Bauleitung Architekt abgeben: Risiken, Kosten & Alternativen bei Eigenleistung?
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Bauleitung Architekt abgeben: Risiken, Kosten & Alternativen bei Eigenleistung?

Guten Tag,
Wir haben gemeinsam mit einem Architekten, mit dem wir bisher sehr zufrieden sind, ein Haus entworfen. Bisher war alles unentgeltlich. Nun treten wir in die Phase eines Vertragsabschlusses. Das Haus selbst wird nach seinen Schätzkosten rund € 180.000,- kosten. Sein Honorar soll 11 % der Gesamtsumme betragen. Darüber haben wir ausführlich gesprochen  -  auch die einzelne Abschläge wurden erläutert. Unser Problem ist jedoch, dass wir einen hohen Anteil an Eigenleistungen haben (u.a. Einbau Fenster, Türen, Fliesenarbeiten, etc.), der jedoch bei Ermittlung seines Honorars nicht wegfällt. Heute hatten wir nun einen Termin, bei dem wir ihn bitten wollten wenigstens Leistungen, die wir nicht brauchen, z.B. Ausschreibung der Gewerke Maurer-, Zimmerer- und Sanitärarbeiten, herauszunehmen, um das Honorar zu senken. Am Ende kam folgendes heraus: Da der Anbieter des Gewerkes Maurerarbeiten auch die Bauleitung inkl. hat und dieser für meinen Vater (jetzt geht das Gekungel los ...) bereits mehrere Hallen und Wohnungen gebaut hat, was auch in Zukunft noch weitergeht, gehen wir davon aus, dass er es sich mit uns nicht vermiesen wollen wird und insofern vertrauenswürdig ist. Der Architekt meint nun, wir könnten die Bauführung durch ihn weglassen, was zu einer Minderung seines Honorars von ca. 30 % führt. Stattdessen übernimmt dies der Maurermeister und der Architekt macht nur die "Ober-Bauleitung". Steht also beratend und prüfend zur Seite  -  prüft jedoch nicht detailliert und führt dann auch keine Baubesprechungen durch. Ansonsten vereinbaren wir alle Leistungen des § 15 HOAIAbk.. Sehen Sie da Gefahren für uns? Ich befürchte, dass nicht alles glatt gehen könnte und jeder die Verantwortung auf den anderen schiebt. Gibt es da überhaupt eine klare Abgrenzung? Oder können Sie eine andere Leistung empfehlen, auf die eher/gefahrloser verzichtet werden kann?
  • Name:
  • M. Drasdauskis
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Werden Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt, kann dies zu Folgeschäden wie Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung oder sogar statischen Problemen führen. ?

    🔴 Gefahr: Bei unsachgemäßer Elektroinstallation besteht Lebensgefahr. ?

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    Ich verstehe, dass Sie überlegen, die Bauleitung durch den Architekten zu reduzieren oder ganz zu streichen, um Kosten zu sparen. Hier sind einige Punkte, die Sie berücksichtigen sollten:

    🔴 Gefahr: Eine fehlende oder mangelhafte Bauleitung kann zu erheblichen Mängeln und Bauschäden führen, die später teuer behoben werden müssen. ?

    • Risiken bei Eigenleistungen: Wenn Sie Eigenleistungen erbringen oder Gewerke selbst vergeben, tragen Sie auch die Verantwortung für die Koordination und die Einhaltung der Baustandards. Fehler in der Ausführung können zu Gewährleistungsproblemen führen.
    • Abgrenzung der Verantwortlichkeiten: Klären Sie genau, welche Leistungen der Architekt erbringt und welche Sie selbst übernehmen. Eine klare Abgrenzung ist wichtig, um Streitigkeiten zu vermeiden.
    • Honorarminderung: Wenn Sie Leistungen des Architekten reduzieren, sollte sich das Honorar entsprechend verringern. Achten Sie darauf, dass dies im Vertrag festgehalten wird.
    • Alternativen zur Architekten-Bauleitung: Sie könnten einen Maurermeister oder einen anderen qualifizierten Bauleiter beauftragen. Stellen Sie sicher, dass dieser über die notwendige Erfahrung und Qualifikation verfügt.

    Ich empfehle Ihnen, die Vor- und Nachteile einer Reduzierung der Architektenleistungen sorgfältig abzuwägen und sich gegebenenfalls rechtlich beraten zu lassen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Bausachverständigen beraten, um die Risiken und Chancen einer Reduzierung der Bauleitung objektiv einschätzen zu können. ?

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauleitung
    Die Bauleitung umfasst die Überwachung und Koordination der Bauausführung. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben gemäß den Plänen und den geltenden Vorschriften umgesetzt wird.
    Verwandte Begriffe: Bauüberwachung, Baukoordination, Projektsteuerung.
    Honorar
    Das Honorar ist die Vergütung für die Leistungen des Architekten oder Bauleiters. Es wird in der Regel als Prozentsatz der Baukosten oder als Pauschalbetrag vereinbart.
    Verwandte Begriffe: Vergütung, Entgelt, Gebühren.
    Eigenleistung
    Eigenleistung bezeichnet die Arbeiten, die der Bauherr selbst oder durch Angehörige erbringt, um Kosten zu sparen. Eigenleistungen sollten sorgfältig geplant und ausgeführt werden, um Mängel zu vermeiden.
    Verwandte Begriffe: Muskelhypothek, Selbsthilfe, Do-it-yourself.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die Haftung des Unternehmers für Mängel an der erbrachten Leistung. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks.
    Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Garantie, Sachmängelhaftung.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über besondere Kenntnisse im Bauwesen verfügt und Gutachten zu Bauschäden und Baumängeln erstellen kann. Er kann auch bei der Bewertung von Immobilien und der Beratung bei Bauvorhaben helfen.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Baugutachter.
    Bauvertrag
    Ein Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmen, der die Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. Er sollte alle wesentlichen Punkte des Bauvorhabens enthalten, wie z.B. die Bauleistungen, den Preis und die Zahlungsbedingungen.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Bauleistungsvertrag, Architektenvertrag.
    Gewerke
    Gewerke sind die einzelnen Handwerksbereiche, die am Bau beteiligt sind, wie z.B. Maurer, Zimmerer, Elektriker und Sanitärinstallateure. Die Koordination der Gewerke ist eine wichtige Aufgabe der Bauleitung.
    Verwandte Begriffe: Handwerksbetrieb, Baugewerbe, Baubranche.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Aufgaben umfasst die Bauleitung durch einen Architekten?
      Die Bauleitung umfasst die Überwachung der Bauausführung, die Koordination der Gewerke, die Einhaltung der Bauvorschriften und die Rechnungsprüfung. Der Architekt ist dafür verantwortlich, dass das Bauvorhaben gemäß den Plänen und dem Vertrag umgesetzt wird.
    2. Welche Risiken entstehen, wenn ich die Bauleitung selbst übernehme?
      Wenn Sie die Bauleitung selbst übernehmen, tragen Sie die volle Verantwortung für die Koordination der Gewerke, die Einhaltung der Baustandards und die Beseitigung von Mängeln. Fehler in der Ausführung können zu erheblichen Kosten und Gewährleistungsproblemen führen.
    3. Wie kann ich das Honorar des Architekten reduzieren, wenn ich Eigenleistungen erbringe?
      Wenn Sie Eigenleistungen erbringen, sollten Sie mit dem Architekten eine Reduzierung des Honorars vereinbaren. Das Honorar sollte sich an den tatsächlich erbrachten Leistungen orientieren. Lassen Sie sich die Vereinbarung schriftlich bestätigen.
    4. Welche Qualifikation sollte ein Bauleiter haben?
      Ein Bauleiter sollte über eine fundierte Ausbildung im Bauwesen verfügen, z.B. als Architekt, Bauingenieur oder Maurermeister. Er sollte über Erfahrung in der Bauleitung und Kenntnisse der einschlägigen Bauvorschriften verfügen.
    5. Was ist der Unterschied zwischen Bauleitung und Bauüberwachung?
      Die Bauleitung umfasst die umfassende Steuerung und Koordination des Bauvorhabens, während die Bauüberwachung sich auf die Kontrolle der Ausführung und die Einhaltung der Pläne beschränkt. Die Bauleitung ist in der Regel umfangreicher und verantwortungsvoller als die Bauüberwachung.
    6. Welche Gewährleistungsansprüche habe ich bei Baumängeln?
      Bei Baumängeln haben Sie Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen und dem Architekten. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks.
    7. Wie dokumentiere ich Baumängel richtig?
      Baumängel sollten Sie schriftlich dokumentieren, am besten mit Fotos und einer detaillierten Beschreibung. Setzen Sie dem Verursacher eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel und bewahren Sie alle Unterlagen sorgfältig auf.
    8. Was tun, wenn der Architekt seine Pflichten vernachlässigt?
      Wenn der Architekt seine Pflichten vernachlässigt, sollten Sie ihn schriftlich abmahnen und ihm eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Wenn er die Mängel nicht beseitigt, können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen oder den Vertrag kündigen.

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    • Bauleitung: Aufgaben und Verantwortlichkeiten
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    • Bausachverständiger: Wann ist er sinnvoll?
      Erläuterung, in welchen Situationen die Beauftragung eines Bausachverständigen empfehlenswert ist.

  2. Bauleitung Architekt: Koordination vs. Oberbauleitung

    entweder
    sie vereinbaren die Bauleitung mit dem Architekten, dann kann man aber keine einzelnen Gewerke herausnehmen (Selbstbauerei erhöhen in der Regel den koordinationsaufwand für den Architekten erheblich) oder sie übergeben die Bauleitung an die Firma und vereinbaren die Oberbauleitung mit dem Architekten. das ist eine übliche Vorgehensweise und sichert sie gegenüber den Firmen ab. die Entscheidung kann ihnen keiner abnehmen, ich würde mich an ihrer Stelle ganz auf die Beratung ihres Architekten verlassen. der kennt die Hintergründe und sie sind ja mit ihm zufrieden. was will man als Bauherr mehr?! : --)
    viel Spaß beim bauen wünscht
    • Name:
    • Herr Rossi

  3. Bauleitung in Eigenregie: Misstrauen unbegründet?

    Ganz ohne Haken?
    Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort,
    ich bin fast erleichtert, dass hier niemand die Hände über den Kopf zusammen geschlagen hat. Vielleicht bin ich zu misstrauisch ... trotzdem herzlichen Dank für Ihren Beitrag Herr Rossi. Fast ein bisschen schade, dass es diesmal nicht zum Schlagabtausch gekommen ist. Die anderen Beiträge waren spektakuärer. Da liest man sich gerne schlauer (schmunzel).
    Gruß aus Hamburg
    M. Drasdauskis

  4. Diskussionskultur im Bau-Forum: Hilfsbereit oder provokant?

    wir können auch anders! *droh! *
    :-)
    Jetzt antwortet rossi hilfsbereit und freundlich, ist es auch nicht recht.
    Wie hätten Sie's denn gern?
    Viele sind der Meinung, dass sich das nicht gehört, was Sie sehen wollen! Wiederholen Sie es bitte noch einmal, das war Musik meine Ohren!
    Übrigens, ich baue ihnen das Haus 20 % billiger!

  5. Bau-Forum: Fachkompetenz durch kontroverse Diskussionen?

    Musik in Ihren Ohren?!
    Natürlich ist so ein Schlagabtausch interessant. Kann doch für die Unwissenden nur von Vorteil sein  -  so ist doch jeder Kontrahent bemüht, durch die beste Fachkompetenz am meisten Recht zu bekommen. Vielleicht wurde die ein oder andere Schmerzgrenze, was persönliche Angriffe angeht, überschritten, aber ein Sensibelchen ist in diesem Forum m.E. nicht vertreten. Austeilen konnten doch alle gleich gut ...
    Apropos, 20 % billiger? das ist Musik in meinen Ohren
    Ohne unsere Entwürfe gesehen zu haben? Ist hier ein Rechtsanwalt im Forum? Kann ich Herrn D. Bakel darauf festnageln?
    Gruß
    M. D.

  6. Bauvertrag Architekt: Festnageln für Bauzeit sinnvoll?

    ja, nageln sie ihn fest!
    und am besten über die gesamte Bauzeit angenagelt lassen. und wenn es nicht hinhaut haben wir ihn jedenfalls gleich am pranger ...
    mit 20 % würde ich mich nicht zufrieden geben.. 40 sollten es schon sein. der Markt ist günstich zur Zeit, das weiß auch debakle. fragen sie ihn nach der neuen hausvariante *mehr heizen  -  doppelt sparen*. man munkelt, die soll ab Mai im Programm sein. also  -  nicht übers Ohr hauen lassen'und ran an'n speck!
    • Name:
    • Herr Rossi
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Bauleitung Architekt abgeben: Risiken, Kosten & Alternativen bei Eigenleistung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob die Bauleitung durch den Architekten beibehalten oder an die Baufirma übertragen werden soll. Dabei werden die Risiken von Eigenleistungen, die Koordination der Gewerke und die Auswirkungen auf das Architektenhonorar thematisiert. Es wird auch die Möglichkeit einer Oberbauleitung durch den Architekten in Betracht gezogen, um die Bauüberwachung sicherzustellen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Bauleitung Architekt: Koordination vs. Oberbauleitung wird darauf hingewiesen, dass die Erhöhung von Eigenleistungen den Koordinationsaufwand für den Architekten erheblich steigern kann. Dies sollte bei der Entscheidung berücksichtigt werden.

    ✅ Zusatzinfo: Die Option, die Bauleitung an die Firma zu übergeben und eine Oberbauleitung mit dem Architekten zu vereinbaren, wird als übliche Vorgehensweise beschrieben, die den Bauherrn gegenüber den Firmen absichert. Dies bietet eine gewisse Gewährleistung und Kontrolle über die Baukosten.

    💰 Zusatzinfo: Das Architektenhonorar, die Baukosten und die möglichen Einsparungen durch Eigenleistungen sind zentrale Aspekte der Diskussion. Es wird empfohlen, die verschiedenen Optionen sorgfältig abzuwägen und die Auswirkungen auf den Bauvertrag zu berücksichtigen.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, sich umfassend zu den verschiedenen Modellen der Bauleitung beraten zu lassen und die Vor- und Nachteile für das individuelle Bauvorhaben abzuwägen. Die Beiträge Bauleitung Architekt: Koordination vs. Oberbauleitung und Bauleitung in Eigenregie: Misstrauen unbegründet? bieten hierzu wertvolle Informationen.

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