Architektenvertrag: Vertragsgestaltung Grundleistung oder Zusatzkosten? HOAI §15

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Ob die Erstellung von Bauverträgen durch den Architekten eine Grundleistung oder eine besondere Leistung darstellt, hängt von der Auslegung des § 15 HOAI ab. Grundsätzlich umfasst das Leistungsbild des Architekten nach HOAI die in den Leistungsphasen definierten Aufgaben.

Die Vertragsgestaltung für einzelne Baufirmen ist nicht explizit als Grundleistung in den Leistungsphasen 1-9 aufgeführt. Es kann sich um eine besondere Leistung handeln, die gesondert vergütet wird. Dies ist jedoch vertraglich zu vereinbaren.

Ich empfehle, den Architektenvertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls eine schriftliche Vereinbarung über die Vertragsgestaltung zu treffen, um Unklarheiten und Mehrkosten zu vermeiden.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vorab mit dem Architekten, ob die Erstellung der Bauverträge im Honorar enthalten ist oder als Zusatzleistung abgerechnet wird.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Abgrenzung zwischen Grundleistungen und Besonderen Leistungen im Architektenvertrag nach HOAI §15. Die Kernfrage ist, ob die Erstellung von Bauverträgen (z.B. mit Einzelfirmen) bereits durch das Grundhonorar abgegolten ist oder als Zusatzleistung vergütet werden muss.

✅ Zustimmung: Die Frage des Bauherrn ist berechtigt, da die HOAI tatsächlich eine klare Trennung zwischen Grundleistungen (in den 9 Leistungsphasen) und Besonderen Leistungen vorsieht. Die Erstellung von Verträgen mit Baufirmen ist nicht pauschal in den Grundleistungen enthalten.

➕ Ergänzung: Nach HOAI §15, insbesondere in Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) und Leistungsphase 8 (Objektüberwachung), sind Grundleistungen wie die Prüfung und Wertung von Angeboten sowie die Rechnungsprüfung enthalten. Die eigentliche Erstellung der Vertragstexte (z.B. VOB/B-Verträge) ist jedoch in der Regel eine Besondere Leistung, sofern sie nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein Architekt bei Beauftragung aller 9 Leistungsphasen automatisch alle Verträge ohne Mehrkosten schreiben muss, ist rechtlich nicht haltbar. Die HOAI definiert Grundleistungen als Standard, während Besondere Leistungen (wie die Vertragserstellung) separat zu vergüten sind, wenn sie nicht explizit im Leistungsbild genannt werden.

🔴 Gefahr: Eine unklare Vertragsgestaltung kann zu erheblichen Kostenstreitigkeiten führen. Wenn der Bauherr nicht rechtzeitig klärt, ob die Vertragserstellung im Honorar enthalten ist, drohen Nachforderungen des Architekten oder umgekehrt eine unvollständige Leistungserbringung.

👉 Handlungsempfehlung: Empfehlen Sie dem Bauherrn, den bestehenden Architektenvertrag auf die genaue Definition der Leistungen zu prüfen. Fehlt eine Regelung zu den Bauverträgen, sollte eine schriftliche Vereinbarung über die Vergütung als Besondere Leistung getroffen werden. Die Kosten für einen Bauvertrag richten sich nach dem Honorar des Architekten (meist nach Zeitaufwand oder Pauschale) und können je nach Komplexität zwischen 200 und 1.000 Euro pro Vertrag liegen. Im Zweifel ist ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu konsultieren.

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Der Sachverhalt betrifft die Abgrenzung zwischen Grundleistungen nach § 15 HOAI (bzw. aktuell: Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI 2021, nun Teil der VgV) und sogenannten Besonderen Leistungen, insbesondere im Zusammenhang mit der Erstellung von Verträgen für Baufirmen.

⚠️ Korrektur: Die HOAI 2021 ist seit dem 1. Januar 2021 in Kraft und hat die alte HOAI 2013 abgelöst; § 15 existiert in dieser Form nicht mehr – stattdessen regeln die §§ 3–5 sowie Anlagen 1–3 das Leistungsbild. Die frühere Einteilung in 9 Leistungsphasen wurde durch 6 Phasen (Vorplanung bis Objektbetreuung) ersetzt.

➕ Ergänzung: Die Erstellung von Verträgen mit ausführenden Firmen (z. B. Bauverträgen nach VOB/B oder freihändigen Verträgen) gehört grundsätzlich nicht zu den gesetzlich festgelegten Grundleistungen – auch nicht in LP^Abk. 4 (Genehmigungsplanung) oder LP 5 (Ausführungsplanung). Solche Vertragsvorbereitungen zählen regelmäßig zu den Besonderen Leistungen gemäß § 4 Abs. 3 HOAI 2021, sofern nicht ausdrücklich vereinbart.

🔴 Gefahr: Eine vertragliche Vereinbarung ohne klare Abgrenzung der Leistungen birgt erhebliche Risiken: Der Architekt könnte bei fehlender schriftlicher Vereinbarung über Besondere Leistungen rechtlich verpflichtet sein, diese ohne gesonderte Vergütung zu erbringen – oder umgekehrt: Der Bauherr könnte bei unklarer Vertragslage unberechtigte Honorarforderungen ablehnen, was zu Schadensersatzansprüchen führen kann.

➕ Ergänzung: Die Vergütung für Besondere Leistungen richtet sich nach § 6 HOAI 2021 und wird entweder pauschal vereinbart oder als Prozentsatz des jeweiligen Leistungsbilds (meist 1–5 % der Grundvergütung für die betreffende Leistungsphase) berechnet – eine pauschale Aussage zu "Kosten pro Vertrag" ist daher nicht möglich und rechtlich unzulässig.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass dies ein potenziell konfliktträchtiger Punkt in der Bauherr-Architekt-Beziehung ist, ist vollständig zutreffend – gerade weil die Abgrenzung oft unklar bleibt und mündliche Absprachen nicht ausreichend sind.

👉 Handlungsempfehlung: Unverzüglich einen schriftlichen Leistungs- und Vergütungsvertrag unter Einbeziehung der Anlagen 1–3 der HOAI 2021 abschließen, in dem sämtliche Besonderen Leistungen – inklusive Vertragsvorbereitung für ausführende Firmen – ausdrücklich benannt, beschrieben und vergütet werden; bei Unklarheiten ist ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht hinzuzuziehen.