Architektenvertrag: Anrechenbare Kosten für Bausubstanz – Netto oder Brutto?

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Im Architektenvertrag ist die Frage, ob die Kosten für die mitzuverarbeitende Bausubstanz netto oder brutto anzusetzen sind, von Bedeutung für die Honorarberechnung des Architekten. Grundsätzlich gilt, dass die anrechenbaren Kosten nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) netto, also ohne Umsatzsteuer, berechnet werden.

Da die HOAI-Tafeln und die anrechenbaren Kosten netto ausgewiesen werden, ist es üblich, auch die Kosten für die vorhandene Bausubstanz netto anzusetzen. Dies sollte jedoch explizit im Architektenvertrag vereinbart sein, um Missverständnisse zu vermeiden.

👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie Ihren Architektenvertrag auf eine eindeutige Formulierung bezüglich der anrechenbaren Kosten für die Bausubstanz. Im Zweifelsfall holen Sie sich rechtlichen Rat ein.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Auslegung eines Architektenvertrags hinsichtlich der Berechnungsgrundlage für die mitzuverarbeitende Bausubstanz. Die Kernfrage ist, ob der pauschal vereinbarte Betrag von 300.000 DM als Nettobetrag (ohne Umsatzsteuer) oder als Bruttobetrag (inklusive Umsatzsteuer) zu verstehen ist. Die Positionen der Vertragsparteien sind gegenläufig: Der Architekt argumentiert mit der HOAI-Systematik, die auf Nettokosten basiert, während der Bauherr auf die DIN 276 verweist, die eine Bruttoermittlung der anrechenbaren Kosten vorsieht.

✅ Zustimmung: Der Bauherr hat insoweit recht, als die DIN 276 in ihrer aktuellen Fassung tatsächlich die Ermittlung der Kosten auf Bruttobasis (inklusive Umsatzsteuer) vorsieht. Die anrechenbaren Kosten nach HOAI werden jedoch aus diesen Bruttokosten abgeleitet, indem die Umsatzsteuer wieder herausgerechnet wird. Dies ist ein zweistufiger Prozess, der in der Praxis häufig zu Missverständnissen führt.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Architekten, die vorhandene Bausubstanz müsse "netto" sein, da in alten Bauteilen keine Steuer stecke, ist fachlich nicht haltbar. Die Umsatzsteuer ist eine Verkehrssteuer auf die Leistung, nicht auf das Material. Der Wert der Bausubstanz wird durch den Marktpreis bestimmt, der in der Regel Bruttopreise umfasst. Die HOAI-Tafelwerte beziehen sich zwar auf Nettokosten, aber die Ermittlung der anrechenbaren Kosten erfolgt nach den Vorschriften der HOAI und der DIN 276, die eine Bruttobetrachtung vorschreiben.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist der Wortlaut des Architektenvertrags. Wenn dort "pauschal 300.000 DM" ohne den Zusatz "netto" oder "zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer" vereinbart wurde, spricht die Verkehrssitte dafür, dass es sich um einen Bruttobetrag handelt. Bei Pauschalhonoraren ist die Umsatzsteuer grundsätzlich im vereinbarten Preis enthalten, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Die Bezugnahme auf die HOAI ändert daran nichts, da die HOAI nur die Höhe des Honorars, nicht aber die Frage der Steuer regelt.

👉 Handlungsempfehlung: Die Vertragsparteien sollten zunächst den genauen Wortlaut des Vertrags prüfen. Fehlt eine eindeutige Regelung zur Umsatzsteuer, ist von einem Bruttobetrag auszugehen. Es wird dringend empfohlen, eine schriftliche Vereinbarung über die Auslegung zu treffen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Bei Uneinigkeit sollte ein auf Bau- und Architektenrecht spezialisierter Rechtsanwalt hinzugezogen werden, der die konkrete Vertragsgestaltung und die aktuelle Rechtsprechung würdigen kann.

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Der Streit dreht sich um die korrekte Auslegung der Honorarberechnung für vorhandene Bausubstanz im Architektenvertrag, insbesondere ob die vereinbarten 300.000 DM netto oder brutto zu verstehen sind – ein zentraler Punkt für die korrekte Anwendung der HOAI und der DIN 276.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Architekten, die vorhandene Bausubstanz sei per se "netto", weil "in alten Bauteilen keine Steuer steckt", ist fachlich unzulässig: Die steuerliche Behandlung von Altbausubstanz ist kein Maßstab für die vertragliche oder normative Honorarberechnung – entscheidend ist allein die vertragliche Vereinbarung und die anzuwendende Regelung zur Kostenbasis.

➕ Ergänzung: Die DIN 276:2018-09 (Tabelle 1) definiert ausdrücklich, dass die "anrechenbaren Kosten" für die Honorarermittlung auf Basis der "Bruttokosten" zu ermitteln sind – also inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer – und erst danach die Honorarbasis (z. B. nach HOAI) auf die Nettokosten bezogen wird.

✅ Zustimmung: Der Bauherr verweist zutreffend auf die DIN 276 als verbindliche Grundlage für die Kostenstruktur; diese Norm hat Vorrang vor individuellen Interpretationen, solange der Vertrag nicht ausdrücklich von ihr abweicht.

➕ Ergänzung: Die HOAI 2021 (§ 7 Abs. 1) verweist explizit auf die "anrechenbaren Kosten" gemäß DIN 276 – damit ist die Bruttobasis für die Bausubstanz verbindlich, sofern nicht ausdrücklich eine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Annahme der Netto-Basis führt zu einer systematischen Unterschätzung der Honorarbasis und damit zu einer rechtlich angreifbaren Honorarberechnung – dies birgt Risiken für beide Vertragsparteien, insbesondere bei späteren Streitigkeiten oder Prüfungen durch Aufsichtsbehörden oder Gerichte.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie unverzüglich die vertragliche Absicht mittels schriftlicher Vereinbarung nach: Ist die Summe von 300.000 DM als Brutto- oder Netto-Betrag vereinbart? Sollte keine klare Abweichung von der DIN 276 vorliegen, gilt die Bruttobasis – beauftragen Sie gegebenenfalls einen unabhängigen Bauvertragsrechtler oder HOAI-Sachverständigen zur vertraglichen Klärung und Korrektur.