Baufinanzierung ohne Grundschuldbestellungsurkunde: Risiken, Alternativen & Ablauf?

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Ich verstehe, dass Sie eine Baufinanzierung bei der Diba haben und es Probleme mit der Grundschuldbestellungsurkunde gibt. Das Fehlen dieser Urkunde kann die Auszahlung des Kredits verzögern oder verhindern.

Mögliche Ursachen:

• Verzögerungen beim Notar oder Grundbuchamt
• Unstimmigkeiten in den Unterlagen
• Interne Prozesse bei der Bank

Empfehlungen:

• Kontaktieren Sie umgehend den Notar: Klären Sie den Stand der Bearbeitung der Grundschuldbestellungsurkunde.
• Sprechen Sie mit Ihrem Sachbearbeiter bei der Diba: Erfragen Sie die genauen Gründe für die Verzögerung und welche Unterlagen noch benötigt werden.
• Prüfen Sie den Kaufvertrag: Stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen bezüglich der Grundschuld korrekt im Vertrag festgehalten sind.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Gespräche und halten Sie Fristen schriftlich fest. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzu.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine typische Konfliktsituation im Rahmen einer Baufinanzierung, bei der die Auszahlung von Kreditraten an die Vorlage einer vollstreckbaren Grundschuldbestellungsurkunde geknüpft ist. Die ING-DiBa als kreditgebende Bank fordert dieses Dokument zu Recht, da die Grundschuld das primäre Sicherungsmittel für das Darlehen darstellt. Ohne die Eintragung im Grundbuch und die daraus resultierende vollstreckbare Urkunde kann die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls nicht auf die Immobilie zugreifen, was ein erhebliches Kreditrisiko darstellt.

✅ Zustimmung: Die Position der Bank ist aus Sicht des Kreditrisikomanagements korrekt. Eine Auszahlung ohne die grundbuchrechtliche Absicherung ist für die Bank in der Regel nicht akzeptabel, da die Grundschuld das zentrale Sicherungsinstrument darstellt.

➕ Ergänzung: Die eingereichten Abtretungen der Bürgschaft gemäß § 7 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) dienen einem anderen Zweck. Sie sichern die Anzahlungen des Käufers gegen Insolvenz des Bauträgers ab, ersetzen jedoch nicht die grundpfandrechtliche Absicherung der Bank. Die MaBV-Bürgschaft schützt den Käufer, nicht die Bank vor dem Kreditausfallrisiko.

🔴 Gefahr: Die Verzögerung der Grundbucheintragung birgt ein erhebliches Risiko für den Bauablauf. Wenn der Bauträger auf die Zahlung angewiesen ist, kann dies zu Bauverzögerungen oder im schlimmsten Fall zu einer Insolvenz führen. Der Käufer steht zwischen den Fronten und trägt das finanzielle Risiko.

👉 Handlungsempfehlung: Sie sollten umgehend ein klärendes Gespräch mit Ihrem Notar führen. Der Notar muss den genauen Stand des Grundbucheintragungsverfahrens prüfen und eine verbindliche Aussage zum voraussichtlichen Fertigstellungstermin geben. Parallel dazu ist eine Eskalation bei der ING-DiBa angebracht: Bitten Sie um die Benennung eines festen Ansprechpartners im Bereich Baufinanzierung, der den Fall kennt und eine individuelle Lösung prüfen kann. Als Alternative könnte eine befristete Zwischenfinanzierung oder eine Avalbürgschaft der Bank in Betracht gezogen werden. Sollte keine Einigung erzielt werden, ist die Einschaltung eines auf Bank- und Baurecht spezialisierten Rechtsanwalts dringend zu empfehlen, um Ihre vertraglichen Ansprüche zu wahren und den Druck auf beide Seiten zu erhöhen.

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Bei der Baufinanzierung im Erwerb von Neubauwohnungen ist die vollstreckbare Grundschuld-Bestellungsurkunde ein zentrales Sicherungsmittel für die Bank – sie stellt die rechtliche Grundlage für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch und damit für die dingliche Absicherung des Darlehensanspruchs dar.

🔴 Gefahr: Ohne vollstreckbare Bestellungsurkunde kann die Bank gemäß § 491 BGB und den MaBV (Makler- und Beratungsverordnung) sowie den allgemeinen Darlehensbedingungen keine Auszahlung vornehmen, da die Kreditsicherheit rechtlich noch nicht wirksam besteht – dies birgt erhebliche Risiken für alle Beteiligten, insbesondere bei Zahlungsverzug des Bauträgers oder Insolvenz.

⚠️ Korrektur: Die Abtretung von Bürgschaften gem. § 7 MaBV ersetzt nicht die Grundschuld; sie dient lediglich der vorläufigen Absicherung von Ansprüchen aus dem Bauträgervertrag, nicht aber der dinglichen Absicherung des Bankdarlehens – eine Verwechslung dieser Sicherungsarten ist rechtlich unzulässig.

➕ Ergänzung: Die Verzögerung bei der Grundbucheintragung ist häufig auf fehlende notarielle Vollmachten, unvollständige Grundbuchunterlagen oder noch ausstehende Baugenehmigungen zurückzuführen – der Notar ist verpflichtet, den Eintrag unverzüglich nach Vorliegen aller Voraussetzungen zu veranlassen.

✅ Zustimmung: Die Haltung der Diba ist rechtlich korrekt und entspricht der gängigen Praxis aller Kreditinstitute – die Auszahlung einer Darlehensrate setzt stets die Wirksamkeit der vereinbarten Kreditsicherheiten voraus.

❌ Widerspruch: Es ist unzulässig, zu behaupten, die Bürgschaftsabtretung könne die Grundschuld für die Auszahlung ersetzen – dies widerspricht sowohl der Rechtsprechung des BGH als auch den Vorgaben der BaFin zur Kreditvergabe.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie schriftlich vom Notar einen konkreten Termin für die Einreichung der Grundschuld-Bestellungsurkunde beim Grundbuchamt an, beantragen Sie beim Bauträger eine Zwischenfinanzierung oder Sicherheitsleistung und beauftragen Sie unverzüglich einen auf Baufinanzierung spezialisierten Rechtsanwalt zur Prüfung der Vertragslage und ggf. Durchsetzung von Auszahlungsansprüchen.