Grunderwerbsteuer: Wofür wird sie beim Hausbau fällig? Grundstück, Bauträger & Kaufvertrag
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Grunderwerbsteuer: Wofür wird sie beim Hausbau fällig? Grundstück, Bauträger & Kaufvertrag

Ich bin absoluter Neuling und kenne mich überhaupt noch nicht mit der Thematik aus: Wir haben einen Hausbauvertrag am 30.03.01 bei einem Bauträger abgeschlossen unter der Voraussetzung, dass wir ein bestimmtes Grundstück bekommen um das sich dieser Bauträger kümmern wollte. Nun haben wir gestern bereits eine Auftragsbestätigung bekommen obwohl dieser Vertrag erst nach Grundstückskauf (von der Gemeinde direkt) eingereicht werden sollte. Nun hat der Kaufvertrag für das Haus eine Datum vor Grundstücksvertrag. Muss ich nun deshalb auf beides Grunderwerbssteuer zahlen oder doch nur auf's Grundstück? Bitte helft mir weiter. Vielen Dank im Voraus. Nicoline
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel auf den Erwerb eines Grundstücks erhoben. Beim Hausbau mit Bauträger ist entscheidend, ob Grundstück und Hausbauvertrag eine wirtschaftliche Einheit bilden.

    Wenn Sie das Grundstück vom Bauträger erwerben, fällt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an, also inklusive des Hausbaus. Haben Sie jedoch einen separaten Grundstückskaufvertrag mit der Gemeinde und einen separaten Hausbauvertrag mit dem Bauträger, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstücks erhoben.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie Ihren Vertrag genau, um festzustellen, ob Grundstück und Hausbauvertrag eine Einheit bilden. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Steuerberater hinzu.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grunderwerbsteuer
    Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ist ein Prozentsatz des Kaufpreises. Die Höhe variiert je nach Bundesland.
    Verwandte Begriffe: Immobiliensteuer, Kaufnebenkosten, Steuerlast.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und anschließend die fertigen Immobilien verkauft. Bauträger übernehmen oft die gesamte Projektentwicklung, von der Planung bis zur Fertigstellung.
    Verwandte Begriffe: Projektentwickler, Bauunternehmen, Generalunternehmer.
    Kaufvertrag
    Ein Kaufvertrag ist ein zweiseitiger Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer eine Sache (z.B. ein Grundstück) zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen, während der Käufer sich verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.
    Verwandte Begriffe: Grundstückskaufvertrag, Immobilienkaufvertrag, Vertragsrecht.
    Grundstück
    Ein Grundstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eingetragen ist. Es kann bebaut oder unbebaut sein und dient als Grundlage für Eigentumsrechte und rechtliche Bestimmungen.
    Verwandte Begriffe: Flurstück, Bauland, Liegenschaft.
    Notarielle Beurkundung
    Die notarielle Beurkundung ist die öffentliche Beglaubigung eines Rechtsgeschäfts durch einen Notar. Sie ist bei bestimmten Verträgen, wie z.B. Grundstückskaufverträgen, gesetzlich vorgeschrieben, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.
    Verwandte Begriffe: Beurkundungspflicht, Notarvertrag, öffentliche Urkunde.
    Finanzamt
    Das Finanzamt ist eine Behörde, die für die Verwaltung und Erhebung von Steuern zuständig ist. Es ist Teil der Finanzverwaltung des jeweiligen Bundeslandes und setzt die Steuer fest.
    Verwandte Begriffe: Steuerbehörde, Steuererklärung, Steuerbescheid.
    Steuerberater
    Ein Steuerberater ist ein Experte für Steuerfragen, der Privatpersonen und Unternehmen bei der Erstellung von Steuererklärungen, der Steuerplanung und der Vertretung vor dem Finanzamt unterstützt.
    Verwandte Begriffe: Steuerfachmann, Steuerrecht, Steuerberatung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die Grunderwerbsteuer?
      Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch und wird auf den Kaufpreis erhoben.
    2. Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
      Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Das Finanzamt setzt die Steuer fest und fordert sie in der Regel einige Wochen später zur Zahlung auf.
    3. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
      Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Informieren Sie sich über den aktuellen Steuersatz in Ihrem Bundesland.
    4. Fällt Grunderwerbsteuer auch auf den Hausbau an?
      Das hängt davon ab, ob Grundstückskauf und Hausbauvertrag eine wirtschaftliche Einheit bilden. Wenn ja, wird die Steuer auf den Gesamtpreis erhoben. Wenn nicht, nur auf den Grundstückspreis.
    5. Was ist eine wirtschaftliche Einheit bei Grundstück und Hausbau?
      Eine wirtschaftliche Einheit liegt vor, wenn der Grundstückskauf und der Hausbauvertrag eng miteinander verbunden sind, beispielsweise durch eine Bindung an einen bestimmten Bauträger.
    6. Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
      Die Grunderwerbsteuer selbst ist nicht direkt von der Steuer absetzbar. Sie kann jedoch als Teil der Anschaffungskosten in die Berechnung von Abschreibungen einfließen, wenn die Immobilie vermietet wird.
    7. Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?
      Wenn die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht gezahlt wird, können Säumniszuschläge und Zinsen anfallen. Im schlimmsten Fall kann das Finanzamt die Zwangsvollstreckung einleiten.
    8. Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
      Ja, es gibt bestimmte Ausnahmen, beispielsweise bei Erbschaften, Schenkungen oder Übertragungen innerhalb der Familie. Informieren Sie sich über die spezifischen Regelungen in Ihrem Bundesland.

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  2. Grunderwerbsteuer: Zahlung nach notarieller Beurkundung

    Grundwerwerbsteuer
    müssen Sie den Betrag zahlen, der nachher notariell beurkundet wird. MfG Ralf

  3. Grunderwerbsteuer: Nur auf Grundstück bei separatem Kauf

    Grds. nur auf das Grundstück
    Grundsätzlich muss die Grunderwerbssteuer nur auf das Grundstück gezahlt werden, da der Verkauf von Haus und Grundstück nicht aus einer Hand erfolgt ist. Hätte der Bauträger Ihnen auch das Grundstück verkauft, hätten Sie vermutlich auf die Gesamtsumme Steuern zahlen müssen.
    Soweit die Theorie. Nach meiner Kenntnis soll es nämlich auch schon Finanzverwaltungen geben, die versuchen auch in der o.g. Konstellation Steuern auf den Gesamtbetrag zu erheben (nach dem Motto: Das Haus gehört zum Grundstück, also wird besteuert!). Über Widersprüche oder Verfahren ist mir nichts bekannt. Wichtig ist hier, den Fragebogen zur Steuererhebung wirklich sorgfältigst auszufüllen, um jeden Zweifel zu vermeiden.
    Zum Datum auf dem Kaufvertrag würde ich mir keine Sorgen machen. Wir haben in der gleichen Konstellation gekauft, und haben keine Probleme gehabt (Schleswig-Holstein).
    Also, das wäre dann meine (Laien-) Meinung und Erfahrung gewesen (und somit keine Rechtsberatung). Viel Glück!

  4. Grunderwerbsteuer SH: Finanzberater-Formular korrekt?

    Vielen Dank!
    Vielen Dank für die Antwort. Wir haben auch vor in SH zu bauen. Jetzt können wir also hoffen, dass unser Finanzberater dann diese Formulare richtig ausfüllt. Viele Grüße Nicoline

  5. Grunderwerbsteuer: Kopplungsgeschäft Haus & Grundstück ⚠️

    Also bei uns gab's einen Fall
    Da hat jemand das Grundstück direkt über die Sparkasse gekauft und das Reihenhaus über den Bauträger. Hat nicht geklappt, mussten trotzdem Grunderwerbssteuer auf Haus+Grundstück zahlen. Nämlich weil er das Grundstück nur bekommen hat, wenn er auch das Reihenhaus mit dem Bauträger baut. Und das Reihenhaus hätte er nicht bauen/kaufen können ohne genau dieses Grundstück. Rechtlich also ein Kopplungsgeschäft. Also Vorsicht!

  6. Grunderwerbsteuer: Ursächlicher Zusammenhang entscheidend!

    Ursächlicher Zusammenhang ...
    Ursächlicher Zusammenhang ist entscheidend, daher stimme ich meinem Vorredner zu. Sofern das Finanzamt erkennt, dass Grundstücks- und Werkvertrag in irgendeiner Weisen voneinander abhängig sind, haben Sie ein Problem. Hierzu gibt es höchstrichterliche Entscheidungen, die nachgelesen werden können.

  7. Grunderwerbsteuer: Berechnungsgrundlage bei Grundstückskauf

    Foto von Uwe Cerny, Dipl.-Ing.(FH)

    Genau
    Welche Berechnungsgrundlage wird angehalten Az. II R 17/99 Wird ein unbebautes Grundstück gekauft, fällt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent des Kaufpreises an. Lässt der Erwerber das Grundstück später von einem Bauunternehmer bebauen, der mit dem Grundstücksgeschäft nichts zu tun hatte, wird die Höhe der Grunderwerbsteuer nicht beeinflusst. Anders dagegen nach Angaben von Wüstenrot, wenn ein Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Verträgen besteht, die die Bebauung regeln. In diesem Fall wird das bebaute Grundstück (= Kaufpreis für Grundstück und Gebäude) besteuert. Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ergibt sich dann eine höhere Berechnungsgrundlage, als wenn nur der Kaufpreis für das Grundstück zugrunde gelegt würde. In diesem Sinne entschied der Bundesfinanzhof. Einer Bauträgerin war im Urteilsfall das unbebaute Grundstück von der Grundstücksverkäuferin zur Bebauung mit einem Reihenhaus "an die Hand gegeben" worden. Nur der sollte das Grundstück erwerben dürfen, der einen Bauvertrag mit der Bauträgerin abschließt. Hierin sah das höchste Steuergericht den typischen Fall eines "einheitlichen Vertragswerks" mit der Folge einer höheren Grunderwerbsteuer. Quelle: siehe Link

  8. Grunderwerbsteuer: Glück bei Kauf direkt von Gemeinde?

    dann könnten wir ja doch Glück haben ...
    denn das Grundstück kaufen wir direkt von der Gemeinde. Das heißt in dem Kuafvertrag direkt taucht der Bauträger nicht auf. Die Ausschreibung war dafür öffentlich, nur hat sich der Bauträger für uns eingesetzt, da er eine größere Anzahl für seine Kunden reserviert haben wollte. Das heißt wir bekommen auch direkt von der Gemeinde die Unterlagen etc. Also hoffen wir, dass das Finanzamt dies auch so sieht. Nochmals vielen Dank an Sie alle!

  9. Grunderwerbsteuer: Enge zeitliche Verbindung riskant! ⚠️

    Vorsicht!
    Ich möchte hier niemanden in Aufruhr versetzen, aber es gab (soweit ich informiert bin) auch schon (Grundsatz!) -Urteile, die einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Hausbau und Grundstückserwerb als ausreichend erachten, um auf beides die Grunderwerbssteuer zu erheben. Ein enger zeitlicher Zusammenhang ist aber erst nach 2 Jahren nicht mehr gegeben. Ich würde also den Betrag für die volle Grunderwerbssteuer zumindest mit in meine Finanzierung einbeziehen. Wenn's am Ende übrig bleibt, umso besser ...

  10. Tut mir leid, aber ...

    in Ihrem Fall kann Ihnen ein bereits bestehender Beschluss des BFH vom 14.02.1990 (BStBl. 1990 II S. 391) zum Verhängnis werden: " ... wenn Sie ursprünglich unter mehreren Bauunternehmen und auch verschiedenen Haustypen wählen könnten und sich bereits vor Abschluss des Kaufvertrags über das unbebaute Grundstück hinsichtlich des Ob und Wie der Bebauung festgelegt haben, wird die Grunderwerbsteuer auch für den Gebäudeanteil berechnet ... " Also: Werkvertrag mit dem Bauunternehmer auf keinen Fall vor Grundstückskaufvertrag!

  11. Grunderwerbsteuer: Auch auf Maklercourtage? Unzulässig!

    Grunderwerbssteuer auch auf Maklercourtage?!
    Ich habe heute meinen Bescheid auf Grunderwerbssteuer erhalten, und das FA hat einfach zum Kaufpreis die Maklercourtage berechnet und die Summe als Bemessungsgrundlage genommen  -  ist das richtig? Wenn ja, ist der Deutsche Staat sanierungsbedürftiger als mein Altbau.

  12. Grunderwerbsteuer: Keine Berechnung auf Maklercourtage! ✅

    Nicht auf die Courtage!
    Hallo Cetara,
    auf die Maklercourtage darf die die Grunderwerbssteuer nicht berrechnet werden. Lege Beschwerde ein und erläutere darin die Aufteilung der Beträge. Vielleicht war dies nicht auf Anhieb ersichtlich. Die Steuer darf wirklich nur für Haus und Grundstück berechnet werden. Einbauküchen u.ä. kann man sogar versuchen rauszuhalten. Hat bei uns jedenfalls geklappt. Denn wir haben zwischenzeitlich das mit dem Bauen aufgegeben und haben eine Instandsimmobilie gekauft. Ende Oktober ist die Übergabe. Ich freu mich schon ganz doll darauf. Und wir sind jeden Tag wieder froh darüber mit über die Firma Haus und Grund in Hasloh gebaut zu haben.
    Viele Grüße und alles Gute Nicoline

  13. Grunderwerbsteuer: Maklerkosten im Kaufvertrag 🔴

    Leider doch ...
    Leider doch da der Notar im Kaufvertrag für die Maklerkosten "echter Vertrag zugunsten Dritter" geschrieben hat, müssen wir zahlen (Auskunft Finanzamt). Hätte er das nicht getan, wäre keine Zahlung fälig geworden ; (Was tun?

  14. Grunderwerbsteuer: Grundeigentümerverein kontaktieren! ✅

    Hallo Cetara ich glaub so etwas steht ...
    Hallo Cetara,
    ich glaub so etwas steht bei uns auch im Vertrag. Ich schau heute Abend mal zu Hause nach. Ansonsten würde ich Dir raten, Dich mal mit einem Grundeigentümerverein in Verbindung zu setzen. Ich weiß ja nicht aus welcher Region Du kommst, aber hier in Hamburg sind die Leute sehr fähig. (Rechtsanwälte) Dort bekommt man für einen Jahresbeitrag (für Doppelhäuser z.B. ) sooft man braucht Rechtliche oder technische Beratungen. Telefonisch als auch persönlich. Hat mir sehr geholfen, weil ich das Gefühl hatte nicht über den Tisch gezogen zu werden, bei allem was das Haus betraf. Nur so ein Tipp. Ich melde mich ansonsten morgen wieder, wenn ich näheres weiß.
    Viele Grüße Nicoline

  15. Grunderwerbsteuer: Doppelhausneubau – Grundstücksaufteilung

    Grunderwerbssteuer bei Doppelhausneubau?
    Wir haben ein Grundstück über eine Zeitungsannonce gefunden, wollten jedoch nur das "halbe GS" für eine verbundene Doppelhaushälfte. Es gab einen Bauträger, der die andere Hälfte kaufen wollte. Nun haben wir im August mit diesem Bauträger das Grundstück je zur reelen Hälfte von einer dritten Partei (über einen Makler) gekauft. Wir haben verschiedene Angebote von 3 Bauträgern für den Bau unserer Hälfte eingeholt. Der Bauträger will seine Hälfte eigenständig bauen und verkaufen. Wir haben uns nun aus Preisgründen für diesen Bauträger für den gemeinsamen Bau des verbundenen DH entschieden und eine Teilungserklärung beim Notar unterzeichnet. Einen Werksvertrag gibt es noch nicht!
    Nun will das FA folgende Fragen beantwortet haben:
    • wurde das Grundstück bereits überplant? wenn ja, von wem?
    • von wem wurde das Grundstück angeboten?
    • Wie haben sich die Erwerberpaare gefunden?
    • Besteht schon ein Hausbauvertrag oder ähnliches? Wenn ja, bitte Kopie davon übersenden.

    Ich möchte diese Fragen natürlich richtig beantworten, sodass kein Kopplungsgeschäft unterstellt wird und wir auf das Haus ebenfalls Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Kann mir jemand dabei helfen?

  16. Grunderwerbsteuer: Finanzgericht zu Baukosten-Anteil

    Grunderwerbssteuer
    Also, ich darf mich auch gerade damit rumschlagen und habe so ein wenig Infomaterial gesammelt.
    Text aus Handelsberater 1/98: Das Finanzgericht Niedersachsen kommt mit einer Vorlage zur Grunderwerbssteuer den Häuslebauern in Sachen Grunderwerbssteuer entgegen ... Dabei geht es um Sachverhalte, in denen Grunderwerbssteuer auf Baukosten anfällt. Der BFH unterwirft in seiner ständigen Rechtsprechung auch den Bau eines Eigenheimes der Grunderwerbssteuer, wenn zwar der Grundstückskaufvertrag und der Bauvertrag getrennt geschlossen sind, aber beide Verträge in einem engen sachlichen Zusammenhang stehen (von einem Verkäufer oder gemeinsam vermittelt etc.). Genau dies hält das Finanzgericht dagegen für nicht gerechtfertigt, da der Häuslebauer im Falle des Bauvertrages mit Umsatztsteuer belastet sei und Umsatzsteuer und Grunderwerbssteuer sich gegenseitig ausschließen ... Das Gericht will mit der Vorlage an das Bundesverfassungsgericht eine Steuerfreistellung in entsprechenden Fällen auf 500 bis 600 TDM erreichen.
    Also sollte man zumindest sich die Chance wahren und in den entsprechenden Fällen des Grunderwerbes Einspruch einlegen mit Hinweis auf das Aktenzeichen III 90/91 vom 28.5.97  -  Niedersächsisches Finanzgericht).
    Soweit dazu, es ist also noch nicht alles verloren. Die neueste Rechtsprechung, insbesondere, ob es schon eine Entscheidung gibt, ist mir bisher noch nicht bekannt. Aber ich habe auch noch nicht nachgesucht.
    Auf jeden Fall hat die Oberfinanzdirektion Hannover die niedersächsischen Finanzämter angewiesen, die Vollziehung von Grunderwerbssteuerbescheiden auf Antrag auszusetzen. Dann wird es in den restlichen Bundesländern auch bald so sein!
    Auf jeden Fall, erst mal zu zahlen und Einspruch einzulegen. Wenn es nämlich nicht klappt, und man hat nicht gezahlt, sind dann noch Zinsen zu berappen.
    Hat nun noch jemand eine neueren Stand?! Auf jeden Fall ist es doch noch nicht hoffnungslos.
  17. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Grunderwerbsteuer beim Hausbau: Stolperfallen & Lösungen

    💡 Kernaussagen: Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird beim Hausbau oft auf den Grundstückskauf fällig. Bei Verträgen mit Bauträgern kann die Steuer auch auf das Gebäude anfallen, wenn ein enger Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag besteht. Die Berechnungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis, wobei Maklercourtage unzulässig ist. Einspruch gegen fehlerhafte Bescheide ist ratsam. Rechtliche Beratung durch einen Grundeigentümerverein kann helfen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und Hausbau (weniger als zwei Jahre) kann dazu führen, dass Grunderwerbsteuer auf beides erhoben wird, wie im Beitrag Grunderwerbsteuer: BFH-Beschluss bei Bauunternehmerwahl 🔴 erläutert wird. Daher sollte man die Verträge genau prüfen und ggf. rechtlichen Rat einholen.

    💰 Kosten: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Es ist wichtig, alle relevanten Kostenfaktoren zu berücksichtigen und sich frühzeitig über die anfallende Steuerlast zu informieren.

    ✅ Zusatzinfo: Wenn das Grundstück direkt von der Gemeinde gekauft wird und der Bauträger nicht im Kaufvertrag auftaucht, kann dies vorteilhaft sein, wie im Beitrag Grunderwerbsteuer: Glück bei Kauf direkt von Gemeinde? beschrieben. Dies sollte jedoch im Einzelfall geprüft werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie Ihren Kaufvertrag sorgfältig und lassen Sie sich von einem Steuerberater oder Anwalt beraten, um die Grunderwerbsteuer optimal zu gestalten. Achten Sie auf mögliche Kopplungsgeschäfte und den zeitlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau. Bei Fehlern im Bescheid legen Sie Einspruch ein, wie im Beitrag Grunderwerbsteuer: Keine Berechnung auf Maklercourtage! ✅ empfohlen wird.

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