Architektenleistungen nach HOAI: Was gehört zu Phase 1-4? Kosten, Ablauf, Genehmigung?

KI-Analyse (GoogleAI)

Ich verstehe, dass Sie Fragen zu den Architektenleistungen nach HOAI, Phasen 1-4, haben. Hier eine Übersicht, was in diesen Phasen üblicherweise enthalten ist:

• Phase 1 (Grundlagenermittlung): Klärung der Aufgabenstellung, Ortsbesichtigung, Beratung zum gesamten Leistungsbedarf.
• Phase 2 (Vorplanung): Erarbeitung eines Planungskonzepts, Kostenschätzung, Vorverhandlungen mit Behörden.
• Phase 3 (Entwurfsplanung): Ausarbeitung des endgültigen Entwurfs, Genehmigungsplanung, Kostenberechnung.
• Phase 4 (Genehmigungsplanung): Erstellung der Bauantragsunterlagen, Einreichung des Bauantrags beim Bauamt.

Die Kosten für diese Phasen sind in der HOAI geregelt und hängen vom Schwierigkeitsgrad des Objekts und den anrechenbaren Baukosten ab. Die Dauer der Genehmigung kann variieren und ist abhängig vom Bauamt und der Komplexität des Projekts.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie offene Fragen direkt mit Ihrem Architekten und holen Sie sich bei Bedarf eine unabhängige Zweitmeinung von einem anderen Architekten oder einem Bausachverständigen ein.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine typische Konfliktsituation zwischen Bauherrn und Architekten bezüglich der Leistungstiefe in den HOAI-Phasen 1 bis 4. Der Bauherr Bernd Bachmann hat einen Architekten mit der Planung einer Doppelhaushälfte beauftragt und ist nun verärgert, weil er selbst die Baulastübernahmeerklärung nach § 71 LBO Baden-Württemberg beibringen muss. Die Kernfrage ist, ob die Klärung von Baulasten zum Leistungsumfang der Grundlagenermittlung (Phase 1) und Vorplanung (Phase 2) gehört.

✅ Zustimmung: Der Bauherr hat grundsätzlich recht, dass ein Architekt die örtlichen Bauvorschriften und typischen Anforderungen wie Baulasten kennen sollte. Die HOAI-Phasen 1-4 umfassen die Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung. In Phase 1 (Grundlagenermittlung) ist der Architekt verpflichtet, die Rahmenbedingungen des Grundstücks zu klären, wozu auch die Prüfung von Baulasten gehört.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Bauherrn, der Architekt müsse sich "vorab um solche Anforderungen Gedanken machen", ist zwar grundsätzlich richtig, aber die konkrete Verantwortung hängt vom Vertrag ab. Wenn der Architekt nur die Phasen 1-4 beauftragt hat, endet seine Leistung mit Einreichung des Bauantrags. Die Beschaffung von Baulastübernahmeerklärungen ist oft Sache des Bauherrn oder Grundstückseigentümers, da sie eine rechtliche Erklärung des Nachbarn erfordert.

➕ Ergänzung: Es ist wichtig zu differenzieren: Der Architekt hätte in der Phase 1 (Grundlagenermittlung) auf das Erfordernis einer Baulast hinweisen müssen, wenn dies aus dem Bebauungsplan oder der Grundstückssituation ersichtlich war. Die tatsächliche Beschaffung der unterschriebenen Erklärung vom Nachbarn ist jedoch meist nicht Teil der Architektenleistung, sondern eine Aufgabe des Bauherrn. Der Bauherr sollte prüfen, ob der Architekt ihn rechtzeitig über diese Anforderung informiert hat.

🔴 Gefahr: Eine Gefahr besteht darin, dass der Bauherr die Baulast nicht rechtzeitig beschafft und dadurch die Baugenehmigung verzögert wird. Zudem könnte der Bauherr fälschlicherweise annehmen, der Architekt sei für alle behördlichen Auflagen verantwortlich, was zu weiteren Konflikten führen kann. Die Kosten von 6.000 bis 20.000 Euro für die Planung sind für eine Doppelhaushälfte angemessen, aber der Bauherr sollte die genauen Leistungsinhalte im Vertrag prüfen.

👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr sollte zunächst den Architektenvertrag und die Leistungsbeschreibung genau prüfen, ob die Klärung von Baulasten explizit ausgeschlossen oder eingeschlossen ist. Anschließend sollte er ein klärendes Gespräch mit dem Architekten führen, um die Verantwortlichkeiten zu definieren. Falls der Architekt ihn nicht rechtzeitig über die Baulast informiert hat, könnte eine Minderung des Honorars in Betracht gezogen werden. Für die Zukunft empfiehlt sich, vor Vertragsabschluss eine detaillierte Leistungsbeschreibung zu vereinbaren, die alle behördlichen Anforderungen abdeckt.

KI-Analyse (Qwen)

Die Anfrage betrifft die fachliche Einordnung der Architektenleistungen nach HOAI (heute: Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI 2021) in den Phasen 1–4 im Kontext einer Doppelhaushälfte in Baden-Württemberg, insbesondere hinsichtlich der Verantwortung für baurechtliche Voraussetzungen wie die Baulastübernahmeerklärung nach § 71 LBO.

⚠️ Korrektur: Die HOAI 2021 kennt keine Phasen 1–4 mehr im alten Sinne – sie wurde durch die neue Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021) abgelöst, die nun sechs Leistungsphasen (LP 1–6) vorsieht; LP 1–4 umfassen die Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung – letztere schließt ausdrücklich die Erstellung aller für die Bauantragstellung erforderlichen Unterlagen ein.

➕ Ergänzung: Die Baulastübernahmeerklärung nach § 71 LBO BW ist eine baurechtlich zwingende Voraussetzung bei baulichen Anlagen, die auf Grundstücken errichtet werden, die nicht im alleinigen Eigentum des Bauherrn stehen – hier also bei Doppelhaushälften mit gemeinsamem Grundbuch oder getrennten Grundstücken mit baulichen Abhängigkeiten; sie ist kein bloßes Formalitätsdokument, sondern sichert dauerhafte Nutzungs- und Zugangsrechte (z. B. für Lüftung, Entwässerung, Stützmauern).

✅ Zustimmung: Ja, der Architekt ist im Rahmen der LP 4 (Genehmigungsplanung) verpflichtet, sämtliche baurechtlich erforderlichen Nachweise und Erklärungen zu identifizieren, zu koordinieren und – soweit vertraglich vereinbart – auch zu beschaffen oder beim Bauherrn einzufordern; dies umfasst auch die Kenntnis spezifischer landesspezifischer Regelungen wie der LBO BW.

🔴 Gefahr: Ein Architekt, der solche zwingenden, landesspezifischen Anforderungen nicht proaktiv erkennt oder kommuniziert, riskiert erhebliche Genehmigungsverzögerungen, Nachbesserungskosten oder sogar Ablehnung des Bauantrags – insbesondere bei Doppelhaushälften mit komplexen Grundstückssituationen.

❌ Widerspruch: Es ist nicht zutreffend, dass ein solches Know-how 'selbstverständlich' im freien Markt zu € 6.000–20.000 pauschal zu erwarten ist – die Honorarhöhe allein garantiert keine fachliche Kompetenz; vielmehr ist entscheidend, ob der Architekt über Erfahrung mit Doppelhaushälften in BW, Kenntnis der LBO und Verbindungen zum zuständigen Bauamt verfügt.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Architekten unverzüglich eine schriftliche Aufstellung aller noch offenen baurechtlichen Voraussetzungen gemäß § 71 LBO BW sowie eine klare Zuordnung der Verantwortung für deren Beschaffung; beauftragen Sie gegebenenfalls einen unabhängigen Bauvorlagenprüfer oder einen HOAI-zertifizierten Sachverständigen für Architektenleistungen, um die Vollständigkeit der Genehmigungsunterlagen zu überprüfen.