Folgender Sachverhalt: Generalunternehmer erstellt für einen AG ein Objekt. VOBAbk. Teile B und C wurden wirksam im Werkvertrag vereinbart. AGAbk. vermietet das Obkjet nach Fertigstellung und Abnahme durch ihn an eine Firma.
Bei der Abnahme werde Mängel festgestellt. Der Generalunternehmer wird vom AG aufgefordert, die Mängel zu beseitigen.
Bei einem Mangel wurde im Abnahmeprotokoll vereinbart, dass die Mängelbeseitigung vor Ausführung geplant, die Termine festgelegt und ein erschöpfendes Controlling vorgenommen werden soll. Der Generalunternehmer zieht deshalb einen SV hinzu und erarbeitet mit ihm ein Mängelbeseitigungskonzept.
Darauf hin wendet er sich an den AG und fragt nach einem Termin und erklärt, dass im Zuge der Mängelbeseitigung auch bauteilöffnende Maßnahmen erforderlich würden. Der AG antwortet dem Generalunternehmer darauf, dass er keine bauteilöffnenden Maßnahme wünsche und sein RA sich diesbezüglich beim Generalunternehmer melden würde. Der RA meldet sich nicht, so das der Generalunternehmer sich an den RA wendet. Der RA antwortet, das er nicht wüsste, was er zu erklären habe und behauptet, der Generalunternehmer sei mit der Mängelbeseitigung überfordert. Er setzt dem Generalunternehmer eine Frist zur Beseitigung des Mangels. Er kündigt an, das im Falle des Fristablaufes der AG die Mängelbeseitigung durch den Generalunternehmer ablehne.
Der Generalunternehmer hingegen kann nicht beseitigen, da AG weder Termin bestätigt und zudem zuvor erklärt hatte, das eine bauteilöffnende Maßnahme nicht zugelassen würde. Die Frist des RA läuft ab und somit ist der Generalunternehmer mit der Mängelbeseitigung "raus". Der Generalunternehmer begeht Restwerklohn beim AG. Der AG beruft sich auf sein Zurückbehaltungsrecht und kündigt an, das im Falle eines Schadens auf Grund ausgebliebener Mängelbeseitigung er den Generalunternehmer haftbar mache. Der AG unterstellt ein mögliches Schadensrisiko bzw. -Szenario, das seinem Mieter ausgesetzt sei. So hat er von dem möglichen Risiko Kenntnis.
Die Ablehnung der Mängelbeseitigung durch den Generalunternehmer ist nun seit 14 Monaten her. Seitdem hat der AG nichts getan und hält weiterhin den werklohn zurück. Immer wieder "droht" der AG dem Generalunternehmer, dass er im möglichen Schadenfalle den Generalunternehmer haftbar machen wolle - mehr passiert nicht.
Nun meine Fragen:
1. Muss der AG nicht nach § 242 BGBAbk. handeln und die Mängel beseitigen, nachdem er die Beseitigung durch den Generalunternehmer abgelehnt hat um so die anfallenden Mängelbeseitigungskosten vom Restwerklohn abzuziehen und den Rest an den Generalunternehmer auszahlen?
2. Darf der AG überhaupt Werklohn einbehalten, wenn er dem Generalunternehmer zuvor gehintert hat, die Mängel zu beseitigen?
3. Hat der AG als Vermieter seinem Mieter nicht eine Schadensminderungspflicht, weil er ja mögliche Schadensrisiken auf Grund der Mängel selbst erkannt hat?
4. Ist dieses Verhalten des AG ein Straftatbestand?
Mitwirkungs- & Schadensminderungspflicht im Werkvertrag: Rechte, Pflichten & Folgen?
BAU-Forum: Probleme im Mittelstand und Handwerk
Mitwirkungs- & Schadensminderungspflicht im Werkvertrag: Rechte, Pflichten & Folgen?
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Im vorliegenden Fall eines Werkvertrags nach VOBAbk. (Teile B und C) zwischen einem Auftraggeber (AGAbk.) und einem Generalunternehmer (GUAbk.) sind mehrere Aspekte hinsichtlich Mitwirkungs- und Schadensminderungspflicht zu beachten.
Zunächst ist festzustellen, dass der AG nach Abnahme des Objekts und Feststellung von Mängeln den GU zur Mängelbeseitigung auffordern muss. Der GU ist verpflichtet, ein Mängelbeseitigungskonzept vorzulegen und die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.
Sollte der GU die Mängel nicht fristgerecht beseitigen, hat der AG verschiedene Rechte, darunter das Recht zur Selbstvornahme (Mängelbeseitigung durch Dritte auf Kosten des GU), die Minderung des Werklohns oder im Extremfall den Rücktritt vom Vertrag. Der AG hat ein Zurückbehaltungsrecht am Restwerklohn in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten.
Die Schadensminderungspflicht des Vermieters (AG) gegenüber seinem Mieter besteht darin, die Schadensrisiken so gering wie möglich zu halten. Dies kann beispielsweise durch frühzeitige Information des Mieters über die Mängel und die geplanten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung geschehen. Die Ablehnung der Mängelbeseitigung durch den GU und die Kenntnis des AG von den Schadensrisiken gegenüber dem Mieter begründen eine besondere Verantwortung des AG.
👉 Handlungsempfehlung: Der AG sollte umgehend rechtlichen Rat einholen, um seine Rechte und Pflichten im Detail prüfen zu lassen und die bestmögliche Strategie zur Schadensminderung zu entwickeln. Eine Dokumentation aller Mängel, Fristen und Kommunikationen ist essenziell.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Werkvertrag
- Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Unternehmer zur Herstellung eines bestimmten Werks verpflichtet und der Besteller zur Zahlung einer Vergütung. Im Gegensatz zum Dienstvertrag schuldet der Unternehmer beim Werkvertrag einen konkreten Erfolg. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, VOB/B, Mängelhaftung.
- VOB/B
- Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) sind Allgemeine Vertragsbedingungen für Bauleistungen. Sie werden häufig in Bauverträgen vereinbart und regeln die Rechte und Pflichten von Auftraggeber und Auftragnehmer detailliert. Die VOB/B ist kein Gesetz, sondern ein Regelwerk, das durch Vereinbarung Vertragsbestandteil wird. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Werkvertrag, BGBAbk..
- Mängelhaftung
- Die Mängelhaftung bezeichnet die Verpflichtung des Unternehmers, für Mängel an seinem Werk einzustehen. Der Auftraggeber hat bei Mängeln verschiedene Rechte, wie Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag. Die Mängelhaftung ist im BGB und in der VOB/B geregelt. Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Nacherfüllung, Schadensersatz.
- Schadensminderungspflicht
- Die Schadensminderungspflicht verpflichtet jede Partei, einen Schaden so gering wie möglich zu halten. Im Werkvertragsrecht bedeutet dies, dass der Auftraggeber Maßnahmen ergreifen muss, um den Schaden, der durch Mängel am Werk entsteht, zu minimieren. Verwandte Begriffe: Obliegenheit, Sorgfaltspflicht, Schadensersatz.
- Mitwirkungspflicht
- Die Mitwirkungspflicht des Auftraggebers (AG) bedeutet, dass er alle Handlungen vornehmen muss, die für die ordnungsgemäße Ausführung des Werks durch den Auftragnehmer (AN) erforderlich sind. Dazu gehört beispielsweise die rechtzeitige Bereitstellung von Informationen, Unterlagen oder Zugang zum Baugrundstück. Verwandte Begriffe: Obliegenheit, Vertragspflicht, Kooperation.
- Abnahme
- Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt. Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Auftraggeber über und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt. Verwandte Begriffe: Übergabe, Inbesitznahme, Billigung.
- Selbstvornahme
- Selbstvornahme bedeutet, dass der Auftraggeber die Mängel am Werk selbst oder durch einen Dritten beseitigen lässt, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung nicht innerhalb einer angemessenen Frist vornimmt. Die Kosten der Selbstvornahme kann der Auftraggeber vom Auftragnehmer ersetzt verlangen. Verwandte Begriffe: Nacherfüllung, Mängelbeseitigung, Kostenerstattung.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was bedeutet Mitwirkungspflicht im Werkvertrag?
Die Mitwirkungspflicht des Auftraggebers (AG) bedeutet, dass er alle Handlungen vornehmen muss, die für die ordnungsgemäße Ausführung des Werks durch den Auftragnehmer (AN) erforderlich sind. Dazu gehört beispielsweise die rechtzeitige Bereitstellung von Informationen, Unterlagen oder Zugang zum Baugrundstück. Eine Verletzung der Mitwirkungspflicht kann zu Verzögerungen und Mehrkosten führen. - Was versteht man unter Schadensminderungspflicht?
Die Schadensminderungspflicht verpflichtet jede Partei, einen Schaden so gering wie möglich zu halten. Im Werkvertragsrecht bedeutet dies, dass der AG Maßnahmen ergreifen muss, um den Schaden, der durch Mängel am Werk entsteht, zu minimieren. Dies kann beispielsweise durch die unverzügliche Information des AN über die Mängel oder die Durchführung von Notmaßnahmen geschehen. - Welche Rechte hat der AG bei Mängeln am Werk?
Bei Mängeln am Werk hat der AG verschiedene Rechte, die in der VOB/B geregelt sind. Dazu gehören das Recht auf Nacherfüllung (Mängelbeseitigung), das Recht auf Minderung des Werklohns, das Recht auf Schadensersatz und unter bestimmten Voraussetzungen das Recht auf Rücktritt vom Vertrag. Die Wahl des geeigneten Rechts hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. - Was ist ein Mängelbeseitigungskonzept?
Ein Mängelbeseitigungskonzept ist ein Plan, den der Auftragnehmer (AN) vorlegt, um darzulegen, wie er die festgestellten Mängel am Werk beseitigen wird. Das Konzept sollte Angaben zu den geplanten Maßnahmen, dem Zeitplan und den voraussichtlichen Kosten enthalten. Der AG hat das Recht, das Mängelbeseitigungskonzept zu prüfen und gegebenenfalls Änderungen zu verlangen. - Was bedeutet Selbstvornahme?
Selbstvornahme bedeutet, dass der Auftraggeber (AG) die Mängel am Werk selbst oder durch einen Dritten beseitigen lässt, wenn der Auftragnehmer (AN) die Mängelbeseitigung nicht innerhalb einer angemessenen Frist vornimmt. Die Kosten der Selbstvornahme kann der AG vom AN ersetzt verlangen. Die Selbstvornahme ist in § 637 BGB geregelt. - Was ist ein Zurückbehaltungsrecht?
Ein Zurückbehaltungsrecht ermöglicht es dem Auftraggeber (AG), einen Teil des Werklohns zurückzubehalten, um seine Ansprüche wegen Mängeln am Werk zu sichern. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts richtet sich nach den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung. Das Zurückbehaltungsrecht ist in § 641 Abs. 3 BGB geregelt. - Welche Rolle spielt die Abnahme im Werkvertragsrecht?
Die Abnahme ist ein wichtiger Zeitpunkt im Werkvertragsrecht. Mit der Abnahme erklärt der Auftraggeber (AG), dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt. Nach der Abnahme trägt der AG die Beweislast für Mängel am Werk. Zudem beginnt mit der Abnahme die Verjährungsfrist für Mängelansprüche. - Was ist die VOB/B?
Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B) sind Allgemeine Vertragsbedingungen für Bauleistungen. Sie werden häufig in Bauverträgen vereinbart und regeln die Rechte und Pflichten von Auftraggeber (AG) und Auftragnehmer (AN) detailliert. Die VOB/B ist kein Gesetz, sondern ein Regelwerk, das durch Vereinbarung Vertragsbestandteil wird.
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" 242 BGB? "
Verstehe ich nicht?
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Mitwirkungspflicht: Fristsetzung zur Mängelbehebung versäumt?
Haben Sie denn ...
mal schriftlich mit Fristsetzung und allem Tamtam den AGAbk. aufgefordert, die Mängelbehebung zuzulassen.
Wenn ich den Text oben lese, eher nicht.
Danach haben (Sorry, aber ich sehs so) die beleidigte Leberwurst gespielt und sich zurückgelehnt.
Schriftlich haben Sie weder die Ablehnung der Bauteilöffnung noch sonstige fehlende Mitwirkung des AG - und damit dürften Sie die A ... -Karte in der Hand haben. -
Mängelverfahren: Schriftliche Ablehnung der Bauteilöffnung
Nein, nein Herr Dühlmeyer
Ich habe alles schriftlich gemacht. Natürlich habe ich, nachdem die Ankündigung des AGAbk. gekommen war, der RA würde sich bei mir melden, den RA angeschrieben. Das habe ich ja auch geschrieben. Der RA sollte ja eine rechtsverbindliche Erklärung abgeben, wie nun mit den Mängel Verfahren werden soll, wenn denn eine Bauteilöffnung nicht zugelassen wurde. Diese Bauteilöffnungsablehnung hat der Bauherr übrigens schriftlich bei mir eingereicht. Ich habe nicht beleidigt gespielt, sondern habe den Leuten (AG und RA) auf den Füssen gestanden, da ich daran interessiert bin, mein Geld zu bekommen also auch die Mängel zu beseitigen.
Ich kann aber nicht ohne weiteres auf das vermietete Objekt zurückgreifen und dort Mängel beseitigen, sondern muss Termine abstimmen. Zudem wurde bei der Abnahme mit dem AG schriftlich vereinbart, dass die Mängelbeseitigung geplant, Termine festgelegt und ein Controlling ... habe ich ja schon geschrieben.
An diese Vereinbarungen habe ich mich gehalten. Der AG blockiert hier bewusst. Das hat nichts mit beleidigt sein zu tun. Ich habe mich nicht zurückgelehnt, sondern einen SV bestellt und auch bezahlt für die Planung der Mängelbeseitigung. Hier kann man bestimmt nicht von Zurücklehnen sprechen. Ich habe alles getan, was ich konnte und habe sogar darauf reagiert, als die angekündigte Reaktion des RA ausblieb - alles schriftlich! -
Restwerklohn einklagen: Fehlende Mitwirkung des Auftraggebers
Na dann ...
ab zum Anwalt - dem eigenen - und den Restwerklohn wg fehlender Mitwirkungsleistung des AGAbk. einklagen.
Es las sich für den nicht involvierten eher anders, sorry. -
Restwerklohn vs. Mängelbeseitigungskosten: Klagehöhe bestimmen
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Mangelbehebung: Geringer Abschlag & strafrechtliche Relevanz?
Das ...
kann Ihnen NUR ein RA beantworten.
Gefühlsmäßig würd ich sagen, Interesse an Mangelbehebung besteht nicht, also nur einen geringen Abschlag - und strafrechtlich ist da nichts - weil Sie die Forderungsverfolgung nicht (intensiv genug) betrieben haben. -
Restwerklohn: Was bedeutet 'geringer Abschlag' bei Mängeln?
Was meinen sie mit ...
"also nur einen geringen Abschlag"? -
Regelt aber nicht § 242 BGB
... sondern § 642 BGBAbk.. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, inwieweit ein Auftraggeber (AGAbk.) seine Mitwirkungspflichten verletzt hat, indem er die Mängelbeseitigung behindert. Es wird erörtert, ob der Generalunternehmer (GUAbk.) aufgrund dessen den Restwerklohn einklagen kann und wie die Klagehöhe zu bemessen ist. Ein wichtiger Aspekt ist die schriftliche Dokumentation der Mängelanzeige und der Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Die strafrechtliche Relevanz der fehlenden Mitwirkung wird ebenfalls kurz angeschnitten.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Mitwirkungspflicht: Fristsetzung zur Mängelbehebung versäumt? wird darauf hingewiesen, dass eine schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Fristsetzung essentiell ist, um Ansprüche geltend zu machen. Andernfalls könnte der Eindruck entstehen, dass der Auftragnehmer (AN) die Mängelbeseitigung nicht ernsthaft verfolgt hat.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Mängelverfahren: Schriftliche Ablehnung der Bauteilöffnung verdeutlicht die Bedeutung der Kommunikation mit dem Rechtsanwalt des Auftraggebers, um eine rechtsverbindliche Klärung des weiteren Vorgehens im Mängelverfahren zu erreichen, insbesondere wenn eine Bauteilöffnung abgelehnt wird.
💰 Zusatzinfo: Bei der Klage auf Restwerklohn ist die Frage der Klagehöhe entscheidend. Im Beitrag Restwerklohn vs. Mängelbeseitigungskosten: Klagehöhe bestimmen wird diskutiert, ob der gesamte Restwerklohn oder der Restwerklohn abzAbk.üglich der geschätzten Mängelbeseitigungskosten eingeklagt werden soll. Dies hängt maßgeblich von der fehlenden Mitwirkung des AG ab.
👉 Handlungsempfehlung: Es wird dringend empfohlen, einen eigenen Rechtsanwalt (RA) zu konsultieren, um die Erfolgsaussichten einer Klage auf Restwerklohn aufgrund fehlender Mitwirkung des Auftraggebers zu prüfen. Der Beitrag Restwerklohn einklagen: Fehlende Mitwirkung des Auftraggebers rät zur Klage, wenn die Mitwirkung verweigert wird.
📊 Fakten/Zahlen: Die Höhe des Abschlags auf den Restwerklohn bei Mängeln ist ein strittiger Punkt. Im Beitrag Restwerklohn: Was bedeutet 'geringer Abschlag' bei Mängeln? wird die Frage aufgeworfen, was unter einem 'geringen Abschlag' zu verstehen ist, was letztendlich gerichtlich geklärt werden muss.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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