Vermietete Immobilie kaufen & selbst nutzen: Steuerliche Vorteile, Risiken & Ablauf?

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Beim Kauf einer vermieteten Immobilie, die später eigengenutzt werden soll, gibt es einige steuerliche Aspekte zu beachten. Zunächst können Sie als neuer Eigentümer die bestehenden Mietverträge übernehmen und die Mieteinnahmen versteuern. Die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) können unter Umständen als Teil der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Wichtig: Nach dem Auszug der Mieter und dem Beginn der Eigennutzung entfallen die Möglichkeiten, Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung (z.B. Instandhaltung) steuerlich abzusetzen. Die Zinsen für den Immobilienkredit können jedoch weiterhin als Schuldzinsen absetzbar sein, solange die Immobilie zur Einkommenserzielung (zuvor Vermietung) beigetragen hat.

🔴 Gefahr: Ein Mietaufhebungsvertrag birgt Risiken, wenn er nicht korrekt formuliert ist. Mieter könnten Ansprüche geltend machen oder die Aufhebung anfechten.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Steuerberater und einem Anwalt beraten, um alle steuerlichen und rechtlichen Aspekte zu prüfen und die optimale Vorgehensweise zu wählen.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der Sachverhalt beschreibt den geplanten Erwerb einer vermieteten Immobilie zur Selbstnutzung mit einem Mietaufhebungsvertrag vor dem Kauf. Die steuerliche Optimierung durch Verrechnung von Mieteinnahmen mit Erwerbsnebenkosten und Zinsen ist ein zentrales Anliegen. Aus fachlicher Sicht ist dieser Plan grundsätzlich nachvollziehbar, birgt jedoch erhebliche steuerliche und rechtliche Fallstricke.

✅ Zustimmung: Die Idee, Mieteinnahmen bis zum Eigenbezug steuerlich zu nutzen, ist korrekt. Solange die Immobilie vermietet ist, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Die bis zum Kauf angefallenen Schuldzinsen und Erwerbsnebenkosten (z.B. Notar, Grunderwerbsteuer) sind als Werbungskosten abziehbar, jedoch nur im Rahmen der Überschusserzielungsabsicht.

⚠️ Korrektur: Eine direkte Aufrechnung der Mieteinnahmen gegen die Erwerbsnebenkosten ist nicht möglich. Es handelt sich um eine Verrechnung im Rahmen der Steuererklärung: Die Mieteinnahmen werden den Werbungskosten gegenübergestellt. Zudem sind die Erwerbsnebenkosten nicht sofort voll abziehbar; die Grunderwerbsteuer und Notarkosten gehören zu den Anschaffungskosten und werden nur über die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt. Nur die Schuldzinsen sind sofort als Werbungskosten abziehbar.

➕ Ergänzung: Der Mietaufhebungsvertrag muss rechtssicher gestaltet sein, um eine spätere Anfechtung durch den Mieter zu vermeiden. Die Widerspruchsfrist des Mieters bei Eigenbedarf beträgt in der Regel mindestens drei Monate. Zudem ist zu beachten, dass nach dem Eigenbezug die Immobilie zum Privatvermögen gehört und keine weiteren Werbungskosten mehr abziehbar sind. Eine vorherige steuerliche Beratung durch einen Fachmann ist unerlässlich, um die korrekte Zuordnung der Kosten und die Einhaltung der Fristen sicherzustellen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Steuerberater mit Erfahrung im Immobilienrecht. Lassen Sie den Mietaufhebungsvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen, um rechtliche Risiken auszuschließen. Führen Sie eine detaillierte Aufstellung aller anfallenden Kosten (Zinsen, Nebenkosten) und Mieteinnahmen, um die steuerliche Optimierung korrekt zu berechnen. Planen Sie ausreichend Zeit für die Widerspruchsfristen ein und dokumentieren Sie alle Schritte sorgfältig für das Finanzamt.

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Der Sachverhalt beschreibt die geplante Übernahme einer vermieteten Immobilie mit der Absicht, nach Kündigung des Mietverhältnisses selbst einzuziehen — unter der Annahme, dass laufende Mieteinnahmen steuerlich mit Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten verrechnet werden können.

🔴 Gefahr: Eine solche Verrechnung ist steuerrechtlich unzulässig, da Mieteinnahmen und Erwerbsnebenkosten unterschiedlichen steuerlichen Kategorien zugeordnet sind: Mieteinnahmen fallen unter "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung", während Erwerbsnebenkosten (z. B. Notar-, Grundbuch- oder Maklerkosten) grundsätzlich nicht abziehbar sind — weder als Werbungskosten noch als Sonderausgaben.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass laufende Mieteinnahmen "gegen" Erwerbsnebenkosten aufgerechnet werden können, widerspricht § 20 EStG und der ständigen Rechtsprechung des BFH: Erwerbsnebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten und mindern den steuerlichen Gewinn erst bei späterem Verkauf (durch höhere Buchwertabschreibung oder geringeren Veräußerungsgewinn), nicht aber bei laufender Vermietung.

➕ Ergänzung: Zinsen für die Finanzierung sind grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar — aber nur, solange das Objekt vermietet ist und Einkünfte erzielt. Sobald die Nutzung wechselt (z. B. zur Selbstnutzung), endet die Abzugsfähigkeit der Zinsen für die betreffenden Monate — gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 EStG.

❌ Widerspruch: Die Vorstellung, dass ein Mietaufhebungsvertrag durch den Verkäufer vor Eigentumsübergang steuerlich "unsichtbar" bleibt, ist falsch: Der Erwerb erfolgt im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch — nicht bei Vertragsabschluss. Bis dahin bleibt der Verkäufer steuerlicher Eigentümer und alle Einkünfte sowie Aufwendungen sind ihm zuzuordnen.

✅ Zustimmung: Die Planung, das Objekt nach Beendigung des Mietverhältnisses selbst zu nutzen, ist grundsätzlich zulässig — allerdings führt der Wechsel von Vermietung zur Selbstnutzung zu einem steuerlichen "Nutzungswechsel", der die steuerliche Behandlung der Immobilie nachhaltig verändert (z. B. Wegfall der Abschreibungsmöglichkeit).

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen steuerlich zertifizierten Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht, um die konkrete Gestaltung des Erwerbs, die steuerliche Zuordnung der Mieteinnahmen und die korrekte Behandlung der Zinsen sowie Erwerbsnebenkosten zu prüfen — insbesondere vor Abschluss des Kaufvertrags und vor Unterzeichnung des Mietaufhebungsvertrags.