Eigenheimzulage für Sanierung? Voraussetzungen, Förderungen & Rohbau-Zustand

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Die Frage, ob eine Eigenheimzulage bei der Sanierung eines älteren Hauses möglich ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, da die Eigenheimzulage in Deutschland bereits vor einigen Jahren abgeschafft wurde. Allerdings gibt es diverse andere Förderprogramme und Zuschüsse, die für die Sanierung von Altbauten in Frage kommen können.

Wichtig ist, den Zustand des Hauses vor der Sanierung zu beurteilen. Wenn das Haus sich vor der Sanierung in einem unbewohnbaren Zustand befand, der einem Rohbauzustand nahekommt, könnte dies Auswirkungen auf die Förderfähigkeit haben. Einige Förderprogramme setzen voraus, dass das Gebäude vor der Sanierung bereits bewohnbar war.

Ich empfehle, sich detailliert über die aktuellen Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen zu informieren. Mögliche Anlaufstellen sind die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Diese bieten zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung, Heizungserneuerung und Fensteraustausch.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Förderrichtlinien genau und lassen Sie sich von einem Energieberater oder einer Verbraucherzentrale beraten, um die optimalen Fördermöglichkeiten für Ihr Sanierungsprojekt zu ermitteln.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine umfassende Kernsanierung eines älteren Hauses aus Familienbesitz, bei der das Gebäude bis auf den Rohbau entkernt und anschließend vollständig neu ausgebaut werden soll. Der Eigentümer fragt nach der Möglichkeit einer Eigenheimzulage für diese Maßnahme. Es ist wichtig zu verstehen, dass die klassische Eigenheimzulage (EigZul) für Neubauten oder Ersterwerb von Wohneigentum in Deutschland zum 01.01.2006 ausgelaufen ist und nicht mehr beantragt werden kann. Eine direkte Förderung in Form einer "Eigenheimzulage für Sanierung" existiert daher nicht mehr.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, es gebe eine "Eigenheimzulage für Sanierung", ist irreführend. Stattdessen müssen aktuelle Förderprogramme wie die der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) in den Fokus rücken. Diese bieten zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für energetische Sanierungen, jedoch nicht als pauschale Zulage.

➕ Ergänzung: Für die geplante Maßnahme kommen insbesondere die KfW-Programme "Wohngebäude - Kredit für Effizienzhäuser" (261/262) und "Kredit für Baubegleitung" (464) in Frage. Entscheidend ist, dass die Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus-Standard (z.B. Denkmal oder 85) führt. Zudem können Einzelmaßnahmen wie Fenstertausch oder Heizungsoptimierung über das BAFA gefördert werden. Die steuerliche Absetzbarkeit von Handwerkerleistungen (§ 35a EStG) ist ebenfalls zu prüfen.

🔴 Gefahr: Ein zentrales Risiko besteht darin, dass bei einer Entkernung bis auf den Rohbau baurechtlich ein "Neubau" vorliegen könnte. Dies würde andere Anforderungen an Statik, Brandschutz und Energieeffizienz (GEG) auslösen. Zudem könnten bei Gebäuden vor 1990 Asbest oder andere Schadstoffe im Bestand sein, die eine fachgerechte Entsorgung und teure Gutachten erfordern. Ohne vorherige Schadstoffanalyse drohen Gesundheitsgefahren und Kostenexplosionen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen zertifizierten Energieberater oder einen erfahrenen Architekten mit der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP). Dieser kann die Fördermöglichkeiten exakt auf Ihr Vorhaben abstimmen und die Anträge bei KfW/BAFA vorbereiten. Lassen Sie vor Beginn der Arbeiten ein Schadstoffgutachten (Asbest, PCB, Formaldehyd) erstellen. Planen Sie die Sanierung so, dass mindestens der KfW-Effizienzhaus-Standard 85 erreicht wird, um maximale Tilgungszuschüsse zu sichern. Verzichten Sie auf die Suche nach einer nicht mehr existierenden Eigenheimzulage und konzentrieren Sie sich auf die aktuellen Förderinstrumente.

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Die beschriebene Sanierungsmaßnahme – ein kompletter Rückbau bis zum ursprünglichen Rohbauzustand mit anschließendem Neuausbau – stellt aus baurechtlicher und förderrechtlicher Sicht keine Sanierung im Sinne der Eigenheimzulage dar, sondern einen Neubau mit Nutzung des alten Fundaments oder Untergeschosses.

⚠️ Korrektur: Die Eigenheimzulage (bis 2006) und ihre Nachfolgeregelungen wie die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmer-Sparzulage gelten grundsätzlich nicht für Sanierungen, sondern ausschließlich für den Erwerb oder Neubau selbstgenutzten Wohneigentums – und auch das nur unter strengen Voraussetzungen und zeitlich begrenzt.

➕ Ergänzung: Seit dem Auslaufen der Eigenheimzulage im Jahr 2006 gibt es keine bundesweite, steuerlich begünstigte Zulage mehr, die direkt an Eigentümer für Sanierungsmaßnahmen gezahlt wird. Stattdessen bestehen aktuell Förderinstrumente wie das BEG-Programm (Bundesförderung für effiziente Gebäude), KfW-Kredite mit Tilgungszuschüssen oder steuerliche Sonderausgaben für energetische Sanierung – jedoch mit klaren technischen Mindestanforderungen (z. B. U-Wert-Nachweis) und Ausschluss bei Neubau-Charakter.

🔴 Gefahr: Ein Rückbau bis zum Rohbauzustand birgt erhebliche bautechnische Risiken: Statikverluste, unkontrollierte Freilegung von Altbaustoffen (Asbest, Schwermetalle, Holzschädlinge), fehlende Baugenehmigung für den Neuausbau und mögliche Verstöße gegen Denkmalschutz oder Baunutzungsplan.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass eine solche Maßnahme als "Sanierung" förderfähig sei, ist grundlegend falsch – der Gesetzgeber unterscheidet klar zwischen Sanierung (Erhaltung und Verbesserung des Bestands) und Neubau (Ersatz durch eine neue, eigenständige Baukonstruktion), wobei letzterer nicht unter die Förderkriterien für Bestandssanierung fällt.

✅ Zustimmung: Die Erkenntnis, dass das Haus aktuell nicht bewohnbar ist und umfassende Mängel in Fenstern, Heizung, Elektro, Wasser, Dach und Wärmedämmung vorliegen, ist fachlich zutreffend und unterstreicht die Dringlichkeit einer fachkundigen Begutachtung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Energieberater (BEG-Liste) und einen statisch geprüften Bauingenieur, um die Tragfähigkeit der Substanz zu bewerten, Altstoffe zu identifizieren und zu klären, ob die Maßnahme als Sanierung oder Neubau einzustufen ist – nur so lässt sich eine rechts- und förderkonforme Planung sicherstellen.