Maklerprovision bei Direktkontakt zum Eigentümer: Wann fällt sie an?
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Maklerprovision bei Direktkontakt zum Eigentümer: Wann fällt sie an?

Hallo,
ich bin derzeit etwas ratlos, was die mögliche Berechnung einer Maklerprovision angeht. Wir haben schon lange Kontakt zu dem (privaten) Eigentümer eines Grundstücks. Aufgrund der etwas komplizierten Lage haben wir uns noch nicht endgültig einigen können.
Nun hat mir der Eigentümer offenbart, ab Anfang des kommenden Jahres das Grundstück an einen Makler geben zu wollen. Wenn wir das Grundstück ohne Makler wollten, müssten wir uns vor Neujahr dazu entschließen.
Wir würden aber gerne Anfang des Jahres (weil vorher bekommen wir niemanden und auch einige Zeit vor Weihnachten war das schon nicht möglich) einmal mit einem Gutachter auf das Grundstück gehen, um einen letzten genauen Aufschluss zu erhalten.
Meine Frage ist nun: müssen wir ggf. auch die Provision bezahlen, obwohl wir schon lange vorher mit dem Eigentümer verhandelt haben?
  • Name:
  • Carsten
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie unsicher sind, ob eine Maklerprovision fällig wird, da Sie bereits vor Einschaltung eines Maklers Kontakt zum Eigentümer hatten. Grundsätzlich entsteht ein Provisionsanspruch des Maklers nur, wenn seine Tätigkeit ursächlich für den Kaufvertragsabschluss war.

    Wenn Sie bereits vor der Einschaltung des Maklers in Kontakt mit dem Eigentümer standen und der Makler lediglich den Kontakt formal herstellt oder Informationen liefert, die Ihnen bereits bekannt waren, ist ein Provisionsanspruch fraglich. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit des Maklers einen wesentlichen Beitrag zum Zustandekommen des Kaufvertrags geleistet hat.

    Es ist ratsam, den Maklervertrag genau zu prüfen. Achten Sie auf Klauseln, die den Provisionsanspruch regeln. Dokumentieren Sie den zeitlichen Ablauf Ihrer Kontakte zum Eigentümer vor der Einschaltung des Maklers. Dies kann im Streitfall hilfreich sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Sachverhalt von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen, um Ihre Rechte und Pflichten bezüglich der Maklerprovision zu klären.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Maklerprovision
    Die Maklerprovision ist eine Gebühr, die ein Makler für seine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit erhält. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises oder der Jahresmiete berechnet. Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern wird zwischen Makler und Auftraggeber vereinbart.
    Verwandte Begriffe: Courtage, Vermittlungsgebühr, Erfolgshonorar
    Provisionsanspruch
    Der Provisionsanspruch ist das Recht des Maklers, für seine erbrachte Leistung eine Provision zu erhalten. Er entsteht, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein Vertrag (Kauf- oder Mietvertrag) zustande kommt und der Makler eine ursächliche Leistung erbracht hat.
    Verwandte Begriffe: Honoraranspruch, Vergütungsanspruch, Entgeltanspruch
    Ursächlichkeit
    Ursächlichkeit bedeutet, dass die Handlung oder Leistung des Maklers maßgeblich zum Zustandekommen des Vertrags beigetragen haben muss. Es muss ein direkter Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Vertragsabschluss bestehen.
    Verwandte Begriffe: Kausalität, Zurechenbarkeit, Verantwortlichkeit
    Maklervertrag
    Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen dem Makler und dem Auftraggeber (Käufer oder Verkäufer), der die Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. Er legt unter anderem die Höhe der Provision, die Laufzeit des Vertrags und die Art der Beauftragung fest.
    Verwandte Begriffe: Vermittlungsvertrag, Agenturvertrag, Dienstleistungsvertrag
    Alleinauftrag
    Ein Alleinauftrag ist eine Form des Maklervertrags, bei dem der Auftraggeber dem Makler das exklusive Recht einräumt, das Objekt zu vermarkten und zu vermitteln. Während der Laufzeit des Alleinauftrags darf der Auftraggeber keinen anderen Makler beauftragen oder das Objekt selbst anbieten.
    Verwandte Begriffe: Exklusivauftrag, Sonderauftrag, Vorzugsauftrag
    Qualifizierter Alleinauftrag
    Ein qualifizierter Alleinauftrag ist eine verschärfte Form des Alleinauftrags, bei dem der Auftraggeber sich verpflichtet, alle Interessenten, die sich direkt bei ihm melden, an den Makler zu verweisen. Zudem muss der Auftraggeber dem Makler Schadensersatz leisten, wenn er den Vertrag ohne wichtigen Grund kündigt.
    Verwandte Begriffe: Exklusivauftrag mit Schadensersatz, verstärkter Alleinauftrag, besonderer Vermittlungsauftrag
    Gutachter
    Ein Gutachter ist eine unabhängige und sachverständige Person, die aufgrund ihrer Fachkenntnisse und Erfahrung in der Lage ist, den Wert einer Immobilie objektiv zu beurteilen. Gutachter werden häufig bei Kauf- oder Verkaufsentscheidungen, bei Erbstreitigkeiten oder bei der Festlegung von Versicherungssummen hinzugezogen.
    Verwandte Begriffe: Sachverständiger, Bewerter, Schätzer

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wann entsteht ein Anspruch auf Maklerprovision?
      Ein Anspruch auf Maklerprovision entsteht, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Der Makler muss eine nachweisbare Leistung erbracht haben, die ursächlich für den Vertragsabschluss war. Ein bloßer Nachweis des Objekts reicht in der Regel nicht aus.
    2. Muss ich eine Maklerprovision zahlen, wenn ich den Eigentümer bereits kannte?
      Wenn Sie den Eigentümer bereits vor der Einschaltung des Maklers kannten und der Makler keine wesentliche Leistung zur Herbeiführung des Vertragsabschlusses erbracht hat, kann der Provisionsanspruch entfallen. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit des Maklers einen Mehrwert für Sie darstellte.
    3. Was ist, wenn der Makler den Kontakt nur formal hergestellt hat?
      Wenn der Makler lediglich einen bereits bestehenden Kontakt formal herstellt, ohne eine darüber hinausgehende Leistung zu erbringen, ist ein Provisionsanspruch fraglich. Die bloße Nennung des Namens des Eigentümers reicht in der Regel nicht aus, um eine Provision zu rechtfertigen.
    4. Wie kann ich mich gegen eine ungerechtfertigte Provisionsforderung wehren?
      Prüfen Sie zunächst den Maklervertrag und die erbrachten Leistungen des Maklers. Dokumentieren Sie den zeitlichen Ablauf Ihrer Kontakte zum Eigentümer. Holen Sie sich gegebenenfalls rechtlichen Rat bei einem Anwalt für Immobilienrecht.
    5. Was bedeutet "ursächliche Tätigkeit" des Maklers?
      "Ursächliche Tätigkeit" bedeutet, dass die Leistung des Maklers maßgeblich zum Zustandekommen des Vertrags beigetragen haben muss. Es reicht nicht aus, wenn der Makler nur eine von vielen Bedingungen für den Vertragsabschluss erfüllt hat. Seine Tätigkeit muss den entscheidenden Impuls gegeben haben.
    6. Welche Rolle spielt der Zeitpunkt der Kontaktaufnahme zum Eigentümer?
      Der Zeitpunkt der Kontaktaufnahme ist entscheidend. Wenn Sie bereits vor der Einschaltung des Maklers in Verhandlungen mit dem Eigentümer standen, ist der Provisionsanspruch des Maklers fraglich, da seine Tätigkeit nicht mehr ursächlich für den Vertragsabschluss war.
    7. Was ist ein Maklervertrag und welche Arten gibt es?
      Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen dem Makler und dem Auftraggeber (Käufer oder Verkäufer), der die Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. Es gibt verschiedene Arten von Maklerverträgen, wie den einfachen Maklervertrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag.
    8. Kann ich die Maklerprovision nachträglich zurückfordern?
      Wenn Sie eine Maklerprovision gezahlt haben, obwohl kein Anspruch bestand, können Sie diese unter Umständen zurückfordern. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Makler seine Pflichten verletzt hat oder der Vertrag unwirksam ist. Lassen Sie sich hierzu rechtlich beraten.

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      Welche Pflichten hat ein Makler gegenüber seinen Kunden?
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    • Neues Maklerrecht
      Aktuelle Gesetzesänderungen im Bereich des Maklerrechts.

  2. Maklerprovision: Nachweis- vs. Vermittlungsmakler – Ihr Recht!

    Das kommt auf Ihren Verkäufer an ...
    Das kommt auf Ihren Verkäufer an als reiner Nachweismakler hat dieser kein Recht auf Provision, weil Sie Vorkenntnis belegen können. Als Vermittlungsmakler kann dieser das nur mir dem Verkäufer deichseln. Und dieser setzt Sie unter Druck. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen! Pfeifen Sie schlimmstenfalls auf das Objekt. Solche Spiele sind bekannt. Sie werden zu einem übereilten Entschluss getrieben, in der Hoffnung ein Schnäppchen gemacht zu haben (was wahrscheinlich nicht der Fall ist) ...

  3. Makler beauftragt: Kein Schnäppchen mehr beim Grundstückskauf?

    Ein Schnäppchen ...
    Ein Schnäppchen wird das nun wahrlich nicht. Nach eigenem Bekunden hat der Eigentümer keine Lust mehr, sich selbst damit zu beschäftigen und möchte es deswegen an einen Makler geben.
    Worin besteht nun genau der Unterschied zwischen einem Nachweismakler und einem Vermittlungsmakler? Ist das nicht so, dass der Nachweismakler "einfach" ein Objekt anbieten kann ohne einen direkten Auftrag zu haben? Demnach hätte ein Vermittlungsmakler einen konkreten Auftrag, bei dem man dann auch zahlen müsste trotz vorheriger Verbindung?
    • Name:
    • Carsten

  4. Makler beauftragt: Kein Schnäppchen mehr beim Grundstückskauf?

    Ein Schnäppchen ...
    Ein Schnäppchen wird das nun wahrlich nicht. Nach eigenem Bekunden hat der Eigentümer keine Lust mehr, sich selbst damit zu beschäftigen und möchte es deswegen an einen Makler geben.
    Worin besteht nun genau der Unterschied zwischen einem Nachweismakler und einem Vermittlungsmakler? Ist das nicht so, dass der Nachweismakler "einfach" ein Objekt anbieten kann ohne einen direkten Auftrag zu haben? Demnach hätte ein Vermittlungsmakler einen konkreten Auftrag, bei dem man dann auch zahlen müsste trotz vorheriger Verbindung?
    • Name:
    • Carsten

  5. Grundstückskauf: Druckmittel Makler – Ihre Verhandlungsbasis!

    Wir haben ... schon lange ...
    der Eigentümer könnte auch direkt sagen, dass er im übertragenen Sinne die Faxen dicke hat. Wie MoRüBe schon sagte (n) ist der imaginäre Makler in der Regel ein Druckmittel um die Sache nun mal abzuschließen. Dem Verkäufer nützt weder vorher noch hinterher ein Makler, wenn der Verkauf sich dann noch schwieriger gestaltet.
    Sie sollten sich selbst einmal darüber im Klaren sein, ob und zu welchen Bedingungen Sie dieses Objekt wollen. Das auf jeder Seite gepokert wird, ist in der heutigen Zeit normal. Was wollen Sie dann mit der juristischen Definition, ob, und zu welchen Bedingungen evtl. eine Provision gezahlt werden muss. Wollen Sie das Objekt, dann schauen Sie es sich an bzw. lassen es beurteilen und dann treffen Sie Ihre Entscheidung. Kaufen, oder sausen lassen.

  6. Grundstückskauf: Verhandlungsstrategie – Mehr Details benötigt!

    Bitte mehr Input für Verhandlungsstrategie
    woran scheitert der Verkauf bisher, wie groß ist ggf. die Preisdifferenz, welches sind Ihre Sorgen, wenn Sie erst jetzt einen Gutachter hinzuziehen wollen?!

  7. Maklerarten: Nachweis- vs. Vermittlungsmakler – Der Unterschied

    Also in Kurzversion ...
    Also in Kurzversion der "Nachweismakler ist derjenige, der Ihnen konkret ein Objekt, welches verkauft wird, nachweist. Er muss den Kaufvertrag nicht vermitteln. Noch einfacher: er schreibt Ihnen ein Brief, nach dem Motto: ich weiß was. Wenn Sie dann nicht sagen: das habe ich schon gewusst, sind Sie provisionspflichtig. Der Vermittlungsmakler muss das Geschäft vermitteln, also nicht nur sagen, ich weiß was, sondern den Vertrag bis zum Ende begleiten. Dazwischen gibt es hunderte von juristischen Spitzfindigkeiten, je nach Vertragskonstellation.

  8. Grundstückspreis: Objektive Bewertung vs. Verkäufer-Meinung

    @ Bernd ...
    @ Bernd ob der Preis angemessen ist, kann doch von hier aus gar nicht beurteilt werden. Es gibt zwar sowas wie WertV, trotzdem muss ein Objekt besichtigt werden. ER ist doch im Grunde genommen richtig davor: Objekt ansehen, durch einen Experten bewerten lassen, sprich Schäden aufnehmen, der Rest ist dann Rechnerei. Wer so handelt, wie der Verkäufer hat im wesentlichen eines im Sinn: den höchsten Preis zu erzielen. Da ein Verkäufer in alles Regel den Markt nicht kennt, sucht er sich ein, seiner Meinung nach, ähnliches Objekt (dieses wird preislich aber im höchsten Segment liegen!) um es dann von privat zu verhökern. Dabei übersieht er meist, dass hier bei seinem Objekt immer andere Umstände vorliegen als bei seinem eigenen. Von einem überzogenen Preis bei dem Referenzobjekt mal ganz zu schweigen. Und viele private Verkäufer schlagen im Geiste noch einmal die Maklerprov drauf, so nach dem Motto, die hat er sich doch gespart, das kann ich mir selbst verdienen ...

  9. Grundstückskauf: Preisvorstellung & fehlende Begutachtung?

    Ja ist ja korrekt
    die Frage zielt eher dahin, zu sagen, die Preisvorstellungen liegen viel zu weit auseinander bzw. steht ja auch die Frage, wenn ich schon lange verhandele, weshalb dann noch keine Besichtigung bzw. Begutachtung durch den Käufer stattgefunden hat, sodass eine Kaufentscheidung getroffen werden kann. Da steht auch was von "komplizierter Lage", welche auch, was ich hier aber nicht unterstellen möchte, durch einen nicht solventen Kaufinteressenten entstehen kann, der einfach keine Finanzierung auf die Beine bekommt, aber unbedingt das Haus haben möchte. Da kann dem Verkäufer schon mal der Kragen platzen. In der Regel ist es zwar so, wie Sie schreiben, mich stört hierbei aber die lange Vertragsanbahnung, ich gehe doch nicht zum Makler, wenn ich den privaten Käufer schon habe. Und daher würde ich mir etwas mehr Input wünschen, wenn der Fragesteller eine Hilfe braucht, denn die sollte ja passen.

  10. Grundstücksteilung: Komplizierte Lage – Zufahrt & Wegerecht

    Die komplizierte Lage ...
    will ich gerne erklären: das Grundstück ist der hintere Teil eines ehemals großen Grundstücks, dass geteilt wurde. Zur besseren Anschauung habe ich eine Skizze der Flurkarte eingestellt. Das schraffierte Haus ist das von uns zu bauende, das nördlich davon liegende ist ebenfalls noch nicht existent.
    Auf dem vorderen Grundstück steht bereits ein Haus (Altbestand), das fast die gesamte Breite des Grundstücks einnimmt. Es bleiben auf Höhe des Hauses lediglich 2,7 Meter Durchfahrtsbreite, die für (normale) Baufahrzeuge nicht ausreichen.
    Direkt nebenan liegt ein ebenfalls neu geteiltes Grundstück (d.h. jetzt zwei Grundstücke) gleicher Größe, deren Durchfahrt von hinten auch auf derselben Seite liegt wie die des anderen Grundstücks. Da auf den beiden hinteren Grundstücken jetzt neu gebaut werden soll, war die Überlegung auch Aufgrund der schmalen Durchfahrt des einen Grundstücks die Zufahrt zusammenzulegen. Die beiden vorderen Eigentümer haben auf ihren Grundstücken ein Wegerecht für das jeweilige hintere Grundstück eingetragen, was dann geändert (reduziert) werden müsste. Über die Zusammenlegung bestand bis vor einigen Wochen auch weitgehende Übereinstimmung zwischen den Parteien, wobei der Eigentümer des Grundstücks, um das wir uns bemühen, in die Verhandlungen nicht direkt involviert war. Diese Einigung (über die gemeinsame Zufahrt) hätte zur Folge gehabt, dass auch die Zufahrt für Baufahrzeuge problemlos laufen würde, weil keine kleineren Fahrzeuge vonnöten wären.
    Nun kommt aber der Haken, mit dem die Nachbarn jetzt rausgerückt sind: wir sollen alle Kosten für die Zusammenlegung tragen (Grundbuchänderung, Darlehensänderung, etc.).
    Um jetzt die weitere Vorgehensweise abzustimmen und die genauen Kosten für ein Bau unter Einsatz von kleineren Fahrzeugen zu ermitteln, wollten wir mit unserem Bauträger eine vor Ort Besichtigung durchführen. Dies ist aber am Zeitmangel in der Weihnachtszeit gescheitert, sodass dies nun erst im neuen Jahr passieren kann.
    Aufgrund dieser Umstände ist das Grundstück zu teuer (Preis liegt genauso hoch wie der des gerade verkauften Nachbargrundstücks, das aber die problemlose Zufahrt besitzt). Der Eigentümer will aber nicht weiter den Preis reduzieren und akzeptiert auch den zusätzlichen Aufwand während der Bauphase nicht als Grund.
    Das Nachbargrundstück ist über einen Makler verkauft worden, und das wäre schon Ersparnis genug. Andererseits ist das Grundstück bereits mehrfach über Nachweismakler (wie ich gelernt habe) angeboten worden, es ist aber nie konkret geworden.
    Fazit: für den vom Eigentümer verlangten Preis ist das Grundstück mit seinen Schwierigkeiten zu teuer. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen werden wir wahrscheinlich Abstand davon nehmen.
    Ich hoffe, die Situation einigermaßen verständlich dargestellt zu haben und danke schon jetzt für die hilfreichen Beiträge!
    • Name:
    • Carsten

  11. Bauzufahrt: Befristeter Nutzungsvertrag statt Grundbucheintrag!

    Bekommen Sie nicht ein
    Wegerecht für die Bauphsae, ohne was an den Grundbüchern zu ändern, einfach über einen befristeten Nutzungsvertrag für ca. ein Jahr plus Option auf nochmal 3 Monate bei Bauverzögerung. Dafür zahlen sie dann ein monatliches entgelt von sagen wir mal 50 € an den Nachbarn. Der Nachbar hat den Vorteil das er das Geld bekommt und nicht das Grundbuchamt oder ein anderer und das keine Änderungen notwendig sind. Sicherlih muss man sich nochmal Gedanken machen, ob der Weg dann nicht besser als Bauzufahrt aufgeschottert wird, um Schäden zu vermeiden.

  12. Bauzeit: Baustraße & Nachbarbebauung – Vorübergehende Lösung

    Das war auch ein Gedanke
    ... der uns bereits durch den Kopf ging. Das ergibt insofern technisch auch kein Problem, als die Zufahrt zu der Bauzeit ohnehin eine Baustraße sein würde, da das Nachbargrundstück auch bebaut werden soll (Zeitraum ab Frühjahr kommenden Jahres). Leider ist der Nachbar zurzeit nicht greifbar (auch erst dort eingezogen und momentan im Urlaub oder sonst wo). Sobald wir ihn aber wieder erreichen können, werden wir das nochmal in Angriff nehmen.
    Danke für den Tipp, das bestätigt uns auch zusätzlich.
    • Name:
    • Carsten

  13. Grundstückszufahrt: Langfristige Lösung vs. Makler-Argument?

    Wie sieht es mit der Zeit "nach dem Bauen aus"
    ist Ihre Zufahrtssituation für Sie dann zufriedenstellend (Lieferfahrzeuge für alles Mögliche)? oder haben Sie doch eher Bauchschmerzen.
    Nach den bisherigen Informationen habe ich eher den Eindruck, der Grundstücksbesitzer kriegt das Ding nicht los (eben auch wegen der bescheidenen Zufahrt)
    Ich wäre eher dafür allen möglichen (auch zukünftigen) Passageproblemen aus dem Weg zu gehen.
    Wenn Sie dennoch möchten, bleiben Sie cool, machen Sie dem Grundstücksbesitzer ein (deutlich geringeres) Angebot und setzen Sie Ihrerseits einen Termin, bis zu dem er sich entscheiden soll.
    So große Interessentenscharen dürften nicht vorhanden sein (s. Hinweis mit den bisherigen Maklerbemühungen)
  14. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Maklerprovision bei Direktkontakt: So vermeiden Sie Kosten!

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread diskutiert, wann eine Maklerprovision trotz Direktkontakt zum Eigentümer anfällt. Unterscheidung zwischen Nachweis- und Vermittlungsmakler ist entscheidend. Ein befristeter Nutzungsvertrag für die Bauzufahrt kann eine pragmatische Lösung sein. Die Klärung der langfristigen Zufahrtssituation ist essenziell. Druck vom Verkäufer sollte nicht zu übereilten Entscheidungen führen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Maklerprovision: Nachweis- vs. Vermittlungsmakler – Ihr Recht! hat ein reiner Nachweismakler keinen Anspruch auf Provision, wenn Vorkenntnis besteht. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen!

    ✅ Zusatzinfo: Ein befristeter Nutzungsvertrag für die Bauphase (siehe Bauzufahrt: Befristeter Nutzungsvertrag statt Grundbucheintrag!) kann eine schnelle Lösung für die Zufahrtsproblematik darstellen, ohne das Grundbuch zu belasten.

    🔴 Risiko: Eine unklare oder bescheidene Zufahrt kann den Grundstücksverkauf erschweren, wie in Grundstückszufahrt: Langfristige Lösung vs. Makler-Argument? angedeutet. Klären Sie alle Passageprobleme im Vorfeld.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor dem Kauf alle Details zur Zufahrt und zum Wegerecht. Holen Sie eine unabhängige Bewertung des Grundstücks ein, um den Preis realistisch einschätzen zu können. Prüfen Sie, ob ein Provisionsanspruch besteht, bevor Sie einen Maklervertrag unterzeichnen. Beachten Sie die Unterschiede zwischen Nachweis- und Vermittlungsmakler (Maklerarten: Nachweis- vs. Vermittlungsmakler – Der Unterschied).

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