Architektenvertrag: Anrechenbare Kosten für Bausubstanz – Netto oder Brutto?
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Architektenvertrag: Anrechenbare Kosten für Bausubstanz – Netto oder Brutto?

in einem Architektenvertrag sind für die mitzuverarbeitende vorhandene Bausubstanz pauschal 300.000 .  -  DM vereinbart.
der Architekt sagt: dies ist natürlich netto da die anrechenbaren kosten auch netto berechnet werden, die HOAIAbk.-tafel sich auch auf nettokosten stützt, die vorhandene Bausubstanz netoo sein muss da in einelnen alten Bauteile ja auch keine steuer steckt.
der Bauherr sagt: die DINAbk. 276 gibt verbindlich vor dass die anrechenbaren kosten brutto zu ermitteln sind und DANACH die nettokosten für die Honorarberechnung rausgerechnet werden müssen. also ist die vorh. Bausubstanz auch erstmal brutto gemeint, die MwSt ist noch abzuziehen.
  • Name:
  • Wanhoff, Frank-Peter
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    Im Architektenvertrag ist die Frage, ob die Kosten für die mitzuverarbeitende Bausubstanz netto oder brutto anzusetzen sind, von Bedeutung für die Honorarberechnung des Architekten. Grundsätzlich gilt, dass die anrechenbaren Kosten nach HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) netto, also ohne Umsatzsteuer, berechnet werden.

    Da die HOAI-Tafeln und die anrechenbaren Kosten netto ausgewiesen werden, ist es üblich, auch die Kosten für die vorhandene Bausubstanz netto anzusetzen. Dies sollte jedoch explizit im Architektenvertrag vereinbart sein, um Missverständnisse zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie Ihren Architektenvertrag auf eine eindeutige Formulierung bezüglich der anrechenbaren Kosten für die Bausubstanz. Im Zweifelsfall holen Sie sich rechtlichen Rat ein.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Anrechenbare Kosten
    Die anrechenbaren Kosten sind die Grundlage für die Honorarberechnung des Architekten oder Ingenieurs. Sie umfassen die Kosten der Baumaßnahme, die durch die erbrachten Leistungen beeinflusst werden. Verwandte Begriffe: Honorarzone, Honorarsatz, Baukosten.
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Honorarberechnung. Verwandte Begriffe: Honorar, Leistungsphasen, anrechenbare Kosten.
    Bausubstanz
    Die Bausubstanz bezeichnet die vorhandenen Bauteile und Materialien eines Gebäudes, die bei einer Baumaßnahme erhalten, umgebaut oder erweitert werden. Die Kosten für die Bausubstanz können bei der Honorarberechnung des Architekten relevant sein. Verwandte Begriffe: Altbau, Sanierung, Umbau.
    Netto
    Netto bedeutet "ohne Umsatzsteuer". Im Zusammenhang mit Architektenhonoraren bezieht sich "netto" auf die Honorarbeträge ohne die gesetzliche Mehrwertsteuer. Verwandte Begriffe: Brutto, Umsatzsteuer, Mehrwertsteuer.
    Brutto
    Brutto bedeutet "einschließlich Umsatzsteuer". Im Gegensatz zu Netto beinhaltet der Bruttobetrag bereits die gesetzliche Mehrwertsteuer. Verwandte Begriffe: Netto, Umsatzsteuer, Mehrwertsteuer.
    Architektenvertrag
    Ein Architektenvertrag ist ein Werkvertrag zwischen einem Bauherrn und einem Architekten, der die Leistungen des Architekten und die Vergütung regelt. Er sollte alle wesentlichen Punkte der Zusammenarbeit enthalten. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Werkvertrag, Honorarvereinbarung.
    Honorarberechnung
    Die Honorarberechnung ist die Ermittlung des Architektenhonorars auf Basis der anrechenbaren Kosten, der Honorarzone und des Honorarsatzes gemäß HOAI. Verwandte Begriffe: HOAI, anrechenbare Kosten, Honorarzone.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was sind anrechenbare Kosten im Architektenvertrag?
      Anrechenbare Kosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars. Sie umfassen die Kosten für die Bauleistungen, einschließlich der Kosten für die mitzuverarbeitende Bausubstanz.
    2. Was bedeutet "netto" im Zusammenhang mit Architektenhonoraren?
      "Netto" bedeutet, dass die Beträge ohne Umsatzsteuer angegeben werden. Die Umsatzsteuer wird zusätzlich auf das Honorar aufgeschlagen.
    3. Wie werden die Kosten für die Bausubstanz im Architektenvertrag berücksichtigt?
      Die Kosten für die Bausubstanz werden als Teil der anrechenbaren Kosten berücksichtigt, wenn sie im Rahmen der Architektenleistung mitverarbeitet werden.
    4. Was ist die HOAI?
      Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen in Deutschland.
    5. Warum ist es wichtig, die anrechenbaren Kosten im Architektenvertrag klar zu definieren?
      Eine klare Definition der anrechenbaren Kosten vermeidet Missverständnisse und Streitigkeiten über die Höhe des Architektenhonorars.
    6. Was passiert, wenn im Architektenvertrag keine Regelung zu den anrechenbaren Kosten für Bausubstanz getroffen wurde?
      In diesem Fall gilt die übliche Praxis, dass die Kosten für die Bausubstanz netto angesetzt werden, da die HOAI auf Nettobeträgen basiert. Es ist jedoch ratsam, dies im Vertrag zu präzisieren.
    7. Kann ein Architekt auch ein Honorar auf Basis der Bruttokosten verlangen?
      Grundsätzlich ist es möglich, ein Honorar auf Basis der Bruttokosten zu vereinbaren, dies muss aber explizit im Architektenvertrag festgehalten werden.
    8. Wo finde ich Informationen zur aktuellen HOAI?
      Informationen zur aktuellen HOAI finden Sie auf der Webseite der Bundesarchitektenkammer oder bei den Architektenkammern der einzelnen Bundesländer.

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      Die korrekte Anwendung der HOAI ist entscheidend für eine faire Honorarberechnung.
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      Nachträge sollten schriftlich vereinbart und klar definiert sein.
    • Rechte und Pflichten von Bauherren
      Bauherren haben bestimmte Rechte und Pflichten, die sie kennen sollten.
    • Streitigkeiten mit Architekten
      Bei Streitigkeiten mit Architekten ist eine Mediation oft hilfreich.

  2. Bausubstanz: MwSt. in anrechenbaren Kosten enthalten?

    nicht einfach zu beantworten
    Heinicke & Kollegen RAe, siehe Link, sind (in anderem Zusammenhang) der Auffassung, dass der Gesetzgeber mit dem Begriff "Bausubstanz" bezüglich des Architektenhonorars die Kostengruppe 3.1 nach DINAbk. 276 (Fassung 1983) gemeint hat. Zu den Kosten der Bausubstanz würde nach dieser DIN auch die MwSt. gehören.
    Anrechenbare Kosten sind bei der Honorarberechnung generell netto anzusetzen.
    Dies allein stellt noch keinen Widerspruch dar.
    Es kommt m.E. jetzt darauf an, ob die 300.000 DM als "Wert der Bausubstanz" (= brutto nach obigem Gedankenkonstrukt) oder als zusätzlich anzusetzende "anrechenbare Kosten" (= netto nach der Systematik der Honorarberechnung) vereinbart sind.
    Ist die Formulierung bez. der genannten Kriterien unklar, spielt evtl. noch der Status des Bauherrn eine Rolle, Stichwort Kaufmann. Der normale Verbraucher als Nichtkaufmann wird wie in anderen Lebensbereichen bei Beträgen ohne Zusatz von Bruttobeträgen ausgehen. Die nachträgliche Erhöhung um die MwSt. dürfte für ihn überraschend sein. Die Vertragsklausel "pauschal 300.000 DM" ohne Zusatz kann irreführend und missverständlich sein, eine Auslegung dürfte zu Lasten des verwendenden Architekten vorzunehmen sein.
    • Name:
    • christiansen

  3. Architektenvertrag: Bausubstanz-Wertvereinbarung mit Kreisstadt

    Ergänzung
    Vorab Danke für die ausführliche und kompetente Antwort.
    Zur Ergänzung: Der Architekt bin ich, der Bauherr ist eine große Kreisstadt, hier ein Sachbearbeiter für Architektenhonorare (selbst Architekt).
    Der genaue Text im Architektenvertrag lautet: "Die anrechenbaren Kosten der technisch oder gestalterisch mitzuverarbeitenden Bausubstanz werden gem. § 10 Abs. 3 a HOAIAbk. mit folgendem Wert vereinbart: 300.000,- DM pauschal. "
    Grüße F. Wanhoff
    • Name:
    • Wanhoff
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Architektenvertrag: Bausubstanz – Netto oder Brutto abrechnen?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob die Kosten für mitzuverarbeitende Bausubstanz im Architektenvertrag netto oder brutto anzusetzen sind. Anrechenbare Kosten werden generell netto berechnet, aber die Einbeziehung der Umsatzsteuer in die Bausubstanz-Kosten ist umstritten. Die korrekte Anwendung der HOAIAbk. und die Definition von Bausubstanz gemäß DINAbk. 276 sind entscheidend.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Bausubstanz: MwSt. in anrechenbaren Kosten enthalten? könnte der Gesetzgeber mit dem Begriff "Bausubstanz" die Kostengruppe 3.1 nach DIN 276 (Fassung 1983) gemeint haben, welche die MwSt. einschließt. Dies steht jedoch im Widerspruch zur generellen Netto-Berechnung anrechenbarer Kosten.

    ✅ Zusatzinfo: Im Architektenvertrag sollte der Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz gemäß § 10 Abs. 3 a HOAI klar vereinbart werden, wie im Beitrag Architektenvertrag: Bausubstanz-Wertvereinbarung mit Kreisstadt erwähnt. Dies ist besonders wichtig, wenn der Bauherr eine Kommune ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Architekten und Bauherren sollten sich im Vorfeld genau über die Definition von Bausubstanz und die anrechenbaren Kosten informieren. Es empfiehlt sich, rechtlichen Rat einzuholen, um Klarheit über die Einbeziehung der Umsatzsteuer in die Bausubstanz-Kosten zu erhalten. Eine eindeutige Vereinbarung im Architektenvertrag ist unerlässlich, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

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