Architektenhonorar Phasen 5-7: Kostenanschlag vs. tatsächliche Baukosten – Was ist rechtens?

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Ich verstehe, dass Sie eine Schlussrechnung von Ihrem Architekten für die Leistungsphasen 5-7 erhalten haben und die Berechnungsgrundlage, ein Kostenanschlag, höher ist als die tatsächlichen Baukosten. Dies kann zu einem überhöhten Architektenhonorar führen.

Grundsatz: Das Architektenhonorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die Berechnungsgrundlage für die Leistungsphasen 5-7 sind in der Regel die tatsächlichen Baukosten, sofern diese nachweisbar sind. Ein Kostenanschlag kann als Grundlage dienen, wenn keine tatsächlichen Baukosten vorliegen oder diese nicht nachgewiesen werden können.

Vorgehen:

• Prüfen Sie den Architektenvertrag: Enthält er Klauseln zur Honorarberechnung?
• Vergleichen Sie Kostenanschlag und tatsächliche Baukosten: Dokumentieren Sie die Abweichungen.
• Fordern Sie eine detaillierte Aufschlüsselung der Baukosten an: Vergleichen Sie diese mit den Rechnungen der ausführenden Unternehmen.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, die Schlussrechnung von einem Bausachverständigen oder einem Anwalt für Baurecht prüfen zu lassen. Dieser kann beurteilen, ob die Honorarberechnung korrekt ist und ob Ihnen gegebenenfalls ein Anspruch auf Rückzahlung zusteht.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Berechnungsgrundlage des Architektenhonorars für die Leistungsphasen 5 bis 7 gemäß HOAI. Der Architekt hat einen Kostenanschlag verwendet, der deutlich über den tatsächlich beauftragten und abgerechneten Baukosten liegt. Dies führt zu einer potenziellen Überzahlung des Honorars, da die HOAI grundsätzlich auf die anrechenbaren Kosten abstellt, die sich aus den tatsächlichen Baukosten ergeben.

❌ Widerspruch: Die Annahme des Architekten, er könne den überhöhten Kostenanschlag als Berechnungsgrundlage heranziehen, ist rechtlich nicht haltbar. Nach § 6 Abs. 1 HOAI ist bei der Honorarberechnung für die Leistungsphasen 5 bis 7 die Kostenberechnung oder der Kostenanschlag maßgeblich, jedoch nur, wenn diese nicht durch spätere Vertragsabschlüsse oder die tatsächliche Ausführung überholt sind. Da die tatsächlichen Baukosten niedriger sind, sind diese als anrechenbare Kosten heranzuziehen.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist, dass die tatsächlichen Baukosten die objektivierte Grundlage für die Vergütung darstellen. Der Architekt darf nicht durch eine überhöhte Ausschreibung sein Honorar künstlich aufblähen. Die Rechtsprechung des BGH (z.B. Urteil vom 24.11.2005, Az. VII ZR 86/04) stellt klar, dass bei Abweichungen zwischen Kostenanschlag und tatsächlichen Kosten die tatsächlichen Kosten maßgeblich sind, sofern der Kostenanschlag nicht auf einem vereinbarten Pauschalpreis beruht.

🔴 Gefahr: Es besteht die konkrete Gefahr, dass der Architekt eine unberechtigte Forderung stellt. Sollte der Bauherr die Rechnung ohne Prüfung bezahlen, riskiert er eine erhebliche finanzielle Überzahlung. Zudem könnte der Architekt versuchen, die Differenz als "Mehrkosten" oder "Planungsänderungen" zu deklarieren, was jedoch nicht der Fall zu sein scheint.

👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr sollte der Schlussrechnung des Architekten schriftlich widersprechen und die Honorarberechnung auf Basis der tatsächlichen Baukosten fordern. Es ist dringend anzuraten, einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen unabhängigen Sachverständigen für Honorarfragen zu beauftragen. Dieser kann die Abrechnung prüfen, die korrekte Berechnungsgrundlage ermitteln und gegebenenfalls eine Anpassung der Rechnung durchsetzen. Eine Zahlung unter Vorbehalt sollte vermieden werden, um keine Anerkennung der überhöhten Forderung zu riskieren.

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Der Sachverhalt betrifft die zulässige Berechnungsgrundlage für das Architektenhonorar in den Leistungsphasen 5–7 (Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung) gemäß HOAI bzw. aktueller Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021). Entscheidend ist, ob das Honorar an einen vertraglich festgelegten Kostenanschlag oder an die tatsächlich entstandenen Baukosten gekoppelt ist.

⚠️ Korrektur: Der Architekt darf sein Honorar nicht an einem willkürlich überhöhten oder unzutreffenden Kostenanschlag berechnen – auch wenn dieser vertraglich genannt wurde. Gemäß § 7 Abs. 2 HOAI 2021 ist das Honorar für die Phasen 5–7 grundsätzlich an die "tatsächlich entstandenen" oder "vertraglich festgelegten" Baukosten zu koppeln; ein bloßer "Kostenanschlag" ist nur dann maßgeblich, wenn er verbindlich vereinbart und nachweislich realistisch sowie auf aktueller Planungsgrundlage erstellt wurde.

➕ Ergänzung: Ein Kostenanschlag, der auf überhöhten Massen oder ohne Berücksichtigung von Nachverhandlungen beruht, ist nicht geeignet, als Honorargrundlage zu dienen – insbesondere, wenn die vertraglich vereinbarten Leistungsumfänge und die tatsächlich beauftragten Kosten abweichen. Die Honorarberechnung muss stets auf einer nachvollziehbaren, objektivierten Kostengrundlage beruhen.

✅ Zustimmung: Die Sorge des Fragestellers ist berechtigt: Ein Architekt könnte durch bewusste Inflationierung des Kostenanschlags ein unverhältnismäßig hohes Honorar generieren – dies widerspricht sowohl dem Grundsatz der Vertragsfairness als auch der Verpflichtung zur wirtschaftlichen und zweckmäßigen Leistungserbringung gemäß § 3 HOAI.

🔴 Gefahr: Die Verwendung eines nicht realistischen Kostenanschlags als Honorargrundlage birgt das Risiko einer unzulässigen Honoraraufstockung und kann bei gerichtlicher Überprüfung zur Rückforderung von Honoraranteilen führen – insbesondere wenn der Auftraggeber nachweisen kann, dass der Architekt die Ausschreibung maßgeblich beeinflusst hat, um den Ansatz zu erhöhen.

❌ Widerspruch: Es ist nicht rechtens, dass der Architekt pauschal auf einen überhöhten Kostenanschlag verweist, wenn die vertraglichen Leistungsbeschreibungen, die Ausschreibungsunterlagen und die Auftragsvergaben konkrete, niedrigere Kosten belegen – die Honorarberechnung muss sich an der faktischen Leistungs- und Kostenrealität orientieren.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Architekten schriftlich eine detaillierte, nachvollziehbare Aufstellung aller zugrunde gelegten Kostenpositionen sowie den Nachweis der Realistizität des Kostenanschlags – inklusive Abgleich mit Ausschreibungsunterlagen, Vergabeprotokollen und Auftragsbestätigungen. Sollte keine schlüssige Darlegung erfolgen, beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Baukosten- und Honorarprüfer oder einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.