Liebe Forumsteilnehmer,
im Jahr 2005 kaufte ich ein 2 geschossiges Haus, Baujahr 1930. Dieses Haus stand bis dahin schon mindestens 10 Jahre leer. Ich begann mit der Sanierung. Da die alten Holzbalken nicht mehr einen tragfähigen Eindruck machten und das alte Außenmauerwerk krumm und schief war setzte ich von innen eine 11,5 cm Kalksandsteinmauer vor das 36,5 cm Vollziegel Außenmauerwerk um darauf die neuen Holzbalkendecken zu lagern. Das Mauerwerk verputzte ich von Innen, verlegte Bodenbeläge, tapezierte, erstellte das Bad, usw..
Das Haus hatte früher mal einen Keller aber dieser wurde vor 15 Jahren mit 16 m³ B25 verfüllt. (Konnte ich aus der Bauakte erfahren).
Im Juni 2009 verkaufte ich aus persönlichen Gründen das Haus.
Die bestellte Elektroheizung war noch nicht geliefert. Das Haus war also mittlerweile mindestens 15 Jahre unbewohnt und unbeheizt.
Mit dem Käufer gab es mehrere Besichtigungstermine (er wohnte gegenüber) ich klärte ihn über eine undichte Stelle im Dach und an einem Giebelfenster auf (Im Kaufvertrag vermerkt).
Weitere schwächen waren mir nicht bekannt.
Vor 2 Wochen erhielt ich einen Brief eines Anwalts mit einem Gutachten. Im Gutachten wird beschrieben das es keine Horizontale Sperre des alten Vollziegelmauerwerks gäbe, dieses durchfeuchtet sei, es auf dem Kalksandstein zu Schimmelpilzbildung gekommen ist.
Der Gutachter unstellt, dass das Kalkksandsteinmauerwerk nur zum Zwecke der Vertuschung des Schimmels erstellt worden ist.
Es wird um Mängelbeseitigung oder Erstattung von ca. 25.000 € (Kaufpreis Haus mit 180 m² Grundstück 35000 €) gebeten.
Da mir in 4 jähriger Bauzeit keine Feuchtigkeit aufgefallen ist stellt sich mir jetzt die Frage wie kann es zum Schimmel und auftretender Feuchtigkeit kommen?
Im Gutachten wird darüber Hinaus beschrieben das der Käufer das Fundament frei gelegt hat und von Außen abdichtete.
Kann es sein, dass erst durch die Beheizung und Bewohnung des Hauses zur Feuchtigkeitsbildung gekommen ist? Gibt es vielleicht anderer Erklärungen? Hätten mir diese Dinge schon vorher auffallen müssen?
Ich würde mich über Hinweise und Ratschläge freuen.
Wolfgang
Schimmel nach Sanierung im Altbau: Ursachen, Risiken & Sanierungskosten?
BAU-Forum: Bauphysik
Schimmel nach Sanierung im Altbau: Ursachen, Risiken & Sanierungskosten?
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Sicherheitshinweise
🔴 Kritisch: Schimmelbefall kann schwerwiegende gesundheitliche Probleme verursachen, insbesondere für Kinder, ältere Menschen und Personen mit Atemwegserkrankungen.
🔴 Kritisch: Bei Verdacht auf Asbest in alten Baustoffen (z.B. Putz, Kleber) ist eine Asbestanalyse durch ein zertifiziertes Labor erforderlich. ?
🔴 Kritisch: Eine mangelhafte Horizontalsperre kann zu aufsteigender Feuchtigkeit und Schäden an der Bausubstanz führen. ?
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🔴 Gefahr: Schimmelbildung in einem sanierten Altbau deutet auf erhebliche Baumängel und/oder Feuchtigkeitsprobleme hin. Dies kann schwerwiegende gesundheitliche Folgen für die Bewohner haben und die Bausubstanz weiter schädigen.
Ich empfehle folgende Schritte:
- Ursachenforschung: Ein Gutachter sollte die Ursache der Schimmelbildung genau analysieren. Mögliche Ursachen sind:
- Fehlende oder mangelhafte Horizontalsperre im Mauerwerk ?
- Undichtigkeiten im Dachbereich oder an den Giebelfenstern ?
- Kondenswasserbildung aufgrund unzureichender Dämmung und/oder falschem Lüftungsverhalten ?
- Aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Kellerbereich ?
- Schadensbegrenzung: Bis zur Ursachenbehebung sollte die Schimmelbildung fachgerecht entfernt und desinfiziert werden, um eine weitere Ausbreitung zu verhindern. ?
- Sanierung: Je nach Ursache sind umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich, z.B. Erneuerung der Horizontalsperre, Abdichtung des Daches, Verbesserung der Dämmung, Trockenlegung des Kellers.
👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie umgehend einen Bausachverständigen und einen Fachanwalt für Baurecht hinzu, um die Ursachen zu klären, die Verantwortlichkeiten festzustellen und die notwendigen Sanierungsschritte einzuleiten. Dokumentieren Sie alle Schäden und Maßnahmen sorgfältig.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Schimmelpilz
- Schimmelpilze sind Mikroorganismen, die sich von organischen Materialien ernähren und Feuchtigkeit zum Wachstum benötigen. Sie können gesundheitsschädliche Stoffe freisetzen.
Verwandte Begriffe: Mykotoxine, Sporen, Luftfeuchtigkeit. - Horizontalsperre
- Eine Horizontalsperre ist eine Abdichtung im Mauerwerk, die das Aufsteigen von Feuchtigkeit aus dem Erdreich verhindern soll. Sie wird in der Regel nachträglich eingebaut, wenn sie fehlt oder defekt ist.
Verwandte Begriffe: Kapillarität, Feuchtigkeitssperre, Mauerwerkstrockenlegung. - Kalksandstein
- Kalksandstein ist ein Mauerstein, der aus Kalk, Sand und Wasser hergestellt wird. Er ist relativ diffusionsoffen, kann aber bei fehlender Horizontalsperre Feuchtigkeit aufnehmen.
Verwandte Begriffe: Mauerwerk, Porenbeton, Ziegel. - Bausachverständiger
- Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der Schäden an Gebäuden beurteilen und Sanierungsempfehlungen geben kann. Er sollte über eine entsprechende Zertifizierung verfügen.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Schadensanalyse, Sanierungskonzept. - Mykotoxine
- Mykotoxine sind giftige Stoffwechselprodukte von Schimmelpilzen, die gesundheitsschädliche Wirkungen haben können.
Verwandte Begriffe: Schimmelpilz, Toxine, Raumluftbelastung. - Kapillarität
- Kapillarität ist die Fähigkeit von porösen Materialien, Flüssigkeiten aufgrund von Oberflächenspannung anzusaugen und zu transportieren.
Verwandte Begriffe: Feuchtigkeitstransport, Saugfähigkeit, Poren. - Diffusionsoffenheit
- Diffusionsoffenheit beschreibt die Fähigkeit eines Baustoffs, Wasserdampf durchzulassen. Diffusionsoffene Baustoffe tragen zu einem besseren Raumklima bei.
Verwandte Begriffe: Wasserdampfdurchlässigkeit, Atmungsaktivität, Kondensation.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Welche gesundheitlichen Risiken birgt Schimmel?
Schimmel kann allergische Reaktionen, Atemwegserkrankungen, Kopfschmerzen und andere gesundheitliche Probleme verursachen. Besonders gefährdet sind Kinder, ältere Menschen und Personen mit einem geschwächten Immunsystem. - Wie erkenne ich Schimmelbefall?
Schimmelbefall äußert sich oft durch dunkle Flecken an Wänden, Decken oder Böden, einen muffigen Geruch und/oder sichtbares Schimmelwachstum. - Was ist eine Horizontalsperre?
Eine Horizontalsperre ist eine Abdichtung im Mauerwerk, die das Aufsteigen von Feuchtigkeit aus dem Erdreich verhindern soll. Sie wird in der Regel nachträglich eingebaut, wenn sie fehlt oder defekt ist. - Wie finde ich einen geeigneten Gutachter?
Achten Sie auf eine Zertifizierung des Gutachters (z.B. durch die IHKAbk.) und auf seine Erfahrung im Bereich Schimmelpilzsanierung und Altbausanierung. - Welche Kosten entstehen bei einer Schimmelpilzsanierung?
Die Kosten für eine Schimmelpilzsanierung hängen von der Ursache, dem Ausmaß des Befalls und den erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ab. Eine genaue Kostenschätzung kann erst nach einer Begutachtung durch einen Fachmann erfolgen. - Was ist Kalksandsteinmauerwerk?
Kalksandsteinmauerwerk ist ein Mauerwerk, das aus Kalksandsteinen besteht. Es ist relativ diffusionsoffen, kann aber bei fehlender Horizontalsperre Feuchtigkeit aufnehmen. - Wie lüfte ich richtig, um Schimmelbildung vorzubeugen?
Lüften Sie mehrmals täglich stoßweise für 5-10 Minuten, um die Luftfeuchtigkeit zu reduzieren. Vermeiden Sie dauerhaft gekippte Fenster, da dies zu Auskühlung und Kondenswasserbildung führen kann. - Welche Rolle spielt die Beheizung bei der Schimmelbildung?
Eine gleichmäßige Beheizung aller Räume verhindert Kondenswasserbildung an kalten Oberflächen. Achten Sie darauf, dass auch wenig genutzte Räume ausreichend beheizt werden.
🔗 Verwandte Themen
- Feuchtemessung im Altbau
Methoden zur Bestimmung des Feuchtigkeitsgehalts in Wänden und Böden. - Nachträgliche Horizontalsperre
Verfahren zum Einbau einer Horizontalsperre in bestehendes Mauerwerk. - Schimmelpilzsanierung
Fachgerechte Entfernung und Beseitigung von Schimmelpilzbefall. - Ursachen von Feuchtigkeitsschäden
Analyse der häufigsten Ursachen für Feuchtigkeitsprobleme in Altbauten. - Richtiges Lüften im Altbau
Empfehlungen für ein gesundes Raumklima und zur Vermeidung von Schimmelbildung.
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Schimmelgutachten im Altbau: Kompetenz vs. Gefälligkeit?
Was für eine hanebüchene Schlussfolgerung
In dem Gutachten wird sicherlich noch einiges anderes stehen, aber dass in einem Gutachten unterstellt wird, dass eine Kalksandsteinvorsatzschale nur errichtet wurde um Schimmel zu verdecken, lässt die Vermutung aufkommen, dass es sich da mehr um einen "Schlechtachter" denn einem Gutachter gehandelt haben kann. Ein seriöser Sachverständiger hat einem Gutachten nicht vermutete Absichten zu unterstellen, sondern er hat technische Sachverhalte aufzuklären und Lösungen anzubieten.
Um in einem Altbau zum Zwecke des Verkaufs arglistig feuchte und schimmelige Wände zu verdecken gäbe es genügend einfachere Möglichkeiten, als eine arbeistaufwendige massive Vorsatzschale zu errichten. Jemand, der wirklich in arglistiger Absicht handelt, würde da eher eine Gipskartonverkleidung oder eine Vertäfelung davor stellen.
Sicherlich brauchen Sie eine fachjuristische Beratung, aber ich gebe mal aus juristischer Sicht laienhafte Meinung kund. Falls ich mit meiner Formulierung der Zustände des Hauses daneben liege, entschuldigen Sie bitte, es handelt sich um Annahmen Aufgrund Ihrer Beschreibung:
Bei einem Kaufpreis von 35.000 für ein Wohnhaus muss der Käufer doch davon ausgehen, dass er sanierungsbedürftige "Bruchbude" übernimmt. Auch wird dem Käufer, da er Nachbar war, nicht entgangen sein, dass Sie als (vermutlich) Laie dort 4 Jahre selbst gewerkelt haben und da muss ihm bekannt sein, dass da keine Fachfirma am Werk war und ohne fachkundige Planung zweifelhafte Sanierungsarbeiten ausgeführt wurden, deren Erfolg von vornherein fragwürdig war.
Zumindest erkenne ich aus Ihrer Beschreibung nicht die erforderliche arglistige Täuschung ihrerseits, die für die Geltendmachung der Käuferansprüche erforderlich ist. Vielleicht haben Sie aber auch einige Fakten in Ihrer Darstellung weggelassen. Da gehen Sie nochmal in sich und prüfen, was Sie dem Nachbarn alles erzählt haben und denken drüber nach, was der Nachbar schon vom Zustand des Hauses wissen konnte. Hat er Sie vielleicht schon früher mal auf der Baustelle besucht usw.
Evtl. könnte man sogar vermuten, dass Abwarten und Teetrinken hier am sinnvollsten ist, da der Käufer mit Gutachten und Anwaltskosten in Vorleistung gehen muss und dann vielleicht am Ende doch vor einem kostspieligen Prozess zurückschreckt. Aber wie gesagt: die juristische Bewertung lassen Sie von einem Fachanwalt vornehmen. -
Innendämmung im Altbau: Konzeptlosigkeit begünstigt Schimmel!
Klingt alles ...
(die Sanierungsmaßnahme) etwas konzeptionslos.
Man hätte mit einer passenden Innendämmung (mit weniger Aufwand) gerade Wände realisieren können und die Schimmelgefahr abstellen können, die bei Ihrem ungedämmten Wandaufbau in hohem Maße gegeben ist ... Vor allem dann wenn das Gebäude bewohnt aber nicht gescheit beheizt wird/beheizbar ist.
Ich könnte mir auch vorstellen, dass u.U. damals gültige Mindestdämmwerte (falls es die gab) nicht eingehalten wurden ...
Ansonsten können Sie jetzt einen Baurechtsanwalt kontaktieren oder abwarten (wie A. Lott schon schrieb)
Gruß -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 10.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Schimmel nach Sanierung im Altbau: Ursachen, Risiken & Sanierungskosten
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um Schimmelbildung nach einer Sanierung in einem Altbau. Ein Gutachten wird kritisch hinterfragt, da es den Verdacht äußert, die Kalksandsteinvorsatzschale sei zur Schimmelverdeckung errichtet worden. Alternativ wird eine Innendämmung als bessere Lösung zur Vermeidung von Schimmelgefahr vorgeschlagen, insbesondere bei ungedämmten Wänden und unzureichender Beheizung.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Schimmelgutachten im Altbau: Kompetenz vs. Gefälligkeit? wird die Qualität eines Gutachtens bezweifelt, das eine unlautere Absicht bei der Errichtung einer Kalksandsteinvorsatzschale unterstellt. Es wird betont, dass ein seriöser Sachverständiger keine Absichten vermuten sollte.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Innendämmung im Altbau: Konzeptlosigkeit begünstigt Schimmel! deutet an, dass die Sanierungsmaßnahme möglicherweise nicht optimal geplant war. Eine passende Innendämmung hätte die Schimmelgefahr reduzieren und gerade Wände schaffen können, was bei dem gewählten ungedämmten Wandaufbau nicht der Fall ist.
🔴 Risiko: Ungedämmte Wände in Altbauten, besonders in Kombination mit unzureichender Beheizung, bergen ein hohes Risiko für Schimmelbildung. Dies ist besonders relevant nach Sanierungen, bei denen die ursprüngliche Bausubstanz und die daraus resultierenden Feuchtigkeitsprobleme nicht ausreichend berücksichtigt wurden.
👉 Handlungsempfehlung: Bei Schimmelbildung nach einer Altbausanierung sollte ein unabhängiger Gutachter hinzugezogen werden, um die Ursachen zu ermitteln und geeignete Sanierungsmaßnahmen zu empfehlen. Eine Innendämmung kann eine sinnvolle Alternative sein, um die Schimmelgefahr zu reduzieren und den Wohnkomfort zu erhöhen. Es ist ratsam, sich von einem Baurechtsanwalt beraten zu lassen, um mögliche Ansprüche geltend zu machen.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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