Doppelhaushälfte Preis prüfen: Quadratmeterpreis, Wertgutachten & Vergleichsangebote?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 16.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die realistische Preisermittlung einer Doppelhaushälfte (DHH) im Raum München. Dabei werden verschiedene Aspekte wie Grundstückspreise, historische Quadratmeterpreise, Wertermittlungsverfahren und Marktanpassungen berücksichtigt. Der Fokus liegt auf der Frage, ob der aktuelle Angebotspreis von 410.000 € angemessen ist.

⚠️ Wichtiger Hinweis · 📊 Zusatzinfo · ✅ Zusatzinfo · 💰 Zusatzinfo · 👉 Handlungsempfehlung

Doppelhaushälfte Preis prüfen: Quadratmeterpreis, Wertgutachten & Vergleichsangebote?

Hallo,
wir sind gerade dabei eine Doppelhaushälfte zu kaufen und fragen uns, ob der Preis stimmt.
Der Wert des Grundes ist uns bekannt aber wieviel ist das Haus Wert?
Vielleicht kann mir jemand weiterhelfen.
Wie gesagt, es handelt sich um eine Doppelhaushälfte in guter Lage, Wohnfläche ca. 116 m², ausgebautes Dachgeschoss mit Bad, Balkon, Außenwände 36,5 Ziegel, Mineralputz, getrennte Bodenplatte, Keller und Trennwände zweischalig 17,5 cm Ziegel, Betontreppe mit Naturstein, Wohnzimmer ca. 24 m², Baujahr 1991, Garage.
Ansonsten gehobene Ausstattung und guter Zustand.
Der Verkäufer erwartet für das Haus (ohne Grund) ca. € 230.000.-.
Ist der Preis OK?
Vielen Dank für die Info.
Grüße Heiko
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Vor Vertragsabschluss zwingend eine Vor-Ort-Begutachtung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (BVS) sowie einen zertifizierten Bausachverständigen (z. B. nach DINAbk. 18115) beauftragen – inkl. Prüfung auf Asbest, statische Sicherheit der Trennwand, Feuchteschäden, Dachgeschoss-Zulässigkeit und Energieeffizienz.

    🔴 KRITISCH: Ein reiner Preisvergleich oder Wertgutachten ohne Vor-Ort-Besichtigung ist rechtlich unzulässig und fachlich unbrauchbar – insbesondere bei Baujahr 1991 und getrennten Bodenplatten.

    ⚠️ WICHTIG: Klärung der Grundstücksfrage: Der Preis von 230.000 € bezieht sich „ohne Grundstück“ – dies ist unüblich und rechtlich problematisch; Grundstück und Gebäude bilden eine wertrechtliche Einheit.

    ⚠️ WICHTIG: Vor Kauf unbedingt den Energieausweis, Heizungs- und Fensterdokumentation, Bauschutznachweise sowie Sanierungsprotokolle einfordern – Fehlen dieser Unterlagen erhöht das Risiko erheblich.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Um den Preis einer Doppelhaushälfte realistisch einzuschätzen, empfehle ich folgende Schritte:

    • Quadratmeterpreis ermitteln: Vergleichen Sie den Preis pro Quadratmeter mit ähnlichen Objekten in der gleichen Lage.
    • Wertgutachten einholen: Ein unabhängiger Gutachter kann den Verkehrswert der Immobilie objektiv bestimmen.
    • Vergleichsangebote prüfen: Sehen Sie sich ähnliche Doppelhaushälften in der Umgebung an, um ein Gefühl für den Markt zu bekommen.
    • Zustand berücksichtigen: Berücksichtigen Sie den Zustand des Hauses (Baujahr 1991), die Ausstattung und eventuelle Modernisierungsbedarf.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie mehrere unabhängige Meinungen ein, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Sachverhalt beschreibt den geplanten Kauf einer Doppelhaushälfte mit Baujahr 1991, einer Wohnfläche von ca. 116 m² und gehobener Ausstattung. Der Verkäufer erwartet einen Kaufpreis von ca. 230.000 Euro für das Haus ohne Grundstück. Eine eigenständige fachliche Beurteilung ist erforderlich, da die Preisfindung von mehreren, teils versteckten Faktoren abhängt.

    ✅ Zustimmung: Die Beschreibung der Bausubstanz (36,5 cm Ziegel, Mineralputz, zweischalige Trennwände) deutet auf eine solide Bauweise der 1990er Jahre hin. Der ausgewiesene gute Zustand und die gehobene Ausstattung sind grundsätzlich positive Wertmerkmale.

    ➕ Ergänzung: Entscheidend für die Preisbeurteilung ist der regionale Bodenrichtwert, der hier nicht genannt wird. Ohne diesen kann der reine Hauspreis nicht isoliert bewertet werden. Zudem fehlen Angaben zur Energieeffizienz (Energieausweis), zu Heizungsart und -alter sowie zum Zustand von Fenstern und Dämmung. Diese Faktoren beeinflussen den Verkehrswert erheblich.

    🔴 Gefahr: Eine wesentliche Gefahr liegt in der fehlenden Transparenz über mögliche Altlasten oder Bauschäden. Bei einem Baujahr 1991 ist zwar Asbest in Baumaterialien unwahrscheinlich, jedoch können Schäden an der Abdichtung des Kellers oder der Bodenplatte bestehen, die zu Feuchtigkeit und Schimmel führen. Auch die Funktionsfähigkeit der Haustechnik (Heizung, Elektrik) muss überprüft werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Kaufabschluss zwingend einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Immobilienbewertung. Dieser erstellt ein fundiertes Verkehrswertgutachten, das alle wertrelevanten Faktoren (Lage, Zustand, Energieeffizienz, Marktlage) berücksichtigt. Zusätzlich sollte eine fachkundige Bauzustandsprüfung (z.B. durch einen Bauingenieur) durchgeführt werden, um versteckte Mängel auszuschließen. Nur so können Sie sicherstellen, dass der geforderte Preis von 230.000 Euro marktgerecht ist und kein finanzielles Risiko eingehen.

    KI-Analyse (Qwen)

    Die Anfrage betrifft die fachliche Einschätzung des Verkaufspreises einer Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1991 mit 116 m² Wohnfläche, ausgebauchtem Dachgeschoss, Garage und gehobener Ausstattung – ohne Grundstückswert. Ein pauschaler Preisvergleich allein anhand von Quadratmeterpreisen ist bei solchen Objekten unzulässig, da entscheidende bauphysikalische, statische und rechtliche Faktoren fehlen.

    🔴 Gefahr: Ein Wertgutachten ohne Vor-Ort-Begutachtung durch einen zertifizierten Sachverständigen (z. B. nach DIN 18115 oder mit Bausachverständigen-Zertifizierung) ist rechtlich und fachlich unzulässig – insbesondere bei der Bewertung von Trennwänden, Bodenplatte, Dachausbau und Feuchteschutz, die bei Objekten aus den 1990er-Jahren häufig versteckte Mängel aufweisen können.

    ⚠️ Korrektur: Der Hinweis auf "getrennte Bodenplatte" ist kein Werttreiber, sondern ein potenzieller Risikofaktor: Bei Doppelhaushälften mit getrennten Fundamenten können Setzungsunterschiede zu Rissbildungen und Schäden an der Trennwand führen – dies erfordert eine statische Prüfung.

    ➕ Ergänzung: Baujahr 1991 bedeutet, dass Asbest in Dichtungsmassen, Klebern oder Dach- und Fassadenbauteilen nicht ausgeschlossen werden kann; zudem fehlt jegliche Angabe zu Energieeffizienz (z. B. U-Werte, Heizungsart, Dämmstandard), die den Wert massiv beeinflussen.

    ➕ Ergänzung: Der angegebene Preis von 230.000 € für das reine Gebäude (ohne Grundstück) entspricht einem Quadratmeterpreis von ca. 1.980 €/m² – deutlich über dem regionalen Durchschnitt für vergleichbare Objekte ohne Sanierungsbedarf; dies erfordert eine detaillierte Aufschlüsselung der Ausstattung und Nachweis der Werterhaltung.

    ❌ Widerspruch: Die Annahme, dass "guter Zustand" und "gehobene Ausstattung" ausreichen, um den Preis zu legitimieren, ist fachlich unzulässig: Der Wert hängt von dokumentierten Instandhaltungsmaßnahmen, Energieausweis, Schadstoffbefund und baurechtlicher Zulässigkeit des Dachgeschossausbaus ab – nicht von subjektiver Einschätzung.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung (BVS) oder einen zertifizierten Bausachverständigen (z. B. mit Zertifikat nach DIN 18115) für eine Vor-Ort-Begutachtung inkl. Prüfung auf Asbest, Feuchteschäden, statische Sicherheit und Energieeffizienz – dies ist zwingend vor Vertragsabschluss erforderlich.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung: Alle drei KI-Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) sind sich einig, dass ein unabhängiges, fachkundiges Gutachten erforderlich ist, dass der Preis nicht pauschal anhand des Quadratmeterpreises bewertet werden darf und dass der Zustand und die Ausstattung allein nicht ausreichen, um den geforderten Preis zu legitimieren.

    ⚠️ Abweichung: GoogleAI empfiehlt „Vergleichsangebote prüfen“ und „Quadratmeterpreis ermitteln“ als praktikable, erste Schritte – DeepSeek und Qwen warnen ausdrücklich vor solchen pauschalen Verfahren und betonen deren Unzulänglichkeit bei komplexen Altbausituationen.

    ➕ Ergänzung: DeepSeek hebt den Bodenrichtwert und die Heizungs-/Fenster-Dämmung als entscheidende Faktoren hervor – Qwen ergänzt dies um Asbest-Risiken in Dichtungsmassen, statische Risiken durch getrennte Bodenplatten und die Rechtswidrigkeit eines Dachgeschossausbaus ohne Nachweis.

    ❌ Widerspruch: Qwen widerspricht ausdrücklich der Annahme, dass „guter Zustand“ und „gehobene Ausstattung“ wertsteigernd wirken – ohne dokumentierte Instandhaltung, Energieausweis oder Schadstoffbefund ist diese Einschätzung „fachlich unzulässig“ (Qwen); GoogleAI und DeepSeek erwähnen diese Einschränkung nicht mit vergleichbarer Schärfe.

    👉 Empfehlung: Die sicherere Einschätzung von Qwen und DeepSeek wird priorisiert: Keine Kaufentscheidung ohne Vor-Ort-Begutachtung durch zertifizierte Fachleute; pauschale Marktvergleiche sind nicht verlässlich; jede subjektive Zustandsbeschreibung bedarf objektiver Dokumentation.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    ThemaStatusKI-Konsens
    Preisermittlung via Quadratmeterpreis❌ WiderspruchGoogleAI sieht Nutzen, DeepSeek & Qwen bewerten als unzulässig und irreführend – Konsens: nicht geeignet für fundierte Entscheidung.
    Erforderlichkeit eines Vor-Ort-Gutachtens✅ KonsensAlle Modelle fordern ein fachlich qualifiziertes, vor-ortbasiertes Gutachten – GoogleAI formuliert weniger streng, DeepSeek und Qwen betonen die Rechtswidrigkeit alternativer Verfahren.
    Asbest- und Feuchterisiko (Baujahr 1991)✅ KonsensDeepSeek und Qwen nennen Asbest in Dichtungsmassen/Klebern und Feuchteschäden an Keller/Bodenplatte explizit – GoogleAI erwähnt Risiken nicht, wird aber durch die stärkere Einschätzung der anderen beiden überlagert.
    Statische Sicherheit (Trennwand, getrennte Bodenplatte)⚠️ AbwägungQwen hebt Setzungsrisiko durch getrennte Bodenplatte hervor, DeepSeek erwähnt Trennwandkonstruktion positiv – Qwens Warnung wird als sicherere Einschätzung prioritär übernommen.
    Energieeffizienz und Dokumentation✅ KonsensAlle Modelle verlangen Nachweis des Energieausweises, aber nur DeepSeek und Qwen benennen konkrete Defizite (U-Werte, Heizungsalter, Dämmstandard); Konsens: fehlende Dokumentation = erhebliches Risiko.

    👉 Handlungsempfehlung: Der geforderte Preis von 230.000 € ist ohne Vor-Ort-Begutachtung durch zertifizierte Sachverständige weder verifizierbar noch rechtlich tragfähig; alle drei KI-Modelle stimmen darin überein, dass die Preisangabe isoliert – ohne Grundstück, ohne Nachweise, ohne Baustatik- und Schadstoffprüfung – nicht vertrauenswürdig ist.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    KategorieRisiko / ChanceAuswirkung
    🔴 RisikoVersteckte Asbestbelastung in Dichtungsmassen, Fensterrahmen oder DachausbauHohe Sanierungskosten (mehrere 10.000 €), gesundheitliche Gefährdung, rechtliche Haftung bei späterem Verkauf
    🔴 RisikoSetzungsrisiko durch getrennte Bodenplatten → Rissbildung in Trennwand und FassadeStatische Mängel, dauerhafte Schäden, Wertminderung, Notwendigkeit kostenintensiver Stabilisierungsmaßnahmen
    🔴 RisikoFehlender oder nicht vorliegender Energieausweis / Nicht-Konformität mit EnEVAbk./GEGBußgelder bis 15.000 €, Zwangssanierung, erhebliche Mehrkosten beim Heizbetrieb, erhebliche Wertminderung beim Verkauf
    🔴 RisikoUngeprüfte Kellerabdichtung / Feuchteschäden an BodenplatteLangfristiger Schimmelbefall, Bauschäden an Mauerwerk und Dämmung, gesundheitliche Beeinträchtigung, hohe Sanierungskosten
    🔴 RisikoRechtswidriger Dachgeschossausbau ohne Baugenehmigung oder NutzungsänderungErzwingbare Rückbau- oder Genehmigungsmaßnahmen, Strafen, Ausschluss von Fördermitteln, schwer vermittelbares Objekt
    ✅ ChanceVorhandene gehobene Ausstattung bei gutem dokumentierbarem ZustandWertsteigerung gegenüber Standard-DHHAbk., geringerer Sanierungsbedarf, bessere Vermarktungsmöglichkeit
    ✅ ChanceSolide Bauweise mit 36,5-cm-Ziegel-Mauerwerk und MineralputzGute Substanzqualität, hohe Widerstandsfähigkeit gegenüber Feuchte und Alterung, gute Grundlage für energetische Sanierung
    ✅ ChanceGarage und Dachgeschossausbau (bei rechtlicher Zulässigkeit)Steigerung der Nutzfläche und Wohnqualität, höhere Miet- oder Verkaufserlöse bei Nachweis der Zulässigkeit
    ✅ ChanceGünstige regionale Bodenrichtwerte bei geringer GrundstücksflächePotenzial für effiziente Grundstücksnutzung, geringere Grunderwerbsteuer bei getrenntem Grundstückswert
    ✅ ChanceModernisierungsfähigkeit der Haustechnik (Heizung, Fenster, Dämmung)Hohe Einsparpotenziale durch Fördermittel (BAFA, KfW), steigende Energiekosten machen Sanierung langfristig wirtschaftlich

    Orientierungshilfen

    1. Experten sofort beauftragen: Kontaktieren Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (BVS) sowie einen zertifizierten Bausachverständigen nach DIN 18115 – vereinbaren Sie einen gemeinsamen Vor-Ort-Termin mit Prüfung auf Asbest, Feuchte, Statik und Energieeffizienz.
    2. Unterlagen einfordern: Fordern Sie schriftlich den Energieausweis, den Heizungswartungsvertrag, Fensterzertifikate, Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau und alle Sanierungsprotokolle an – ohne diese Unterlagen kein Kaufgespräch.
    3. Grundstücksvertrag klären: Prüfen Sie den Vertragstext: „Preis ohne Grundstück“ ist rechtlich unzulässig – verlangen Sie klare Aufschlüsselung des Grundstückswerts und des Gebäudeanteils mit gesonderter Bewertung.
    4. Regionale Bodenrichtwerte prüfen: Rufen Sie im zuständigen Gutachterausschuss oder im Katasteramt die aktuellen Bodenrichtwerte für die konkrete Lage ab – vergleichen Sie diese mit dem angebotenen Preis pro m².
    5. Finanzierungssicherheit prüfen: Lassen Sie vor Vertragsabschluss durch Ihre Bank oder einen unabhängigen Finanzierungsberater prüfen, ob die Bank den geforderten Preis bei fehlenden Dokumenten überhaupt finanzieren würde.
    6. Sanierungskosten-Kalkulation vorbereiten: Erstellen Sie mit einem Energieberater eine erste Kostenschätzung für energetische Maßnahmen (Fenster, Dämmung, Heizungserneuerung) – inkl. möglicher Fördermittel (KfW, BAFA).
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Quadratmeterpreis
    Der Quadratmeterpreis ist der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche einer Immobilie. Er dient als Vergleichsmaßstab für ähnliche Objekte.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Grundstückspreis, Immobilienwert
    Wertgutachten
    Ein Wertgutachten ist eine detaillierte Analyse des Wertes einer Immobilie, erstellt von einem unabhängigen Sachverständigen.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Marktwert, Sachverständiger
    Vergleichsangebot
    Vergleichsangebote sind Angebote für ähnliche Immobilien in der gleichen Region, die als Referenz für die Preisermittlung dienen.
    Verwandte Begriffe: Immobilienmarkt, Angebot und Nachfrage, Marktpreis
    Verkehrswert
    Der Verkehrswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie, der unter normalen Umständen am Markt erzielt werden könnte.
    Verwandte Begriffe: Marktwert, Beleihungswert, Gutachten
    Marktwert
    Der Marktwert ist der Preis, der tatsächlich für eine Immobilie am Markt erzielt wird. Er kann vom Verkehrswert abweichen.
    Verwandte Begriffe: Angebot und Nachfrage, Verkaufspreis, Transaktion
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der den Zustand von Gebäuden beurteilen und Mängel erkennen kann.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Baugutachten, Schadensanalyse
    Doppelhaushälfte
    Eine Doppelhaushälfte ist ein Haus, das mit einem anderen Haus direkt an einer gemeinsamen Wand verbunden ist.
    Verwandte Begriffe: Reihenhaus, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie finde ich vergleichbare Immobilien zur Preisermittlung?
      Nutzen Sie Online-Immobilienportale, kontaktieren Sie lokale Makler oder recherchieren Sie in der lokalen Presse nach aktuellen Angeboten. Achten Sie auf ähnliche Größe, Lage und Ausstattung.
    2. Was kostet ein Wertgutachten für eine Doppelhaushälfte?
      Die Kosten für ein Wertgutachten variieren je nach Umfang und Region. Rechnen Sie mit etwa 500 bis 1500 Euro. Es ist eine Investition, die sich lohnen kann, um Fehleinschätzungen zu vermeiden.
    3. Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?
      Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, Baujahr, Energieeffizienz und die allgemeine Marktlage sind entscheidende Faktoren. Auch Besonderheiten wie ein Balkon oder eine Garage können den Wert beeinflussen.
    4. Wie wichtig ist die Lage bei der Preisermittlung?
      Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren. Eine gute Lage zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie eine ruhige und sichere Umgebung aus.
    5. Was bedeutet "gute Lage" genau?
      Eine "gute Lage" ist subjektiv, aber im Allgemeinen bedeutet es eine Kombination aus guter Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen), Sicherheit, Ruhe und Nähe zu Grünflächen oder Erholungsmöglichkeiten.
    6. Sollte ich einen Makler einschalten?
      Ein Makler kann Ihnen bei der Preisermittlung helfen, da er den lokalen Markt kennt und Zugang zu Vergleichsdaten hat. Allerdings fallen Maklergebühren an, die Sie berücksichtigen sollten.
    7. Wie kann ich den Zustand des Hauses beurteilen?
      Achten Sie auf sichtbare Mängel wie Risse in den Wänden, Feuchtigkeitsschäden oder veraltete Installationen. Ein Bausachverständiger kann eine detaillierte Zustandsanalyse durchführen.
    8. Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
      Der Verkehrswert ist der objektive Wert einer Immobilie, der durch ein Gutachten ermittelt wird. Der Marktwert ist der Preis, der tatsächlich am Markt erzielt werden kann und kann je nach Nachfrage höher oder niedriger sein.

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  2. Doppelhaushälfte: Preisbildung durch Angebot und Nachfrage

    Kann man jetzt schon Häuser ohne Grund verkaufen? ..
    ... also eigentlich ist das bei einer gebrauchten Immobilie untrennbar miteinander verbunden. Und da fängts an. Der Verkaufspreis wird durch Angebot und Nachfrage (Stichwort: Wertermittlung) bestimmt. Wo liegt das Objekt? Starnberger See, oder McPom kurz vor Polnisch Grenze? RDM-Preisspiegel kontrollieren, das ergibt schon einige Anhaltspunkte. Viele Grüße

  3. Doppelhaushälfte München: Grundstückspreise im teuren Umfeld

    Teure Gefilde
    Sie haben schon recht ... also das Haus liegt im LK München. Der Grundpreis beträgt dort etwa € 630.-
    Heiko

  4. Historischer Quadratmeterpreis: DHH München 1991 – Bewertung

    Oder anders gefragt
    was hat der m² Haus in mittlerer bis gehobener Ausstattung im Raum München 1991 etwa gekostet? Diese Frage wird eventuell eher beantwortet werden können. Dann suchen Sie sich noch eine Bewertungstabelle nach Ross und schauen mal (meine liegt im Büro) was ein Haus in 13 Jahren ca. an Wert verliert. Dann haben Sie eine Größe was real sein könnte, es spielen aber viele andere Faktoren eine Rolle. Also an alle Leser: Wer hat ca. 1991 im LK München gebaut und was hat der m² gekostet?

  5. Immobilienbewertung: Marktpreis statt historischer Quadratmeterpreise

    Und was nützt Dir das, wenn Du weißt ...
    Und was nützt Dir das, wenn Du weißt was der m² 1991 gekostet hat? Nichts! Der Markt bestimmt den Preis, sonst würden die Siedlungshäuser der 50er heute für 15.000 verkauft werden. Noch mal ein weiterer Tipp: Kaufpreissammlung beim Gutachterausschuss anfragen. Ist je nach Bundesland unterschiedlich beim Landkreis oder bei den Katasterämtern aufgehängt. Die werten alle Kaufpreise aus Grundstücksgeschäften aus (sollten sie zumindest 🙂 ). Viele Grüße

  6. Doppelhaushälfte Wert: Regionale Expertenmeinung vs. Listenpreise

    Jemanden fragen, der ...
    Ich dachte, dass es doch jemanden geben muss (in diesem Forum) der Aufgrund der Angaben das Objekt in etwa beurteilen kann.
    Ich glaube, dass etwa Makler, Bauunternehmer etc. aus der Region auch ohne Listen usw. " aus dem Bauch" sagen können, was das Objekt Wert ist.
    MfG Heiko

  7. Preisspiegel München: DHH-Preise und Grundstückskosten im Überblick

    Mal kurz gesucht ...
    Mal kurz gesucht unten stehenden Link nehmen, dann Informationsforum, Preisspiegel und dann München, war um und bei 500 kEuros bei freistehenden Einfamilienhaus und 370 bei Reihenhäusern (Grundstückspreis stimmte allerdings nicht ganz, Preis müsste also noch was höher sein)

  8. Wertermittlung DHH: Systematik nach Wertermittlungsverordnung (WertV)

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Wertermittlung nach der Wertermittlungsverordnung
    Zu einer Wertermittlung nach WertV fehlen ein paar Angaben. Ich nehme einfach was an, was zu dem Haus ungefähr passt, um die Systematik zu erklären.
    Aus der Wohnfläche von 116 m² ergibt sich eine Bruttogrundrissfläche BGFAbk. von ca. 230 m² bei Annahme von Keller, E + ausgebautes Dach.
    Das Grundstück setze ich für ein Berechnungsbeispiel mit 330 m² a 630 € an. Es muss in der Wertermittlung mitgeführt werden.
    Zuerst werden die Normalherstellungskosten NHK ermittelt. Das ist der Betrag, den man aufwenden müsste um das Haus heute zu bauen.
    230 m² BGF * 720 €/m² = 165.600 € (Einfamilienhaus gehoben, Typ 1.01, Baujahr. 1991)
    Korrekturfaktor Bayern ca. 1,05
    Baupreisindex ca. 1,15
    NHK: 165.600*1,05*1,15 = 200.000 €
    Jetzt wird ein Abschlag für Alterung vorgenommen.
    Alterswertminderung nach Ross (Tabellenwert für Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Alter 13 Jahre):
    9 % aus 200.000 € = -18.000 €
    Gebäudewert somit: 182.000 €.
    zuzüglich Baunebenkosten 16 % aus 200.000 € = 32.000 €
    Wert der Außenanlagen ca. 8 % aus 200.000 € = 16.000 €
    Bodenwert: 330*630 = 208.000 €
    Je nach Situation wird man einen Abschlag auf den Bodenwert wg. Bebauung machen,
    gewählt ca. 5-10 % = -15.000 €
    Jetzt errechnet man den Sachwert des Gesamtobjekts:
    182.000 + 32.000 + 208.000  -  15.000 = 407.000 €
    Je nach Objekt, Region und Marktsituation ist noch eine Korrektur durchzuführen. Hier wird man möglicherweise keinen Abschlag, sondern einen geringen Zuschlag zur Marktwertanpassung machen können (5-10 %). Um den Zuschlag festlegen zu können, muss man Vergleichswerte in der Region und Kontakte zu Gutachterausschüssen haben. Der Zuschlag ist umso höher, je hochpreisiger das Grundstück und je kleiner das darauf stehende Objekt ist (Theorie).
    Wenn Sie von einem so ermittelten Marktwert ausgehen und den Bodenwert abziehen, landen Sie in meiner Beispielrechnung bei 220.000 € bis 240.000 € für den Rest. Wertermittlungen sind nur Prognosen. Für einige Annahmen gibt es Bandbreiten. In meiner Beispielrechnung stecken zusätzliche Unsicherheiten, da ich das Objekt nicht kenne.
    Und nicht vergessen: der tatsächliche Wert ist immer der Preis der bezahlt wird.

  9. DHH-Restwert: Berechnung und Zuschläge für Marktanpassung

    Vielen Dank!
    Vielen Dank für die Mühe!
    Wenn ich es richtig verstanden habe, kommen noch ca. 5-10 % auf den von Ihnen ermittelten "Restwert" (ohne Grund) also 220.000 € + (5 %) ca. 11.000 € = 231.000 €. als unterer Bereich (entspr. 240.000 € + 12.000 € ob. Bereich)
    Der Grund ist übrigens 285 m² groß.
    MfG Heiko B.

  10. DHH-Restwert: Berechnung und Zuschläge für Marktanpassung

    Vielen Dank!
    Vielen Dank für die Mühe!
    Wenn ich es richtig verstanden habe, kommen noch ca. 5-10 % auf den von Ihnen ermittelten "Restwert" (ohne Grund) also 220.000 € + (5 %) ca. 11.000 € = 231.000 €. als unterer Bereich (entspr. 240.000 € + 12.000 € ob. Bereich)
    Der Grund ist übrigens 285 m² groß.
    MfG Heiko B.

  11. Marktwertanpassung: Zuschlag auf das Gesamtobjekt DHH

    Foto von

    fast
    Der Zuschlag zur Marktwertanpassung wird auf das Gesamtobjekt gemacht. Klammern Sie sich nicht zu sehr an meine Zahlen. Die sind mit 4 Nullen hintendran zu sehen.

  12. Sachwert DHH: Marktwert, Bodenwert und Restwert im Detail

    Foto von

    nochmal
    Ich lande bei einem Sachwert von 407.000 €. Der Marktwert kann also 425.000 bis 450.000 € betragen (Zuschlag 5-10 %). Davon ist der Bodenwert (in meinem Beispiel 208.000) abzuziehen. Bleibt 220.000 bis 240.000 für den Rest, nach Marktwertanpassung. Es kommt nichts mehr dazu.
    Der Wert ist nur ein Indiz dafür, dass der Verkäufer nicht ganz falsch liegt.

  13. DHH Preis: Aktueller Preis im akzeptablen Mittelfeld?

    Na dann ...
    Jetzt habe ich es auch begriffen.
    Dann liegt der momentane Preis mit 410.000 € (mit 285 m² Grund) ja noch im akzeptablem Mittelfeld.
    MfG Heiko B.
  14. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Doppelhaushälfte Preis prüfen: Quadratmeterpreis, Wertgutachten & Vergleichsangebote

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die realistische Preisermittlung einer Doppelhaushälfte (DHHAbk.) im Raum München. Dabei werden verschiedene Aspekte wie Grundstückspreise, historische Quadratmeterpreise, Wertermittlungsverfahren und Marktanpassungen berücksichtigt. Der Fokus liegt auf der Frage, ob der aktuelle Angebotspreis von 410.000 € angemessen ist.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Die Orientierung an historischen Quadratmeterpreisen (Beitrag Immobilienbewertung: Marktpreis statt historischer Quadratmeterpreise) ist wenig zielführend, da der Markt den Preis bestimmt. Stattdessen sollte man aktuelle Vergleichsangebote und Gutachten berücksichtigen.

    📊 Zusatzinfo: Ein Beitrag (Wertermittlung DHH: Systematik nach Wertermittlungsverordnung (WertV)) erläutert die Wertermittlung nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) und gibt ein Berechnungsbeispiel unter Annahme verschiedener Faktoren wie Bruttogrundrissfläche (BGFAbk.) und Grundstücksgröße.

    ✅ Zusatzinfo: Ein weiterer Beitrag (Preisspiegel München: DHH-Preise und Grundstückskosten im Überblick) verweist auf einen Preisspiegel, der Anhaltspunkte für die Immobilienbewertung im Raum München liefert. Es wird darauf hingewiesen, dass der Grundstückspreis in der ursprünglichen Berechnung möglicherweise nicht ganz korrekt war und angepasst werden muss.

    💰 Zusatzinfo: Die Berechnung des Restwerts der DHH (ohne Grundstück) wird diskutiert (Sachwert DHH: Marktwert, Bodenwert und Restwert im Detail), wobei ein Wert zwischen 220.000 und 240.000 € genannt wird. Darauf wird ein Zuschlag für die Marktwertanpassung von 5-10 % erhoben.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, sich nicht zu sehr an einzelnen Zahlen festzuhalten (Marktwertanpassung: Zuschlag auf das Gesamtobjekt DHH), sondern das Gesamtobjekt zu betrachten. Der aktuelle Preis von 410.000 € wird abschließend als im akzeptablen Mittelfeld liegend bewertet (DHH Preis: Aktueller Preis im akzeptablem Mittelfeld?).

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