TA-Darlehen mit Bausparvertrag: Nachteile, Kosten & Alternativen zur Finanzierung?

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Ein Tilgungsanrechnungsdarlehen (TA-Darlehen) in Kombination mit einem Bausparvertrag dient als Zwischenfinanzierung. Dabei wird während der Laufzeit des Darlehens ein Bausparvertrag angespart. Nach Zuteilung des Bausparvertrags wird das TA-Darlehen durch die Bausparsumme abgelöst.

Nachteile:

• Zinskosten: Während der Ansparphase zahlen Sie Zinsen auf das TA-Darlehen und leisten gleichzeitig Einzahlungen in den Bausparvertrag.
• Gebühren: Für den Bausparvertrag fallen Abschlussgebühren und eventuell jährliche Gebühren an.
• Zinsrisiko: Die Zinsen für das Bauspardarlehen bei Zuteilung können höher sein als erwartet, was die Gesamtkosten erhöht.
• Unflexibilität: Die Kombination aus Darlehen und Bausparvertrag kann unflexibel sein, insbesondere wenn sich Ihre finanzielle Situation ändert.

Alternativen:

• Annuitätendarlehen: Ein Annuitätendarlehen bietet oft mehr Flexibilität und Transparenz bei den Kosten.
• KfW-Förderdarlehen: Für energieeffizientes Bauen oder Sanieren gibt es zinsgünstige Förderdarlehen der KfW.

👉 Handlungsempfehlung: Vergleichen Sie die Gesamtkosten des TA-Darlehens mit anderen Finanzierungsoptionen und lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine Kombination aus einem Tilgungsaussetzungs-Darlehen (TA-Darlehen) und einem Bausparvertrag zur Finanzierung von 95.000 Euro. Die monatliche Gesamtbelastung beträgt 634 Euro, wobei die Tilgung erst nach 14 Jahren und 10 Monaten durch den Bausparvertrag erfolgt. Die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung beträgt 24 Jahre und 1 Monat.

✅ Zustimmung: Die monatliche Belastung von 634 Euro ist während der ersten Phase planbar und bietet dem Darlehensnehmer eine gewisse Kalkulationssicherheit. Die Kombination aus TA-Darlehen und Bausparvertrag ist ein klassisches Modell, das bei vielen Banken angeboten wird.

⚠️ Korrektur: Die angegebenen Kosten sind unvollständig. Es fehlen die Abschlussgebühren für den Bausparvertrag (in der Regel 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme), die jährlichen Kontoführungsgebühren sowie die Bereitstellungszinsen für das TA-Darlehen. Diese Kosten erhöhen die tatsächliche Gesamtbelastung erheblich.

➕ Ergänzung: Der effektive Jahreszins von 5,77 Prozent ist im aktuellen Niedrigzinsumfeld (Stand 2023/2024) als sehr hoch einzustufen. Zudem besteht ein Zinsänderungsrisiko für die Zeit nach der Zinsbindung des TA-Darlehens, falls der Bausparvertrag nicht rechtzeitig zuteilungsreif wird. Die monatliche Sparrate von 190,67 Euro ist zudem sehr niedrig, was die Ansparphase unnötig verlängert.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr liegt in der langen Gesamtlaufzeit von über 24 Jahren. Sollte der Bausparvertrag aufgrund von Zinsänderungen oder veränderten Lebensumständen nicht wie geplant zuteilungsreif werden, droht eine Anschlussfinanzierung zu dann möglicherweise deutlich höheren Zinsen. Zudem ist die Tilgungsstruktur intransparent, da die tatsächliche Restschuld nach 14 Jahren und 10 Monaten nicht genau beziffert wird.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater oder einem Verbraucherschutzverband ein detailliertes Angebot mit allen Kosten (Abschlussgebühren, Kontoführung, Bereitstellungszinsen) erstellen. Prüfen Sie Alternativen wie ein klassisches Annuitätendarlehen mit anfänglicher Tilgung von 2-3 Prozent, das in der Regel günstiger und flexibler ist. Vergleichen Sie die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit und fordern Sie eine verbindliche Zinsgarantie für die gesamte Laufzeit des TA-Darlehens an.

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Das beschriebene Finanzierungsmodell kombiniert ein Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen) mit einem Bausparvertrag zur späteren Ablösung – ein klassisches, aber risikoreiches Konstrukt, das hohe Zins- und Laufzeitbelastungen mit sich bringt.

🔴 Gefahr: Der effektive Zinssatz von 5,77 % liegt deutlich über dem aktuellen Marktniveau und führt zu einer extrem hohen Gesamtbelastung; bei einer Laufzeit von über 24 Jahren entstehen Zinskosten in Höhe von mehreren Zehntausend Euro – ohne Berücksichtigung von Inflation oder Wertentwicklung.

🔴 Gefahr: Die Annahme, der Bausparvertrag werde nach 14 Jahren und 10 Monaten vollständig ausbezahlt und tilgungsfähig sein, ist unrealistisch: Bausparverträge unterliegen einer Zuteilungsphase, die bei aktueller Sparquote und Zinssituation oft deutlich länger dauert – ein Ausfall oder Verzug der Zuteilung würde das gesamte Finanzierungsmodell gefährden.

⚠️ Korrektur: Die monatliche Belastung von 634,00 € setzt sich nicht aus 190,67 € Bausparen + 443,33 € Darlehen zusammen – vielmehr handelt es sich um zwei getrennte Verpflichtungen, die parallel laufen; die Summe ist daher keine 'einzahlung', sondern eine kumulierte monatliche Gesamtbelastung, die über zwei Jahrzehnte hinweg zu tragen ist.

➕ Ergänzung: Ein TA-Darlehen verzichtet auf Tilgung, wodurch die Restschuld bis zur Ablösung unverändert bleibt – dies birgt ein erhebliches Zinsrisiko, da bei Verlängerung oder Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung deutlich höhere Zinsen anfallen können.

➕ Ergänzung: Die Gesamtlaufzeit von 24 Jahren und 1 Monat ist ungewöhnlich lang für eine 95.000-€-Finanzierung und deutet auf eine sehr geringe Tilgungsquote hin – dies erhöht das Risiko einer Restschuld bei Verkauf oder Erbfall erheblich.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie das Modell umgehend durch einen unabhängigen, zertifizierten Finanzierungsexperten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienfinanzierung prüfen – insbesondere hinsichtlich Zuteilungswahrscheinlichkeit, Zinsentwicklung, Alternativen wie Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsrechten oder staatlich geförderten Krediten (z. B. KfW).