Architektenhonorar: Anrechenbare Baukosten für Umbau & Dachausbau korrekt berechnen?
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Architektenhonorar: Anrechenbare Baukosten für Umbau & Dachausbau korrekt berechnen?

Hallo!
Unser Architekt hat den Umbau (Anhebung des Daches und Entfernung einer Betondecke) unseres Hauses (1964) geplant. Die Planung erfolgte anhand der bestehenden Zeichnungen des Hauses (kein Aufnass). Der Architekt übernahm die Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung. Den Rest machte ich selbst. Auf der Rechnung hat der Architekt nun (sehr hohe) Baukosten als Berechnungsgrundlage nach HOAIAbk. angegeben.
Meine Frage: Wie werden diese ermittelt? Da ich den ganzen Umbau samt Ausschreibungen selber organisiert habe, weiß er doch gar nicht, wie teuer alles geworden ist. Oder gibt es da Standardwerte? Sind Gewerke, die nicht Planungsgegenstand waren (Badumbau, neue Fenster, neue Elektroinstallation, etc.) auch anrechenbare Baukosten?
Für sachdienliche Hinweise vielen Dank!
Manuel
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    Ich verstehe, dass Sie die Berechnungsgrundlage für das Architektenhonorar bei Ihrem Umbauprojekt hinterfragen. Die anrechenbaren Baukosten sind ein wesentlicher Faktor für die Honorarermittlung des Architekten.

    Grundlage der Berechnung: Die anrechenbaren Baukosten werden gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.) ermittelt. Sie umfassen die Kosten für die Baukonstruktion, die technischen Anlagen und die Baunebenkosten, soweit diese vom Architekten geplant und betreut werden.

    Ermittlung der Baukosten: In Ihrem Fall, bei einem Umbau mit Dachausbau und Badumbau, setzen sich die anrechenbaren Baukosten aus den Kosten für die einzelnen Gewerke zusammen (z.B. Maurerarbeiten, Zimmererarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Sanitärinstallation, Elektroinstallation). Die Kosten können entweder durch Ausschreibungen oder durch Schätzungen auf Basis von Erfahrungswerten ermittelt werden.

    Planungsgegenstand: Wichtig ist, dass nur die Kosten für den Teil des Umbaus anrechenbar sind, der tatsächlich vom Architekten geplant wurde. Wenn Sie beispielsweise die Fenster selbst beauftragt haben, sind diese Kosten nicht Teil der anrechenbaren Baukosten.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich vom Architekten eine detaillierte Aufstellung der anrechenbaren Baukosten geben und vergleichen Sie diese mit den tatsächlichen Kosten bzw. Ihren Kostenschätzungen. Bei Unklarheiten empfehle ich, einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht zu konsultieren.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Anrechenbare Baukosten
    Die anrechenbaren Baukosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars gemäß HOAI. Sie umfassen die Kosten für die Baukonstruktion, technische Anlagen und Baunebenkosten, soweit diese vom Architekten geplant und betreut werden.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Baukosten.
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie legt fest, wie die anrechenbaren Baukosten ermittelt werden und wie das Honorar anhand von Honorarzonen und Leistungsphasen berechnet wird.
    Verwandte Begriffe: Anrechenbare Baukosten, Architektenhonorar, Leistungsphasen.
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Schritte der Architektenleistung von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase ist mit einem bestimmten Prozentsatz des Gesamthonorars gewichtet.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Grundlagenermittlung.
    Honorarzone
    Die Honorarzone gibt den Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens an. Es gibt fünf Honorarzonen, wobei Zone I die einfachsten und Zone V die komplexesten Bauvorhaben umfasst.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Anrechenbare Baukosten.
    Ausschreibung
    Eine Ausschreibung ist die öffentliche oder beschränkte Aufforderung an Unternehmen, Angebote für eine bestimmte Leistung (z.B. Bauarbeiten) abzugeben. Die Angebote werden dann verglichen und der Auftrag an den wirtschaftlichsten Bieter vergeben.
    Verwandte Begriffe: Angebot, Vergabe, Bauvertrag.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkenntnis im Bauwesen, die Gutachten zu Bauschäden, Baumängeln oder Wertermittlungen erstellt. Er kann auch bei Streitigkeiten zwischen Bauherren und Architekten oder Handwerkern hinzugezogen werden.
    Verwandte Begriffe: Gutachten, Baumängel, Bauschäden.
    Architektenvertrag
    Der Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen Bauherr und Architekt, der die Leistungen des Architekten, das Honorar und die Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. Er sollte schriftlich abgeschlossen werden und alle wesentlichen Punkte des Bauvorhabens enthalten.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Leistungsphasen, Honorar.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie werden anrechenbare Baukosten genau definiert?
      Anrechenbare Baukosten sind die Kosten, die zur Herstellung, zum Umbau oder zur Modernisierung eines Bauwerks notwendig sind und vom Architekten oder Ingenieur geplant und überwacht werden. Sie sind in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) detailliert geregelt und bilden die Basis für die Berechnung des Architektenhonorars. Nicht anrechenbar sind beispielsweise Grundstückskosten oder Kosten für die Möblierung.
    2. Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Baukosten bei der Honorarberechnung?
      In der Regel werden die anrechenbaren Baukosten netto, also ohne Mehrwertsteuer, für die Honorarberechnung verwendet. Es ist wichtig, dies im Architektenvertrag klar zu definieren, um Missverständnisse zu vermeiden. Die Mehrwertsteuer wird dann auf das Architektenhonorar aufgeschlagen.
    3. Welche Rolle spielt die Honorarzone bei der Berechnung des Architektenhonorars?
      Die Honorarzone gibt den Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens an. Es gibt fünf Honorarzonen, wobei Zone I die einfachsten und Zone V die komplexesten Bauvorhaben umfasst. Je höher die Honorarzone, desto höher ist das Architektenhonorar. Die Einordnung in die Honorarzone erfolgt anhand von Kriterien wie der Komplexität der Planung, der technischen Anforderungen und der gestalterischen Ansprüche.
    4. Was passiert, wenn die tatsächlichen Baukosten von den geschätzten Kosten abweichen?
      Wenn die tatsächlichen Baukosten erheblich von den geschätzten Kosten abweichen, kann dies Auswirkungen auf das Architektenhonorar haben. Wenn die tatsächlichen Kosten höher sind, kann der Architekt ein höheres Honorar verlangen. Umgekehrt kann sich das Honorar reduzieren, wenn die tatsächlichen Kosten niedriger sind. Es ist ratsam, im Architektenvertrag eine Klausel zu vereinbaren, die regelt, wie mit solchen Abweichungen umgegangen wird.
    5. Können Eigenleistungen bei der Berechnung der anrechenbaren Baukosten berücksichtigt werden?
      Eigenleistungen werden in der Regel nicht als anrechenbare Baukosten berücksichtigt, da sie keine tatsächlichen Kosten verursachen, die vom Architekten geplant und überwacht werden. Es ist jedoch möglich, im Architektenvertrag eine Vereinbarung zu treffen, dass Eigenleistungen in einem bestimmten Umfang berücksichtigt werden. Dies sollte jedoch klar und transparent geregelt werden.
    6. Was sind Baunebenkosten und wie werden sie bei den anrechenbaren Baukosten berücksichtigt?
      Baunebenkosten sind Kosten, die zusätzlich zu den reinen Baukosten anfallen, wie z.B. Gebühren für Baugenehmigungen, Kosten für Gutachten, Versicherungen oder Baustelleneinrichtung. Soweit diese Kosten vom Architekten geplant und betreut werden, sind sie Teil der anrechenbaren Baukosten. Es ist wichtig, im Architektenvertrag festzulegen, welche Baunebenkosten berücksichtigt werden.
    7. Wie kann ich als Bauherr die anrechenbaren Baukosten überprüfen?
      Als Bauherr haben Sie das Recht, die Aufstellung der anrechenbaren Baukosten vom Architekten einzusehen und zu überprüfen. Vergleichen Sie die einzelnen Positionen mit Ihren eigenen Kostenschätzungen und den tatsächlichen Rechnungen der Handwerker. Bei Unklarheiten oder Zweifeln sollten Sie das Gespräch mit dem Architekten suchen oder einen Bausachverständigen hinzuziehen.
    8. Was ist die HOAI und welche Bedeutung hat sie für die Berechnung des Architektenhonorars?
      Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist eine Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie legt fest, wie die anrechenbaren Baukosten ermittelt werden und wie das Honorar anhand von Honorarzonen und Leistungsphasen berechnet wird. Die HOAI dient als Grundlage für die Honorarvereinbarung zwischen Architekt und Bauherr und soll eine faire und transparente Honorarberechnung gewährleisten.

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  2. Architektenhonorar: Anrechenbare Kosten in Schlussrechnung

    Foto von Horst Schmid

    Schlussrechnung
    aus der Schlussrechnung sollten die anrechenbaren Kosten, die nach § 10 HOAIAbk. ermittlet werden ablesbar sein. Die Grundlage der Schlussrechnung ist der zwischen Ihnen und dem Architekten geschlossene Architektenvertrag. Basis für die Ermittlung der anrechenbaren Kosten ist eine der Kostenermittlungsarten nach DINAbk. 276. In Ihrem Fall  -  da Sie ja bereits mit dem bauen fertig sind  -  sollte das eine Kostenfeststellung sein.
    Wenn die Rechnung durch Sie nicht prüfbar ist, lassen Sie sich diese vom Architekten erläutern bzw. fordern Sie eine prüfbare Schlussrechnung an. Weiteres finden Sie im Internet z.B. unter

  3. Architektenhonorar: Honorar nach Kostenberechnung ermitteln

    Foto von

    Nachtrag
    das Honorar für die Leistungsphasen 1-4 wird nach der Kostenberechnung  -  falls diese noch nicht vorliegt nach der Kostenschätzung  -  ermittelt. Hierfür gibt es Erfahrungswerte!
    Gruß

  4. HOAI §10: Kostenschätzung und Kostenberechnung für Architekten

    § 10 HOAIAbk.
    Den Text können Sie sich unter

    besorgen.
    Dem Architekten waren die LP 1-4 übertragen. Damit musste er auch eine Kostenschätzung sowie eine Kostenberechnung nach DINAbk. 276 vorlegen. Es handelt sich um Schätzwerte, die aber regelmäßig bis auch 10-20 % stimmen (Umbau allerdings größere Schwankungen möglich). Die Leistungenphasen 1-4 sind in Ihrem Fall auf Grundlage der Kostenberechnung abzurechnen.
    Einzubeziehen sind die Kosten der Haustechnik anteilig unter den Voraussetzungen des § 10 IVAbk. HOAI.
    Vorhandene Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, ist bei den anerechenbaren Kosten gem. § 10 Abs. 3a HOAI auch noch angemessen zu berücksichtigen, auch wenn dieses Geld in der Kostenberechnung nicht auftaucht.
    MfG
    RA Schotten, Reutlingen

  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Architektenhonorar: Anrechenbare Baukosten korrekt berechnen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung des Architektenhonorars gemäß HOAIAbk., insbesondere bei Umbau- und Dachausbauprojekten. Die anrechenbaren Baukosten sind entscheidend für die Honorarermittlung. Grundlage für die Schlussrechnung ist der Architektenvertrag und eine Kostenermittlungsart nach DINAbk. 276. Die Leistungsphasen 1-4 basieren auf Kostenschätzung oder Kostenberechnung.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Die anrechenbaren Kosten müssen aus der Schlussrechnung gemäß § 10 HOAI ablesbar sein, wie im Beitrag Architektenhonorar: Anrechenbare Kosten in Schlussrechnung erläutert wird.

    ✅ Zusatzinfo: Das Honorar für die Leistungsphasen 1-4 wird auf Basis der Kostenberechnung oder Kostenschätzung ermittelt, wie im Beitrag Architektenhonorar: Honorar nach Kostenberechnung ermitteln dargelegt. Erfahrungswerte können hierbei eine Rolle spielen.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Kostenschätzung und Kostenberechnung des Architekten gemäß DIN 276. Beachten Sie die Hinweise zu § 10 HOAI im Beitrag HOAI §10: Kostenschätzung und Kostenberechnung für Architekten, um die Architektenrechnung korrekt zu prüfen. Die Einhaltung der HOAI ist entscheidend für die Berechnungsgrundlage des Architektenhonorars.

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