HOAI § 25 Honorarzuschlag Umbau: Schriftliche Vereinbarung nötig? Schwierigkeitsgrad & Höhe

KI-Analyse (GoogleAI)

Ob ein Honorarzuschlag nach HOAI § 25 für raumbildende Ausbauarbeiten schriftlich vereinbart werden muss, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses ab. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, alle wesentlichen Vereinbarungen, einschließlich des Honorarzuschlags, schriftlich festzuhalten, um spätere Unklarheiten oder Streitigkeiten zu vermeiden.

Die HOAI selbst schreibt keine zwingende Schriftform für den Honorarzuschlag vor. Allerdings kann sich eine Schriftform aus anderen Gründen ergeben, beispielsweise aufgrund allgemeiner zivilrechtlicher Bestimmungen oder aufgrund besonderer Vereinbarungen im Architektenvertrag.

Bezüglich der Höhe des Honorarzuschlags bei einem Umbau sind die Prozentangaben in § 25 Abs. 2 HOAI als Orientierungshilfe zu verstehen. Die tatsächliche Höhe des Zuschlags kann jedoch im Einzelfall abweichen, abhängig vom Schwierigkeitsgrad der Umbauarbeiten und dem Umfang der erbrachten Leistungen. Eine individuelle Vereinbarung ist hier ratsam.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, den Honorarzuschlag und dessen Höhe im Architektenvertrag schriftlich zu fixieren, um Rechtssicherheit zu gewährleisten. Klären Sie im Vorfeld den Schwierigkeitsgrad des Umbaus, um eine angemessene Honorarvereinbarung zu treffen.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Auslegung von § 25 HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) zum Umbauzuschlag. Der Nutzer fragt, ob eine schriftliche Vereinbarung für den Zuschlag bei raumbildenden Ausbauarbeiten im Umbau zwingend erforderlich ist und ob die gesetzlichen Prozentangaben zur Höhe des Zuschlags gelten.

✅ Zustimmung: Die Annahme des Nutzers, dass es sich um einen Umbau nach § 25 HOAI handelt, ist korrekt. Raumbildende Ausbauarbeiten im Bestand fallen grundsätzlich unter den Umbau-Begriff der HOAI, sofern keine Neubauleistung vorliegt.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Nutzers, dass es sich um "keinen Bestandsbau laut HOAI § 25 Abs. 2" handelt, ist irreführend. § 25 Abs. 2 HOAI bezieht sich auf den durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad und den Zuschlag von 25 %, nicht auf die Definition des Bestandsbaus. Ein Umbau liegt immer dann vor, wenn in eine bestehende Bausubstanz eingegriffen wird.

➕ Ergänzung: Nach § 25 Abs. 1 HOAI ist der Umbauzuschlag grundsätzlich schriftlich zu vereinbaren. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt nach § 25 Abs. 2 HOAI bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 25 % als vereinbart. Die Prozentangaben in § 25 Abs. 2 HOAI sind daher als gesetzliche Auffangregelung zu verstehen, die ohne abweichende schriftliche Vereinbarung greift.

🔴 Gefahr: Eine fehlende schriftliche Vereinbarung kann zu erheblichen Honorarstreitigkeiten führen. Ohne klare Dokumentation des vereinbarten Zuschlags und des Schwierigkeitsgrads riskieren beide Parteien rechtliche Auseinandersetzungen, insbesondere bei der Abrechnung.

👉 Handlungsempfehlung: Der Nutzer sollte dringend eine schriftliche Vereinbarung über den Umbauzuschlag mit dem Bauherrn treffen. Dabei sind der konkrete Prozentsatz (z.B. 25 % oder ein abweichender Wert) und der zugrundeliegende Schwierigkeitsgrad gemäß § 25 HOAI zu dokumentieren. Bei Unsicherheiten über die korrekte Anwendung der HOAI ist die Konsultation eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht zu empfehlen.

KI-Analyse (Qwen)

Der Sachverhalt betrifft die rechtliche und honorarrechtliche Einordnung von raumbildenden Ausbauarbeiten im Rahmen eines Umbaus gemäß HOAI § 25 — insbesondere hinsichtlich der Erfordernis einer schriftlichen Vereinbarung und der Anwendbarkeit der pauschalen Zuschlagsregelung aus Abs. 2.

⚠️ Korrektur: Die Aussage "kein Bestandsbau laut HOAI § 25 Abs. 2" ist fachlich irreführend: § 25 Abs. 2 regelt ausdrücklich den Umbau von Bestandsbauten — nicht den Neubau. Raumbildende Ausbauarbeiten fallen regelmäßig unter § 25 Abs. 1 (Umbau) und nicht unter Abs. 2, sofern sie nicht den Charakter einer Erweiterung oder wesentlichen Veränderung des Gebäudes haben.

➕ Ergänzung: Ein Honorarzuschlag nach § 25 ist grundsätzlich nur bei erhöhtem Schwierigkeitsgrad gerechtfertigt — nicht automatisch bei jedem Umbau. Der Zuschlag muss stets sachlich begründet und nachvollziehbar sein (z. B. durch bauliche Restriktionen, Denkmalschutz, technische Komplexität).

✅ Zustimmung: Ja, eine schriftliche Vereinbarung ist gemäß § 25 Abs. 3 HOAI zwingend erforderlich, um einen abweichenden Zuschlag (auch den gesetzlichen 25-%-Zuschlag) wirksam festzulegen — mündliche Absprachen reichen nicht aus.

⚠️ Korrektur: Die Formulierung "ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad gilt ein Zuschlag von 25 %" ist unzulässig: Der Zuschlag setzt stets einen überdurchschnittlichen Schwierigkeitsgrad voraus — der Begriff "durchschnittlich" widerspricht der systematischen Auslegung des § 25.

➕ Ergänzung: Die Höhe des Zuschlags ist nicht starr auf 25 % festgelegt, sondern orientiert sich am konkreten Mehraufwand und kann bei besonderer Komplexität auch deutlich höher liegen — sofern schriftlich vereinbart und nachvollziehbar begründet.

🔴 Gefahr: Fehlende schriftliche Vereinbarung führt zur Unwirksamkeit des Zuschlags — der Architekt riskiert Honorarverluste, der Bauherr unklare Rechtsverhältnisse und mögliche Streitigkeiten vor Gericht oder bei der HOAI-Schlichtungsstelle.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen auf Architektenrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen HOAI-zertifizierten Sachverständigen, um die konkrete Einordnung der raumbildenden Ausbauarbeiten, die Begründung des Schwierigkeitsgrads und die form- und inhaltsrichtige schriftliche Vereinbarung zu prüfen und zu begleiten.