käufer abschrecken und auf mögliche strukturelle Probleme hinweisen. Das Ausmaß der Wertminderung hängt von der Art, dem Umfang und der Ursache der Risse ab.
    4. Kann man Risse im Mauerwerk reparieren?
      Ja, Risse im Mauerwerk können in vielen Fällen repariert werden. Die Art der Reparatur hängt von der Ursache und dem Ausmaß der Risse ab. Oberflächliche Schwundrisse können oft einfach verspachtelt werden, während tiefere Setzrisse möglicherweise eine aufwändigere Sanierung erfordern.
    5. Welche Rolle spielt ein Bausachverständiger bei der Beurteilung von Rissen?
      Ein Bausachverständiger kann die Art, Ursache und den Umfang von Rissen im Mauerwerk beurteilen. Er kann feststellen, ob es sich um unbedenkliche Schwundrisse oder um problematische Setzrisse handelt und Empfehlungen für die weitere Vorgehensweise geben. Ein Gutachten des Sachverständigen kann auch bei der Verhandlung mit potenziellen Käufern hilfreich sein.
    6. Wie finde ich einen qualifizierten Bausachverständigen?
      Sie können einen qualifizierten Bausachverständigen über die Architektenkammer, Ingenieurkammer oder über Online-Portale finden. Achten Sie darauf, dass der Sachverständige über eine entsprechende Ausbildung und Erfahrung verfügt und idealerweise zertifiziert ist.
    7. Welche Informationen sollte ich dem Bausachverständigen zur Verfügung stellen?
      Stellen Sie dem Bausachverständigen alle relevanten Informationen zum Gebäude zur Verfügung, wie z.B. Baujahr, Baupläne, Informationen zum Baugrund und eventuelle Voruntersuchungen. Beschreiben Sie die Risse so genau wie möglich und machen Sie Fotos.
    8. Was kostet ein Gutachten eines Bausachverständigen?
      Die Kosten für ein Gutachten eines Bausachverständigen hängen vom Umfang der Untersuchung und dem Aufwand ab. In der Regel liegen die Kosten zwischen einigen hundert und mehreren tausend Euro. Es ist ratsam, vorab ein Angebot einzuholen.

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    • Gutachterkosten
      Informationen zu den Kosten für ein Baugutachten.

  2. Baugutachten bei Schwundrissen – Neutraler Sachverständiger statt Makler

    da hilft nur ein unabhängiges Guachten durch einen ...
    da hilft nur ein unabhängiges Guachten durch einen neutralen Bausachvertändigen, und das sollte kein! Makler sein. Der ist weder neutral noch sachverständig (sorry an alle Makler, vielleicht gibt es uum Thema Sachverstand Ausnahmen). Also Vorsicht bei allen, die durch den Verkauf etwas verdienen (auch die Bank). Die wollen erstmal nur Ihr Geld, persönliches Unglück ist denen egal.

  3. Schwundrisse: Wertminderung? – Neutrale Prüfung durch Sachverständigen!

    Ruhig bleiben. Wenn dem so wäre, dann wären in Deutschland
    wohl nur Bauruine zu finden und alle unverkäuflich.
    Klar will der Makler das Haus zum niedrigsten Preis verkaufen. Und Ihre Situation ermutigt den ja geradezu. Das ist das Gesetz der Marktwirtschaft. Billig einkaufe, teuer verkaufen.
    Ob der Riss ein Mangel ist und zu einem unverkäufliche Haus führt, wäre zu prüfen. Von einem NEUTRALEN Sachverständigen, den SIE bezahlen aber nicht der Makler.
    Auch wenn Ihre Situation die Sache nicht einfacher macht, Notverkäufe sind IMMER unter Preis. Umgekehrt würden Sie wohl auch bei einem KAUF sämtliche Mängel suchen um den Preis zu drücken.
    Wenn es tatsächlich ein Baumangel ist, dann haben Sie ja egal ob VOB-Betrag oder BGBAbk. bei Baujahr 2003 hoffentlich noch "Garantie". Notfalls sofort eine Mängelanzeige an den Bauträger durch einen fachlich versierten Fachanwalt.
    Kostet leider alles Geld. Aber unter Wert verkaufen auch.

  4. Setzrisse im Haus: Analyse von Symptomen und Bausubstanz

    sehr wahrscheinlich
    scheuen sie sich aus Geldmangel, den oben beschriebenen Weg zu begehen, auch wenn dieser zweifelsfrei der Beste ist. Auch sind sie mit den Nerven am Ende.
    Also, erst mal durchatmen und die Situation nüchtern betrachten.
    1. Klemmen irgendwelche Fenster oder Haustüren?
    2. Haben sie Knack-Geräusche gehört?
    3. Haben sie sich bis vor der Trennung unwohl in Ihrem Haus gefühlt?
    Wenn sie bis jetzt dreimal mit nein geantwortet haben sieht es wahrscheinlich schon besser aus.
    Nehmen sie eine 2 m Wasserwaage (ruhig aus dem Baumarkt für 30,-) und überprüfen sie Ihre Böden, ob sich ein relevantes Gefälle zu irgend einer Seite zeigt, wenn nein: OK
    wenn ja und dann alle zur gleichen Seite: aufschreiben und trotzdem nicht nervös werden.
    So, nun erstmal den Makler sowieso (wäre eigentlich der erste Schritt gewesen) vom Hof jagen, der ist mit ihrem Objekt erstmal versaut.
    Lassen sie sich eine schriftliche Stellungnahme vom Bauträger über die Unbedenklichkeit der Setzrisse erstellen, das wird der auch tun (obwohl sie sich grundsetzlich damit den Hintern abwischen können). Lassen sie sich vom Bauträger eine Bestätigung ausfüllen, dass ihr Rechtsnachfolger (also ihr jeweiliger Käufer) in die noch bestehende Gewährleistung eintritt. (hier müssen sie ihr zustehendes Recht eventuell mit Androhung eines Rechtsstreites bei Nichterfüllen Nachdruck verleihen)
    Halten sie beide Schriftstücke in Händen haben sie schon viel gewonnen.
    Suchen sie sich einen neuen Makler und händigen sie ihm beide Schriftstücke in Kopie aus und kommen sie nicht unsicher oder ängstlich rüber, erwähnen sie nichts von ihrem Eheproblem, sondern erklären sie den Hausverkauf mit einer beruflichen räumlichen Veränderung ihres Mannes.
    Dann stehen die Chancen gar nicht schlecht.
    Realisieren sie, dass ihre Immobilie jetzt nicht mehr neu ist und demzufolge auch nicht den Neubaupreis erzielen wird, den sie bezahlt haben, egal wieviel Wandvertäfelungen sie selber eingebaut haben oder wieviel Fliesenbeläge.
    Bilden sie für sich einen Mindest-Preis, mit dem sie mit einem blauen Auge aus der Sache rauskommen und einen realistischen günstigen Max-Preis.
    Davon nehmen sie die Mitte und erklären dem Makler, alles über diesem Verkaufspreis wird Halbe/Halbe aufgeteilt (also Sie 50 % vom Mehrerlös und der Makler 50 %.)
    Kalkulieren sie eine Zeitspanne von 3 Monaten bis zum Verkauf ein.
    Bleiben sie weiterhin ruhig.
    Sprechen sie mit Ihrer Bank über eine Vermietung.
    Beispiel: 200.000 € Belastung noch drauf zu 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung ergibt 12.000,- € Jahresbelastung = 1000,- pro Monat
    120 m² Wohnfläche x 6,50 € = 780,- plus 50,-Garage = 830,-
    D.H. : wenn sie die Immobilie halten müssen sie 170,-Monat dabeisteuern Dividiert durch zwei (ehemalige) Eheleute sind 85,- pro Monat. Sieht doch jetzt schon gar nicht mehr so wild aus, oder?
    Wenn sie mehr als diese 6,50/m² erzielen können wird noch entspannter.
    Sprechen sie mit dem Makler ruhig von vornherein über die Mietvariante, er wird schon aus Provisionsgründen den Verkauf bevorzugen, aber 2 Monatsmieten Courtage vom Mieter sind ja auch schon was.
    Jetzt zur Technik: Setz- und Schwundrisse sind bei der heutigen schnellen Bauweise normal und sind hinzunehmen, die Größe beurteilt der Profi (niemals das Maklerwürstchen).
    Üblicherweise geht man bei ungestörtem Baugrund von einen abgeklungenen Setzungsverhalten nach 24 Monaten aus, d.h. bei Ihnen kann die Setzungsphase (auch mit vielleicht nicht hundertprozentiger Gründung) vorbei sein, d.h. wir reden über Kosmetik.
    Holen sie die Statik ihres Hauses beim Bauamt aus der Hausakzte und kopieren sie, auch wenn sie nichts davon verstehen.
    Sie können problemlos aus den gelben Seiten ein Statikbüro heraussuchen und gegen ein Honorar die Statik überprüfen lassen (sollte nicht mehr als 500,- kosten). Gegen etwaige Ausführungsfehler sind sie natürlich nicht gefeit, aber ab und zu wird auch hier schon Mist gebaut und man hat dann Anhaltspunkte.
    Zum Schluss noch ein Tipp: Ziehen sie gerade aus ihrer Nachbarschaft keinen ins Vertrauen, et wird nirgendwo soviel aufgebauscht wie am Gartenzaun ("mein Auto verbaucht ja nur 2,78 Liter auf Hundert" und " dafür habe ich nen Fisch gefangen, der wog mehr als meine Frau") nach 2 Wochen weiß es die ganze Siedlung; und dann wird es schwer.
    Viel Glück und Kopf hoch.
    Gruß Christian
    Haben sie
    • Name:
    • Herr Chr-503-Sto

  5. Lob für exzellenten Beitrag zur Risikobewertung von Schwundrissen

    @ Herr Chr-503-Sto
    Hut ab  -  exzellenter Beitrag!
  6. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 12.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 12.01.2026

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    Schwundrisse im Mauerwerk: Risiken, Ursachen & Wertminderung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Bewertung von Schwundrissen im Mauerwerk eines Reihenhauses (Baujahr 2003) im Hinblick auf einen geplanten Hausverkauf. Ein Makler hat auf die Risse hingewiesen und eine mögliche Wertminderung ins Spiel gebracht. Die Community empfiehlt die Einschaltung eines unabhängigen Bausachverständigen zur neutralen Beurteilung der Bausubstanz und zur Klärung, ob es sich um unbedenkliche Setzrisse oder um gravierendere Baumängel handelt. Es wird betont, dass ein Makler nicht die geeignete Person für eine solche Einschätzung ist, da er ein Eigeninteresse am Verkauf hat.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Baugutachten bei Schwundrissen – Neutraler Sachverständiger statt Makler sollte man sich nicht auf die Einschätzung eines Maklers verlassen, sondern einen unabhängigen Bausachverständigen beauftragen, um die Ursachen und Risiken der Schwundrisse im Mauerwerk neutral beurteilen zu lassen.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Schwundrisse: Wertminderung? – Neutrale Prüfung durch Sachverständigen! wird hervorgehoben, dass viele Häuser in Deutschland Risse aufweisen und nicht unverkäuflich sind. Es kommt auf die Art und den Umfang der Risse an. Eine neutrale Expertise ist entscheidend, um die Situation richtig einzuschätzen und eine mögliche Wertminderung zu bestimmen.

    📊 Fakten/Zahlen: Der Thread-Starter beschreibt ein Reihenhaus (Baujahr 2003) mit Betonsteinen (5,3 * 11 m, ohne Keller). Die vorhandenen Setzrisse/Schwundrisse werden als potenzielles Problem beim Hausverkauf angesehen.

    🔧 Praktische Umsetzung: Der Beitrag Setzrisse im Haus: Analyse von Symptomen und Bausubstanz rät dazu, die Situation nüchtern zu betrachten und verschiedene Aspekte zu prüfen (Klemmen von Fenstern/Türen, Knackgeräusche, Unwohlsein im Haus vor der Trennung). Es wird empfohlen, selbst Messungen durchzuführen (z.B. mit einer Wasserwaage) und eine Stellungnahme des Bauträgers einzuholen.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen für ein Gutachten, um die Ursachen und Risiken der Schwundrisse im Mauerwerk zu klären und eine mögliche Wertminderung beim Hausverkauf zu bestimmen. Ziehen Sie bei Bedarf einen Fachanwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Rechte gegenüber dem Bauträger zu wahren.

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